Нежитлові площі виставлені в продаж або оренду в половині споруджуваних або вже зданих в експлуатацію столичних РК. Незважаючи на акції, попит на них залишається стриманим. І якщо в одних об'єктах вакантність не перевищує 10%, а частина приміщень знаходить своїх господарів ще до здачі будинку в експлуатацію, то в окремих випадках ця вакантність може досягати 60-70%.
В результаті всі витрати по утриманню площ, що пустують лягають на девелопера, що руйнівно в умовах постійно зростаючих комунальних тарифів.
В окремих випадках вакантність може досягати 60-70% Сьогодні нежитлові приміщення пропонують практично всі забудовники, зайняті в житловому будівництві. Переважно, це перші поверхи ЖК, спочатку спроектовані під об'єкти комерційної інфраструктури. Такі пропозиції можна знайти як у великих забудовників, зайнятих в масштабних проектах (ХК «Київміськбуд», ДСК «Укрбуд», АКБ «Аркада» та ін.), Так і у девелоперів, які працюють з клубними майданчиками ( «Британський квартал» від Royal House , клубний будинок «Бонапарт» або проект NOBEL homes від компанії GEOS і багато інших). Ціна продажу нежитлових приміщень в ще споруджуваних будинках стартує від 13 тис. Грн / кв. м. Середній показник - 25 тис. грн / кв. м. Вартість оренди - від 1000 грн / кв. м в місяць. На ринку постійно присутні акційні пропозиції. Скажімо, «Укрбуд» оголосив про передсвяткової 10% знижку при повній оплаті, яка триватиме до 13 травня. А «Київміськбуд» за умови 100% оплати готовий надати 15% знижку.
В цілому на продаж або в якій міститься пропозиція в оренду на сьогоднішній день виставлено понад сотні варіантів нежитлових приміщень від РК в різної цінової категорії. Чи будуть вони заповнені і як скоро? На думку експертів, це залежить від ряду факторів.
Місце і концепція
Розташування та концепція проекту - це ключові фактори, від яких залежить, чи будуть користуватися попитом площі, що відводяться під комерційну інфраструктуру в ЖК. Якщо місце розташування самого комплексу і «нежитлового» об'єкта в ньому вибрано вдало (вони не «заховані» всередині кварталу, концептуально співзвучні з навколишнім інфраструктурою, до них зручно добиратися) - шанси на успіх майже 100%, переконані експерти.
Попит на нежитлові приміщення сьогодні дуже неоднорідний, вважає директор консалтингової компанії City Development Solutions (CDS) Ярослава Чапко. «Є проекти, де попит на нежитлові приміщення значно перевищує пропозицію, а ціна на них на 15-30% вище ніж на квартири в цьому ж будинку і розкуповуються або здаються в оренду такі об'єкти практично з введенням будинку в експлуатацію», - зазначає Ярослава Чапко .
Фото: http://www.eduvkrasnodar.ru
На її думку, весь фокус такого успіху - в правильному визначенні попиту з боку потенційних покупців або орендарів нежитлових приміщень і відповідно грамотне зонування комерційної складової житлового комплексу. «Тому, на противагу скептикам, що стверджують, що попит на нежитлові приміщення слабкий, можна з упевненістю сказати, що це схоже на середню температуру по лікарні - десь погано розкуповуються, а десь дуже добре. Хочу зазначити, що сьогодні в споруджуваних житлових комплексах з проробленою концепцією і правильним позиціонуванням нежитлові площі продані на 90-95% », - наводить статистику директор CDS.
Три роки на «заселення»
В цією точкою зору солідарний і комерційний директор компанії «Альянс Новобуд» Володимир Даниленко. «Для успішної реалізації комерційних площ в ЖК важливі три моменти: сегмент потенційних споживачів і їх активність (хто буде ходити в цей магазин або салон і як часто), візуальна доступність об'єкта і - транспортна доступність. Якщо місце вибрано вдало і концепція об'єкта продумана, не встигнете добудувати, як все заберуть », - стверджує Володимир Даниленко.
Сьогодні в споруджуваних житлових комплексах з проробленою концепцією і правильним позиціонуванням нежитлові площі продані на 90-95%
На його думку, при дотриманні цих умов вакантність нежитлових приміщень в будинках, які вводяться або вже введені в експлуатацію, не перевищуватиме 10%.
Класика жанру: пік інтересу до нежитлових приміщень на території ЖК відзначається в період, коли 80% комплексу вже заселено, каже Володимир Даниленко. Тут слід враховувати фактор класності житла. Якщо забудовник реалізує нежитлові приміщення в ЖК економ-класу, такі приміщення, швидше за все, швидше знайдуть господарів. З тієї простої причини, що сам ЖК швидше заселитися. Споживачі такого рівня житла прагнуть обмежитися бюджетним ремонтом і заселитися або заселити орендарів. У той же час житло класів бізнес, бізнес плюс і вище заселяється довгі роки. Відповідно, і нежитлові площі можуть «гуляти» до п'яти років (якщо локація комплексу не найвдаліша). Середній термін «заселення» нежитлових площ орендарями або новими власниками - близько трьох років, зазначає Володимир Даниленко.
точний розрахунок
На думку власника компанії «Ліко-Холдинг» Ігоря Лисова, для успішної реалізації нежитлових приміщень важливо заздалегідь - ще на етапі проектування - розрахувати, який обсяг цих площ допустимо в даному комплексі, яка їхня цільова завдання, за які гроші вони можуть бути реалізовані.
«Проектуючи, забудовник повинен розуміти, що саме він проектує і для кого. Важливо, щоб це розуміння було виваженим. Ми, наприклад, для реалізації як житлових, так і нежитлових площ створили окрему структуру, яка відповідає за реалізацію фінансово, - Службу продажів. Вона виступає у нас замовником по кожному конкретному проекту, пропонує, як можна ефективно використовувати площі - в оренді або в продажу. Вона приймає у нас ці площі і її завдання - знайти їм господарів в конкретно обумовлені терміни », - ділиться досвідом девелопер.
У свою чергу, віце-президент Всеукраїнської асоціації управителів нерухомістю Анатолій Топал називає дві основні причини, через які нежитлові площі простоюють, перетворившись для девелоперів в важкий баласт: юридичні складності введення нежитлових приміщень в експлуатацію (ця процедура відрізняється від введення в експлуатацію житла та нерідкі випадки , коли в зданому ЖК перші нежитлові поверхи залишаються зданими), і - завищені цінові вимоги з боку девелопера. «Це не стільки великі апетити, скільки безвихідна ситуація. Коли девелопер починав будувати, він вкладав у будівництво зовсім інші гроші і розраховував на зовсім інші прибутки. Зараз же, в результаті обвалу нацвалюти, падіння цін на нерухомість і економічних складнощів, він повинен часто продавати або здавати площі собі на збиток. Чи не кожен до цього готовий », - резюмує експерт. На його думку, до тих пір, поки на ринку буде відображатися загальна економічна турбулентність, високою заповнюваності нежитлових площ в ЖК чекати не доводиться.
ABCnews
Чи будуть вони заповнені і як скоро?