«Чорт ногу зломить!» - виривається, коли намагаєшся вкласти в голові приблизний рівень цін на житлову нерухомість в Німеччині.
Текст: Анна АНДРУШЕВІЧ, Олексій АНДРУШЕВІЧ, Валерій Патраков
Найменше очікуєш, що в країні, яка славиться акуратністю і порядком, буде так важко вирахувати «середню температуру по лікарні», а саме - середні ціни на житло. Це все через непростий історичної долі: Німеччина досі «віртуально» розділена на більш розвинений і багатий захід і південь і на більш бідну східну частину (колишня НДР). Тому навіть Берлін, на відміну від столиць інших держав, зовсім не є лідером щодо цін на нерухомість. Найдорожчі і, навпаки, найнижчі ціни - в регіонах. Але, що зовсім не дивно, наші люди люблять в Німеччині саме ці крайнощі.
На схід, у гарнізону
- Изза більш розвиненої економіки традиційно більшою популярністю на ринку нерухомості користувалася Західна Німеччина. Але зараз відбувається перемикання інтересу інвесторів з Західної Німеччини на Східну, - говорить Марія Кун, менеджер компанії VDL Immobiliengruppe (Берлін). Вона вважає, що причиною тому дорожнеча нерухомості на заході, а тому прибутки від неї варто чекати меншою, ніж від східної.
«Після буму возз'єднання, на початку 1990-х, ціни на нерухомість знизилися майже драматично, - каже пан Карстен Шлабрітц, директор Immowelt AG. - У регіонах з високим рівнем безробіття придбання нерухомості сприятливо, але як вкладення грошей часто нецікаво, т. К. Її важко здати в оренду ». Логіка цін на житло в східних землях Німеччини, виявилося, визначається одним питанням: «Чи є там робота?» Німці дуже мобільні. Багато хто віддає перевагу все життя жити в орендованому житлі, переміщаючись по країні за найкращою роботою. Де зосереджений бізнес або промисловість, там росте орендна плата, а тому купувати житло вигідно (не тільки для життя, але і для здачі в оренду). У місцях, де роботи немає, здати квартиру в оренду або тим більше продати важко. Тоді навіщо її купувати?
Однак поступово різниця між сходом і заходом країни вирівнюється. І останнім часом Східна Німеччина стає об'єктом все більш пильної уваги інвесторів. «У росіян, а також українців і білорусів особливо популярні Берлін, Лейпциг, Альтенбург, Наумбург, а також їх передмістя і вся Східна Німеччина. Причому особливим сегментом можна виділити покупців з числа сімей колишніх військових у НДР. Це і самі офіцери, і їх діти. У цих людей залишилися дуже хороші спогади про час, проведений в НДР, і вони охоче купують нерухомість поблизу «своїх» гарнізонів », - ділиться Любов Бікбаєва, директор фірми Hermil. Експерт розповідає, що ціни на житло у великих містах варіюються від € 1500 до € 2500 за квадратний метр. А якщо розглядати житло за межами великих міст, то середня ціна метра буде € 1000-1500 за метр за даними Тетяни Шток, незалежного маклера Immobilie Beratungsservice Deutschland.
Але изза кризи ціни дещо впали - особливо це відбилося на недорогому житло. «Є об'єкти, на які ціни знижені більш ніж в два рази», - констатує Любов Бікбаєва. З іншого боку, як і раніше високі ціни на вілли, адже німці, на відміну від росіян, не прагнуть жити посеред промислового центру. Забезпечені громадяни Німеччини вважають за краще селитися в передмістях великих міст, в упорядкованих селах. Інтерес до такої нерухомості як і раніше дуже високий - її купують для себе, а не для здачі в оренду.
З приємних ментальних особливостей сходу країни - багато німців пам'ятають російську мову, і тому освоїтися тут неважко. Це дуже важливий фактор для тих покупців, хто купує житло для себе або для того, щоб переселити старих батьків.
Якщо співвіднести розмір інвестиції з подальшим щорічним доходом, то найбільш оптимально вкладати в покупку нерухомості в невеликих містах Східної Німеччини. Марія Кун запевняє, що найвигіднішим для інвестицій регіоном Східної Німеччини є Саксонія. Російські інвестори, судячи зі зростання з року в рік обсягами інвестицій, вже звернули увагу на цей регіон і вкладають найчастіше в дохідні будинки, що приносять гарний прибуток. Німецькі ж аналітики з компанії Immowelt AG найпривабливішим містом північній Німеччині називають Гамбург. «Але, в принципі, цікаві великі сконцентровані центри, які успішно завершили процес економічної трансформації, наприклад Дрезден, Ієна, Лейпциг або Ерфурт. Тут багато експертів очікують зростання цін на нерухомість. Але, беручи до уваги наявний економічний спад, до цих прогнозів слід ставитися обережно », - вважає німецький колега Карстен Шлабрітц.
Ріелтори, які працюють на території колишньої НДР, попереджають: «Тут чимало низькоякісного житла, частково житловий фонд застарів і потребує капітального ремонту і реконструкції».
Найдорожче
Аналітики Immowelt AG зазначають, що найсильніший економічний регіон Німеччини - це південні землі: Баварія, Баден-Вюртемберг (Баден-Вюртемберг складається з двох старих земель Баден і Шваб). І відповідно тут найвищі в країні ціни на нерухомість і оренду ( «високі» по відношенню до інших регіонів, оскільки сама Німеччина - країна недорога). Тут знаходиться і найдорожче місто Німеччини - столиця Баварії Мюнхен. Найдорожчі квартири в Німеччині перебувають саме в Мюнхені. І, більш того, аналітики прогнозують, що з 2010 по 2015 рік чисельність населення в місті буде щорічно збільшуватися на 2%. Це спричинить збільшення попиту на житло (щорічна потреба в житлі буде складати до 150 тисяч одиниць житла в рік).
Середня вартість нерухомості на продаж і в оренду в Мюнхені, січень-травень 2009 р
район
Ціна, € / кв. м
Вартість оренди, € / кв. м
елітний
6000-15 000
14-23
хороший
4000-7000
10,50-15
середній
2400-420
9-11,50
простий
1800-2500
8,50-9,80
Джерело: +7 REALTY flc
Інший регіон південній Німеччині - Шварцвальд - славиться своїми мінеральними курортами і самої теплою погодою у всій Німеччині. Баден-Баден - один з таких численних курортів Шварцвальда і дуже любимо російськомовними клієнтами. Буває, що невеликий готель є власником джерела. Росіяни в пошуках вілл в Німеччині часто приїжджають на озеро Бодензее, яке знаходиться на кордоні: верхнє узбережжі німецьке, південне швейцарське, на сході - австрійські землі.
Цікавий і загадковий факт: експерти відзначають, що у наших покупців абсолютно не користується попитом північ Західній Німеччині - Бремен, Нижня Саксонія і т. Д. «Ми навіть були змушені переїхати з цього району, і перевести офіс з Бремена в Альтенбург. Розташування цього міста зручне - це середина Німеччини, звідки близько в будь-який регіон », - ділиться Любов Бікбаєва.
Зі сходу на захід
Барбара Шмідт, начальник відділу комунікацій Immowelt AG, найбільшого гравця на ринку нерухомості Німеччини, надала журналу «Ваш будинок за кордоном» свій звіт, в якому порівнює ринок нерухомості Мюнхена, Штутгарта (міста на півдні) і Гамбурга (північ) на тлі середніх показників по регіонах Німеччини.
У порівнянні з федеральним зрізом Мюнхен показує себе як надзвичайно дороге місто - орендна плата тут іноді більш ніж в 2 рази перевищує орендну плату у Східній Німеччині. І, в порівнянні з минулим роком, її зростання продовжується - особливо збільшилася ціна оренди однокімнатних квартир. Це викликано сильним припливом молодого населення без сімей (+20 000 синглів за 2008 рік, якщо вірити статистичної службі Мюнхена).
У Штутгарті ситуація схожа: наймана квартира коштує на 70% вище, ніж у Східній Німеччині. Ціни на оренду також поступово зростають, особливо дорожчають однокімнатні квартири (квадратний метр коштує на 7,5% більше, ніж в минулому році). Зате злегка втратили в ціні великі квартири з п'ятьма і більше кімнатами.
Орендна плата в € 10 за кв. м в Гамбурзі - вище середнього федерального рівня, навіть дорожче, ніж в Штутгарті. Однак, зважаючи на економічну значення ганзейского міста, ціни все ж досить обгрунтовані в порівнянні з Мюнхеном, де середня ціна оренди становить більше € 12,5 / кв. м. Справа в тому, що розташовані неподалік порти, а також медіа, рекламні агентства та університети міста є гарантами високого попиту на все доступні види житла. У порівнянні з I кварталом 2008 року, в нинішньому році орендна плата п'ятикімнатних квартир виросла на 13% (передбачається, що молодь охоче з'їжджається разом), 1 і 4-кімнатних - на 7%.
Головною причиною дорожнечі житла в Мюнхені Барбара Шмідт вважає розташовані там мультинаціональні компанії та органи управління Баварії - найбільшої по території землі Німеччини. У цих організаціях працює величезна кількість людей, які приїхали з інших регіонів країни з метою більш вигідного працевлаштування. Звичайно, це не може не відбитися на ціні квадратного метра. Однак падає попит на великі квартири - ціна квадратного метра в квартирах з п'ятьма і більше кімнатами знизилася більш ніж на 10%.
Схожа ситуація спостерігається і в Штутгарті. Той, хто купує квартиру в Штутгарті, заплатить на 41% більше, в порівнянні із середньою ціною по Німеччині. Поки вартість метра йде на крутий підйом: 7,5% по 4кімнатні і 8,9% по 3 кімнатну квартирах. Скидають в ціні тільки за дуже великі квартири.
Гамбурзькі ціни з середнім значенням в € 2313 за метр нікого не здивують, але всетаки цей показник значно вищий средненемецкого або регіонального значення. Середня ціна квадратного метра житла в квартирах Гамбурга поки зросла, в порівнянні з попереднім роком, на 3%. Найвищі ціни на «троячки» (+ 3,8%) і чотирикімнатні квартири (+ 4,9%). На квартири з п'ятьма і більше кімнатами ціни трохи знизилися (-3,7%). А ще - нецікавими як об'єкт покупки стають однокімнатні квартири (-6,3%).
Не тільки квартири
Столиця Баварії - явний лідер не тільки по країні, але і серед земель економічно сильного півдня. Тут істотно дорожчають будинку на одну і дві сім'ї. При цьому нові таунхауси Мюнхена (поблизу центру міста) поки не користуються великою популярністю - відбувається стагнація оренди.
За Мюнхеном слід і Штутгарт. Але зате скромні будинки в Гамбурзі допускають середню орендну плату в € +1539. У першому кварталі 2009 року на 16% зросла оренда на таунхауси - це ефект сильної будівельної активності на околиці, де в останні роки з'явилися дуже сучасні таунхауси.
Саме в сегменті окремо поставлених будинків і вілл особливо сильні відмінності в цінах на покупку нерухомості. Будинки в Мюнхені коштують більш ніж в 2,5 рази дорожче, ніж в середньому по ФРН. Попит на окремі будинки збільшується, незважаючи на те що середня ціна окремого будинку по Мюнхену переступила поріг в € 850 000. Будинки на дві родини, а також таунхауси, навпаки, злегка впали в ціні, хоча як і раніше стоять дуже дорого.
У сусідньому Штутгарті будинку в 2 рази дорожче за середню ціну по Німеччині. У Гамбурзі відносно дешеві будинки на міській околиці створюють противагу дуже дорогим люксовим об'єктів у кварталах вілл, так що середнє арифметичне лежить в районі € 400 тисяч.
КОМЕНТАРІ ЕКСПЕРТІВ
Наталія Боброва, директор з розвитку +7 REALTY flc (Баварія):
- У Мюнхені дуже високий попит на 1-, 2-кімнатні квартири (€ 2800-4000 за кв. М), оскільки це ідеальний варіант для молодих і добре заробляють фахівців. Попит на квартири сприяє підвищенню орендної плати - у 2008 році було зафіксовано зростання оренди на 6%. Експерти не гарантують, що саме таке зростання збережеться і в 2009 році, проте орендні ставки все ж продовжать рости. «Це означає, що, незважаючи на кризові чинники в економіці, ринок нерухомості в Мюнхені залишиться найстабільнішим. Навіть у відносно недорогих районах міста спостерігається нестача доступного житла. За даними економічної ради Баварії, поточна потреба в житлових приміщеннях становить 15 тисяч одиниць житла в рік. У той же час будується не більше 6 тисяч щорічно ».
Тетяна Шток, незалежний маклер Immobilie Beratungsservice Deutschland (Баден-Баден):
- Східні землі розвиваються дуже швидко і сьогодні зовні вже мало відрізняються від західних земель. Прокладено або реконструйовані основні авто і залізничні магістралі, що значно спрощує повідомлення як всередині самих східних земель, так і з західними. Це важливо тому, що території на північ від Берліна, з їх численними озерами і узбережжям Балтійського моря, відносяться до швидко розвивається туристичного регіону. А в містах на південь від Берліна розвивається індустрія. Поступово до Берліна повертається його історична слава культурної метрополії, що обірвалася з початком Другої світової війни і подальшим поділом Берліна на дві зони. Через те що місто поки зовсім не багатий, ціни на життя (продукти, речі) тут поки істотно нижче, ніж в західній частині країни.
Шукаєте нерухомість? Напишіть нам! Ми зв'яжемося з вами і запропонуємо підходящі варіанти
Логіка цін на житло в східних землях Німеччини, виявилося, визначається одним питанням: «Чи є там робота?Тоді навіщо її купувати?
Шукаєте нерухомість?