«Державна інспекція розбурхала всю будівельну сферу»

1. Зінаїда Замятіна, директор ТОВ «Регіонекспертіза»

Зінаїда Замятіна, директор ТОВ «Регіонекспертіза»

Будівельні компанії, а також представники недержавної експертизи в Алтайському краї останнім часом почали бити на сполох у зв'язку з тим, що Державна інспекція все більше тисне на ринок. після обвалення конструкцій в ТРЦ «Галактика» в грудні минулого року, відомство стало наполегливо рекомендувати забудовникам проходити державну експертизу свого проекту. Примітно, що дана рекомендація з добровільно-примусовим відтінком стосується і тих компаній, які вже отримали висновок недержавної експертизи. Забудовники змушені нести додаткові витрати, а терміни будівництва затягуються. Представники фірм, що надають послуги експертизи, також втрачають в доходах. Про складну ситуацію розповіла директор ТОВ «Регіонекспертіза» Зінаїда Замятіна в бесіді з кореспондентом ІА «Банкфакс».

- Зінаїда Миколаївна, Державна інспекція Алтайського краю після історії з обваленням в ТРЦ «Галактика» направляє забудовників з їх проектами на держекспертизу і, в першу чергу, тих, які майже завершили будівництво своїх об'єктів. Якою мірою чиновники сьогодні впливають на забудовників?

- Державна інспекція своїми діями сьогодні розбурхала всю будівельну сферу в Алтайському краї і завела в безвихідь всіх забудовників своїми наполегливими рекомендаціями. Вони кажуть: «Ми не нав'язуємо, ми рекомендуємо проводити державну експертизу замість приватної». Але дозвольте, яка ж може бути рекомендація з боку органу влади? Коли у вас, наприклад, хочуть, щось силою відняти, але при цьому говорять, що рекомендують добровільно віддати, то під тиском цієї сили, звичайно, ви виконаєте рекомендовані дії.

- По-вашому, які причини могли спровокувати обвалення в «Галактиці», яка до сих пір так і не була відкрита ?

- Наскільки я знаю, Слідчий комітет вже розібрався в ситуації. Оштрафували лише підрядника і забудовника, а раз винними назвали їх, відповідно ніяких порушень в проектній документації не було. Навпаки, за наявними даними, укладенням установи судової експертизи встановлено, що фактично зведений об'єкт ТРЦ «Галактика» не відповідав багатьом рішенням в проектній документації. І відповідно до Містобудівною кодексом за результатами перевірки повинні бути офіційно опубліковані причини аварійної ситуації на об'єкті капітального будівництва. Ми не побачили таких офіційних публікацій. Але всім відомо, що Держінспекція прийняла ТРЦ «Галактика» в експлуатацію, було її позитивний висновок. А в результаті, основна причина того, що сталося - невідповідність конструкцій затвердженої проектної документації. Ось і почали переводити всю увагу на недержавні експертизи, щоб відвернути увагу від справжніх причин обвалення над «Ашан». Розгорнута ціла кампанія проти недержавних експертних організацій, навіть підключені наші місцеві депутати, які висунули законодавчу ініціативу, що не узгоджується із сучасною політикою в сфері будівництва.

- Про яку законодавчу ініціативу йдеться?

- Депутати Алтайського крайового Законодавчих зборів пропонують наділити суб'єкти Росії повноваженнями щодо розширення переліку будівельних об'єктів, які підлягають державній експертизі, а органи державного будівельного нагляду - правом оскарження висновків експертизи. Крім того, вони виступили з ініціативою посилити вимоги до атестації експертів, збільшивши їх стаж в сфері підготовки проектної документації з 5 до 7 років, або стаж роботи на відповідних посадах з 3 до 5 років. Торкнулася ініціатива і вимог до акредитації юридичних осіб на право проведення недержавної експертизи, яким потрібно буде збільшити кількість працівників, що мають атестацію, з 5 до 7 осіб. Зазначу, за цю ініціативу утрималися голосувати тільки комуністи і справедліворосси.

Але з даною ініціативою крайові депутати вже запізнилися. 25 квітня в Мінбуді РФ за участю директора департаменту дозвільної діяльності та контролю Володимира Калінкіна експерти і так прийшли до думки, що в Містобудівний кодекс необхідно внести зміни, що стосуються збільшення стажу роботи претендентів на звання експертів - з 5 до 10 років. А ще раніше, 3 лютого 2017 року, на нараді у заступника голови уряду Дмитра Козака Мінбуду доручили підготувати проект федерального закону, в якому передбачать виняток у державних установ повноважень по здійсненню недержавної експертизи. Таким чином, законодавчі ініціативи АКЗС йдуть врозріз з прийнятими в уряді.

- Коли взагалі з'явилася необхідність в недержавної експертизи? Як ви самі прийшли в цю сферу?

- У 2012 році президент своїм указом ввів зміни в Містобудівний кодекс, що дозволяють забудовникові робити вибір і віддавати пріоритет тієї експертної організації, якій він довіряє. Підприємницька свобода є тоді, коли існує свобода вибору. Наша компанія розпочала свою роботу в 2012 році, а акредитацію ми отримали у федеральній службі в квітні 2013 року. Свого часу я обіймала посаду заступника директора КАУ «Державна експертиза Алтайського краю», і ми, з першим керівником установи Тамарою Павленко, разом організовували весь цей процес - розробляли відповідні регламенти, порядок. З боку адміністрації краю діяльність державної експертизи контролював Олександр Мішустін, будучи начальником Управління з будівництва. Сьогодні йому як голові Спілки будівельників і роботодавців Алтайського краю зрозумілі всі «рекомендовані» перекоси в сфері експертизи та будівельного контролю.

Частина працівників перейшло в «Регіонекспертізу» з керівної ланки державної експертизи. Тому викликає подив, коли офіційний орган з такою недовірою ставиться до недержавних компаніям, і до нашої в тому числі. Звичайно, Андрію Степанову, заступив на пост керівника Державної інспекції, складно відразу розібратися в процедурах експертизи, але є ж у нього досвідчені заступники, які повинні знати, які вимоги є законними, а які порушують закон. Тобто п'ять років до організаціям недержавної експертизи не було ніяких претензій, а як число клієнтів у держустанови різко впало, то в хід пішли «рекомендації» під виглядом турботи про майбутні власників будівель.

- А чи є принципова різниця між державною і недержавною експертизою?

- Містобудівною кодексом Російської Федерації передбачено дві форми експертизи: державна і недержавна. По об'єктах, будівництво яких фінансується із залученням бюджетних коштів, проектна документація подається тільки на державну експертизу. По решті об'єктів, які фінансуються за рахунок власних коштів забудовника, - за вибором забудовника.

До 2012 року існувала тільки державна експертиза, і багато дійсно скаржилися, що там збираються черги, має місце затягування термінів, вартість висока. У формі державної експертизи терміни регламентовані - від 45 до 60 днів, і якщо забудовник не встигає за цей період уявити відповіді на зауваження експертів, то держустанова зобов'язана видати негативний висновок по проекту. Серйозне відмінність державної і недержавної експертизи за умовами подання проектної документації і, найсуттєвіше, звичайно, за цінами. Методика визначення вартості за формою державної експертизи затверджена постановою уряду Російської Федерації. Наприклад, державна експертиза багатоповерхового житлового будинку з декількома блок-секціями обійдеться забудовникові в середньому в 1 млн рублів, плюс-мінус пару сотень тисяч, при цьому зниження вартості ні в якому разі не допускається. У недержавних же компаній - ціна встановлюється на підставі цивільного договору. Але це не означає, що забудовнику слід орієнтуватися на низьку вартість послуг. Необізнані клієнти зазвичай орієнтуються на ринку на швидкі терміни і низьку плату, але слід розуміти, що відповідальні експерти ніколи різко не знизять ціну. Необхідно шукати усереднений варіант, який влаштує і замовника, і експертну організацію.

Вартості експертизи житлової висотки в формі державної експертизи складе до 1 млн рублів, у недержавних організацій ціна буде нижче на 50-60%. Коли забудова типова, а нам доводиться працювати з одними і тими ж типовими рішеннями, вартість експертизи можна знизити і до 70% від початкової ціни. Тут важливе дотримання принципу прийнятності ціни, термінів і відповідальності за якість експертизи.

Що стосується експертів в державних установах і недержавних організаціях, то вимоги до них однакові. Всі проходять один раз в п'ять років атестаційний іспит при Мінбуді Росії за напрямом діяльності, яке вказується в кваліфікаційному атестаті. Підготовку експертного висновку мають право здійснювати тільки атестовані в Мінбуді експерти.

- Наскільки велика конкуренція на ринку недержавної експертизи?

- Мені досить складно назвати вам точні цифри. Справа в тому, що компанії, що надають послуги недержавної експертизи, за допомогою системи електронного документообігу, працюють із забудовниками по всій Росії. Ми самі можемо працювати з клієнтами з інших регіонів. У нас вже є певний авторитет серед наших сибірських сусідів, які неодноразово до нас зверталися. До нас частіше звертаються професійні забудовники, які багато років на ринку. Забудовники, яким просто потрібно побудувати склад, гараж або невелика офісна будівля, швидше підуть до більш дрібним компаніям, які запропонують їм нижчу ціну за послуги.

- Як ви оцінюєте інтенсивність комерційної забудови в Барнаулі?

- Активність забудовників сьогодні різко впала. Статистику, на жаль, привести не можу, але готова сказати, що однією з основних причин забудовники називають введення додаткових експертиз при здачі об'єктів в експлуатацію, а також вимога проходити тільки держекспертизи при отриманні дозволу на будівництво нових об'єктів.

- Хотілося б дізнатися вашу думку про архітектурний образ Барнаула, який викликає постійні суперечки - зараз, як видно, ведеться активна «точкова» забудова центру. Які об'єкти останніх років вам здаються найбільш вдалими?

- Я підтримую будівництво, яке зараз ведеться в нагірній частині міста. Гарні будинки компанії «Сибір» побудовані на березі Обі, вони дійсно прикрашають місто. Багато інших вдалих об'єктів, що не дисонують з іншими будівлями, є в сучасному районі Барнаулі. Що стосується старого міського центру, то мені б хотілося, щоб при зведенні нових будівель забудовники намагалися зберегти історичний вигляд Барнаула, щоб ми відчували зв'язок часів. Наприклад, будівля ТЦ «Ультра» на вулиці Гоголя в Центральному районі зовсім не в'яжеться з іншими будівлями і, чесно кажучи, мене як городянку просто жахає. Або ще один приклад - сучасна цегляна будівля на вулиці Ползунова, де продають якісь деталі для автомобілів, а поруч розташовуються старовинні будівлі - крайовий музей, «Гірська аптека», філармонія. Мене обурює, що Містобудівна рада це в принципі допустив. Ось в Парижі чомусь не дозволять застромити якусь шиномонтажку серед історичних будівель, її перенесуть в більш сучасний квартал.

- Є думка, що інженерні мережі центральної частини міста, інфраструктура, не витримають підвищеного навантаження від нових будинків, ресурсні компанії не впораються. Наскільки ці побоювання обгрунтовані?

- Перш ніж почати роботи кожен забудовник отримує для проектування технічні умови, згідно з якими і буде виконаний проект. Відразу опрацьовується питання інженерних вишукувань території, вивчаються грунти, плюс мережеві організації дають дозволу підключати ті чи інші комунікації. Багато комунікації повністю перекладаються, оскільки малоповерхова забудова сьогодні замінюється багатоповерхової. У Москві, як ми бачимо, навіть вдома в п'ять поверхів збираються зносити і забудовувати майданчики висотками, а наші двоповерхівки давно цього вимагають. Вони ж старіють, у них є термін придатності - 50-60 років. Я особисто вітаю, що район нашого старого Потоку перетворюється і перебудовується в сучасний квартал. А через навантаження на мережі та інфраструктуру, можу вас запевнити, нічого статися не може, перед будь-забудовою фахівці все ретельно вивчають і прораховують. І крім того, адміністрація міста Барнаула реалізує програми з модернізації інженерних систем.

- Які недоліки ви найчастіше помічаєте в проектованих барнаульских багатоповерхівках і нежитлових об'єктах?

- Як мені здається, найбільш злободенне питання для Барнаула - це катастрофічний дефіцит місць для паркування біля багатоповерхових новобудов. На мій погляд, необхідно створити якийсь правовий механізм, який би регулював обов'язкове будівництво підземних безкоштовних стоянок при зведенні багатоповерхових будинків. Замість цього в Барнаулі ми бачимо дорогі платні паркувальні місця. Крім квартири купити і місце на стоянці, не всім городянам під силу.

У місцях «точкової» забудови, на превеликий жаль, практично немає паркових зелених зон, як у зарубіжних країнах, які також використовують «точкову» забудову, але там місця для відпочинку громадян організовані. Дуже засмучує, що у нас складно знайти зелену зону для відпочинку поруч з будинком.

Друге питання - очищення господарсько-побутових стоків побудованих будинків і переробка відходів. Наприклад, не так давно відкрили другий магазин «Леруа Мерлен» і заявили, що там все відповідає вимогам. А мені ось хотілося б знати, чи є у них взагалі якісь очисні споруди, адже будівля розташовується в заплаві річки Обь? Велика кількість машин на їх стоянці будуть виділяти масло, бензин та інше, які разом зі стоками можуть потрапляти в річку. Сьогодні в Барнаулі досі також і робота зливової каналізації залишає бажати кращого. Це велика екологічна проблема.

- Як мені здається, ще однією проблемою в Барнаулі є те, що на об'єктах, що будуються часом немає належного технічного нагляду. Згадаймо приклад багатоповерхівки на вулиці Балтійської, 96 . Будівництво велося із значним відступом від проекту.

- Зараз Держінспекція відправила ЖБК «Балтійський» проходити експертизу в КАУ «Державна експертиза Алтайського краю». Нам чудово відомо, що проходить він її в формі недержавної експертизи, що теж є забороненим прийомом. Кооператив повинен був внести зміни і прийти до нас на повторну експертизу. За весь цей час забудовник не пред'явив нам жодної претензії. До проектної організації він звернувся, тільки коли по стінах пішли тріщини, але «Барнаулгражданпроект», природно, зажадав у ЖБК акти прихованих робіт і технічний висновок з даного будівництва, оскільки ніякого авторського нагляду там не було. Забудовник навідріз відмовився і взявся шукати помилки у проектувальників.

Я вже знаю, Які зауваження по даній споруді будут у КАУ. Впевнена, смороду НЕ БУДУТЬ порушуваті вимоги, Які серйозно вплівають на БЕЗПЕКИ. Ми, звичайно, не можемо себе убезпечити від таких забудовників, які не бажають проводити технічний нагляд під час будівництва. Ми всього лише надали свою послугу, віддали замовнику свій продукт - позитивний висновок, що саме ця проектна документація відповідає вимогам будівельного законодавства. А далі сам забудовник повинен нести відповідальність - здійснювати нагляд, вести будівництво по совісті, не відхиляючись від проекту і т. Д. Це все якраз і повинна контролювати Державна інспекція Алтайського краю, у якій є план перевірок кожного будинку. Дані об'єкт вони почали перевіряти, коли вже було пізно, - і ось результат.

- У Барнаулі не зрушується з місця і ситуація із забудовою набережній Річкового вокзалу. Йшлося про багатоповерхової житлової забудови, громадського харчування ... Чи відомо вам, які існують варіанти вирішення проблеми і який здається вам найбільш адекватним?

- На жаль, про якісь конкретні варіанти мені невідомо, проте в багатьох містах є престижні висотні будівлі, де на верхньому ярусі розташовуються обертові ресторани з прекрасними панорамними вікнами. З їх допомогою можна оглядати все місто, як на долоні. Мені б хотілося бачити в районі Річкового вокзалу щось подібне. Навіть з моста всю панораму міста не побачиш, а у нас все-таки є, на що подивитися - мої гості завжди залишаються в захваті, коли я демонструю їм Барнаул з нагірної частини.

- А що ви можете сказати про відсутність генпланів в ряді алтайських районів? Адже буквально пару років тому це поставило під сумнів можливість їх розвитку. Чи є необхідність нести такі витрати?

- Відразу можу сказати, що якихось грандіозних генеральних планів забудови наших сіл дійсно не було і зараз немає - алтайські муніципальні освіти їх навряд чи зможуть потягнути. Є й інші шляхи - проекти планування розвитку сіл. Те, що вони в принципі повинні бути, навіть не викликає сумнівів, інакше територію чекає хаотична забудова. Крім того, проекти планувань можуть передбачати відповідну інфраструктуру для села - де житлова забудова, а де суспільно-ділова частина населеного пункту. Ні в якому разі не можна допустити в будівництві хаосу.

- Може бути, саме в зв'язку з цим Мінбуд Росії вважає, що назріла необхідність експертизи малоповерхового будівництва?

- З малоповерхових будівництвом ми практично не працюємо, у нас була пара замовників з інших регіонів, які самі хотіли переконатися в якості проектної документації. За законодавством вони від експертизи дійсно звільняються, але за своєю ініціативою можуть представити проект на експертизу. Що стосується хитрощів забудовників, коли малоповерховий об'єкт несподівано стає багатоповерхівкою, у Мінбуду Росії є роз'яснення, як визначати кількість поверхів у будинку, і що мансарду або технічний поверх необхідно вважати ще одним поверхом. Зараз обійти закон в цьому плані досить складно, процес дуже логічний і збудований.

Розмовляла Катерина Бугоркова