- Коли будинок введений в експлуатацію
- Вимога про включення до реєстру про передачу житлового приміщення
- Свідоцтво про право на власність на руках, об'єкт введений в експлуатацію
- Добудовування будинку в банкрутство за рахунок пайовиків
Я спеціально вказав рік, в якому актуальна стаття, тому що закон і практика його застосування в арбітражному суді постійно змінюються. Матеріал більш орієнтований не на теоретичні дослідження навколо Федерального закону «Про неспроможність (банкрутство)», а на що склався підхід суддів до його тлумачення і застосування. У будь-якому випадку, попри всю недосконалість і часткової неясності положень параграфа 7 Закону про банкрутство, він наділяє учасників будівництва достатніми правами для реалізації своїх законних інтересів.
Для зручності сприйняття, я розбив статтю на ключові розділи: загальні питання банкрутства забудовника, реєстри вимог, включення в реєстр вимог про передачу житлових приміщень, робота з афілійованими боржника кредиторами, добудовування багатоквартирного будинку, введення будинку в експлуатацію, отримання свідоцтва про право на власність і ін.
При введенні процедури банкрутства щодо організації, раніше привлекавшей грошові кошти фізичних і юридичних осіб для будівництва житлового будинку, арбітражний суд повинен застосовувати положення параграфа 7 «Банкрутство забудовників» Закону про банкрутство. Якщо ж суду не відомо про те, що процедури вводяться або введені відносно забудовника, про застосування параграфа 7 має право клопотати арбітражний керуючий, кредитори, боржник і інші особи, які беруть участь у справі. Також, можна клопотати про передачу справи для його розгляду арбітражним судом за місцем знаходження об'єкта будівництва, землі для забудови або більшого числа учасників будівництва.
Об'єктами будівництва в розумінні Закону про банкрутство є багатоквартирні будинки, в тому числі малоповерхові.
Коли будинок введений в експлуатацію
Якщо будинок введений в експлуатацію, то арбітражний керуючий повинен не раніше, ніж через 1 місяць і не пізніше 2 місяців з моменту його затвердження (введення відповідної процедури) зібрати учасників будівництва і запропонувати їм проголосувати за або проти передачі їм цього будинку. Якщо у забудовника кілька об'єктів забудови, то рішення учасники будівництва приймають щодо свого будинку.
Тут є ряд серйозних протиріч у законі, створюють неможливість його застосування на практиці. По-перше, учасником будівництва є особа, у якого є вимоги можуть стосуватися не введеного в експлуатацію об'єкта. По-друге, в встановлені законом терміни провести збори неможливо, тому що вимоги учасників будівництва (а їх в більшості випадків сотні) розглядаються кілька місяців після введення процедури.
Окрему увагу варто приділити тому, хто є учасником будівництва. Це не тільки фізична особа, а й будь-яке інше - юридичні особи, державні та муніципальні органи, які мають вимоги до забудовника про передачу житлових приміщень або грошей. Учасники будівництва є такими з моменту винесення арбітражним судом ухвали про включення до реєстру вимог про передачу житлових приміщень.
Вимога про включення до реєстру про передачу житлового приміщення
Зразок вимоги про включення до реєстру вимог про передачу житлових приміщень
Якщо банкрутство тільки введено, то свою вимогу можна заявити протягом 1 місяця з моменту публікації про введення процедури спостереження в порядку, в якому заявляються звичайні вимоги про включення до реєстру вимог кредиторів . Подаючи вимоги самостійно, без звернення до юристів з питань банкрутства, учасники будівництва допускають ряд серйозних помилок, в т.ч. в прохальною частині вимоги не вказують сплачену вартість необхідного об'єкта, всі його характеристики і правильне найменування реєстру. А реєстру в банкрутство забудовника 2: реєстр вимог кредиторів і про передачу житлових приміщень. Це принципово важливо тому, як на загальних зборах кредиторів голосують обидва реєстри, а на зборах учасників будівництва - тільки про передачу житлових приміщень. Розмір голоси учасника будівництва дорівнює розміру його вимоги в грошах пропорційно всієї кредиторської реєстрової заборгованості банкрута.
Свідоцтво про право на власність на руках, об'єкт введений в експлуатацію
Навіть в зазначених випадках потрібно заявляти вимоги. Як я з самого початку не заперечував, практика склалася таким чином, що пайовики бажають отримати судовий акт про те, що квартира в їх власності не включена до складу ліквідаційної маси. Йдеться про учасників будівництва, які отримали на руки свідоцтво про право на власність (в деяких випадках, рішення суду про визнання права власності). Апріорі, власність особи не може увійти до складу ліквідаційної маси іншої особи, але у мене немає відповіді на питання: «з якого документа видно, що квартири немає в конкурсній масі?». Тому, вже більше двох років ми заявляємо вимоги і власників, щоб отримати визначення арбітражного суду про відмову у включенні до реєстру, де буде вказано, що дана квартира належить на праві власності її господареві і не буде включена до складу ліквідаційної маси.
При введенні об'єкта в експлуатацію вимоги учасникам будівництва заявляти просто необхідно, тому що факт дозволу використання вдома не означає перехід будь-яких прав до нього, він стане такою ж конкурсної масою як і побудовані на 30% будинку.
Окрему увагу слід приділити вимогам «своїх кредиторів».
Я та інші юристи Юридичної компанії Антанта, супроводжуючи великі процедури банкрутства забудовників як з боку пайовиків так і з боку арбітражних керуючих, змушені протистояти включенню до реєстру вимог про передачу житлових приміщень афілійованих забудовнику осіб. Так, в одному з останніх банкрутств ми заперечуємо включенню до реєстру дружніх забудовнику уявних кредиторів на загальну суму близько 300 млн. Руб., Коли вимоги учасників будівництва в загальній сумі становлять меншу суму. Якщо ці псевдокредиторів увійдуть до реєстру, то на зборах кредиторів вони можуть прийняти рішення самостійно і всупереч загальній волі реальних учасників будівництва. А такі рішення стосуються долі як недобудованих так і добудованих об'єктів. В результаті, у зловмисників з'являється можливість вдруге реалізувати багатоквартирні будинки.
Для роботи з недружнім кредиторам в будь-якому випадку необхідно звертатися до фахівців з питань банкрутства.
Заперечення на вимоги кредитора (зразок)
Вимоги про передачу нежитлових приміщень заявляються в окремому порядку - передбаченому ст. 201.8 Закону про банкрутство. До мене часто звертаються з питанням про те, як правильно вчинити пайовикам саме з нежилих приміщень, якщо вони за актами прийому-передачі не передавались. В результаті спілкування, ми приходимо до висновку, що це питання до законодавця, тому що в даному випадку суди відмовляють в передачі приміщень, які не введених в експлуатацію. А заявляти в банкрутство своє право грошової вимоги - про відмову від виконання договору і повернення сплачених коштів - сенсу немає, тому що гроші - це те, що відсутній у забудовника в банкрутство. Тому, єдиний варіант з нежилих приміщень - заявляти вимоги в порядку ст. 201.8 про передачу приміщень і сподіватися, що ці приміщення будуть добудовані за час розгляду заяви (прецеденти є). 
Добудовування будинку в банкрутство за рахунок пайовиків
Законом про банкрутство передбачено добудовування будинку за рахунок учасників будівництва. З огляду на, що в банкрутство часто беруть участь будинки, квартири в яких вже оформлені у власність, у власників з'являється питання про їхні дії в умовах банкрутства і про можливість покладання на них обов'язки по фінансуванню будівництва будинку.
З положень параграфа 7 Закону про банкрутство слід, що житлово-будівельний кооператив створюється учасниками будівництва. Як ми вже з'ясували, власники не включаються до реєстру про передачу житлових приміщень і не визнаються учасниками будівництва в справі про банкрутство. Тому, ні приймати рішення в банкрутство забудовника ні вносити будь-які грошові кошти власники квартир не уповноважені.
Що стосується отримання свідоцтва про право на власність учасниками будівництва, то зараз, поки відкрита процедура банкрутства, реєструючий орган відмовляється проводити реєстраційні дії. Такими діями (бездіяльністю) рухає або побоювання прийняття рішень щодо спірних об'єктів, які положення Закону про банкрутство про те, що будь-які вимоги по майну забудовника розглядає арбітражний суд у справі про банкрутство.
Я не розглядаю грошові вимоги учасників будівництва та інших осіб з вищезгаданих причин, тому що не вважаю, що процедура включення таких вимог і їх погашення вимагає окремої уваги.
Таким чином, практика застосування вступило в силу в липні 2011 року параграфа 7 Закону про банкрутство тільки формується, в тому числі, з нашим безпосередньою участю. Якщо читачеві є що доповнити до статті - прошу використовувати форму коментування.
Апріорі, власність особи не може увійти до складу ліквідаційної маси іншої особи, але у мене немає відповіді на питання: «з якого документа видно, що квартири немає в конкурсній масі?