Портал Urbanus. ru намагався з'ясувати, як новий проект "Московські центральні діаметри" вплине на ринок житла Московської області - і чи вплине взагалі.
Багато не побудуєш
У столичному регіоні намічається черговий масштабний транспортний проект - "Московські центральні діаметри". Згідно з ним, до 2025 року міста ближнього Підмосков'я будуть пов'язані один з одним через центр Москви з допомогою наскрізного залізничного руху.
У 2018-2019 роках планується зв'язати Одинцово і лобової, Нахабіно і Подольськ. Ще п'ять діаметрів повинні включити в єдину швидкісну транспортну систему Зеленоград, Раменське, Пушкіно / Корольов і Залізничний. Проект покликаний розвантажити автомобільні дороги, включаючи МКАД, і приміський залізничний транспорт, а також підвищити транспортну доступність підмосковних міст.
Будівництво наземного метро може залучити бізнес на території, за якими пройдуть нові залізні дороги. Компаніям буде вигідно перенести офіси в Підмосков'ї, щоб оптимізувати витрати на утримання. "Там, де розвивається бізнес, буде рости і девелопмент. Не виключено, що освоєння прилеглих до" легкому "метро територій сформує нові міста-супутники", - вважає комерційний директор агентства нерухомості "Поруч" Денис Крючков.
Транспорт і соціальна інфраструктура - два найважливіших чинника, на які в першу чергу звертають увагу покупці житла. Транспортна доступність настільки важлива, що розвиток нових магістралей іноді здатне змінити карту попиту і престижності районів.
У Підмосков'ї питання стоїть ще гостріше. Для багатьох потенційних покупців саме відсутність транспорту є стримуючим фактором при виборі між новобудовами в області або столиці, заявив керуючий партнер ГК "Основа" Олег Колченко. Будь-яке будівництво або розширення шосе в Підмосков'ї підвищує привабливість нерухомості в цьому районі, а поява внеуличного транспорту, такого як метро в будь-якому його вигляді, здатне стати каталізатором розвитку всього регіону.
Але не всі фахівці впевнені в цьому. Генеральний директор компанії " Міель-Новобудови »Наталя Шаталіна порівняла МЦД з Московським центральним кільцем. "Коли з'явилися плани по відкриттю МЦК, забудовники зацікавилися деякими локаціями, але лише там, де значно поліпшувалася транспортна доступність. Відкриття магістралі не вплинула ні на первинний, ні на вторинний ринок житла, тому що локації, де відкривалися станції, вже мали хорошу транспортну доступність. Виграв лише район Коптєва, де до запуску МЦК не було метро ", - нагадала вона.
Чи не повинен новий проект вплинути і на девелоперську активність в Мособласті - там і так будують багато житла. При цьому Роман Лябіхов, гендиректор ГК "Атлант", сумнівається, що діаметри поліпшать транспортну доступність міст. "Судячи з інформації з відкритих джерел, МЦД, по суті, будуть дублювати існуючі ж / д гілки. Більшість територій поблизу існуючих ліній, придатних для житлового будівництва, вже забудовані. Тому ділянок, вільних і привабливих для зведення новобудов, залишилося не так багато" , - песимістичний Лябіхов.
Зростання лише в теорії
Запуск Центральних московських діаметрів хоча і не стане потужним імпульсом для розвитку прилеглих територій, проте може відбитися на ціні новобудов - як уже зведених, так і тих, що тільки почнуть будуватися в найближчі роки.
Денис Бобков, керівник відділу розвитку ГК "Сапсан", навів приклад Реутова, де за рік до відкриття станції метро « Новокосіно »Житло подорожчало на 15-20%. За словами менеджера, на тлі поліпшення транспортної доступності в зоні МЦД-2 (Нахабіно - Подольськ) ціни на нові квартири в районі нахабно, Павшино (Красногорська) і на півдні (Бутово, Щербинка, Подольськ) можуть піднятися на 5-10% в залежності від наявності або відсутності метро сьогодні.
Від запуску нових гілок метро можуть виграти насамперед Лобня і Подольськ. "Ми вже використовуємо інформацію про будівництво метро, це величезна конкурентна перевага - мати можливість за годину дістатися до центру столиці, без пробок і з комфортом. Майбутніх покупців приваблює наявність метро, тим більше, що воно буде запущено вже в наступному році", - повідомив директор з розвитку ЖК « мрія »Дмитро Щербаков.
Згідно з оцінками ріелторів, всередині МКАД вплив МЦД на новобудови буде не таким значним, оскільки гілка буде проходити в районах з існуючими лініями Московського метрополітену.
Тим часом керівник відділу продажів департаменту житлової нерухомості Penny Lane Realty Ілля прогін не такий оптимістичний в цінових прогнозах: поява нових станцій метро або реконструкція трас впливають на зростання цін лише в теорії. "Є безліч причин, що стримують цей процес. По-перше, масовий вихід забудовників на будівництво і посилилася конкуренція, по-друге, низька купівельна спроможність, по-третє, ненадійність фінансових інструментів - та ж іпотека, незважаючи на всі зусилля влади і банків, як і раніше викликає побоювання у багатьох потенційних покупців, - перерахував експерт. - Піднімати на цьому тлі ціни - все одно що заморожувати продажу ".
Можливий і зворотний сценарій: нерухомість поблизу від нових гілок може подешевшати через шум і появи додаткової інфраструктури (дрібних торгових точок і так далі). Особливо це стосується елітного житла і котеджної забудови - там падіння цін може скласти 30%, попереджає Світлана Лапшина, гендиректор агентства нерухомості "Біг Ріелті".
Згідно з даними Ірини Доброхотовой, голови ради директорів компанії « Химки , Котельники, Красногорськ, Одинцово, Королев та інші).
Основна частина новобудов, які потрапляють в зону першої черги будівництва МЦД, відноситься до економ-класу. Уздовж двох перших ліній - від Лобні до Одинцова і від нахабно до Подольська - заплановані близько 60 проектів, причому як в Московській області, так і в столиці. Пропозиція є як в корпусах на початковій стадії будівництва, так і в зданих корпусах, де ще не всі квартири розкуплені.
Аргументи в рекламі
Будівництво МЦД чи помітно відіб'ється на вторинному ринку житлової нерухомості Підмосков'я. Справа в тому, що діаметри - це не кардинально новий транспорт, а оптимізація існуючих гілок і створення можливостей для пасажирів рухатися від міста до міста без заїзду в Москву.
"Звичайно, це значно підвищить рівень комфорту для мешканців, але, відверто кажучи, не дуже вплине на рівень цін. Можливий незначний ріст, не більше 2-3%", - ділиться прогнозом Тетяна Саксонцева, керуючий партнер компанії "Міель-Мережа офісів нерухомості ".
Аналітики вважають, що створення нових магістралей може вплинути на окремі пропозиції, наприклад, в будинках з гарним місцем розташування, оточенням і рядом інших суб'єктивних характеристик. Але в цілому якихось серйозних змін чекати не варто.
Директор "НДВ-Девелопмент" Андрій Стригалев не виключив, що напередодні запуску діаметрів попит на "вторинку" може вирости, а терміни експозиції при продажу житла скоротитися. "Принаймні, у власників квартир (особливо найбільш віддалених локаціях по даному маршруту) з'являться додаткові аргументи на рекламі", - додає він.
Але потрібно розуміти, що вторинне житло на периферії морально застаріло і вже не відповідає сучасним вимогам про комфорт - і це при тому, що на ринку більш ніж вистачає пропозиції в новобудовах.
Деякі фахівці з нерухомості говорять про те, що попит на житло "перетікає" з Московської області в Москву, і змінити цей тренд запуском руху по залізничних гілок не вийде.
Коли у потенційного покупця є можливість, перш за все фінансова, вибирати між Підмосков'ям і Москвою, він вибере друге: там і метро поруч, і інфраструктура іншого рівня, ніж в області.
Одне можна сказати точно: створення діаметрів дасть додаткові альтернативи потенційним покупцям "вторинки" у Підмосков'ї. Якщо зараз деякі сім'ї змушені брати іпотеку, щоб купити квартиру у відносній доступності від метро, то МЦД розширить географію їх пошуку, а може бути, і позбавить від необхідності брати кредит.
Ілля Китов