Квартири в розстрочку в Астані від забудовника

1. Що є розстрочка і її переваги
2. Купити квартиру в Астані в розстрочку: варіанти
3. Розрахунки на покупку нерухомості в новобудові Астани в розстрочку
4. Розстрочка на два роки на житло в Астані
5. Нерухомість в розстрочку на три роки
6. Будинки в Астані в розстрочку на сім років
7. Юридичні аспекти
8. Плюси і мінуси розстрочки
9. Поради при покупці житла в розстрочку

Для більшості казахстанців купити квартиру відразу - завдання непосильне.

Куди більш прийнятним способом придбання житла вважається іпотека . Однак переплата за кредит в підсумку виливається в вартість самої квартири, а то і більше. Але є ще один варіант покупки нерухомості - розстрочка , Яка можлива за умови стабільного доходу і невеликих заощаджень. При цьому величезний плюс розстрочки - то, що підтвердження доходу не потрібно.

Щомісяця віддавати за неіснуючу квартиру тисячі доларів - така перспектива здається багатьом ризикованою . На тлі розмов про економічну кризу і проблеми з іпотечним кредитуванням стали з'являтися оптимістичні прогнози про швидке зниження вартості квартир. Але більш реальними здаються передбачення скептиків: в країні не вистачає житла, попит перевищує пропозицію, а значить, будуть використовуватися будь-які можливості для придбання заповітних «квадратів».

Що є розстрочка і її переваги

Дефіцит житла в Казахстані становить, за різними оцінками, від 23 млн до 25 млн квадратних метрів житлових площ, а щорічно будується до 6 млн. У країні налічується близько 300 тис. Сімей-черговиків. За прогнозами експертів, в 2020 чисельність населення досягне 19 млн, а будуватися буде 10 млн кв.м в рік.

За даними аналітичної служби kn.kz, для досягнення нашою країною нормального рівня забезпеченості - 30 кв.м на людину (за соціальними стандартами ООН), наш житловий фонд повинен збільшитися на 84%, а точніше в країні повинно бути введено ще 262,344 млн кв. м. Розрахунки показали, що при збереженні поточних обсягів введення житла - 0,4 кв.м на людину і темпів зростання чисельності населення, досягти забезпеченості в 30 кв.м ми зможемо до 2076 року, тобто через 61 рік. Ці дані змушують багатьох казахстанців серйозно задуматися про пошук інших варіантів придбання нерухомості - більш швидких і ненакладно.

Розстрочка являє собою спосіб покупки житла, при якому будівельна компанія, що зводять будинок, пропонує покупцеві спочатку внести початковий внесок за квартиру, а залишок оплатити протягом певного терміну рівними частками. Казахстанські забудовники практикують схему, за якою всі гроші за квартиру потрібно віддати до моменту закінчення будівництва.

Придбати квартиру в розстрочку пропонує до 90 відсотків будівельних компаній.

Зараз багато будівельних компаній реалізують квартири за допомогою розстрочки не безпосередньо, а через ЖБК - житлово-будівельні кооперативи. Боятися такого способу не варто - він законний (передбачається законами РК «Про пайову участь у житловому будівництві» і «Про житлових відносинах») і, до речі, досить-таки популярний в Казахстані.

Житлово-будівельний кооператив - добровільне об'єднання громадян, яке має право будувати і утримувати багатоквартирний будинок за рахунок коштів пайовиків-членів ЖБК. Він може не бути забудовником і використовувати гроші з метою будівництва житлового будинку із залученням генерального підрядника. Також ЖБК може бути самим забудовником, але при цьому повинен отримати дозвіл на будівництво і мати земельну ділянку під будівництво житлового будинку.

Однак поки до розстрочення казахстанці ставляться з певною часткою недовіри. Адже той же іпотечне кредитування надає можливість відразу оселитися в квартирі, а ось квартиру по розстрочці доводиться чекати кілька років. Найголовніше, щоб будівництвом будинку займався надійний і порядний забудовник, який здасть об'єкт відповідно до графіка будівництва.

Юрист колегії адвокатів Астани Гульнара Айтжанова пояснює, що, перш ніж зважитися вкласти гроші на будівництво квартири, слід вивчити історію забудовника, а саме - його солідність на будівельному ринку, кількість зданих об'єктів, дату заснування компанії, а також його акредитацію в банках.

Жілстройсбербанк: іпотека для всіх категорій громадян у 2016 році >>>

Купити квартиру в Астані в розстрочку: варіанти

За спостереженнями експертів з нерухомості, приблизно половина забудовників пропонують різні варіанти розстрочки:

1. Покупець поступово оплачує повну вартість нерухомості ще до її введення в експлуатацію (тобто починає вкладатися в житло ще на періоді котловану). Це найбільш поширене практика.

2. Розстрочка може продовжитися на невеликий період після здачі будинку в експлуатацію, або квартири можуть пропонуватися в об'єктах, вже введених в експлуатацію.

3. Варіанти, які за часом можна порівняти з іпотечними кредитами, - на 15-20 років. Але такі умови в основному пропонують при реалізації дуже дорогого житла.

Як уже згадувалося, головна перевага розстрочки для покупця - те, що її можна оформити без поручительства і без різних паперів з підтвердженням платоспроможності, пенсійних відрахувань.

У столиці є фірми, які навіть спеціалізуються на роботі з забудовниками. Наприклад, компанія «Центр продажів №1» робить пропозиції відразу від декількох будівельних організацій Астани. За словами фахівців компанії, саме квартири в розстрочку користуються великим попитом, ніж при 100-процентній оплаті. Тому що у народу після кризи залишилися побоювання, що компанія може не добудувати об'єкт.

Головна перевага розстрочки для покупця - те, що її можна оформити без поручительства і без різних паперів з підтвердженням платоспроможності, пенсійних відрахувань.

Розрахунки на покупку нерухомості в новобудові Астани в розстрочку

Придбати квартиру в розстрочку на сьогоднішній день пропонує до 90% казахстанських будівельних компаній. Фахівці відзначають, що в 99% випадків забудовники пропонують розстрочку на рік-два. Але є і варіанти більш тривалі - до 7 років. Ми вирішили порівняти кілька прикладів розстрочки в Астані та Караганді від різних компаній і з різними термінами.

Розстрочка на два роки на житло в Астані

Наведемо розрахунки на прикладі однієї столичної інвестиційної компанії. Умови програм змінюються, тому наведені дані слід приймати за орієнтир. Мінімальний початковий внесок для розстрочки на рік зазвичай складають 30%, на 2 роки - 50%.

Процес оформлення розстрочки простий: компанія реалізовує житло через ЖБК, куди бажаючим придбати житло потрібно буде прийти лише з посвідченням особи. У договорі узгоджується певний термін розрахунку за житло і встановлюється фіксована ціна.

Таблиця 1. Приклад розрахунку покупки квартири в розстрочку на два роки

формат житла

Площа, кв.м

Ціна за кв.м, $

Ціна квартири, $

Сума початкового внеску, $

Щомісячний внесок, $

1-кімн.

55,1

1 560

85 956

42 978

1 790

2-кімн.

72,1

1 560

112 476

56 238

2 343

3-кімн.

95

1 560

148 200

74 100

3 087

Нерухомість в розстрочку на три роки

У наступному прикладі забудовник є генеральним підрядником будівництва житлових комплексів в Астані, а продажу здійснюють безпосередні замовники будівництва - ЖБК. Причому на кожен житловий комплекс свій кооператив.

При розстрочці клієнти не оплачують комісію за розгляд, винагороду у вигляді певного відсотка, крім цього нерухомість, що купується не є заставної.

Термін розстрочки від 3 місяців до кінця будівництва (орієнтир - 12 місяців). У договорі розписані всі умови: загальна вартість квартири на момент придбання, розмір передоплати, розмір щомісячного платежу і термін.

Таблиця 2. Приклад розрахунки покупки квартири в розстрочку на три роки

формат житла

Площа, кв.м

Ежемес. внесок, $

Ціна квартири, $

Сума первонач. внеску, $

Ежемес. внесок, $

2-кімн.

87,15

1150

100 223

50 112

4176 (12 міс.)

3-кімн.

91,10

1150

104 765

52 383

4365 (12 міс.)

2-кімн. (Спец- пропозицію)

90,13

1100

99 143

45 000

1504 (3 роки)

3-кімн. (Спец- пропозицію)

137,65

1050

144 533

60 000

2348 (3 роки)

Будинки в Астані в розстрочку на сім років

Поговоримо про безпосереднє механізмі продажу житла через ЖБК.

Механізм наступний: створюється житлово-будівельний кооператив для зведення конкретного будинку і подальшого використання житлових приміщень для проживання членів кооперативу. Житлово-будівельний кооператив залучає пайовиків щодо участі в будівництві житлового комплексу шляхом укладення договору пайового внеску. У разі збільшення першого внеску сума щомісячного платежу зменшується. Так як ЖБК - незалежний замовник, який самостійно фінансує будівництво, він розробляє і бюджет проекту, і графік робіт, а також цільове використання грошей.

Плата за квартиру в чистової обробки йде без відсотків і переплат і варіюється від можливостей пайовиків - можна розрахувати внески на рік, а можна розтягнути їх на 7 років, що в 6 з гаком разів швидше очікування держжитла (див. Таблицю).

Таблиця 3. Розрахунки покупки квартири в розстрочку на 7 років:

формат житла

Площа, кв.м

Ціна за кв.м по акції, тг

Ціна квартири, тг

Сума первонач. внеску, тг

Ежемес. внесок, тг

2-кімн.

від 67,6 до 70,4

255 000

від 17 238 000 до 17 952 000

від 2 585 700 до 2 692 800

від 174 432 до 181 657

3-кімн.

від 80,9 до 104,7

255 000

від 20 629 500 до 26 698 500

від 3 094 425 до 4 004 775

від 208 751 до 270 163

Юридичні аспекти

Спеціального документа для оформлення покупки квартири в розстрочку немає. Єдиних вимог не існує: будівельна компанія має право укласти договір про інвестування будівництва житла, про спільну діяльність на інвестування пайового будівництва, пайової участі в житловому будівництві, створення житлово-будівельного кооперативу (ЖБК). І всі ці види домовленості будуть законні.

- З ким краще укладати договори - з забудовником або з ЖБК - однозначно сказати не можна, оскільки ризики є скрізь. Але, наприклад, на відміну від пайовиків за договором пайової участі у забудовника, члени ЖБК можуть контролювати хід зведення будинку, а після його завершення - управляти об'єктом кондоминиумом, - пояснює адвокат Гульнара Айтжанова. - Громадяни, які купують житло за механізмом ЖБК, захищені і від форс-мажорів: в разі банкрутства забудовника пайовики можуть самостійно добудувати будинок.

На думку адвоката Гульнари Айтжанова, найкращим буде договір пайової участі в будівництві. Незважаючи на численні приклади з проблемами пайовиків після кризи, Закон «Про пайову участь у житловому будівництві» дає більше гарантій, впевнений фахівець, особливо після внесення змін у 2009 році. Зокрема, урядом був затверджений типовий договір між будівельною компанією і покупцем.

На думку адвоката Гульнари Айтжанова, найкращим документом для оформлення покупки квартири в розстрочку буде договір пайової участі в будівництві.

- Щоб укласти такий договір, - пояснює Гульнара Айтжанова, - забудовник повинен мати ліцензію на залучення пайової капіталу, мати земельну ділянку, дозвіл на проведення будівельно-монтажних робіт нульового циклу. А також розташовувати власним капіталом у розмірі не менше 15% від вартості об'єкта.

І це тільки перший етап для отримання ліцензії на будівництво за рахунок залучення коштів пайовиків. На другому етапі будівництва компанія повинна мати у своєму розпорядженні власними коштами в розмірі вже не менше 25% від вартості об'єкта.

Договори пайової участі підлягають обов'язковій реєстрації в Управлінні архітектури та містобудування. Таким чином, говорить адвокат, виключається факт подвійного продажу, і можна бути впевненим, що квартиру, що будується не передадуть третім особам.

Чи можна купити квартиру за 50 000 $ на лівобережжі Астани? >>>

Законом також передбачена неустойка в розмірі 0,1% від суми, сплаченої пайовиком, за кожен день прострочення. Раніше, вказує Гульнара Айтжанова, забудовниками застосовувалася неустойка в 0,01% і навіть 0,001%. Траплялося так, що клієнтам за кілька місяців затримки введення будинку в експлуатацію призначалися мізерні суми в 5-10 тисяч тенге.

Нерідко компаніями використовуються договори інвестування будівництва житла. Укладання договорів інвестування дозволяє компаніям обійти те саме вимога про вкладення в будівництво 25% власних коштів.

Проте компанії не порушують закон, коли при покупці квартир в розстрочку пропонують клієнтам укласти договір інвестування житла. Головна відмінність його від договору пайової участі в тому, що в цьому випадку можуть прийматися не тільки гроші. Наприклад, в якості інвестицій можуть виступати земельні ділянки, інша нерухомість, надання на будмайданчик робочої сили або техніки.

Компанії не порушують закон, коли при покупці квартир в розстрочку пропонують клієнтам укласти договір інвестування житла.

Що стосується договору з ЖБК, то там повинні бути чітко прописані умови вступу в кооператив, розмір членських та пайових внесків, а також порядок виходу з ЖБК та сума повернутих коштів. Відповідно до ст. 65 Закону РК «Про житлових відносинах» пайовий внесок повертається не пізніше тримісячного терміну. А якщо ви уклали договір пайової участі і захочете повернути свої гроші, то будете змушені робити це через суд, пред'явивши попередньо претензії до забудовника.

Членам ЖБК, які купують квартири в кооперативі, можуть надати розстрочку на об'єкт, який вже побудований, і можуть дозволити проживати в ньому, продовжуючи виплачувати свій пай. При договорі пайової участі теж можуть надати розстрочку, але забудовник передасть квартиру тільки в разі виплати всієї суми.

- ЖБК може укладати тристоронній договір про пайове будівництво чи інвестування, де сторонами є будівельна компанія (забудовник), сам кооператив і член ЖБК, - зазначає адвокат Гульнара Айтжанова. - Члени ЖБК має право вимагати від забудовника і ЖБК документи, що підтверджують хід будівництва. Ризики при вступі в кооператив можуть бути різними. Коли будівельні компанії самостійно утворюють ЖБК, ними диктуються умови договору. Одним з неблагонадійних пунктів є залучення в будівництво інших членів ЖБК, що може викликати ризик подвійного продажу частки пайовика. Крім того, договір, укладений з ЖБК, не проходить державну реєстрацію в відміну від договору пайової будівництва.

Плюси і мінуси розстрочки

плюси:

• Як правило, не потрібно доводити свою платоспроможність.
• Мінімальний пакет документів.
• Відсутність додаткових витрат, таких як обов'язкове страхування нерухомості або комісійні збори.
• Відсутність або незначний відсоток за можливість скористатися розстрочкою.
• Більш лояльне ставлення до клієнтів, ніж в банках. Можливість отримати відстрочку по виплатах, іноді без штрафів.
• Можливість повернути свої гроші в разі фінансової неспроможності. У деяких випадках необхідно сплатити забудовнику неустойку.

мінуси:

• Великі розміри щомісячних виплат.
• Короткі терміни надання розстрочки в порівнянні з іпотекою.
• Необхідність десь проживати, поки будинок не буде добудований.
• Неможливість оформити квартиру в особисту власність, поки житло не буде введено в експлуатацію.
• Ризик затримки по термінах будівництва.
• Ризик залишитися без житла і грошей в разі укладення договору з недобросовісним забудовником.

Поради при покупці житла в розстрочку

• Перевірте спроможність компанії-забудовника: які об'єкти були побудовані раніше, чи були затримки із закінченням строків будівництва.
• Компанія-забудовник має у своєму розпорядженні такими документами, як право на земельну ділянку, висновок експертизи проектно-кошторисної документації, ліцензія на право здійснення будівельної діяльності.
• Як мінімум уважно вивчіть договір, який вам пропонують підписати. Краще попросити проект договору, для того щоб з ним ознайомився юрист.
• При укладанні договору звертайте увагу на такі моменти, як санкції відносно кліентовдолжніков, умови розірвання договору, виплату неустойки забудовниками в разі зривів термінів будівництва.
• При покупці житла в розстрочку через ЖБК потрібно враховувати, що на руках у керівництва таких кооперативів повинна бути ПКД (проектно-кошторисна документація), затверджена держекспертизи. Жілстройкооператів є юридичною особою з моменту його реєстрації в установленому законом порядку. Він стежить за підрядником і контролює процес зведення житла.

Юлія Волкова, інформаційна служба kn.kz