Іпотека зі ставкою в 6 відсотків, стабільність цін і масовий висновок нових проектів з локацією в Петербурзі - забудовники діляться, яким вони бачать ринок нерухомості в 2018 році. 
pixabay.com
Прогнозувати, як поведе себе ринок нерухомості в довгостроковій перспективі - справа невдячна. На прохання «Фонтанки» експерти спробували зазирнути в майбутнє і виділили кілька тенденцій, які з'явилися в 2017 році і продовжать розвиватися в новому.
У 2017 році іпотечні ставки знизилися до 7,75% і досягли історичного мінімуму. Для потенційних позичальників головним залишається питання, чи буде подальше зниження.
«Якщо ЦБ продовжить знижувати ключову ставку, то будуть знижуватися і відсотки за житловими кредитами», - говорить голова Ради директорів «Поліс Груп» Дмитро Смирнов.
У тому, що іпотека буде дешевшати, впевнений генеральний директор компанії «MASTER Девелопмент» В'ячеслав Семененко: «Всі розмови про те, що іпотечні знизяться до рівня 6%, в цілому мають реальні передумови, які обумовлюються рівнем інфляції».
У Групі компаній «КВС» прогнозують зниження ставок на 0,5 - 1%. Але нагадують, що з 2018 року заробила урядова іпотечна програма для молодих сімей з процентною ставкою 6% (на 3 роки або на 5 років). Вигідними умовами зможуть скористатися сім'ї, в яких народилася друга або третя дитина в період з 1 січня 2018-го по 31 грудня 2022.
«При подальшому зниженні кредитних ставок купівельна спроможність буде тільки зростати, так як за іпотекою зможе звертатися та категорія клієнтів, яка не могла дозволити собі обслуговувати щомісячний платіж при більш високих ставках», - вважає начальник відділу маркетингових досліджень ГК «Піонер» (Санкт-Петербург ) Світлана Лежнева.
Втім, за даними Групи RBI, обсяг іпотечного кредитування в Петербурзі за 2017 рік і так виріс до рекордного рівня - 450 млрд рублів. Сьогодні в іпотеку купується вже більше 50% всіх квартир на первинному ринку.
«Якщо цей тренд збережеться в наступному році, що цілком ймовірно, популярність іпотеки і частка іпотечних угод можуть продовжити зростання. Але це в жодному разі не швидкий процес », - говорить директор управління стратегічного маркетингу Групи RBI (входять компанії RBI і« Північний місто ») Віра Сережін.
спокійні ціни
За даними Консалтингового центру «Петербурзька Нерухомість», середня ціна пропозиції при 100% оплаті в класі мас-маркет в Петербурзі склала 99,5 тис. Руб. за кв.м. Приріст за рік склав 2%. Середній бюджет покупки не зазнав значних змін: середня ціна реалізованої квартири класу мас-маркет склала близько 3,6 млн. Руб. «У 2018 році ціни будуть рости в межах офіційної інфляції, яка очікується невеликий», - каже Ольга Трошева, керівник Консалтингового центру «Петербурзька Нерухомість».
«Подальшого зниження цін чекати не варто, так як забудовники наблизилися до порога рентабельності проектів», - згодна Світлана Лежнева.
«Ціни на житло залишаться стабільними, на сьогоднішній день не очікується ні різкого їх падіння, ні активного зростання, - згоден В'ячеслав Семененко. - Можливо, вартість об'єктів буде коливатися в межах локації. Якісь об'єкти будуть дешевшати, де існує перенасиченість пропозиції, якісь, навпаки, - дорожчати ».
Дмитро Смирнов прогнозує, що до кінця 2018 року середній індекс ціни на ринку первинної нерухомості Петербурга і Ленобласті порівнянні з поточним періодом зміниться на 1 - 3%.
«З одного боку, зростання цін на нерухомість неминучий через зростання витрат на будівельно-монтажні роботи і будівельні матеріали і через зростаючого навантаження на девелоперів по створенню соціальної інфраструктури. З іншого - зростання цін стримується наявністю платоспроможного попиту, часто змушуючи забудовників скорочувати свою маржу », - міркує експерт.
Генеральний директор ГК «Унисто Петросталь» Арсеній Васильєв уточнює: на зростання цін в першу чергу впливає локація і стадія будівництва: «Ціни ростуть у міру завершення об'єкта».
Експерти компанії ЦДС вважають, що в найближчі місяці попит на квартири в новобудовах може істотно вирости. Цьому сприятимуть як рекордно низькі ставки по іпотечних кредитах, так і зміни в законі про пайове будівництво.
«Залучення банківського фінансування значно збільшить вартість зведення житлових будинків, що призведе до зростання цін на житло. Багато покупців поки цього не розуміють, але скоро це стане очевидно », - попереджає директор департаменту нерухомості Групи ЦДС Сергій Терентьєв.
Тим, хто все-таки сподівається на зниження цін, генеральний директор компанії «ЮІТ Санкт-Петербург» Михайло Возіянов пропонує згадати, що за останні три роки сукупна інфляція на товари народного споживання (в тому числі автомобілі) склала вже понад 25%. Однак при цьому нерухомість в рублях не дорожчає.
«Навряд чи можна очікувати, що така ситуація буде тривати протягом 4 - 5 років, - продовжує Михайло Возіянов. - Крім того, на ринок вплинуть зміни в законодавстві, що виразиться в збільшенні собівартості будівництва і вартості фінансування забудовниками будівництва житлових будинків. Так чи інакше, але це призведе і до зростання цін - якщо не в 2018-му, то в 2019 році. Звичайно, основні впливу будуть вже в 2019 - 2020 роках, тому що проекти, які будуть запущені (в тому числі навіть в 1-м півріччі 2018 року), реалізовані ще за старими вимогам. Але зростання цін в цілому по ринку не уникнути ».
Будівництво переходить в місто
Серед посилюються тенденцій - подальша концентрація ринку житла, що будується в межах Петербурга. У 2018 році на території міста з'являться нові проекти. Наприклад, компанія «Будівельний трест» займеться реалізацією двох масштабних проектів - на півдні і півночі Петербурга: в Купчино і на проспекті Тореза відповідно.
«У Купчино буде зведений житловий комплекс комфорт-класу загальною площею 140 тис. Кв. м. Другий проект - п'ятиповерховий комплекс бізнес-класу, що зводиться на проспекті Тореза, 77. Він включає в себе тільки сімейні багатокімнатні квартири », - говорить заступник генерального директора АТ« Будівельний трест »Беслан Берсіров.
Компанія Setl City планує почати реалізацію проектів в Невському районі, в Кронштадті, а також у Виборзькому районі.
Компанія «ЦДС» в найближчі місяці планує вивести на ринок п'ять нових проектів в межах Санкт-Петербурга і на території Ленінградської області.
У Виборзькому районі недалеко від Шуваловського парку біля річки Старожіловкі ГК «КВС» почне будівництво 25-поверхового житлового комплексу «Жили-Були».
Крім того, компанія планує в травні нинішнього року приступити до будівництва нового житлового комплексу бізнес-класу «Наутілус» на території кварталу «Балтійська перлина».
«Також у 2018 році введемо в експлуатацію перший етап ЖК« Кирило і Дарина », який будується в Калінінському районі. У цьому проекті передбачено новий затребуваний продукт - повністю мебльовані квартири. Квартира з уже готовим ремонтом і меблями дозволить новоселам заощадити значну суму. Крім того, вартість обробки і меблів включена у вартість квартири, а значить, всі витрати можна включити в іпотечний платіж », - говорить керуючий ТОВ« КВС. Агентство нерухомості "Анжеліка Альшаева.
А SETL CITY продовжить будівництво ще 28 об'єктів в Петербурзі і Ленобласті. І всі інші учасники проекту теж продовжать будувати свої будинки і вводити в експлуатацію.
Ряд проектів у 2018 році планують вивести в продаж і RBI з «Північним містом»: нову чергу ЖК Ultra City в Приморському районі, а також три нових проекти в центральній частині Петербурга. Втім, більш детальну інформацію про них обіцяють розповісти тільки ближче до старту продажів.
Реакція на зміни в законодавстві
«У 2018 року ми будемо спостерігати значне зростання девелоперської активності в перші шість місяців, пов'язаний з бажанням забудовників запустити в реалізацію якомога більше житлових комплексів до моменту вступу в силу нових законодавчих вимог, - каже директор з продажів« Главстрой-СПб »Юлія Ружицкая. - Друга половина року буде значно спокійніше, і очевидно, варто очікувати серйозного спаду з виведення в продаж нової пропозиції. Купівельний попит ще більше переключиться на міські локації, найбільш забезпечені інфраструктурою. У другій половині 2018 року діяльність забудовників буде базуватися на обережності і чіткої оцінки ситуації. Девелопери почнуть оптимізувати економіку проектів, не забуваючи про поліпшення якості продукту, і стануть пропонувати покупцеві максимально доступні ціни в своєму класі нерухомості ».
Але хвилюватися не варто: в 2018 році покупці ще нічого не відчують - у провідних забудовників є досить великий запас вже отриманих дозволів на будівництво.
«Приводу для ажіотажу і тим більше для паніки поки немає. Девелопери в будь-якому випадку мають достатній товарним запасом, щоб забезпечити плавний перехід до нових правил гри », - підтверджує Віра Сережін.
На зміну економа прийде стандарт
На початку 2018 року Володимира Путін підписав закон, який, зокрема, скасовує термін «житло економ-класу» і вводить замість нього поняття «стандартне житло».
«Ці зміни в законодавстві, як мені здається, будуть сприяти зростанню якості житлових об'єктів і створення комфортного середовища для життя в російських містах, - каже Беслан Берсіров. - Компанія «Будівельний трест» вже давно йде цим шляхом, орієнтуючись на сімейних покупців, працюючи в сегменті «комфорт-клас» і вище. Ми ніколи не дотримувалися концепції будівництва квартир-студій, оскільки це за визначенням не комфортне житло. Більшу частину в квартірографіі наших житлових комплексів сьогодні займають дво- і трикімнатні квартири ».
За словами Юлії Ружицький, інтерес до компактних двокімнатних і трикімнатних квартирах в новобудовах з вигідною локацією зростає. Але сьогоднішній фаворит у покупців - малогабаритне житло з продуманими і функціональними плануваннями, розташоване в межах міста. Підвищується попит і на квартири з обробкою і частковим меблюванням - їх кількість на ринку збільшується.
Катерина Дмитрієва, для «Фонтанкі.ру»
© Фонтанка.Ру