Найбільш значимі події, які стали доленосними для подальшого розвитку ринку нерухомості, - це триває економічна криза, яка стала причиною значного зниження доходів населення. На додаток до цього ряд банків відмовилися видавати іпотечні кредити або просто не погоджували необхідну суму позичальникові навіть при благополучній кредитної історії. Інші банки збільшили процентні ставки по іпотечних кредитах, що на тлі скорочення робочих місць, зниження зарплат (або скасування премій) і зростання вартості споживчого кошика призвело до того, що кількість видаваних іпотечних кредитів скоротилася на 60-70%. В таких умовах навіть при стійкому намір купити квартиру виконати задумане для багатьох виявилося малоймовірним.
Допоможемо дізнатися реальні ставки і отримати рішення по іпотеці , не виходячи з будинку!
Кирило Брюлін, генеральний директор ріелторської компанії Brulin & Partners:
- Економічна ситуація в країні дуже сильно вдарила по ринку нерухомості, скоротивши кількість угод до мінімуму. Зарплати у більшості громадян знижені або залишилися на колишньому рівні, багато хто потрапив під скорочення, а ціни на продукти харчування та товари повсякденного попиту значно зросли. При цьому кількість прострочених кредитів в порівнянні з минулим роком зросла приблизно в два рази, сильно скоротилася кількість заощаджень громадян, які вони розміщували в банках. Зростання курсів основних валют також додав негативу: певна частина громадян тримає свої заощадження у валюті, тому витрачати ці заощадження їм страшно (а раптом курс різко впаде або підніметься?), І вони вважають доречним почекати, відкладаючи вирішення житлового питання до кращих часів. Інша частина громадян, яка продавала свою нерухомість за ціну у валюті, не захотіла перераховувати її в зв'язку зі зміненим курсом, і такі об'єкти просто «висять».
Подібні настрої серед населення стали основними для кожної зі сфер ринку нерухомості. Правда, зі своїми нюансами.
Новобудов «пощастило» більше
Яскравим негативним моментом для первинного ринку з точки зору забудовників стало підвищення ключової ставки, після чого ряд компаній-девелоперів стали сумніватися в своїх можливостях щодо фінансового забезпечення проектів і навіть відмовлятися від їх реалізації. А ті, кого криза застала в процесі будівництва, намагалися «виплисти» за рахунок підвищення цін, яке пояснювали подорожчанням будівельних матеріалів, а пізніше, зрозумівши, що це відштовхує покупців, змінили стратегію на протилежну в вигляді акцій, знижок, бонусів. Правда, як з'ясувалося, не всі акції привертали покупців.
Василь Сентізов, керівник відділу продажів агентства нерухомості «Надія» (м.Санкт-Петербург):
На первинному ринку багато хто чекав зниження цін на 20-30%, а деякі клієнти сподівалися на зниження ціни в два-три рази. Цим очікуванням не судилося повністю здійснитися, адже вони були побудовані на нерозумінні процесу ціноутворення в даному секторі, а це результат віри в міф, що забудовники продають свої об'єкти в два-три рази дорожче собівартості. В цьому напрямку найбільше потішили людей акції від забудовників. При цьому з особистого досвіду знаю, що клієнтам не важливі акції на кшталт «Оздоблення в подарунок». В першу чергу їх цікавлять додаткові знижки, а все інше - на другому плані. Головними при виборі об'єкта для покупки стали ціна, якість і розвиненість інфраструктури, навіть наявність паркової зони виявилося важливішим доступності метро або наявності обробки.
Юліан Гутман, директор Департаменту новобудов «ІНКОМ-Нерухомість»:
- У першому кварталі 2015 року ціни росли по інерції після неймовірного попиту в кінці 2014 року. Вартість квадратного метра в новобудовах перевищила позначку 209 тис. Ру Однак попит зменшувався, і на ринку з'явилися нові пропозиції вже за зниженими цінами, квартири в побудованих будинках теж почали дешевшати. Таким чином, до середини року цінова планка в Москві опустилася до 180 тис. Руб. за 1 кв. а до кінця четвертого кварталу - нижче 170 тис. руб. за «квадрат». У обласкартіна інша. Оскільки багато об'єктів протягом року добудовувалися і вводилися в експлуатацію, вартість квадратного метра росла. Так, у другому кварталі середня ціна піднялася з 74 до 83 тис. Руб. за «квадрат», в третьому кварталі зафіксувала свої позиції і тільки взимку почала поступово знижуватися - на 2% в грудні. При цьому не варто забувати про те, що ціни, зазначені в прайс-листах, можуть істотно відрізнятися від реальних за рахунок знижок і акцій, які надають забудовники. Різниця може становити від 5 до 25%.
Ринок новобудов весь рік рятувала тільки державна підтримка. Так, для забудовників були зроблені кроки по налагодженню виробництва вітчизняних матеріалів, яка має замінити стали непомірно дорогими імпортні аналоги. А щоб підтримати попит на первинному ринку, була запущена програма субсидування іпотеки з більш низькою процентною ставкою для покупки квартири в новобудові. За деякими оцінками, саме цей захід врятувала ринок новобудов від обвалу, так як після підвищення ключової ставки Центробанком ставки по іпотечних кредитах для первинного ринку «злетіли» до 16% річних, що спричинило за собою падіння продажів квартир в новобудовах в першому кварталі 2015 року. Незважаючи на що показателіпродаж у забудовників були істотно вище, ніж на вторинному ринку, кризові явища все ж сильно позначилися на бажанні людей купувати житло в цей період.
Юліан Гутман:
- Цього року на первинному ринку Московського регіону було зафіксовано безпрецедентний обсяг пропозиції - понад 6 млн кв. м житла. Причому в столиці зводиться лише одна десята частина новобудов, 90% припадає на території за межами МКАД. Особливо відчутний надлишок пропозиції на фоні зниженого попиту. Найбільшою популярністю традиційно користувалися об'єкти економ- і комфорт-класів. Падіння попиту в найбільшій мірі торкнулося об'єктів бізнес-класу, оскільки розрив між рівнем цін і фінансовими можливостями основної частини покупців набагато істотніше, ніж в економ- і комфорт-класах. Для тих, хто розглядає для придбання елітну нерухомість, ціни часом не мають принципового значення.
За словами Василя Сентізова, в серпні і вересні спостерігалося збільшення попиту на первинному ринку. При цьому 40% угод проходило за участю іпотечних кредитів. Далі сталася в деякому роді стабілізація попиту, який, в свою чергу, відрізняється від того, що було раніше, але вважається не таким трагічним, як здавалося на початку року. При цьому аналітики вважають некоректним порівняння рівня попиту з ажіотажним 2014 роком і вибудовують статистику по відношенню до попередніх років. Так, за даними «Інком-Нерухомості», в 2015 році, в порівнянні з 2012-2013 роками, попит знизився не більше ніж на 15%.
Вторинний ринок: рік в «реанімації»
Для ринку вторинної нерухомості 2015 рік виявився більш ніж складним. В першу чергу через падіння попиту. Експерти ринку виділили серйозну тенденцію року: в зв'язку зі зниженням рублевої вартості житла в очах росіян нерухомість перестала бути надійним способом вкладення і збереження грошових коштів, що негативно відбилося на інвестиційній привабливості московського вторинного ринку житла.
Сергій Шлома, директор Департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість»:
- За даними Росреестра, за 11 місяців 2015 роки кількість переходів прав власності на московському вторинному ринку житла знизилася приблизно на 46%. Статистика нашої компанії не суперечить цій цифрі. При цьому, за нашими даними, більш ніж удвічі (на 51,5%) знизилися за цей період показники потенційного попиту - кількість дзвінків і консультацій по виставлених на продаж об'єктів. Якщо порівнювати дані за рік, то щодо листопада минулого року потенційний попит скоротився на 32,5%.
На додаток до цього ажіотажний попит на нерухомість, що спостерігався в кінці 2014 року, задовольнив потреби покупців на кілька місяців вперед. А далі пішло скорочення реальних доходів населення, що змушує людей економити, уникаючи кредитів.
Василь Сентізов:
- Багато просто відклали покупку нерухомості і вклали свої накопичення під високі відсотки в банки на початку цього року. Дана надія практично не виправдалася: зараз ціни впали до рівня минулого року, адже продавці на вторинному ринку на тлі девальвації рубля почали піднімати ціни на квадратні метри в кінці 2014 року, а зараз стали тверезо дивитися на ситуацію.
Погіршив ситуацію і суттєву перевагу держпідтримки в сторону ринку новобудов.
Михайло Заварцев, генеральний директор консалтингової компанії «Валла»:
- Введення пільгової іпотеки для підтримки житлової будівельної галузі повернуло інтерес покупців до новобудов, але сильно вдарило по вторинному ринку, так як громадяни стали віддавати перевагу первинного ринку. Утворилася тупикова ситуація, оскільки, щоб купити житло в новобудові, потрібно продати «вторинку», в той час як покупцям вигідніше купити новобудову.
Якщо новобудову можна було взяти за ставкою менше 10%, то для житла на вторинному ринку банківські ставки варіювали на початку року в діапазоні від 18 до 25% річних. І тільки після зниження ключової ставки Центробанком до 11% вторинний ринок почав потроху «оживати»: покупцям стали пропонуватися іпотечні позики на умовах 12,5-15% річних. Хоча, на думку ряду експертів, незважаючи на лякають іпотечні пропозиції, в даному сегменті завжди були і залишаються люди, яким життєво необхідно вирішувати житлове питання, як то кажуть, тут і зараз.
Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість»:
- Ринок «вторинки» - ємний. Навіть при тому піку, який спостерігається зараз, угоди не перестають проводитися. Найкраще себе почуває сегмент, що має на увазі проведення «альтернатив» (з'їзд, роз'їзд і інше) і угод за взаємозаліком. Подібні заходи викликані життєвою необхідністю - у тих, хто здійснює обміни, немає часу чекати. Крім того, плюсом альтернативних угод є відсутність фінансових втрат. Зі знижкою клієнт не тільки продає, а й купує житло.
Кирило Брюлін:
- Тим, кому потрібно вирішувати житлове питання, виставляють квартири і знижують ціну, щоб хоч якось привернути примхливих покупців. А покупці на такому ринку торгуються, часто без переглядів, на значні суми, від 200-300 тис. Руб. При цьому як і раніше залишилися продавці, які говорять, що їх об'єкт особливий, і не збираються знижувати ціну, мовляв, «і так куплять».
На тлі всього перерахованого вище окремо варто звернути увагу на розбіжність очікувань учасників ринку. Покупці сподівалися на різке падіння цін, а продавці, навпаки, мріяли зробити надбавку до цінників, щоб покрити наслідки інфляції.
Сергій Шлома:
За підсумками листопада середня ціна пропозиції на московському вторинному ринку житла склала 186,5 тис. Руб. за кв. м - це на 1,1% нижче, ніж в жовтні, і на 4,4% нижче відносно початку року. Реальна ціна угод знизилася більш істотно: 80% листопадових продажів пройшли на умовах дисконту. Середній розмір знижок - 9%, в окремих випадках дисконт доходить до 15-20%. Такий рівень знижок в поєднанні з незначною динамікою вартості пропозиції тримається вже протягом п'яти місяців і фактично свідчить про стабільність цін. Очевидно, підсумком року стане невелика негативна корекція рублевих цін, з аналізу баз даних, - приблизно на 5-6%, а за статистикою вартості реальних угод - на 10-15%. При цьому у зв'язку з девальвацією рубля московські квартири різко подешевшали в доларовому еквіваленті. За 11 місяців 2015 року середня ціна пропозиції в доларах знизилася на 18,1%. Негативна корекція доларових цін щодо початку 2014 року склала 47,3%. Принципово значущим у цьому зв'язку є той факт, що в «реальному житті» ринок житла масових сегментів з 2009 року знаходиться в рублевої зони розрахунків - з кінця минулого року це є його «подушкою безпеки», яка пом'якшує наслідки якого переманили витків ослаблення рубля.
Допоможемо дізнатися реальні ставки і отримати рішення по іпотеці , не виходячи з будинку!
На даний момент учасники ринку відзначають збільшення кількості угод на вторинному ринку житла приблизно на 15%, що пов'язують з реалізацією частини відкладеного попиту, зокрема - із закінченням строків вкладів в банках за високими ставками. На думку наших фахівців, це свідчить про те, що люди починають пристосовуватися до нових умов ринку, «розлучившись з ілюзіями про квартирах за ціною початку 90-х».
Сегмент оренди: відтік орендарів і пошук компромісу
Загальні тенденції економічної кризи не могли залишити поза увагою і сферу оренди. Якщо в сегментах купівлі-продажу квартир тренди вимальовувалися поступово, то ринок оренди відреагував на нові економічні умови практично миттєво. Щоб залишити орендовану квартиру, багато часу не потрібно, тому початок року ознаменувався масовим відтоком орендарів з міста. Причому це торкнулося як житла економ-класу, так і преміум-квартир.
Оксана Полякова, заступник директора Департаменту оренди квартир «ІНКОМ-Нерухомість»:
- Із загальної маси вагома частина скорочення сталася за рахунок іноземних наймачів, чому в чималому ступені сприяло введення санкцій відносно Росії. Однак протягом року ринок поступово перебудовувався під нові реалії - експатів з США і Європи змінили бізнесмени з країн Азії, частина мігрантів з країн колишнього СНД також повернулася до Москви. До осені ми підійшли з такими показниками: іноземці становлять 37% від усіх знімають житло в столиці проти 50% в минулому році. На частку експатів з Азії припадає 6% квартир від 37%, орендованих іноземцями. До кінця року картина не змінилася.
Михайло Заварцев:
- До осені на ринку оренди торговельної нерухомості наростав залишок вільних площ, поки власники не стали йти на істотні поступки орендарям, а орендарі на Післявідпускний оптимізмі не стали відкривати нові об'єкти.
Саме в цьому, на думку ріелторів, і полягає головне вимушене досягнення року на ринку оренди - наймачі і наймодавці краще навчилися знаходити компроміс у взаємовідносинах і відповідальніше ставитися до питань ціноутворення. При цьому деякі власники виявилися готовими «закривати очі» на ті пункти в договорі, через які до прояву кризи могли оперативно виселити неугодного мешканця. Наприклад, багато хто став приймати наймачів з дітьми і тваринами. А ще власники здається нерухомості стали частіше допускати в багатокімнатні квартири по кілька орендарів. На даний момент, 57% багатокімнатних об'єктів на столичному ринку оренди житла знімають в складчину.
Оксана Полякова:
- У порівнянні з жовтнем 2014 року кількість об'єктів, переданих під колективний найм, збільшилася на 21%. При дефіциті одиноких наймачів великих квартир економ-класу або тих, хто знімає однією сім'єю, власники все ж не готові закривати «зайві» кімнати і здавати житло як «однушку» або «двушку». Для багатьох втрата частини прибутку - проблема серйозніша, ніж обтяження численними квартирантами.
У свою чергу орендарі, обмежені в коштах, теж стали погоджуватися на ті варіанти оренди, які раніше для них були б неприйнятні. В даний час 10% житла здаються «під ремонт», тобто з умовою, що наймач виконає ремонтні роботи.
Крім цього, не оминуло сферу оренди і правило «Пропозиція перевищує попит». В результаті пропозиція перевищила попит в 2-2,5 рази. Як вважають аналітики, сталося це не тільки через відтоку орендарів, але й через появу додаткової кількості квартир, які спочатку були виставлені на продаж, але потім перекочували в розділ «Здам в оренду». На сьогоднішній момент різниця трохи скоротилася - до 1,5 рази.
Оксана Полякова:
- При цьому низькобюджетні квартири - найбільш ліквідні - надзвичайно популярні в кризовий рік, термін їх експозиції часом обчислюється кількома годинами. Перевищення попиту «тримається» за рахунок більш дорогих, а значить, менш затребуваних об'єктів бізнес- і преміум-класів: вони простоюють в очікуванні квартирантів від декількох тижнів до декількох місяців, а то й довше, якщо власник не знижує ціну. Середній розмір знижки в результаті торгу - 10-15%. Наймодавці ліквідних квартир вважають торг недоречним.
Що стосується ціни, то, на думку Оксани Полякової, великих змін середня орендна ставка не зазнала. Так, однокімнатні квартири сьогодні здаються в середньому по 30 тис. Руб. за місяць, «двушки» - по 38-40 тис. руб. і «троячки» - по 46-50 тис. руб.
Що рік 2016 й нам готує?
Виявляється, у більшості експертів ринку прогнози та очікування по 2016 році схожі. Передбачається, що новий рік буде більш стабільним в плані тенденцій, коливань рівня цін і попиту. Правда, ці показники не досяжні без загального оздоровлення російської економіки і повернення хоч якоїсь фінансової стабільності населенню.
Первинний ринок. Якщо ситуація в країні залишиться незмінною, то аналітики очікують чергового витка зниження цін на житло в новобудовах приблизно на 10-15%. При поліпшенні стану експерти прогнозують протилежну тенденцію - не зростання цін, але істотне скорочення знижок, акцій і бонусів.
Юліан Гутман:
- Обсяг пропозиції новобудов продовжить зростання і в наступному році. У столиці в результаті реновації промзон з'являться нові житлові комплекси, у деяких зведених комплексів будуть будуватися додаткові корпусу. У Підмосков'ї вже зараз заявлено чимало великих проектів.
Василь Сентізов:
- У 2016 році, я сподіваюся, уряд надасть істотну підтримку забудовникам, адже програма держпідтримки іпотеки свою справу зробила, і в подальшому не передбачається суттєвої допомоги будівельної галузі. Крім держпідтримки іпотеки, потрібно зниження ставок по кредитах для забудовників, і важливу роль для появи доступних цін на ринку нерухомості зіграло зниження цін на земельні ділянки.
Вторинний ринок. Учасники цієї сфери ринку теж кардинальних змін не чекають, так як розуміють, що для вирішення економічних проблем Росії потрібен час. Вторинний ринок, який весь рік був орієнтований на покупців, найімовірніше, залишиться з тим же характером. Зараз тут працює і буде працювати аксіома, за якою швидше за все продаються квартири з вартістю нижчою за ринкову. При цьому з позитивних очікувань від майбутнього року фахівці «НДВ-Нерухомість» виділяють реалізацію відкладеного попиту, який сформувався в 2015 році.
Світлана Бирине:
- Не дивлячись на вплив негативних тенденцій, можна очікувати часткового відновлення балансу між попитом і пропозицією. Подібну ситуацію ми пов'язуємо з можливим відходом продавців з ринку. До такого результату можуть привести дві ключові причини: умови зниженого попиту і поправки до податкового законодавства. Одні будуть знімати житло з продажу через що виникає обов'язку зі сплати податків, інші не захочуть продавати квартири за ціною, що знаходиться нижче їх очікувань. Через надлишок пропозиції ціни істотно «просіли».
Ринок оренди. З огляду на те, що сфера оренди і в 2015 році не зазнала особливих змін, крім появи нових тенденцій, то і в наступному році експерти не чекають нічого кардинального. На думку Оксани Полякової, «в найближчі півроку істотного підвищення або зниження попиту, пропозиції та вартості не очікується».
Кирило Брюлін:
- В цілому 2015 рік для ринку нерухомості став якоюсь знаковою віхою: ринок сильно звузився, зменшився, в черговий раз видозмінився і майже затих, напевно, чекаючи кращих часів. Що нам принесе рік 2016 й? Важко спрогнозувати, так як це залежить від багатьох факторів. Однак все одно хочеться сподіватися, що в новому році все буде набагато краще!
Допоможемо дізнатися реальні ставки і отримати рішення по іпотеці , не виходячи з будинку!
А раптом курс різко впаде або підніметься?Що рік 2016 й нам готує?
Що нам принесе рік 2016 й?