- Загальні положення по найму приміщень
- Причини розірвання договору
- Послідовність виконання процедури
- Судові розгляди з оренди
- Можливість одностороннього розриву домовленостей
- Нюанси і особливі випадки оренди
Розірвання укладеного між учасниками орендного договору має відбуватися за певним регламентом. Правила і порядок залежать від умов, прописаних у документі. Сторони угоди, орендодавець і орендар, повинні не тільки захищати свої інтереси, але не порушувати цивільне законодавство і умови договору.
Необхідність дострокового розірвання договору часом пов'язана зі спірними або конфліктними обставинами. Як уникнути гострих моментів і при цьому знизити власні ризики, буде розказано в цій статті.
Загальні положення по найму приміщень
Договір зацікавлені сторони укладають між собою, без нотаріального підтвердження він має таку ж юридичну значимість. Реєстрація орендних відносин, звернення в Росреестр потрібно тільки при термінах більш 12 місяців. Юридичне значення полягає в тому, що одна сторона (власник нерухомості) надає іншій стороні (наймачеві) послугу за визначену договором вартість проживання.
Цивільний акт пишеться від руки або буває надруковано, підготувати бланк може будь-яка сторона, підписи ставлять обидва учасники. Суб'єктами стають учасники, відразу після підписання договору. Об'єктом виступає нерухомість, що передається на умовах і в встановлені терміни. Говорячи побутовою мовою, одна сторона надає житлоплощу, друга користується нею на певних умовах і за договірною ціною.
Причини розірвання договору
Всі життєві ситуації складно передбачити наперед, оскільки оренда найчастіше є тривалою домовленістю. Якщо трапилося непередбачене обставина, не передбачене угодою, то вирішувати ситуацію необхідно в строго передбаченому законом порядку. Йтиметься про порушення стандартних умов, коли потрібно попереджати учасника угоди заздалегідь.
Друга сторона змушена терпіти незручності і матеріальні збитки, тому можуть виникнути претензії і суперечки, аж до судових розглядів. Найчастіше власник примусово виселяє мешканців, якщо вони не вносять своєчасно оплату, завдають шкоди ввіреного майну або порушують умови договору. Власник може виявити, що кількість проживаючих більше, ніж було домовлено, мешканці курять в приміщенні, хоча це було заборонено договором або вступають в конфлікти з сусідами.
У свою чергу у наймачів можуть виникнути претензії, якщо власник при укладенні договору приховав наявні недоліки, вирішив несвоєчасно підняти орендну плату або частіше домовленості відвідує квартиру з перевірками. Власник може вирішити продати квартиру і показувати її при мешканцях можливим покупцям. Така поведінка або поява в квартирі під час відсутності мешканців може привести до конфлікту і учасники оренди вирішать достроково розірвати договір.
Існують законодавчі установки, які регламентують розірвання договору найму. Згідно ст.687 ГК РФ, наймач зобов'язаний попередити про звільнення квартири за три місяці її власника. Орендодавець має право розірвати договір достроково в судовому порядку, якщо квартирант двічі поспіль затримав оплату.
Якщо договір складено на тривалий період, то після шести місяців несплати, власник може звернутися до суду за стягненням заборгованості і примусовим виселенням недобросовісних мешканців. При доведеною умисному псуванні житлоплощі самим наймачем або членами його сім'ї, власник має право звернутися до суду за стягненням шкоди, завданої квартирантами.
Буде потрібно акт незалежної експертизи для встановлення розміру збитку. Суд надає наймачеві термін для усунення несправностей і збитку приміщенню. Якщо у власника залишаються претензії після цього терміну, то наймач понесе крім іншого адміністративне покарання за завдані збитки. Якщо в результаті форс-мажорних обставин стало неможливо проживання, то квартирант має право достроково припинити проживання без додаткових стягнень з боку власника.
Якщо власником буде встановлено, що квартира з житлового фонду використовується квартирантом не за призначенням, то припинити проживання можна негайно. Також можна поступити з недбайливими наймачами, якщо вони конфліктують з сусідами і на них регулярно скаржаться за порушення правил співжиття. Ст. 688 ГК РФ чітко регламентує порядок виселення за рішенням суду.
Отримавши постанову і передбачаючи опір квартирантів, власник може звернутися до дільничного уповноваженого. Судове рішення є обов'язковим для виконання в зазначені терміни. Також по ст.101-103 ЖК РФ розірвання угоди і виселення квартиронаймачів має виконуватися за судовим рішенням, якщо сторони не дійшли до досудового угоди.
Правила в повній мірі поширюються на мешканців соціального фонду, оскільки вони орендують житлову площу у муніципалітету, не будучи власниками.
Послідовність виконання процедури
Як грамотно провести процедуру розірвання домовленості, щоб дотримати двосторонні інтереси і не порушити закон? Письмово друга сторона повідомляється про виникнення претензій або обставинах, що склалися, вимагають розставання в зазначені терміни. Бланк повідомлення можна завантажити на нашому сайті. Слід пам'ятати, що повідомлення є юридичним документом, виключити емоції і дотримати діловий тон листа.
Документ надсилається рекомендованим листом з повідомленням про отримання. Крім письмового сповіщення, повинен бути сформований акт про припинення дії договору, що містить інформацію:
- причина дострокового розірвання;
- грошові розрахунки і остаточні фінансові зобов'язання;
- огляд квартири і передача ключів;
- описуються факти псування або затримки платежів.
Договір вважається виконаним і таким, що припинив свою дію з моменту двостороннього підписання або судового рішення. Обидві сторони мають право висловити претензії письмовим порядком або через суд.
Необхідно пам'ятати, що починати судовий процес можна, якщо між сторонами підписаний і діє договір про оренду приміщення .
Судові розгляди з оренди
Позовна заява має право подати кожна сторона взаємин. Позивач повинен надати суду докази провини і недотримання договору іншою стороною. Це можуть бути показання свідків, довідки, акти експертиз та інші докази.
Позов може бути відкинутий за необґрунтованістю, відправлений на доопрацювання і виправлення. Підходити до складання судового позову слід вкрай виважено, потрібно розуміння того, що за свою заяву доведеться відповідати і давати показання. Наприклад, квартира виявилася непридатна для проживання по ряду об'єктивних причин. Щоб повернути заплачені кошти, які зазвичай представляють собою внесок за перший і останній місяць проживання, а також страховий внесок за обстановку, необхідні вагомі докази.
Аварійний стан житлоплощі може реально загрожувати життю людей, вони можуть бути виселені примусово службою МНС. Природно, що квартиранти бажають повернути чималі кошти і, крім того, заявляють свій моральний збиток . З боку позов може бути поданий, якщо мешканці зіпсували ввірене майно, припустимо, влаштували пожежу або потоп. Якщо орендарі заподіяли шкоду сусідам, то спочатку з потерпілими розплачується власник, потім він стягує кошти з недбайливих квартирантів.
Як правило, суди не наполягають на негайному звільненні території, це є прерогативою власника. Але в якості адміністративного покарання присуджує протягом одного року привести майно в порядок і закрити всі заборгованості. Вислухавши обидві сторони, суддя приймає рішення, обов'язкові до виконання усіма зацікавленими особами. Незгода можна заявити скаргою в апеляційну і касаційну інстанцію.
Законом не встановлено конкретні приводи, за якими слід звертатися до суду. У будь-якому випадку, слід постаратися до суду вирішити конфлікт мирним шляхом. Якщо зусилля виявляться марними, то потрібно підготувати дієві аргументи для якнайшвидшого прийняття справи до розгляду.
Підписана іншою стороною повідомлення і не вжиті заходи щодо усунення спору, стане доказом для суду про вчинені спроби вирішити питання мирним шляхом.
Можливість одностороннього розриву домовленостей
Кожен учасник може розірвати договір по виниклих обставин. Згідно із законом, наймач повинен сповістити власника житлоплощі за три місяці до звільнення приміщення. Якщо це положення порушено і орендодавець повідомлений пізніше, він має право не повертати кошти, отримані за останній місяць проживання і зобов'язати звільнити квартиру достроково.
У свою чергу, власник не зобов'язаний витримувати подібний термін, особливо якщо присутні значні порушення договору найму. Припустимо, мешканці регулярно порушують режим тиші, конфліктують з сусідами або ведуть аморальний спосіб життя. Незалежно від того, що громадяни своєчасно вносять плату за проживання, власник може їх виселити достроково.
Власник може письмово попередити наймача про неприпустимість подібної поведінки. Якщо порушення тривають, то можна звернутися в суд для прийняття постанови про виселення або звернутися за сприянням до дільничного уповноваженого. Наявний на руках орендний договір повинен мати опис порядку дій при настанні подібних неприємних фактів.
Перед сусідами за завдану шкоду відповідає власник приміщення, який надалі стягує через суд нанесений вже йому фінансових збитків. Наймач може звільнити приміщення без повідомлення власника, але це буде вважатися грубим порушенням закону. У подібному випадку або при навмисному нанесенні шкоди майну, заборгованості по платежах і інших порушень власник має право звернутися до суду.
Наймач може достроково розірвати угоду, якщо сплачені суми не відповідають тому рівню комфорту, який був обіцяний власником. Наприклад, аварійне або старе житло, відсутність зазначених в договорі зручностей дозволяє громадянам подати в суд на власника, якщо він відмовиться повернути гроші без суду і порушення процесу.
Нюанси і особливі випадки оренди
Згідно із законом, якщо наймачами є кілька незалежних громадян, то при порушеннях виселяється тільки людина, не дотримувався порядку. Решта наймачі мають право продовжувати виконання контракту з власником приміщення. Це положення стосується соціального та комерційного найму в рівній мірі. Сторони повинні повідомляти іншу сторону за три місяці до закінчення терміну оренди, якщо є бажання продовжити контракт.
Це найбільш комфортно, але досить часто порушується однієї зі сторін. Наприклад, власник вирішує терміново продати свою нерухомість і робить це з безпосередньо проживають квартирантами. Наймачі можуть підписати угоду з новим власником або звільнити приміщення в найкоротші терміни. По відношенню до учасників договору оренди застосовуються правила ЖК і РК РФ, спірні ситуації розглядаються в суді з урахуванням конкретних обставин.
Перш ніж стягувати збитки, власник повинен довести прямий зв'язок між діями мешканців і отриманим негативним результатом. Орендодавець має право відмовитися від продовження контракту, коли настане відбитий в документі термін. Розірвання договору найму, особливо при конфліктній ситуації, завжди пов'язане з негативними наслідками. Власник ризикує своїм майном, наймач може не повернути раніше сплачені кошти.
Щоб виключити взаємні претензії, діяти обом сторонам потрібно строго за законом. Порушення обопільною домовленістю і законодавства, безсумнівно, можуть привести до судових процесів і збитків.