Приймання квартири в новобудові - як провести огляд без зайвих втрат?

1. Як відбувається приймання нової квартири
2. Загальні рекомендації огляду нової квартири
3. Класифікація дефектів
4. Приймання без обробки
5. Приймання квартири з оздобленням
6. Допомога фахівців
7. Складання акта приймання

Процедура приймання квартири починається з огляду. Пайовик може прийняти житло в чистовому або предчістовая варіанті. В обох випадках можуть бути виявлені дефекти. Їх усуненням повинен займатися забудовник власним коштом.

Як відбувається приймання нової квартири

Коли цегляний, панельний або монолітний будинок побудований відповідно до Держстандарту і готовий до заселення нових мешканців, власникам доведеться пройти важливий етап: приймання квартири у забудовника. Результатом такого огляду приміщення буде складання акту прийому-передачі квартири. І тут пайовикам слід не поспішати з підписанням документів і отриманням заповітних ключів. Найчастіше бувають такі ситуації, коли забудовник випадково або навмисно забуває щось доробити, затягує терміни здачі будинку, економить на будматеріалах, що може спричинити за собою серйозні проблеми для нових мешканців.

Щоб не попастися на виверти забудовника і отримати квартиру належного вигляду, власнику слід уважно ознайомитися з ДДУ (Договором пайової участі), в якому прописано все те, що повинно бути зроблено в готовому будинку і квартирах. Наприклад, якщо в ДДУ зазначено, що житлове приміщення має бути здано до встановлених розетками та вимикачами, а, по факту, в квартирі цього немає, то підписувати передавальний акт ні в якому разі не можна.

Згідно зі статистикою Росконтроля, всього лише 1% власників звертається за допомогою до суду при отриманні нової квартири з дефектами. Решта покупці самі підписують акт прийому-передачі і оплачують роботу недобросовісного забудовника. Наслідки неякісно виконаних робіт можуть вплинути на життя і здоров'я власників, тому таке питання не терпить потурання.

Законодавством РФ закріплені норми про те, що недоліки квартири повинні бути усунені забудовником, або відповідне зменшення ціни житла, або оплата ремонтних робіт власнику.

Загальні рекомендації огляду нової квартири

Прийняти квартиру у забудовника можна самостійно шляхом обстеження житла або звернутися за допомогою до організацій, що спеціалізуються на експертизах якості побудованих будинків. За загальним правилом, з моменту введення будинку в експлуатацію держкомісією у забудовника є півроку для передачі квартир пайовикам.

Перелік документів, які повинен надати забудовник при здачі квартири:

1. документи, що підтверджують введення будинку в експлуатацію (акт приймання держкомісією, виписку з кадастрового паспорта);
2. оглядового лист, в якому власник може ставити відповідні позначки.

Рис.2 Акт приймання квартири держкомісією

Мал. 3 Кадастровий паспорт

Мал. 4 Оглядовий лист

При собі покупець повинен мати свій паспорт та копію ДДУ, з яким можна порівняти виконані роботи. Крім того, ніхто не забороняє фіксувати готовність об'єкта за допомогою цифрових пристроїв. Отримані фотографії та відеоматеріали знадобляться як докази, якщо справа дійде до судового розгляду.

Мета прийому в обох випадках полягає в тому, щоб перевірити і виявити всі дефекти квартири, а також визначити: чи придатне житло для проживання, згідно з установленими нормативами СНиП 31-01-2003 .

Класифікація дефектів

рис.5 Дефекти

рис.6 Дефект

У новобудові можуть бути знайдені різні недоліки. Їх види представлені в таблиці.

Таблиця 1. Види дефектів в квартирах

Вид дефектуЩо до них відноситься

Явні

1. Тріщини перегородок, перекриттів.
2. Нерівні підлоги.
3. Відсутність або нерівність бетонної стяжки.
4. Плити не прилягають один до одного, і між ними є порожнечі.
5. Немає гідроізоляції санвузла.
6. Електрика не працює.
7. Інженерні системи містять дефекти.
8. Косметичний ремонт зроблений неякісно.

Приховані (видно тільки при використанні спеціального обладнання)

1. Радіаційний фон.
2. Електромагнітне випромінювання.
3. Використано неякісні будматеріали, які виділяють шкідливі для організму людини речовини.
4. Фундамент закладено неправильно, що може привести до обвалення перекриттів.

Приймання квартири в новобудові підрозділяється на два варіанти, в залежності від укладеного договору між забудовником і пайовиком:

• Без внутрішньої обробки (предчістовая обробка).
• З обробкою.

У кожному з видів є свої нюанси, але присутні і спільні риси, на які слід звернути увагу при огляді побудованого житла. Все потрібно перевіряти поетапно і ретельно.

Приймання без обробки

Житлове приміщення, яке підлягає передачі власнику без обробки, означає, що між сторонами договору було обумовлено умова про проведення робіт по внутрішній обробці самим власником. Варіант здачі квартири без обробки ще називається предчістовая.

Рис.7. Квартира без обробки

Приймання квартири в новобудові без проведення внутрішніх оздоблювальних робіт є огляд власником або фахівцями житлового приміщення на наявність дефектів, а також відповідність кількості робіт, зазначених в ДДУ. Якщо в договорі не зазначено проведення власником самоотделкі приміщення після приймання.

Беручи квартиру у забудовника в новобудові без обробки, дольщику потрібно оглянути багато моментів:

• Під'їзд будинку.
• Вхідні двері.
• Вікна.
• Систему вентиляції.
• Стеля, підлога, стіни.
• Балкон, лоджію.
• Електрику.
• Водопостачання.
• Опалення.
• Каналізацію.

По кожному пункту плану перевірки потрібно зробити позначку в спеціальному оглядовому листі, який покупець отримує на початку приймання. Список пристосувань, які будуть потрібні для самостійного огляду квартири:

• Рулетка (вимір невеликих відстаней).
• Ліхтарик.
• Лампочка (для перевірки електропостачання).
• Зарядний пристрій (для з'ясування працездатності розеток).
• Рівень (перевірка рівності стін, підлоги, стелі).
• Схил (допомагає виявити кривизну стін).
• Запальничка (для тестування системи вентиляції).
• Аркуші паперу для записів і ручка.

Проводити приймання квартири краще в світлий час доби, щоб чіткіше бачити всі вади.

Таблиця 2. Поради при огляді квартири в новобудові. Джерело: РБК

Двері Легко відкривається і закривається, є замок і ручка, шви і стики добре закладені. Вікна Без пошкоджень і подряпин, відкриваються і закриваються легко, щілини закладені, немає протягу, надійно встановлені підвіконня. Вентиляція Є вентиляційні отвори в кухні, санвузлі, відчувається затягування повітря у вентиляційну шахту, а не навпаки. Стеля Відсутні протікання, закладені шви між стиками плит, висота стелі відповідає проектному плану квартири. Пол Ні тріщин і відшарувань в стягуванні, гладкий, не кришиться, є звукоізоляційний прошарок в місці з'єднання зі стінами. Стіни Відхилення становить не більше 1,5 см, шви в кутах закладені якісно, ​​в стінах немає пустот при простукуванні. Балкон / лоджія Звертається увага на ті ж моменти, як і при огляді вікон. Електрика Розподільні коробки розташовані відповідно до схеми, розетки закріплені на одному рівні і не відходять від стін, є пристрій захисного відключення, все розетки знаходяться в робочому стані. Водопостачання Прилади обліку витрати води встановлені близько до труб і відповідають виданим на них документам. Опалення Батареї і стояки надійно закріплені і не деформовані, на трубах є теплоізоляційний шар, відсутні сиві протікання. Каналізація Немає слідів протікання в санвузлі, є трійник, до труб є вільний доступ.

Всі знайдені недоліки краще зафіксувати документально в двох примірниках, підписаних представником компанії-забудовника. Один з примірників має залишитися на руках у покупця, а другий направляється будівельникам.

Приймання квартири з оздобленням

На відміну від здачі нової предчистовой квартири, варіант з проведеними оздоблювальними роботами зручний тим, що житло відразу готово для проживання. Якщо недоліків при прийманні не буде виявлено і передавальний акт підписаний, то нові мешканці можуть відразу заїхати на нове місце. Заселення пайовиків відбувається згідно зі спеціальним графіком, який повинен бути викладений на офіційному сайті компанії забудовника.

Рис.8 Квартира з чистової обробкою

Огляд квартири в новобудові, яка по ДДУ повинна бути здана з чистової обробкою, включає в себе пункти перевірки, як і при прийманні без обробки. Після чого увагу власника повинна бути звернена на:

• Наявність сантехнічного обладнання (раковини, ванни).
• Обробки плиткою.
• Наявність і справність опалювальних приладів.
• Підлогове покриття.
• Встановлені міжкімнатні двері.
• Якість поклейки шпалер або фарбування стін.

У такому вигляді приймання увагу покупця повинна бути звернена саме на якість обробки, а не на колір, стиль та інші моменти. Наприклад, шпалери повинні бути поклеєні рівно, без складів і зазорів між стиками.

Забудовник не усунув недоліки, що робити

Наступним етапом після проведення огляду квартири в новобудові буде очікування виправлення дефектів в розумні терміни. На підставі ФЗ № 214 «Про участь у пайовому будівництві» забудовник повинен усунути недоліки в розумний термін. Його слід заздалегідь встановити при підписанні ДДУ.

Якщо протягом зазначеного в договорі терміну зазначені недоліки не були приведені в належний стан, то покупець може в законному порядку вимагати виплати неустойки або підписати передавальний акт, але з відміткою про те, що прийняв квартиру з дефектами і веде до зниження вартості квартири.

Усунення недоліків, виявлених на стадії огляду квартири, виконується за рахунок коштів компанії-забудовника.

ФЗ № 214 «Про участь у пайовому будівництві» передбачає настання відповідальності за невиконання сторонами договору. Також, згідно з цим законом, забудовник гарантує справність об'єкту пайового будівництва терміном на 5 років. Для інженерного і технологічного обладнання встановлюється гарантійний термін в 3 роки. Однак забудовник не відповідає за ті недоліки, які виникли у міру нормального зносу протягом гарантійного терміну.

Для того щоб витребувати неустойку з забудовника, дольщику слід підготувати документи і надіслати рекомендованого листа з претензією за адресою знаходження будівельної компанії. Претензію краще скласти в двох примірниках. Один з них призначений для забудовника, а другий, підписаний представником організації, залишається у заявника. У претензії зазначаються всі знайдені недоліки та вимоги заявника. Це можуть бути:

• установка термінів для виправлення (за загальним порядком - 45-90 днів);
• зменшення вартості квартири за рахунок витрат власника на проведення ремонтних робіт.

В середньому час очікування відповіді займає 10 днів. Якщо реакції на претензію від компанії забудовника немає, тоді власник сміливо може звертатися за захистом своїх законних інтересів до суду з позовною заявою. Від пайовика також потрібно представити докази виявлених недоліків квартири (оглядового лист, фотографії, відеозаписи). За рішенням суду, якщо вина забудовника буде доведена, будівельну компанію можуть зобов'язати усунути дефекти або відшкодувати збитки власнику, неустойку і судові витрати.

Допомога фахівців

Якщо у пайовика немає часу або бажання розбиратися у всіх тонкощах при прийманні квартири в новобудові, то можна звернутися за допомогою до фахівців. Вони можуть прийняти квартиру в новобудові, як з обробкою, так і в чорновому варіанті. Вартість проведення огляду потрібно уточнювати в кожній конкретній фірмі, так як ціна може відрізнятися. Перелік послуг можна вибрати за своїм бажанням.

Переваги звернення до організації з приймання полягають у тому, що співробітники використовують спеціальне обладнання та надають більш точні статистичні дані, ніж самостійна перевірка. У таблиці нижче вказані деякі з можливих інструментів для проведення працівниками фірми з приймання житлового приміщення якісного огляду.

Таблиця 3. Спеціальне обладнання для перевірки якості.

Назва інструментуДля чого він потрібен

Рулетка Вимірювання невеликих площ. Вимірювальна панель Перевірка напруги електромережі. Лазерний далекомір Обчислення площі, обсягу, відстані приміщення. Анемометр Перевірка працездатності вентиляційної системи. Лазерний рівень Виявлення нерівних підлог, стін, стель.

Недоліком допомоги фахівців будуть витрачені додаткові кошти власника на оплату послуг з приймання квартири.

Складання акта приймання

Акт прийому-передачі нової квартири має велике значення для подальшої реєстрації права власності на житлове приміщення. Єдиного державного зразка при складанні передавального акта не розроблено. Проте, в акті бажано відобразити всі пункти здачі готового житла.

В акті прийому-передачі має бути зазначено приблизно в такій послідовності:

• місце розташування об'єкта приймання;
• дата проведення огляду;
• наявність ДДУ;
• персональні дані забудовника і пайовика;
• параметри квартири;
• опис технічного стану;
• вартість готової квартири;
• відмітка про наявність або відсутність претензій сторін;
• опис дефектів, якщо вони є;
• підписи сторін угоди.

Передавальний акт складається в 3-х примірниках. По одному для кожної зі сторін ДДУ, а третій - для Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії.

Підписаний акт свідчить про те, що пайовик набуває відповідальність в повному обсязі за прийняте ним жиле приміщення, а з забудовника знімаються всі зобов'язання.

Після підписання акту покупець може подавати документи для реєстрації права власності на придбане житлове приміщення. Для складання можна завантажити зразок акта прийому-передачі квартири. Документ актуальний на 2017 рік.

Детальніше про приймання квартир в новобудовах можна дізнатися, подивившись відео: