- На що звернути увагу при прийомі квартири
- Як приймати квартиру у забудовника з обробкою
- Без обробки
- З чорновою обробкою
- Документи для приймання квартири
- Що потрібно для приймання квартири
- Що повинно бути в акті прийому-передачі
- Термін передачі квартири пайовикові
- Неустойка за зрив термінів
- За яких недоліках не можна підписувати акт
- Як усуваються недоліки
- Типові дефекти новобудов
Явні і приховані недоліки і дефекти властиві не тільки для економ-житла, але і для квартир в елітних комплексах і будинках. Приймання квартири у забудовника - вкрай важлива процедура, що вимагає від власника нерухомості уважності при огляді та підписання документів. Розберемо докладніше, як правильно прийняти нову квартиру, які є особливості даної процедури для чистової й чорнової обробки, а також можливі наслідки для забудовників в разі зривів терміну здачі і наявності недоліків.
На що звернути увагу при прийомі квартири
Відповідно до чинного законодавства кожен укладений договір пайової участі повинен максимально докладно описувати об'єкт, що зводиться, включаючи:
- площа квартири, її поверх;
- схематичне уявлення об'єкта (зазвичай у вигляді креслення), що показує його розташування щодо інших об'єктів загальдомовий власності і планування всіх техприміщення;
- число кімнат і їх площа;
- загальнобудинкових площа, чисельність поверхів в ньому;
- використовувані будматеріали поверхових перекриттів і стін.
Розглянемо далі, як прийняти квартиру від забудовника по етапах і що саме слід врахувати.
Правила приймання квартири у забудовника полягають в самостійному спілкуванні власника з девелопером або за участю особи (експерта) з боку, що розбирається в особливостях проектування та будівництва.
На зустріч з комісією рекомендується взяти такі допоміжні інструменти:
- рулетку;
- схил або будівельний рівень;
- тестер для перевірки електрики;
- ліхтар для огляду погано освітлених і важкодоступних місць;
- драбину;
- папір і ручку для записів і т.д.
Крім зазначеного приблизного списку необхідного обладнання додатково необхідно докласти сам договір ДДУ і здійснювати перевірку поетапно по кожному пункту в ньому.
Порядок приймання квартири може істотно відрізнятися для квартир без обробки, квартир з чистової або чорновою обробкою.
Як приймати квартиру у забудовника з обробкою
Чистова обробка має на увазі наявність ремонту з виконанням ключових будівельно-оздоблювальних робіт, проведенням всіх комунікацій і установкою сантехнічного обладнання. У квартиру з чистової обробкою практично відразу можна в'їжджати і займатися розміщенням меблів.
Житло «під ключ» приймається набагато швидше, ніж чорнове. перевіряється:
- якість обробки (стіни, стелі);
- справність кожного вимикача і розетки;
- якість установки вікон, дверей (обов'язково слід перевірити відсутність щілин, відколів, подряпин, вм'ятин, обробку укосів, справність замків);
- робота вентиляційної системи, каналізації, опалення та водопроводу;
- достатня звукоізоляція;
- якість теплоізоляції (особливо в кутових квартирах і квартирах на верхніх поверхах).
Чистова обробка оцінюється суто індивідуально. Для однієї людини похибки можуть бути незначними, а для іншого - неприйнятними.
Важливо! При прийманні квартири з чистової обробкою рекомендується звернути свою увагу на шпалери (якість поклейки і збіг малюнка), плитку, підлогу, плінтуси і т.д. Те, яким чином повинна бути відремонтована квартира, включаючи використовувані матеріали аж до вказівки виробника і колірної гами, слід детально прописувати в договорі.
Без обробки
Прийом квартири у забудовника без обробки характеризується збільшеними тимчасовими витратами в порівнянні з чистової обробкою, так як не всі недоліки і дефекти можна виявити відразу. Зазвичай процедура складається з:
- перевірки на відповідність плану і креслення, кількості кімнат, балконів та їх площі;
- оцінки працездатності двері і вікон.
Так як квартира здається без ремонту, то процедура прийому триває досить недовго. Важливо співвіднести одержуваного об'єкта купленому згідно ДДУ і перевірити, щоб вікна і двері були справними.
З чорновою обробкою
Чернової ремонт має на увазі завчасну підготовку житла до чистової обробки, включаючи установку вхідних дверей, вікон, лічильників, підведення систем водопостачання та каналізації, електрики. Приймання квартири від забудовника з чорновою обробкою включає обов'язковий огляд наступних елементів:
- статі (за діючими стандартами дозволена похибка до 2% від горизонталі статі зі стягуванням);
- стін (не допускаються тріщини, шорсткості, плями і інші дефекти);
- стель;
- вентиляції;
- системи опалення (труби і радіатори повинні бути справними і не мати дефектів);
- каналізаційного стояка (перевіряється герметичність і вертикальна установка);
- електрощита і електророзеток (перевіряється наявність автоматичного вимикача, справність усіх розеток);
- вікон і дверей (оцінюється відсутність серйозних перепадів, а також їх легке відкриття / закриття).
Додатково рекомендується здійснити контрольний замір загальної площі квартири, тому що нерідкі випадки похибки в кілька метрів, як в більшу, так і в меншу сторону.
Документи для приймання квартири
У перелік необхідних для приймання квартири від забудовника документів сходять:
- Платіжні та фінансові документи (чеки, виписки, що підтверджують факти оплати).
- Договір пайової участі (оригінальний екземпляр).
- Паспорт громадянина РФ.
При наявності цих документів і все осіб, зазначених у договорі в якості пайовиків, проводиться проста звірка (зазвичай без відвідування купленої квартири), в результаті якої сторони встановлюють факт придбання конкретного об'єкта. Після такої звірки буде призначена безпосередньо сама процедура приймання, позитивним результатом якої стане підписання акту прийому-передачі.
Якщо присутні можуть не всі пайовики, то будуть потрібні їх довірені особи на період проведення процедури приймання квартири (заздалегідь оформляється довіреність на приймання квартири від забудовника).
Що потрібно для приймання квартири
Після того, як держкомісія перевірить зведений об'єкт і видасть дозвіл на введення в експлуатацію, будівельна компанія за законом зобов'язана повідомити кожного учасника про готовність об'єкта до здачі власникам. Повідомлення відправляється кореспонденцією (рекомендованим листом) або передається під розписку особисто кожному власнику квартир.
Увага! Сьогодні популярним способом оповіщення пайовиків є їх дзвінки або розсилка смс-повідомлень.
Після пред'явлення зазначених вище документів, детального огляду та оцінки квартири, власник житла заповнює оглядового лист, в який записує всі виявлені дефекти і недоліки. Зазначені недоліки переносяться в акт прийому-передачі квартири від забудовника дольщику із зазначенням їх усунення. Підсумкову підпис слід ставити тільки після того, як вони будуть доопрацьовані або ліквідовані.
Що повинно бути в акті прийому-передачі
Акт прийому-передачі нової квартири є важливим документом, що містить:
- фактичну площу квартири (і окремо по кімнатах);
- поштову адресу об'єкта (із зазначенням номера квартири);
- вартість об'єкта.
Зазвичай бланк акта має типову форму. Однак, як говорилося раніше, в акт може включатися перелік виявлених в процесі приймання дефектів. Зразок акту прийому-передачі квартири ви можете завантажити у нас на сайті.
На кожному акті обов'язково повинна бути проставлена поточна дата огляду. Документи з іншою датою або без неї зовсім краще не підписувати через переслідування забудовником корисливих інтересів.
Термін передачі квартири пайовикові
Після отримання пайовиком повідомлення про готовність передачі нерухомості він зобов'язаний її прийняти протягом зазначеного в ДДУ терміну або не пізніше 7-ми днів, якщо такий пункт не був включений.
У договорі прописується місяць і рік, в які буде здійснюватися передача житла. Також передбачається страхової термін в 2 місяці, який дається забудовнику додатково на вирішення всіх проблем.
Практика показує, що після отримання девелопером дозволу на введення в експлуатацію будинку може пройти від декількох місяців до півроку. Пов'язано це з юридичними і бюрократичними нюансами (держриймання зведених забудовником будинків - справа нешвидка). Якщо термін передачі житла перевищив зазначений період, то логічним буде вимога компенсації за завдані незручності.
Якщо термін офіційної здачі будинку і квартири вже близький, а ніяких новин від забудовника немає, то пайовик слід заздалегідь подбати про захист своїх прав, відправивши на адресу компанії повідомлення про готовність прийняти об'єкт пайового будівництва. Призначення цього листа полягає у фіксуванні дня, від якого буде відраховуватися неустойка в разі по 214-ФЗ.
Також повідомлення про готовність прийняти об'єкт пайового будівництва буде прямим свідченням прагнення власника нерухомості до прийняття, а ніяк не ухилення від нього.
Неустойка за зрив термінів
За 214-ФЗ (стаття 6) у разі порушення зазначених у договорі термінів передачі квартири компанія-девелопер зобов'язана виплатити дольщику неустойку в розмірі 1/150 діючої ключової ставки Центробанку Росії (на дату підписання акту прийому-передачі) від ціни новобудови за кожен допущений день прострочення.
Компенсація у вигляді неустойки може бути отримана двома способами:
- в досудовому порядку шляхом надсилання претензії на адресу забудовника;
- через суд.
У разі згоди компанії відшкодувати неустойку сторони укладають угоду, в якому прописуються терміни, порядок, спосіб і розмір компенсації. Якщо ж домовитися не вдалося, власник квартири подає позов до суду (позовні вимоги детально викладаються в заяві).
Якщо забудовник відмовляється підписувати акт прийому передачі квартири на підставі того, що вимагає вписати в акт пункт про те, що «пайовик претензій за строками не має», а той відмовляється, то рекомендуємо вам надіслати ваш договір нашого юриста на перевірку в рамках оцінки подальшої судової перспективи цієї справи. Ми обов'язково постараємося допомогти вирішити це питання.
За яких недоліках не можна підписувати акт
Огляд переданого об'єкта може виявити недоліки як істотного, так і несуттєвого характеру. До перших відносяться ті дефекти, через які подальше перебування в квартирі стає некомфортним або просто неможливим.
Це може бути діра в стіні, зламані вікна, двері, непрацююча каналізація, вентиляція і т.д. При наявності подібних вад ні в якому разі не варто підписувати акт прийому-передачі об'єкту пайового будівництва. Ставлячи свій підпис в такій ситуації, всі зобов'язання щодо усунення дефектів або їх компенсації з забудовника будуть зняті.
До несуттєвим можна зарахувати ті недоліки, які впливають більшою мірою на естетичне сприйняття об'єкта. Тобто це - дрібні подряпини, невеликі нерівності на стінах, підлозі або стелі, зламаний замок на двері і т.д. Виявлені дефекти заносяться в лист огляду, описуються в акті, після чого останній можна з упевненістю підписати.
Важливо! Якщо пайовик протягом 2-х місяців з моменту отримання повідомлення про готовність забудовника передати йому квартиру не підписує акт за відсутності прихованих і явних недоліків, то законодавчо таке право передається девелоперу (заочно).
Крайнім варіантом некоректної поведінки пайовика, який без поважних причин не приймає квартиру, не оплачує обов'язкові платежі (в тому числі за ЖКГ), є примусовий продаж квартири в частковій власності, що знаходиться в його володінні, і взаємний розрахунок між забудовником, власником житла і сторонніми компаніями .
Як усуваються недоліки
Власник квартири по ДДУ при виявленні недоліків в квартирі може зажадати від забудовника:
- усунути їх за свій рахунок протягом встановленого терміну (зазвичай не більше 45-ти днів);
- знизити вартість договору на відповідну позначених недоліків суму (зробити взаємозалік);
- відшкодувати понесені пайовиком витрати на виправлення дефектів.
Більшість забудовників пропонує перший варіант усунення недоліків в силу простої економії коштів і часу. Період виконання необхідних робіт або переказу грошових коштів варто відразу задокументувати. На практиці подібний процес займає зазвичай від тижня до 2-3 місяців.
У разі невиконання своїх зобов'язань забудовником протягом 45-ти днів пайовики мають повне право звернутися до судових органів з вимогою виплати компенсації за зрив термінів здачі об'єкта і усунення недоліків.
Типові дефекти новобудов
Більшість споруджуваних будинків і квартир передається пайовикам з тими чи іншими дефектами. Найбільш поширеними або типовими недоліками нових квартир є:
- Неякісна теплоізоляція стін, що являє головною причиною їх промерзання в холодну пору року.
- Погано загерметизовані шви балконних плит, що може привести до істотного підвищення вологості на стінах і стелях квартири і псування обробки і ремонту.
- Низька якість віконних блоків (даний дефект зустрічається дуже часто і призводить до появи течі вікон).
- Дефекти цементної стяжки (тут мається на увазі не тільки її нерівність, а й наявність пустот, внутрішніх бульбашок, які стають причиною розтріскування і необхідністю заміни підлоги в подальшому).
- Неправильна робота системи вентиляції (в залежності від допущених прорахунків недоліки можуть полягати в появі задухи в квартирі і навіть ефекту зворотної тяги).
- Неякісна гідроізоляція підлоги (це є ключовим фактором появи цвілі і вимагає проведення дорогих робіт і процедур).
- Невідповідність заявленої обробки і її недоліки при прийомі нової квартири з ремонтом під ключ.
Крім зазначених типових дефектів, досить часто зустрічаються при процедурі прийому квартири від забудовника, з плином часу можуть бути виявлені приховані недоліки. Тут мається на увазі появу тріщин в стінах в процесі усадки фундаменту будинку, низька звукоізоляція, використання низькопробних будівельних і оздоблювальних матеріалів, що виділяють шкідливі речовини і т.д.
Законодавством учасникам ДДУ відводиться гарантійний термін 5 років, протягом якого можна пред'явити претензію до компанії-забудовнику щодо якості будівництва і ремонту в проданої квартирі. Якщо в цей період пайовик звернеться до девелоперу з подібною проблемою, то компанія зобов'язана за свій рахунок провести техекспертизу і в разі виявлення дефектів їх усунути.
Звернення з претензією по закінченню зазначеного терміну також можливо, проте дольщику потрібно довести факт появи виявлених недоліків в період пошукові роботи не пізніше 5-ти років з моменту підписання акту прийому-передачі квартири. Подібне рішення буде прийматися виключно судовими органами. Статистика свідчить практично про неможливість позитивного результату справ для учасників ДДУ.
Приймання квартири у забудовника характеризуються простою послідовністю дій з боку учасника пайового будівництва. Після отримання офіційного повідомлення від забудовника про готовність передачі побудованої квартири пайовик зобов'язаний протягом 7-ми днів оглянути і прийняти об'єкт при відсутності дефектів. Тільки в цьому випадку можна і потрібно підписувати акт прийому-передачі і отримувати на руки ключі.
Однак практика показує, що практично завжди мають місце різного роду дефекти: нерівності стін, підлог, наявність щілин і тріщин, несправності комунікацій і т.д. У такій ситуації слід включити виявлені недоліки в оглядовому лист і прикласти його до акту з умовою усунення в самий найближчий час за рахунок забудовника.
Якщо у вас виникли проблеми з прийманням квартири від забудовника або питання з неустойкою за зрив термінів, прохання записатися на безкоштовну консультацію до нашого юриста в спеціальній формі на сайті. Ми обов'язково допоможемо вам.
Також рекомендуємо вам прочитати про майнове відрахування по квартирі і повернення відсотків по іпотеці . Ці суми можуть бути вам дуже до речі.
Чекаємо ваші питання і просимо оцінити наш пост. Підтримайте проект і зробіть лайки і репости в соцмережах.