Підрядник, якщо інше не передбачено договором будівельного підряду, гарантує досягнення об'єктом будівництва зазначених в проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору будівельного підряду протягом гарантійного терміну.
В даний час законодавством встановлено 5-річний гарантійний термін на виконані будівельні роботи. Раніше він дорівнював 2 років. Встановлений законодавством гарантійний термін може бути збільшений угодою сторін.
Слід зазначити, що в ст. 21 Закону Республіки Білорусь «Про захист прав споживачів», що діє сьогодні в редакції Закону від 08.07.2008 № 366-З (далі - Закон про захист прав споживачів), закріплені особливі гарантії захисту прав власників нерухомості - фізичних осіб в частині усунення недоліків підрядниками. Зокрема, в п. 6 ст. 21 Закону про захист прав споживачів зазначено, що в разі виявлення виробничих, рецептурних та інших недоліків, які пов'язані із зносом, старінням і іншими фізичними процесами в товарі, після закінчення двох років з дня передачі товару споживачеві, а щодо нерухомого майна - трьох років з дня його передачі споживачеві, якщо більш тривалі терміни не встановлені законодавством і (або) договором, споживач має право пред'явити виробнику вимоги, передбачені п. 1.1, 1.3 і 1.4 і ч. 2 п. 5 ст. 20 цього Закону (рекламацію), якщо доведе, що недоліки виникли до реалізації товару споживачеві або з причин, які існували до цього моменту. Зазначені вимоги можуть бути пред'явлені, якщо недоліки в товарі виявлені в межах встановленого на товар терміну служби або протягом 10 років з дня реалізації споживачеві товару, якщо термін служби не встановлено.
Що стосується терміну служби об'єктів нерухомості і їх конструктивних елементів - вони встановлені в нормативно-технічних документах Республіки Білорусь. Так, зокрема, в додатках К та Л до ТКП 45-1.04-14-2005 «Технічна експлуатація житлових і громадських будівель і споруд. Порядок проведення »закріплені мінімальна тривалість ефективної експлуатації житлових і громадських будівель, а також мінімальна тривалість ефективної експлуатації будівельних конструкцій та інженерних систем будівель до заміни (капітального ремонту). Так, наприклад, по герметизованим стиках панелей зовнішніх стін нетвердеющая або отверждающей мастиками вона становить 8 і 15 років відповідно.
У той же час первинним є належна фіксація у виконавчій документації факту виявлення та усунення дефекту. Якщо належних доказів цього власник не матиме - захистити свої права буде проблематично.
Згідно ч. 2 ст. 100 Господарського процесуального кодексу Республіки Білорусь (далі - ГПК) кожна особа, яка бере участь у справі, має довести ті обставини, на які вона посилається як на обґрунтування своїх вимог і заперечень, якщо інше не передбачено законодавством. Особи, які беруть участь у справі, в процесі доведення визначають обсяг фактів, що підлягають доказуванню, збирають докази, що підтверджують факти, що підлягають доказуванню, представляють докази, беруть участь в їх дослідженні в судовому засіданні, висловлюють суду свою думку по оцінці доказів. При цьому відповідно до ст. 104 ГПК обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними доказами, не можуть підтверджуватися іншими доказами.
Відповідно до чинного законодавства визначено як спеціальний порядок фіксації виявлених недоліків робіт для цілей подальшого ремонту, так і спеціальний порядок фіксації факту виконання ремонтних робіт. При цьому як підрядна організація, так і замовник будівництва, якщо він не збігається з власником об'єкта нерухомості, є зацікавленими особами щодо фіксації факту дефектів будівельних робіт. Складання необхідних документів без їх участі позбавляє власника нерухомості права в подальшому пред'являти їм які-небудь вимоги.
З цієї причини слід уникати спрощеного порядку усунення недоліків: без складання необхідної виконавчої документації.
Розглянемо проблему на конкретному прикладі з судової практики.
Чи не стихія, але лихо ...
Господарським судом було розглянуто справу за позовом страхового підприємства «Б» до Товариству власників «П» про стягнення суми виплаченого страхового відшкодування, а також відсотків за користування чужими грошовими коштами. Третьою особою, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача виступило ВАТ «Г». Відповідач у своєму відгуку на позовну заяву вимоги не визнав, вказав на винність ВАТ «Г» в настанні страхового випадку.
Як встановив суд, між страховою компанією «Б» і громадянкою І. був укладений договір добровільного страхування домашнього майна. На страхування була прийнята квартира, що належить страхувальнику на праві власності. У період зливових дощів, підтверджених довідкою ГУ «Обласний центр з гідрометеорології та моніторингу навколишнього середовища» в квартирі, що належить громадянці І. стався страховий випадок - пошкодження застрахованого майна (залиття житлового приміщення).
Мали місце в період виникнення страхового випадку зливові дощі відповідно до ТКП «Охорона навколишнього середовища і природокористування. Гідрометеорологія. Правилами складання короткострокових прогнозів погоди загального призначення »не належать до небезпечних погодних явищ. Для віднесення метеорологічного явища до небезпечних метеорологічним явищам кількість опадів має перевищити 50 мм за 12 годин і менш. Чи не відноситься мало місце атмосферне явище і до небезпечних гідрометеорологічних явищ, інформація про яких віднесена до категорії екстрених (Положення про порядок надання державної гідрометеорологічною службою гідрометеорологічної інформації споживачам такої інформації, затверджене постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 23.01.2007 № 75).
Згідно з актом про страховий випадок, акту огляду пошкодженого майна, акту обстеження за фактом залиття затоплення названої квартири сталося в результаті течі міжпанельних стиків в залі і спальні. Винною стороною в акті обстеження за фактом залиття комісією визначено ВАТ «Г». Акт обстеження за фактом залиття підписаний головою, членом правління ТС і техніком-теплотехніком. Представники замовника і підрядника, який здійснював будівництво зазначеного житлового будинку, зі слів голови ТС «П», а також третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача для складання акту не запрошувалися.
Виконуючи умови договору страхування, позивач виплатив громадянці І. страхове відшкодування.
Дефектний акт - основа основ
Житловий будинок, в якому стався страховий випадок, побудований ВАТ «Г» за рахунок власних коштів для подальшого продажу розташованих в ньому житлових приміщень. Як замовником, так і підрядником по даному об'єкту виступало ВАТ «Г». Наказом ВАТ «Г» вказаний житловий будинок був прийнятий в експлуатацію. Наказом ВАТ «Г» був затверджений акт приймання об'єкта, закінченого будівництвом, реконструкцією, реставрацією.
Відповідно до п. 10 Положення про будівництво житлових будинків і інших об'єктів соціального призначення для продажу, затвердженого постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь 09.12.1992 № 741, об'єкти реалізуються шляхом укладення договорів купівлі-продажу. Договір складається за встановленою формою з включенням в нього зобов'язань продавця щодо усунення ним в гарантійний термін недоробок і дефектів, виявлених при експлуатації житлового будинку (квартири), іншого об'єкта, або з відшкодування покупцеві витрат, пов'язаних з їх ліквідацією. Гарантійний термін визначається за згодою сторін з урахуванням чинного законодавства. Потерпіла квартира була реалізована за договором купівлі-продажу, укладеним з ВАТ «Г» громадянину Х. В подальшому на підставі договору дарування Х. подарував цю квартиру своєї дочки І., якій і належала квартира на момент страхового випадку.
У пункті 7 договору купівлі-продажу б / н від 31.08.2009 сторони встановили гарантійний термін щодо усунення недоробок і дефектів, виявлених при експлуатації квартири тривалістю в 2 роки з моменту приймання житлового будинку в експлуатацію. В матеріалах справи міститься гарантійний паспорт об'єкта житлового будівництва - житлового будинку. Згідно з цим документом, гарантійний термін тривалістю 2 роки почав своє літочислення з 01.07.2009 і закінчився 30.06.2011, тобто за 1 рік до настання страхового випадку. Доказів перерви зазначеного терміну відповідач суду не представив. Як пояснили в судовому засіданні представник відповідача, ВАТ «Г», свідки І., Х. протягом зазначеного терміну рекламації з приводу прихованих дефектів з боку І., Х. продавцеві об'єкта нерухомості не пред'являлися.
Як випливає зі змісту п. 52 Правил укладення та виконання договорів будівельного підряду, затверджених постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 15.09.1998 № 1450 (далі - Правила укладення та виконання договорів будівельного підряду), при виявленні будівельних робіт неналежної якості в період гарантійного терміну оформляється дефектний акт на гарантійний ремонт (далі - дефектний акт). Форма дефектного акту, а також порядок її заповнення та застосування затверджені відповідною постановою Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь від 17.10.2011 № 48 (далі - постанова № 48). Для участі в складанні дефектного акту, узгодження термінів і порядку усунення дефектів підрядчик зобов'язаний направити свого представника не пізніше 5 календарних днів з дати отримання письмового повідомлення замовника. У разі неприбуття представника підрядника у встановлений термін дефектний акт складається замовником в односторонньому порядку і спрямовується підряднику для виправлення будівельних робіт неналежної якості.
Гарантійний термін переривається на час, протягом якого об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок виявлення будівельних робіт неналежної якості, за які несе відповідальність підрядник.
Відповідно до п. 2-7 Інструкції про порядок заповнення і застосування дефектного акту на гарантійний ремонт, затвердженої постановою № 48, д ефектний акт підлягає застосуванню організаціями незалежно від форм власності та підпорядкованості. Дефектний акт складається в разі виявлення в період гарантійного терміну будівельних робіт неналежної якості. У разі, коли замовник не є власником (володільцем) об'єкта, дефектний акт складається власником (володільцем) об'єкта з залученням організації, що була замовником в період будівництва. Дефектний акт є підставою для формування суми витрат на усунення дефектів і віднесення її на витрати (включення в собівартість) організації, яка допустила дефекти.
Підставою для розрахунків за виконані роботи служать підписаний представниками замовника і підрядника акт про виконання будівельно-монтажних робіт, форма якого затверджена в установленому порядку, із зазначенням дати її підписання. Постанова Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь від 29.04.2011 № 13 «Про встановлення форм первинних облікових документів у будівництві» затверджена форма акту здачі-приймання виконаних будівельних та інших спеціальних монтажних робіт.
Пункт 11.9 Правил користування жилими приміщеннями, утримання житлових і допоміжних приміщень житлового будинку в Республіці Білорусь, затверджених наказом Міністерства житлово-комунального господарства Республіки Білорусь від 07.12.1999 № 177, покладає на експлуатує організацію обов'язок залучати для складання дефектного акту зацікавлених осіб. У цьому випадку зацікавленою особою є організація, яка виступила замовником і підрядником при будівництві житлового будинку ВАТ «Г».
В судовому засіданні представник відповідача та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, підтвердили факт звернення відповідача до ВАТ «Г» з питання усунення причин течі міжпанельних швів на рівні потерпілої квартири в житловому будинку. В матеріалах справи містяться листи відповідача, спрямовані після страхового випадку, адресовані ВАТ «Г». Представник ВАТ «Г» підтвердив факт отримання ним даних листів і подальше усунення ним за власні кошти причин течі міжпанельних швів на рівні потерпілої квартири.
Відповідно до п. 4.2.2. ТКП 45-1.04-14-2005 «Технічна експлуатація житлових і громадських будівель і споруд. Порядок проведення »при експлуатації великопанельних і великоблочних будівель повинні своєчасно вживати заходів щодо усунення тріщин в швах і стиках елементів стіни і руйнувань матеріалів заповнення швів і стиків. Відповідно до п. 8.1. ТКП 45-1.04-14-2005 поточний ремонт будівельних конструкцій та внутрішніх інженерних систем проводиться з метою запобігання подальшого інтенсивного зносу, відновлення справності та усунення незначних пошкоджень конструкцій та інженерних систем будівель. Відповідно до п. 8.6. ТКП 45-1.04-14-2005 при виконанні робіт з поточного ремонту проектна документація повинна включати:
- дефектний акт;
- опис робіт (кошторис);
- відомість витрати матеріалів;
- необхідні робочі креслення.
Виконаний поточний ремонт будівель підлягає прийманню комісією у складі власника, користувача об'єкта будівництва, наймача або уповноваженої ними особи, представників експлуатаційної організації, виконавця робіт (при виконанні робіт власними силами), підрядника (при виконанні робіт підрядним способом), ЖБК, ТС, КІЗ і т. д., регіонального представника Департаменту з охорони історико-культурної спадщини та реставрації (для будівель, що є історико-культурними цінностями).
Герметизація стиків елементів повнозбірних будівель і закладення вибоїн і тріщин на поверхні блоків і панелей відповідно до п. 2) розділу «Б.2.Стени» Додатки Б до СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкція і реставрація житлових та громадських будівель і споруд »виконується при поточному ремонті завдань і споруд. Разом з тим будь-яких належних доказів, передбачених зазначеним вище законодавством, що підтверджують факт спільного огляду з замовником (підрядником) ВАТ «Г» і подальшої приймання виконаних робіт ні відповідачем, ні ВАТ «Г» суду представлено не було. За словами представника відповідача та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, такі документи ними не складалися. Таким чином, н адлежащіх доказів провини третіх осіб у виникненні страхового випадку сторонами у справі представлено не було.
суд вирішив
У зв'язку з викладеним, приймаючи також до уваги відсутність факту звернення споживачів І. та Х. з рекламацією до продавця об'єкта нерухомості, суд порахував, що не може бути прийнятий до уваги аргумент відповідача про необхідність застосування до спірних відносин норм ст. 21 Закону про захист прав споживачів.
Громадянка І. є членом ТС. Відповідно до п. 1.3. Статуту МС воно Створено з метою забезпечення Збереження та Утримання нерухомого майна Спільного Домоволодіння, Користування ЦІМ майном. Як віпліває з п. 1.7.2. Статуту МС «П», до его обов'язків віднесено забезпечення належно технічного стану та санітарного Утримання Спільного майна Спільного Домоволодіння. Согласно п. 1.6.9. Статуту товариство має право представляти інтереси членів товариства у відносинах власності, пов'язаних із спільним майном, а також в інших відносинах з третіми особами у випадках, передбачених законодавством Республіки Білорусь та Статутом. Наказом від 6.05.2011 № 4 відповідальною особою за правильну експлуатацію, збереження та своєчасний ремонт будівлі, споруд, розташованих на прибудинковій території призначена голова правління ТС. Цим же наказом призначено комісію, відповідальна за проведення технічних оглядів будівлі в складі голови, члена правління товариства власників та техніка-теплотехніка.
Згідно з поясненнями представника відповідача та свідка І. обслуговування житлового будинку здійснюється ТС власними силами.
Як випливає з представлених відповідачем актів комісійного огляду будівлі від 02.10.2011, від 27.04.2012, фасади будівлі до настання страхового випадку перебували в задовільному стані, дефекти заповнення міжпанельних швів виявлені не були. У той же час в акті позачергового огляду від 07.06.2012 комісією у складі представників відповідача, без участі представників підрядної організації та інших зацікавлених осіб, були виявлені дрібні тріщини мастики на стику стінових панелей в результаті чого сталася текти стиків в ряді квартир, розташованих на різних поверхах будівлі. Відомостей, яким чином комісією відповідача були виявлені дрібні тріщини мастики на верхніх поверхах будівлі (згідно з технічним паспортом, потерпіла квартира розташована на 7 поверсі будівлі) відповідачем суду не представлено, в зв'язку з чим суд критично оцінює відомості, зазначені в даному акті.
Пунктом 11 Правил користування житловими приміщеннями передбачено, що відповідальність за технічний стан конструктивних елементів будинку несе житлово-експлуатаційна організація, обов'язком якої є технічне обслуговування і ремонт конструктивних елементів будинку.
У зв'язку з ненаданням відповідачем належних доказів провини третіх осіб у виникненні страхового випадку, як того вимагає п. 11.9 Правил користування житловими приміщеннями, п. 60 діяла на момент виникнення страхового випадку редакції Правил укладення та виконання договорів (контрактів) будівельного підряду суд прийшов до висновку про доведеність вини відповідача у виникненні страхового випадку.
Відповідно до ст. 855 ГК, якщо договором майнового страхування і страхування відповідальності не передбачено інше, до страховика, який виплатив страхове відшкодування, переходить у межах виплаченої суми право вимоги, яке страхувальник (вигодонабувач) має до особи, відповідальної за збитки, відшкодовані в результаті страхування. Оскільки відповідачем не було представлено переконливих доказів, що спростовують позовні вимоги, а також підтверджують наявність гарантійного випадку, вимоги позивача про стягнення страхового відшкодування з відповідача були визнані законними і обгрунтованими.
замість висновку
У зв'язку з виявленими порушеннями за результатами розгляду справи на адресу ТЗ було направлено окрему ухвалу, в якому суд звернув увагу на необхідність дотримання порядку заяви гарантійних вимог по підрядних робіт обслуговуючими організаціями при складанні дефектних актів та актів огляду з метою збереження в подальшому можливості пред'явлення відповідних вимог до підрядних організацій. Також суд направив повідомлення на адресу підрядної організації, яка здійснювала будівництво житлового будинку і визнала факт усунення дефектів, вказавши на те, що порушення вимог вищевказаних правових актів позбавляє можливості належної фіксації виявлених дефектів, є грубим порушенням чинного підрядного законодавства, обумовлює неможливість достовірного відображення в бухгалтерському обліку витрат на виконані роботи, позбавляє власників споруджуваного ВАТ «Г» житла права на судовий захист. Крім того, зазначені вище порушення, можуть спричиняти адміністративну відповідальність за ст. 12.1, 21.3 і 21.5 Кодексу Республіки Білорусь про адміністративні правопорушення.