Продаж квартир

1. Продаж квартири: хто господар Вашої квартири?
2. Загальна спільна власність
3. Загальна дольова власність
4. Продаж квартири: ревізія документів
5. Продаж квартири через агентство нерухомості
6. У цьому розділі

Ви вирішили продати квартиру. Головне, що Ви повинні врахувати, це те, що:

• продаж квартири займе якийсь час (зазвичай від 2 тижнів до 3 місяців, в залежності від обраної Вами цінової політики).
• продаж квартири створить на цей час деякі незручності (дзвінки, відвідування чужих людей на переглядах).
• продаж квартири зажадає фінансових витрат на рекламу (в залежності від обраної рекламної компанії); в разі співпраці з Агентством нерухомості, витрати відсутні, зате виникає питання: "Як вибрати Агентство і як контролювати якість його роботи?"
• продаж квартири зажадає визначення цінової політики. Не сподівайтеся, що ріелтор вирішить за Вас це питання. Адже час, який потрібен для продажу квартири обернено пропорційно її ціною, тобто чим нижче ціна, тим швидше Вашу квартиру куплять, і навпаки. Звичайно, ріелтор, що допомагає продавати Вам квартиру, зацікавлений в більш високих комісійних, проте, він ще більше зацікавлений продати її швидко ...

Продаж квартири: хто господар Вашої квартири?

Перед продажем квартири було б непогано визначити, хто ж є власником квартири. Те, що Ви в ній прописані і проживаєте, не говорить про те, що Ви - господар.

Якщо Ваша квартира не куплена, не побудована в кооперативі, що не передана у спадок, не подарована, а "отримана" свого часу від держави, то її власником і продовжує залишатися держава. Для того щоб стати її господарем і мати можливість повністю їй розпоряджатися, Вам необхідно її приватизувати.

Якщо власників декілька, то слід розділяти спільну сумісну власність і спільну часткову власність. Див. Цивільний кодекс України, Глава 26

Загальна спільна власність

Один об'єкт, яким володіють кілька осіб спільно. Виникає за різними підставами:

• успадкування одного об'єкта декількома спадкоємцями,
• спільне придбання,
• спільна приватизація,
• спільне створення (будівництво, виплата паю в кооперативі тощо) житла декількома особами,
• відчуження власником частини неподільного об'єкта (продаж, дарування, тощо частині будинку, квартири).

Родинні стосунки і спільне проживання самі по собі не створюють відносин спільної власності. Проживаючи в квартирі тата, мами, бабусі або чоловіка, Ви автоматично не ставайте її власником, навіть якщо в ній прописані. Власниками є особи, явно зазначені в правовстановлюючих документах, а також чоловік / дружина власника, якщо квартира була їм придбана в шлюбі.

Загальна дольова власність

Один об'єкт, кілька власників володіють частками цього об'єкта, причому розмір часток вказано явно.

• Кожному власнику належить не частина майна в натурі, а частка у праві власності на спільне майно в цілому (тобто власник має окремий документ на свою частку або частки вказані явно в загальному правовстановлювальному документі).
• Кожен власник має право провести відчуження своєї частки іншій особі незалежно від долі всіх інших часток.
• При продажу частки у праві спільної власності одним із власників, інші мають право переважної купівлі частки за ціною, за якою вона продається і на інших рівних умовах.

Таким чином, продавець квартири зобов'язаний сповістити в письмовій формі решту власників про свій намір продати свою частку із зазначенням ціни та інших умов, на яких він її продає.

Якщо власники відмовилися або не скористалися цим правом протягом 1 місяця, то частка квартири продається будь-якого іншого особі.

Якщо частка продана з порушенням права переважної покупки, то інші учасники спільної власності можуть звернутися до суду. Термін позовної давності таких позовів - 3 місяці. Право переважної купівлі поширюється тільки на договори купівлі-продажу. І не має своєї сили, якщо майно відчужується такими способами як дарування, міна, договір довічного утримання та продаж з публічних торгів.

Продаж квартири: ревізія документів

Перед початком продажу квартири, Ви повинні чітко собі уявляти такі моменти:

• Який саме Ви маєте правовстановлюючий документ на квартиру.
• Хто є власником квартири. Зокрема, чи є Ваш чоловік / дружина власником, якщо в документах він / вона явно не вказано.
• Чи є серед власників неповнолітні діти (чи потрібне проходження опікунської ради).
• Чи всі власники згодні з продажем квартири.
• Чи всі власники зможуть бути присутніми особисто на підписання попереднього договору (завдатку), і на угоді.
• Що Ви плануєте після продажу квартири? Покупку іншої квартири (або кількох квартир), інвестицію в будівництво житла або просто отримання готівки. Скільки часу займе оформлення документів, терміни до угоди і звільнення квартири після операції.
• Чи не виникне затримки з випискою (борги по квартирі або проблеми з військкоматом).

Для того щоб чітко відповісти на перший і другий питання, уважно прочитайте розділ Документи на квартири. Відповіді на всі інші питання дадуть Вам чітке уявлення, хто з потенційних покупців Вам не підходить і чому.

Продаж квартири через агентство нерухомості

Після того, як Ви визначилися в своєму рішенні зайнятися продажем квартири, у Вас є два варіанти: самостійний продаж квартири або продаж квартири за допомогою ріелтора агентства нерухомості.

Продаж квартир за участю або без участі агентства нерухомості має як свої переваги, так і недоліки. Але різниця між самостійним продажем квартири і продажем квартири через агентство нерухомості практично невідчутна.

Головне - у Вас є що продавати - квартиру. Більшість продажів квартир на ринку нерухомості це сделкі- «ланцюжка», продаж квартири з метою купівлі іншої або інших квартир. Найчастіше «ланцюжка» продажів квартир відбуваються при зміні складу сім'ї або роз'їзді комунальних або перенаселених квартир.

Можна назвати ряд істотних причин, за якими самостійний продаж квартири виявиться справою невдячною, ризикованим і навіть небезпечним. Правда, з цього зовсім не випливає, що операції з продажу квартир люди не проводять самостійно.

У цьому розділі

Випадків, коли людина сама оформляє всі необхідні документи для продажу квартири, досить. Хоча стосуються вони в основному так званої "чистої" продажу квартир, при якій здійснюється продаж квартири вільного від різного роду обтяжень.

"Чистий" продаж квартири - це найпростіший варіант продажу квартири, і в загальній кількості проведених на ринку операцій він зустрічається досить рідко.

Охочих придбати юридично і фізично вільну квартиру. Тому якщо у продавця квартири в наявності саме такий варіант, можна цілком заощадити на послугах агентства нерухомості, а також - самостійно поторгуватися.

А ось ситуація, коли продаж квартири здійснюється з метою поліпшення житлових умов і продавець шукає альтернативні варіанти, більш складна. Тут в ланцюжку учасників угоди продажу квартири може бути задіяно і п'ять, і сім, і навіть десять чоловік. В такому випадку допомога ріелтора може дуже стати в нагоді, хоча потрібно вона перш за все для перевірки квартири, що купується.

При продажу квартири потрібно в першу чергу отримати дані про її вартості. Тут важливо знайти золоту середину: з одного боку не прогадати в ціні, а з іншого - не перегнути палицю. Дізнатися середню вартість продажу квартир можна зі спеціалізованих видань, порталів нерухомості і результатів пошуку оголошень про продаж квартир схожих за параметрами.

З наявних в базі пропозицій з продажу квартир вибираються найдорожчі і найдешевші. Середнє значення буде відповідати приблизної вартості продажу квартири. Можна отримати більш точну цифру, підсумувавши все схожі пропозиції з продажу квартир і розділивши отриману суму на їх число.