А. Н. Асаул , С. Н. Іванов, М. К. Старовойтов
Економіка нерухомості
Підручник для вузів. - 3-е изд., Исправл. - СПб .: АНО «ІПЕВ», 2009. -304 с.
6.3. Зміст і основні напрямки рієлтерської діяльності
Ріелторська діяльність - діяльність юридичних осіб та / або індивідуальних підприємців на основі угоди з зацікавленою особою (або за дорученням) по здійсненню від його імені і за його рахунок або від свого імені, але за рахунок і в інтересах зацікавленої особи цивільно-правових угод з об'єктами нерухомості і правами на них.
Перші ріелторські фірми, легально діючі на ринку житла, з'явилися в 1991 р після прийняття закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» і переходу квартир у приватну власність. В останні роки ринок нерухомості розвивався стрімко. [98] Однак становлення єдиної ідеології роботи фірм на цьому ринку було утруднено через відсутність законодавчої та нормативної бази.
У світовій практиці існують різні напрямки діяльності ріелторів: брокерська, агентська, діяльність в якості повіреного і дилера, посередницька і торгова. Новими для російських умов є девелоперська і редевелоперская діяльність, управління нерухомістю, інформаційні технології, юридичний супровід об'єктів нерухомості. Основним з перерахованих видів вважають брокерську діяльність, що здійснюється за рахунок і в інтересах конкретних осіб і пов'язану зі зміною, встановленням або припиненням їх прав на об'єкти нерухомості, що підлягають реєстрації відповідно до закону РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» .
Брокери виконують такі основні послуги:
- консультування з питань стану та аналізу ринку нерухомості;
- підбір і організацію показів об'єктів нерухомості;
- збір і підготовку документів, необхідних для здійснення угоди;
- оцінку планованої угоди на предмет ймовірності її оспорімості;
- сприяння в організації взаєморозрахунків між сторонами угоди;
- документальне оформлення передачі об'єкта нерухомості.
Для угод, що підлягають державній реєстрації, до складу брокерських послуг входить реєстрація угоди переходу прав на об'єкт нерухомості.
Угода про пошук квартири, як правило, укладається на термін від місяця до півроку. За цей час агентство зобов'язується надати покупцеві декілька видів для перегляду, зазвичай 4 ... 8 (як правило, цього достатньо, щоб визначитися з вибором). Покупець вносить в компанію від 200 до 1 тис. Дол. (Якщо ціна квартири висока, то і більше). Після завершення угоди аванс віднімається з комісійних. Підбір і організація показів об'єктів нерухомості здійснюються згідно з письмовою заявкою зацікавленої особи - правонабувача. Обсяг запропонованої і порядок її використання визначаються в договорі. Усі пропоновані об'єкти нерухомості повинні мати опис, що дає найбільш повне уявлення про них. При цьому ріелторська організація письмово інформує зацікавлених осіб про відомих недоліках об'єктів нерухомості. Деякі компанії укладають пошуковий договір (300 дол.), Коли підбирається відповідний варіант, з клієнтом укладають ще один договір (вже як з покупцем), в якому в тому числі обумовлюються комісійні (4 ... 5% від вартості житла).
У Росії агентства нерухомості будують свою роботу «під продавця», хоча в усьому світі вже давно орієнтуються в першу чергу на покупця. Тому оператори ринку впевнені, що пошукові договори повинні широко впроваджуватися в практику роботи з клієнтами.
Перелік документів, необхідних для здійснення угоди, і порядок їх отримання стверджує ріелторська організація. Документи може готувати ріелторська організація на підставі довіреності, виданої зацікавленою особою.
При оцінці планованої угоди на предмет її оспорімості ріелторська організація визначає коло осіб, які мають права на об'єкт нерухомості (співвласники, залогодержатели і ін.), А також коло осіб, виникнення прав яких на об'єкт має імовірнісний характер.
Останнім часом ріелторські організації все частіше намагаються розширити діяльність за рахунок керування нерухомістю. Однак, щоб вийти на дуже консервативний ринок управління, необхідні солідні рекомендації, які можна отримати, наприклад, через співпрацю зі спеціалізованими підприємствами, що працюють в цій сфері. На перших порах ріелтори виконують чисто агентські функції (здача приміщення в оренду) і, тільки накопичивши достатній досвід, переходять до виконання управлінських функцій. [99]
Виступаючи в якості спеціаліста з інформаційних технологій, ріелторська організація надає послуги з інформаційного забезпечення учасників угоди, консультаційні, послуги з оформлення документів, а також щодо належного та безпечного проведення розрахунків по операціях. В даний час дана функція ріелторських організацій проявляється при створенні в регіонах Росії механізмів обміну інформацією між фірмами, так званих мультилистинговой систем. Головна її ідея полягає в наступному: фірми, що представляють інтереси продавця, поміщають в єдину базу даних всі пропоновані до продажу або здаються в оренду об'єкти нерухомості. Якщо пропозицією зацікавився клієнт іншої компанії, ріелтори повинні поділити комісійні. При цьому скорочується розмір преміальних, але зростає швидкість реалізації об'єкта.
Ріелторська діяльність найчастіше проявляється при операціях з житловими та комерційними об'єктами нерухомості, земельними ділянками, а також пов'язаних з інвестиційною діяльністю.
Останнім часом зростає інтерес до операцій в орендному секторі. Зазвичай фірми, що займаються орендою житла, не є керуючими житловою нерухомістю, а лише зводять орендаря і орендодавця. В цьому випадку вартість послуг ріелторської організації становить зазвичай одну місячну орендну ставку по який він здає в оренду об'єкту.
Переважна більшість ріелторських операцій з житлом - це різноманітні варіанти обміну, на мові професійних учасників ринку, - альтернативи. [100] Обмін проводиться через купівлю-продаж об'єктів нерухомості. Це пов'язано з тим, що можливість підібрати необхідні об'єкти серед виставлених на продаж значно вище ймовірності збігу вимог сторін при простому натуральному обміні.
Розселення комунальних квартир [101] є найбільш значущим в соціальному плані, найбільш дохідним і найбільш складним напрямком ріелторську діяльність. Зазвичай вартість послуг фірми по розселенню квартири становить 6 ... 12% від ринкової ціни об'єкта.
У зв'язку з наближенням закінченням безкоштовної приватизації поновилися послуги ріелторських фірм по приватизації житла.
Нагадаємо, що широко поширені послуги з оцінки нерухомості, згідно з нормативними документами, ріелторської діяльністю не є.
Основні етапи технології надання ріелторських послуг (рис. 6.2) відображають типову схему відносин між ріелторської організацією і зацікавленою особою.
Мал. 6.2. Технологія надання ріелторських послуг
Таким чином, зміст кожної послуги досить жорстко формалізована і обмежена рамками, що надаються фірмою. Замовник повинен чітко визначити зміст і результат наданої послуги. Недооцінка особливостей сприйняття замовником змісту ріелторської послуги може призвести до втрати споживачів.
Відповідно до концепції розвитку ріелторських організацій частина з них відкривають філії не тільки в межах одного міста або регіону, а й в інших регіонах, інша частина вважає за доцільне розвиток нових напрямків діяльності.
Прихильники створення фірмових мереж виходять з того, що клієнту має бути зручно добиратися до офісу: не їхати через все місто, а отримати послуги (або хоча б їх частину) поблизу.
Противники цього підходу, яких чимало, впевнені, що неможливо забезпечити однакове якість послуг в центральному офісі, де зосереджені всі супроводжуючі служби (диспетчерська, юридична, нотаріат) і на віддалених точках.
Разом з тим в діяльності ріелторських організацій чітко простежується тенденція виділення окремих напрямків діяльності: іпотека, ВІП-клієнт, консультування тощо. Ріелторська послуга стає все більш складною, виникає необхідність розділити загальний потік громадян. Наприклад, особливого підходу вимагають покупці і орендарі дорогого житла. Для них ріелторські організації виділяють окремих співробітників, обладнання та офіси.
Все рідше зустрічаються універсальні фахівці, які займаються і міськими квартирами, і заміськими будинками, і підбором житла в оренду.
Останнім часом агентства нерухомості переходять на принципово нову схему роботи зі своїми агентами: ріелтори стануть укладати з фірмою договір як підприємець без утворення юридичної особи. Агентство нерухомості буде надавати клієнтську базу і розміщувати рекламу. Ці структурні зміни сприяють цивілізації ринку.
[98] За даними різних незалежних джерел, на початок 1996 р в Санкт-Петербурзі на ринку нерухомості працювало близько 250 спеціалізованих фірм, в 2006 р - понад 600 ріелторських фірм.
[99] Таким шляхом йшла ріелторська фірма «Бекар» (Санкт-Петербург).
[100] Співвідношення чистих продажів і альтернативних угод на вторинному ринку Москви в 2006 р склало 80: 20.
[101] Центральні райони Санкт-Петербурга забудовані в основному будинками XVIII-XIX ст. Після 1917 р великі «панські» квартири площею 100 ... 300 м2 були заселені семьяміс робітничих околиць і з сіл. Кожна сім'я зазвичай отримувала одну кімнату з 8 ... 10, що були в квартирі, в результаті утворилися комунальні квартири. В даний час в центральних районах міста близько 70% житлового фонду - комунальні квартири.