Як взяти іпотеку без початкового внеску?

1. Де взяти іпотеку без грошей?
2. Як діяти?
3. Шлях перший - маткапітал
4. Шлях другий - кредит
5. Шлях третій - запорука
6. На закінчення

Те, що саме перший внесок - камінь спотикання для бажаючих взяти іпотеку, відомо всім. У такому випадку, чи можлива іпотека без першого внеску? І якщо так, то де і як її можна отримати?

Де взяти іпотеку без грошей?

У післякризовий період банки, бажаючи зняти намічені було «вершки», начебто відкрили двері для клієнтів-ипотечников без початкового внеску. На кінець 2013 - початок 2014 налічувалося близько 20 кредитних установ, які пропонували іпотеку без «первинки». Але наступні події, що змушують РФ буквально на ходу міняти модель економіки, протверезили гарячі голови. На сьогоднішній день в Росії налічується аж 4 банки з формально «первинно-нульовий» іпотекою:

1. ЗАТ «Сургутнефтегазбанк»
2. ВАТ «Азіатсько-Тихоокеанський банк»
3. ВАТ «Запсибкомбанк»
4. ОАО «Банк Зеніт»

Чи варто шукати найближче відділення і давати заявку на кредит? Давайте придивимося до умов.

• «Сургутнефтегаз» - сума до 3 226 400 руб., 14,25% річних, обов'язкову заставу наявної нерухомості, сила-силенна обов'язкових страховок, в тому числі і титулу (втрати права власності), регулярний платіж по ануїтету 34 591 руб. щомісяця, перший платіж по диференціальної схемою 51 804 руб. Складено, потрібно сказати, грамотно: точний розрахунок на своїх, місцевих, з високим заробітком. Приїхав я, припустимо, в Тюмень. Молодий, здоровий, володію потрібної на місці спеціальністю. Попрацював, прижився, вирішив тут осісти, привезти сім'ю. Тоді цей іпотека - мені в самий раз. Іншим - ні до чого. Яку квартиру можна купити не те що в Москві, а будь-якому великому місті за 3 з чимось «ляма»? Під понад 14% річних на цю суму? А річних внесків за страховками набігає ті то що на горезвісний «тринадцятий платіж», а й на 14-й і шматочок 15-го.
• «Азіатсько-Тихоокеанський банк». Від 4 055 920 руб. під 13 -14,5% річних, тільки ануїтет от 39 200 руб. / міс. З обов'язкових страховок - тільки нерухомість, що купується. Зате знову обов'язкову заставу наявної і мораторій на дострокове погашення. Останні два моменти ясно свідчать, що розрахунок насамперед на місцевих, міцно сидять на своєму і бажаючих покращитися.
• «Запсибкомбанк» пропонує кілька програм на нежитлові приміщення (гаражі, наприклад) і житло, на 4,5 млн під 14 -15% по ануїтету. Щомісячні платежі - від 39 952 до 41 988 руб. Тринадцятий платіж - у всій красі, тобто повний набір обов'язкових страховок. І ще умова: обов'язковий не тільки заставу наявного житлового приміщення, але і поручительство. Чи не дивно, що прорватися крізь таку подвійну рогатку вдається лише поодиноким клієнтам. Та й тим, схоже, більше відмовляють - достовірних відгуків реальних ипотечников знайти не вдається.
• Банк «Зеніт». До 5 млн. Під заставу наявного житла під 16 -18% по ануїтету. Виплати від 44 000 на міс. Все страховки, обов'язкове поручительство. Під виглядом звичайних драконівських правил начебто проглядає схема оббирання клієнтів, вимушених заради економії шукати житло дешевше замість наявного. Такі часто спокушаються недостроем. Подальше описувати довго, але банк в результаті отримує дві, а то і три квартири. Третє - поручительських, якщо то почув слізним проханням розоряється родича.

Загальний висновок - іпотеки зовсім без початкового внеску на сьогоднішній момент в РФ не існує. Але згадаємо. Іпотечний кредит і іпотека - не одне й те саме. Іпотека - форма застави, при якому оним є майно, що купується. Воно, звичайно, повинно бути достатньо довговічним і ліквідним. автокредит , Наприклад, по суті теж іпотечний. Навіщо ці тонкощі? До того, що перший внесок потрібно шукати в неявній формі.

Як діяти?

Серед відомих законів Мерфі є один позитивного сенсу. Він говорить: «З будь-якого безвихідного становища по зрілому міркуванні знайдеться, принаймні, два виходи». Ось і давайте поміркуємо, де взяти грошей на перший внесок, якщо їх немає. Проглядаються, як у витязя на роздоріжжі, три дороги: материнський капітал, кредит, заставу. І аналогія з ратоборцем вибрана не даремно. Як відомо, йому напис на придорожньому камені ніде не обіцяла нічого доброго. Але прорвався все ж ...

Видно і безвихідь: якщо грошей зовсім немає, то про іпотеку краще не думати, поки на руках або на рахунку не з'явиться сума, еквівалентна приблизно $ 2000.. Ці гроші потрібні на супутні отримання кредиту та купівлі житла витрати - комісії, оцінка і т.п. Їх доведеться віддати без повернення, але, розумно ними розпорядившись, на виплати по кредиту можна заощадити більше.

Шлях перший - маткапітал

Також загальновідомий спосіб: перший внесок - материнський капітал . Отут з банком проблем немає, МК як перший внесок зараховують півтора десятка кредитних організацій, в тому числі і всі «кити»: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Россельхозбанк і інші. Але тут виявляються, як кажуть в Америці, дві новини - хороша і погана.

Погана - крах великих післякризовий очікувань позначається в тому, що банки до молодим мамам ніжних почуттів явно не плекають. Відсоток призначають ближче до верхньої межі виделки, термін погашення - до 20 років. Сім'ям після 35 якщо явно і не відмовляють, то тягнуть і тягнуть гуму, поки ті, спостерігаючи як інші іпотеку отримують, не кинуть цю справу і не візьмуться збирати на перший внесок. Якщо до моменту погашення хоч один з позичальників перевалить за пенсійний вік, МК як перший внесок перетворюється на фікцію.

Якщо прорахувати десяток-другий кредитних договорів, ясно видно: сім'ї з сукупним доходом в 45 000 залишаємо 15 000 на прожиток, а решта забираємо. Заробляють - ну, можна і побільше залишити, але і себе, звичайно, не обділити. При 60 000 на сім'ю можна розраховувати на 20 000 - 25 000, що залишаються на прожиття.

Хороша - якщо в 2016-му програми з участю МК все-таки припиняться, всі видані на той час сертифікати залишаться в силі, і перший внесок по іпотеці в вигляді МК можна робитиме до останнього сертифікату. Підстава - незаперечний правовий принцип: закон зворотної сили не має. Принцип цей дуже серйозний, нарівні з презумпцією невинуватості. Його не змогли скасувати навіть в гітлерівській Німеччині. Правда, для євреїв нібито обійшли - прийняли закони, що, раз jude, то вже винен. Але поплатилися за це сповна, а історія, як відомо, не повторюється. Так що боятися нема чого - є сертифікат на МК, буде і іпотека по ньому.

Шлях другий - кредит

Будь-яка людина, навіть не має ніякого фінансового досвіду, знає: перепозичати дуже погано. Понад 70% випадків потрапляння в боргову яму, тобто особистого дефолту, виникають саме у перезаемщіков. Проте, взяти кредит на перший внесок по іпотеці і не «влетіти», як то кажуть, по повній, можливо.

Відразу ж застережу: нахвативать споживчих кредитів на перший внесок - смерті подібно. Імовірність невиплати і там, і там і дефолту з усім що випливають практично 100% при доході на сім'ю до 50 000 руб. При 65 000 на найкращому разі залишиться 8 - 9 тис. На життя, тобто роки і роки доведеться жити впроголодь.

До останнього часу великі банки практикували систему «кредит в кредиті»: під заставу чогось суттєвого давали короткостроковий, до року, кредит в розмірі першого внеску. У заставу можна було виставити, скажімо, батьківську квартиру, в якій прописані. Або досить дорогий автомобіль, по якому щойно розплатилися. Що гріха таїти, деякі вважають за краще тулитися в закутку, але вже їздити з шиком. З виплати «взносового» кредиту заставне майно від нього звільнялося.

Зараз, схоже, ця практика відходить у минуле: напередодні стагнації перехідного до автаркії періоду ризик банку занадто великий. Іпотеку «кредит в кредиті» якщо і дають, то кредитори з капіталом за кордоном (Нордеа, Хоум Кредит), тільки під житло і з великим розбором. Блочну хрущовку пропонувати вже марно не тільки в Москві, але і в провінції. Більш-менш добре проходять квартири в цегляних будинках з стелями вище 3,2 м.

Ипотечники самостійно вигадали двухкредітную модифікацію цієї схеми. Суть в чому? Кредит без певної мети беремо в одному банку, а іпотеку - в іншому. Схема непогано працює при дотриманні наступних умов:

• «Взносовий» кредит беремо в місцевому дрібному банку. Таким потрібно виживати при жорсткій конкуренції в галузі, і під солідний заставу умови запропонують легше.
• На «взносовий» кредит оформляється созаемщиками. Скажімо, вмовляємо батьків залежить їх квартиру, але виплачуємо самі.
• Беремо ТІЛЬКИ готівкою на основного позичальника, а він вручає суму з рук в руки. Непогашений кредит, хоч і фіктивний, неодмінно відіб'ється в БКІ, і умови по іпотеці відразу ж посиляться.

Взагалі, якщо вже умовляти, то на повністю фіктивний кредит - беруть на себе довірені особи, а ми їм грошей даємо на виплати. Можна пообіцяти неформальна застава. Наприклад, частку у спадщині загального старого родича, або прописку в новій квартирі. Але це, звичайно, моменти слизькі, потрібно узгоджувати власні дії по відносинам, що склалися.

Дуже цікавий варіант проглядається для людей, що віддають перевагу добре жити в глибинці, ніж погано у великому місті. Наприклад, молода сім'я у великому обласному місті в хрущовської двушке з батьками. Схема така:

• Доглядаємо нового місця проживання десь в районах. Щоб робота знайшлася, інфраструктура більш-менш тощо.
• Закладаємо свою теперішню конуру в дрібному банку за місцем майбутнього проживання. Їм прямий спокуса: вони, в разі чого, отримують нерухомість в обласному центрі. Нехай вбиту, але для банку багато значить його реноме. І клієнтами такі банки не розпещені.
• Беремо іпотеку за новим місцем, там житло дешевше. При тих же доходах і тому ж первинному внеску можна, якщо заздалегідь добре пошукати, знайти четверушку в будинку того ж проекту і віку. Теренах не додасться, але 4 кімнати на 2 сім'ї - жити вже можна. А ще можна, виплативши, розмінятися за місцем, як раз діти підростуть.
• В крайньому випадку, хай місцевий банк забирає собі колишню квартиру (вона залишається записаною на батьків) і робить з нею, що хоче. КІ зіпсована? Що за біда? Іпотека як висіла, так і висить, а іншої великої кредит все одно немає можливості взяти.

Інший варіант дій - взносовий кредит беруть батьки, іпотеку оформляємо на себе. Квартиру на новому місці, або в менш престижному районі того ж міста купуємо вже менше й дешевше, а живемо фактично де кому зручно. Якщо акуратно платити, банку чіплятися сенсу немає.

Згідно із законом в даному випадку все чесно: обидві квартири знаходяться в операційних зонах і того, і іншого банку. Можливі й різні інші варіанти. Скажімо, стару, як від застави звільниться, продати за скільки дадуть і чи витратити виручене на себе, то чи вбухати в погашення, легше буде.

У містах-мільйонниках або федерального значення можливий навіть зворотний варіант: переїзд таким чином в центр з периферії. Особливо, із муніципальних районів з красивою природою, риболовлею, грибами. Квадрат житла в таких зонах відпочинку нерідко коштує набагато дорожче його ж в міських спальнях.

Шлях третій - запорука

У попередньому випадку застава фактично вже був присутній, але заставне майно від обтяження звільнялося швидко. Чистий, якщо можна так висловитися, заставу передбачає, що закладене банк тримає в пазурах весь термін погашення. На іпотеку без першого внеску під котирується на ринку заставу охоче йде будь-який банк.

Здавалося б, до чого це? Якщо вже є хороша, цінна для банку квартира, то навіщо шило на мило міняти і отримувати 1/3 пожежі (переїзд)? Чи не простіше взяти в рази меншу суму на ремонт, реконструкцію, перепланування своєї житлоплощі?

Справа в тому, що запорука по іпотеці - не обов'язково житло. Наприклад, дуже цінуються продуктивні сільгоспугіддя в своїй операційній зоні. Якщо, наприклад, у бабусі в селі 20 соток, і 10 з них вона погоджується дати в заставу - будьте впевнені, іпотеку дадуть, та ще й на легких умовах. Людей в світі все додається, ціни на продовольство все ростуть і ростуть. Нехай банку 20 років доведеться чекати, але цінність цих 10 соток на той час перекриє будь-який ризик.

Або ще приклад. Хотів людина іпотеку, а грошей був. Взяв в муніципалітеті перспективний план розвитку району, це загальнодоступний документ. Поворожив над ним і купив шматок пустиря, де крізь шар будівельного сміття змучена травичка ледве пробивалася. Обійшлося в копійки: власнику щось не сказав (не зобов'язаний), що пустир цей йде під промислову забудову. А в банку - слинки потекли, іпотеку дали без проблем.

Бувають випадки і зовсім дивні. Скажемо, у мого вельми навіть шапкового знайомого була човновий причал з шматком берега, ще з радянських часів. Човен давно згнила, виходити в море заради задоволення зараз сенсу немає, не будучи олігархом. Він і вирішив спробувати віддати під іпотеку. І що ж? Вхопилися обома руками, іпотеку дали легку, наскільки можливе. Потім вмовили і зовсім продати в погашення. Через рік навідався він туди, глядь, а там вже новенький елінг на чотирьох яхти.

На закінчення

Як бачимо, з іпотекою без першого внеску дійсно можна обернутися при всіх складнощах сьогодення. Але - нагадую ще раз - буде вона набагато важче, ніж зі внеском трохи більше мінімального. Винятки - рідкісні. І, якщо такого невидимого скарбу не віднайдуть, краще все-таки 2 - 3 роки почекати і накопичити на «першопочатків» в депозиті з капіталізацією.