У 2005 році наш герой Станіслав оформив в Національному резервному банку (НРБ) іпотеку на покупку квартири вартістю $ 30 тис. В місті Чехов Московської області, маючи для початкового внеску - 7 тисяч (196 тис. Рублів за середнім курсом за 2005 рік).
У 2012 році його банк передав права вимоги по кредиту банку «Дельтакредит», і Станіслав продовжив погашати заборгованість вже іншому кредитору. За десять років він виплатив в цілому 34 920 доларів, повернути йому залишилося - 17 460 тисяч. Щомісячний платіж становить 291 долар (19 700 рублів за курсом ЦБ на 5 грудня 2015 року), що можна назвати досить комфортним платежем в порівнянні з іншими валютними позичальниками, якби не деякі «але» - дохід скоротився, а будинок, в якому знаходиться квартира , визнали аварійним і скоро повинні знести, тому поки Станіславу доводиться орендувати інше житло.
Будинок під знос
Розглянемо, як погіршувалася ситуація Станіслава в міру зміни обставин:
Початковий бюджет Станіслава в на початку 2015 року:
- зарплата - 70 000 рублів;
- платіж по іпотеці - 19 700 рублів;
- вільні кошти - 50 300 рублів.
Бюджет Станіслава при оренді іншої квартири з вересня 2015 року:
- зарплата - 70 000 рублів;
- платіж по іпотеці - 19 700 рублів;
- оренда квартири - 30 000 рублів;
- вільні кошти - 20 300 рублів.
Бюджет Станіслава після скорочення доходів в листопаді 2015 року:
- зарплата - 54 000 рублів;
- платіж по іпотеці - 19 700 рублів;
- оренда квартири - 30 000 рублів;
- вільні кошти - 4 300 рублів (при мінімальному прожитковому мінімумі в 5 965 рублів).
Не дивно, що в підсумку герой нашої історії припинив платити по іпотеці до вирішення ситуації. А ситуація полягає в наступному: 19 червня 2015 року будинок визнали аварійним, в серпні в ньому відключили всі комунікації і переселили мешканців в новобудову (адміністрація Чеховського муніципального району уклала договір із забудовником, який надав жителям будинку, що зноситься нові квартири за договором міни). Але Станіслав укласти договір міни з забудовником не зміг, йому відмовляють - поки банк не дасть дозвіл і не зніме обтяження з заставної квартири. При цьому в Росреестра обтяження досі оформлено на користь першого кредитора - Національного резервного банку.
Новий будинок, в якому Станіславу повинні дати квартиру
«Забудовник може здійснювати будь-які дії по мене квартири тільки після появи необхідних відомостей в реєстрі прав на квартиру (ЕГРП)», - коментує Ігор Зіневич, заступник голови Московської колегії адвокатів «Арбат». За його словами, забудовник не має права підписувати договір міни, знаючи, що в реєстрі вказано НРБ, а згоду на угоду видає «Дельтакредит».
Правда, при цьому, реєстрація нового власника заставної, тобто банку «Дельтакредит» в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно (ЕГРП) згідно із законом не є обов'язковою. Як пояснили в банку, передача прав за заставною здійснюється за допомогою укладення угоди в письмовій формі і постановки передавального напису на заставної, реєстрації прав нового власника при цьому не потрібно.
«Банк не тільки не перешкоджає позичальникові у вирішенні питання, в тому числі і по зняттю обтяження, але робить все можливе для якнайшвидшого його вирішення. Документи з придбання нового об'єкта нерухомості замість старого позичальник підписує з забудовником, в банк підлягає передачі вже підписаний екземпляр », - відзначають в самому банку.
Таким чином, перед тим як вирішувати питання з банком, Станіславу все ж потрібно підписати договір міни з забудовником. І за законом (ст.41 закону про іпотеку), для цього йому не потрібно отримувати згоду у свого кредитора. «Насправді, російське законодавство не потребує будь-якого згоди або схвалення банку-заставодержателя на заміну предмета застави в разі його вилучення для державних і муніципальних потреб, як в даній ситуації, - розповідає адвокат Марат Аманліев. - Навпаки, законодавець в даному випадку захистив права заставодержателя, вказавши, що будь-яке майно, яке передається замість вилученого, автоматично є заставним в силу закону ».
Парадокс цієї ситуації в тому, що і банк, і забудовник мають рацію, але Станіслав досі без нової квартири. А між часом 19 грудня 2015 роки вже пройдуть шість місяців з моменту винесення постанови про аварійність будинку. Тут варто зазначити, що мешканцям будинку дається як раз півроку, щоб оскаржити рішення про знесення, після закінчення це терміну їх виганяють зі старої квартири. Тобто в будь-який момент після настання 19 грудня будинок можуть знести і тоді квартира, яка підлягала мене, фізично перестане існувати.
Які кроки може зробити позичальник в такій ситуації?
За словами Ігоря Зіневича Станіславу слід зробити наступне:
- якщо забудовник відмовляється укладати договір міни до зміни в ЕГРП інформації про заставодержателя, то позичальникові необхідно зажадати від нього документи, що підтверджують, що замість старої квартири Станіславу дійсно пропонується нова;
- направити в банк документи, що підтверджують можливість здійснення міни, і прохання про внесення змін до реєстру;
- якщо банк все одно відмовить, то можна подати в суд позов про припинення іпотеки.
«Позичальник може спробувати подати в суд на« Дельтакредит »як формального правонаступника, - погоджується з колегою керуючий партнер компанії Heads Consulting Олександр Базикін. - Але навряд чи тут можна зробити щось продуктивне. Подібні суди можуть тривати роками ».
До вирішення ситуації у Станіслава немає можливості продовжувати виплати по іпотеці, про що він заздалегідь повідомив банк. Після оформлення угоди і переїзду в нову квартиру позичальник обіцяє відразу відновити платежі. «Позичальник повинен знати, що відповідно до статті 310 ЦК України одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна його умов не допускаються. Від дотримання умов кредитного договору, зокрема розміру і періодичності сплати передбачених договором щомісячних платежів, позичальник не звільняється », - нагадують в банку« Дельтакредит ».
У наступному матеріалі Порівняй розповість, що робити іпотечним позичальникам, які зіткнулися з нестачею грошей за такою ж або якоїсь іншої причини.
Які кроки може зробити позичальник в такій ситуації?