Реклама
Реклама
Реклама

Як відбувається розділ квартири на частки?

Lisur / Depositphotos   Почнемо з кінця Lisur / Depositphotos

Почнемо з кінця. Оскільки Ваша дочка є власником частки в квартирі, то вона має право розпоряджатися належною їй часткою на свій розсуд. Це означає, що вона може її продати (але з урахуванням обмежень в тому, що перше (переважне) право придбання частки буде за Вами), подарувати, закласти, заповідати і т. Д. Хто є головним квартиронаймачем - не має ніякого значення. Якщо Ваша дочка захоче комусь подарувати, заповісти свою частку або закласти її, то Вашу згоду як співвласника на такі угоди не потрібно.

10 фактів про спільної і пайовий власності на житло

Чи можна виписати з квартири одного з власників?

При продажу частки в квартирі у Вас є першорядне право її купити за ціною і на умовах, що виставляються дочкою. Якщо Ви відмовитеся купувати частку на запропонованих умовах або не відповісти на пропозицію протягом 30 днів з дати отримання повідомлення від доньки, то частку вона має право продати будь-якій особі, але на тих же умовах, що пропонувала Вам.

Якщо ви обопільно прийдете до рішення про те, що дочка Вам продасть свою частку, то вартість частки Ви визначаєте самостійно. Вона може бути будь-який, але з єдиною обмовкою: вартість повинна бути реальною.

Кадастрова вартість об'єкта нерухомості на сьогоднішній день дуже близька до ринкової вартості, а іноді і перевищує її. Для оцінки ринкової вартості частки рекомендую звернутися до професійного оцінювача, який зробить незалежну оцінку. Будь-які угоди з частками нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню, тому для оформлення договору необхідно буде обов'язково звернутися до нотаріуса.

Таким чином, в результаті ваших з дочкою угод Ви станете одноосібної власницею квартири, а дочка отримає від Вас грошову суму. І не забудьте в договорі прописати умова про зняття з обліку дочки і її неповнолітньої дитини.

Оскільки Ви і Ваша дочка є пайовими власниками, то, відповідно до положень Цивільного кодексу РФ, здійснювати володіння, користування і розпорядження (продаж, міну, дарування та інше) Ви можете спільно або за обопільною згодою.

Якщо ваші частки виділені в натурі (і це юридично значима обставина зафіксовано в нотаріальному договорі або договорі про приватизацію), то Ваша квартира є комунальною. У цьому випадку Ви, як і Ваша дочка, проживаєте кожна в своїх кімнатах і спільно користуєтеся кухнею, санвузлами, коридором і іншими місцями загального користування. Продати свою кімнату можете як Ви, так і вона, однак при здійсненні такої угоди слід запропонувати другому власнику викупити плановану до продажу кімнату самостійно за ціною пропозиції цієї кімнати третім особам. Ціна кімнати в даному випадку буде максимально наближена до ринкової. Ви самі зможете її проаналізувати, скориставшись базою будь-якого агентства нерухомості.

Якщо ж частки в натурі не виділено, то володіння і користування квартирою, а також розпорядження нею повинно бути здійснене всіма власниками спільно, і Ваша дочка зобов'язана Вас повідомити про продаж своєї частки в обов'язковому порядку. При цьому вона має право запропонувати Вам викупити цю частку за тією ціною, за яку вона має намір продати її третім особам. У разі, якщо Ви виплатите Вашої дочки вартість її частки, то Ви стаєте повноправним власником всієї квартири. Якщо ж Ви не викуповує частку у Вашої дочки, вона має право її відчужувати, причому за тією ціною, по якій пропонувала здійснити викуп Вам.

Однак, як показує статистика аналогічних угод, вартість такої «ідеальної частки" не буде висока (тобто буде значно нижче вартості ринкової, розрахованої з середньої вартості 1 кв. Метра аналогічної площі). І, в разі якщо з Вашої сторони будуть заперечення, тому, хто придбає цю «ідеальну частку», належить значна кількість судових розглядів і аж ніяк не ідеальне вселення в спірну квартиру, а також визначення порядку користування в судовому порядку.

Тому найбільш ефективним вирішенням проблеми є домовленість, досягнута між власниками (Вами і Вашої дочкою) про викуп Вами другий частки по влаштовує Вас ціною або спільний продаж квартири (що дозволить отримати більш високу вартість, ніж продаж часток). А якщо ви не досягнете згоди, визначення і виділення часток (при фізичної можливості це робити) будуть здійснюватися в судовому порядку. Разом з тим спонукати Вас до продажу Вашої частки або викупу частки дочки ніхто, навіть судові органи, не має права. Так що в будь-якому випадку доведеться домовлятися.

Чи можна батька дитини зобов'язати продати частку в квартирі?

Чи можу я виписати чоловіка з квартири без його відома?

Ви можете домовитися з дочкою про покупку її частки. Як правило, родичі замовляють оцінку квартири і визначають вартість продажу, відповідно до розміру частки. Наприклад, якщо Вашу квартиру оцінили в 4 млн рублів, то дочки, яка є власником 50% житлоплощі, покладається 2 млн рублів.

Якщо Ви не готові купувати частку, то в такому випадку дочка має право виставити свої квадратні на продаж. Технічно це відбувається по факту письмового повідомлення про бажання продати свою частку або попереднього отримання Вашої відмови від переважного права купівлі.

Разом з цим продавати квартиру частками менш вигідно, ніж цілком: при вартості квартири в 4 млн рублів Ваша дочка одержить не 2 млн рублів, а до 1,5 млн рублів. Це пов'язано з тим, що частки серйозно дисконтируются на ринку - аж до 30-40% - тому що бажаючих «ділити» житлоплощу з іншими людьми не так вже й багато.

Хочеться відразу помітити, що поняття «відповідальний квартиронаймач» кануло в Лету разом «розвиненим соціалізмом». На сьогоднішній день є або наймач і члени його сім'ї (коли квартира не приватизована), або власник і члени сім'ї власника житлового приміщення. У цій ситуації квартира належить мамі і доньці на праві спільної часткової власності в рівних частках, тобто по ½ частки у кожній. Згідно ст. 209 ГК РФ, тільки власнику належить право розпорядження своїм майном. Інші особи, прописані в цій квартирі, відносяться до категорії «члени сім'ї власника», і правом розпоряджатися нею не володіють. Їхня думка жодним чином не враховується при продажу.

Оскільки квартира є спільною власністю двох осіб, то при продажу частки одним власником у другого є гарантоване законом (ст. 250 ЦК України) право переважної покупки. Це має на увазі, що, коли дочка надумає продавати свою частку, в першу чергу вона зобов'язана повідомити про майбутній продаж мати, як другого власника. Повідомлення оформляється у нотаріуса і надсилається поштою на ім'я другого власника за адресою знаходження продаваної квартири. Дочка має повне право вказати в цьому повідомленні будь-яку вартість своєї частки, незалежно від ринкової ціни або кадастрової вартості. Вона власник: її право продати за ту ціну, яку вона вважає за потрібне. Для прийняття рішення про викуп частки у другого власника є місяць з дня одержання повідомлення. Якщо в цей термін він не вдаватиметься до жодних дій, то частка продається третім особам. При цьому важливо відзначити, що в договорі купівлі-продажу частки третім особам ціна повинна бути не меншою за ту, що вказана в повідомленні про право переважної покупки. В іншому випадку у співвласника є законні підстави для визнання даної угоди недійсною як ущемляє його права.

І ще хотілося б пояснити, що вдатися до хитрощів і не отримувати на пошті повідомлення від нотаріуса і тим самим перешкодити продажу частки третім особам не вдасться. У разі, якщо лист не отримано, воно після закінчення встановленого терміну зберігання (1 місяць) повертається до нотаріуса, і той видає відповідне свідоцтво, що дозволяє продаж частки третім особам. Це зроблено для того, щоб учасники часткової власності не зловживали правом і не ставили палки в колеса при проведенні операції.

Не варто забувати і про те, що в даному випадку продається не якась конкретна кімната, а невиділення, віртуальна частка в квартирі. Новий власник частки повинен буде домовлятися з другим власником, хто і в якій кімнаті буде жити. Ванна, кухня, санвузол, коридори - ці приміщення знаходяться в спільному користуванні всіх власників, і заборони користуватися кухнею або навішування замків на ванну кімнату одним із власників незаконно.

Як заочно зняти дочка з реєстрації, щоб продати квартиру?

Чи можна виписати дитину з квартири без згоди матері?

Дочка в даній ситуації має право розпоряджатися своєю часткою квартири за однієї умови - якщо вона повідомить співвласника про бажання її продати. Дане повідомлення має бути складено в нотаріальній формі. Мама протягом місяця повинна визначитися, буде вона купувати частку чи ні, після чого необхідно написати заяву про своє рішення її придбати або проігнорувати повідомлення. У разі придбання частки потрібно буде домовитися з дочкою про дату і час операції і викупу частки. У повідомленні дочка може вказати будь-яку ціну, але в разі продажу частки третій особі сума повинна залишитися такою ж. На ринку є певні правила ціноутворення - є ціна всієї квартири, половини і частки. Вартість частки визначається наступним чином - це мінус 40% від вартості половини квартири.

У Вашій ситуації є наступні варіанти вирішення питання.

Перший. Ви можете викупити у дочки її частку в праві власності на квартиру. Така угода повинна оформлятися у нотаріуса. Згідно п. 1 ст. 424 Цивільного кодексу РФ, виконання договору оплачується за ціною, встановленою угодою сторін. Таким чином, купити частку в праві на квартиру у своєї дочки Ви можете за будь-яку ціну, про яку ви з нею домовитеся. На практиці угоди з нерухомістю відбуваються на підставі ринкової оцінки нерухомості, яка визначається за згодою між продавцем і покупцем. Змусити власника продати своє майно з якоїсь вартості не можна, доведеться домовлятися. За основу можна взяти висновок фахівця-оцінювача, який за Вашим запитом визначить ринкову вартість Вашої квартири, або ріелтора, який добре орієнтується в поточних цінах на нерухомість і зможе після аналізу цін на аналогічні квартири в Вашому районі визначити оптимальну ціну Вашої квартири.

Другий варіант. Ви з дочкою можете домовитися і продати всю квартиру, а гроші, отримані від її продажу, розділити порівну (пропорційно вашим часток) або інакше (по домовленості).

Поняття «головний (відповідальний) квартиронаймач» в чинному законодавстві замінено терміном «наймач» житлового приміщення за договором соціального найму. Але оскільки ви з дочкою є власниками квартири, то термін «квартиронаймач» до Вашої ситуації не підходить. Ви і Ваша дочка є співвласниками квартири і володієте рівними правами щодо володіння та розпорядження житловим приміщенням.

У разі, якщо Ваша дочка вирішить продати свою частку в праві власності на квартиру сторонній особі, то, згідно зі ст. 250 Цивільного кодексу РФ, вона повинна буде сповістити Вас письмово про продаж своєї частки з зазначенням ціни та інших умов продажу. Згідно із законом Ви маєте переважне право на викуп частки дочки за запропоновану нею ціну.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Як виписати людину, якщо невідомо, де він знаходиться?

Як оформити відмову чоловіка від спільного майна?

5 типів угод, які потрібно завіряти у нотаріуса

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.

Чи можна батька дитини зобов'язати продати частку в квартирі?
Чи можу я виписати чоловіка з квартири без його відома?
Як заочно зняти дочка з реєстрації, щоб продати квартиру?
Чи можна виписати дитину з квартири без згоди матері?
Як оформити відмову чоловіка від спільного майна?