Реклама
Реклама
Реклама

Ринок вторинної заміської нерухомості Підмосков'я

  1. «Вторинний ринок» старої споруди
  2. Нові «вторинні» котеджі і таунхауси
  3. Елітна «вторинка»

Ринок вторинної заміської нерухомості Московської області сьогодні помітно розділений на два сегменти: стару і нову «вторинку». До першої відносяться дачні будиночки і будинки для постійного проживання в старих СНТ і селах. До другої - котеджі і таунхауси в «молодих» селищах.

Старі будинки не користуються особливим попитом, незважаючи на те, що розташовані в обжитих місцях, поблизу від магазинів і зупинок громадського транспорту. Причинами цього є як небажання покупців миритися з невеликими площами і низькими стелями, які характерні для таких будівель, так і завищення ціни з боку продавців. Небажання встановити адекватну сучасним ринковим умовам ціну, пов'язане, швидше за все з нематеріальної цінністю будинку для власників (будували «для себе», з любов'ю), призводить до того, що об'єкт довго не реалізовується.

Тим часом, на продаж ліквідної вторинної нерухомості в Підмосков'ї (наприклад, котеджів нової споруди на Калузькому, Новоризькому напрямках) буде потрібно близько двох місяців. Якщо ж зробити знижку близько 20%, то і менше часу.

Найважливішу роль у формуванні ціни на «вторинку» надає розташування: близькість від столиці і «престижність» напряму, обумовлена завантаженістю відповідної траси і екологічною ситуацією в районі.

«Вторинний ринок» старої споруди

Розглянемо цю залежність спочатку в ситуації, де вона найбільш яскраво себе проявляє: в найдешевших пропозиціях дачних будинків старої споруди.

район

опис

вартість

1

Люберецький район

Дерев'яний (щитової, обкладений цеглою) будинок 60 кв. м, ділянка 8 соток; вода, електрика

2750 тис.

2

Истринский район

Дерев'яний (щитової) будинок 52 кв. м, ділянка 6 соток, річний водопровід, колодязь, електрика

2250 тис.

3

Рузский район

Дерев'яний (щитової) 50 кв. м, ділянка 6 соток; електрику, річний водопровід

1400 тис.

4

Шатурський район

Дерев'яний (брус) будинок 66 кв. м, ділянка 8 соток; електрика, вода, піч

700 тис.

Порівнявши ці ціни з вартістю земельних ділянок по області, ми побачимо таку закономірність.

У віддаленому Шатурськом районі вартість земельної ділянки становить менше 1/3 від вартості дачі в СНТ. Наприклад, при ціні в 690-700 тис. На дачу в пос. Бакшеево Шатурського району, незабудована ділянка приблизно тієї ж площі стоїть в цьому селищі близько 200 тис. Руб. В одному ж із найближчих до столиці Люберецком районі на земельну ділянку припадає майже 1/2 вартості всієї дачі (земля 1200 тис. Руб., Вся дача 2750 тис. Руб.). Трохи менше половини вартості дачі становить земля і в престижному Рузском районі (в селі Мар'їно ділянка коштує 600 тис. Руб., При ціні дачі в 1400 тис. Руб.).

Необхідно відзначити, що стара «вторинка» відрізняється одноманітністю: збільшення ціни на будинок старої споруди може бути викликано тільки наявністю додаткових зручностей (наприклад, якщо в СНТ або на сам ділянку проведено газ).

Цілком можливо, що деякі покупці розглядають варіант купити будинок на вторинному ринку як придбання ділянки з будинком «під знос»: такий варіант дозволяє вибрати дійсно обжите місце з розвиненою інфраструктурою, хороших сусідів - а потім побудувати на місці старого будиночка повноцінний котедж.

Нові «вторинні» котеджі і таунхауси

Якщо говорити про нову «вторинці», то ціна на сучасні котеджі і таунхауси з усіма зручностями не так залежна від близькості до столиці і престижності району, як може здатися. Котедж скромних розмірів (120-140 кв.м) на ділянці 4-7 соток може коштувати від 2-х до 16-и млн. Руб. незалежно від відстані до МКАД.

Є варіанти таунхаусів в облаштованому селищі з успішнофункціонуючої експлуатаційної службою в 25 км від МКАД вартістю 12,5 млн. Руб., І в той же час пропозиції по котеджів в 26 км від МКАД за 7,8 млн. Руб., В 17 км від МКАД - за 6,8 млн. руб. І це при обліку, що таунхауси позиціонуються як більш дешевий варіант, ніж котеджі.

І це при обліку, що таунхауси позиціонуються як більш дешевий варіант, ніж котеджі

Це пов'язано з кількома особливостями нових вторинних об'єктів.

По-перше, сьогодні, на відміну від радянських часів, вкрай різноманітні матеріали і технології будівництва (і, зрозуміло, каркасний будинок буде коштувати менше будови з газобетонних блоків, а той, у свою чергу, дешевше цегельного котеджу).

По-друге, пропозиції по вторинним домівках можуть ставитися до селищ різного ступеня впорядкованості, відрізнятися наявністю або відсутністю громадського транспорту. На стадії вторинних продажів імідж селища, створений в минулому забудовником, має куди менше значення, ніж реально побудовані дитсадки і магазини, поведені дороги.

Нарешті, в зв'язку з тим, що вдалі для організованої забудови місця в околицях столиці давно розібрані, селище може бути розташований в місцевості, де високо піднімаються ґрунтові води, знижуються літаки і т.п.

Елітна «вторинка»

Що ж стосується елітної «вторинки», то вона являє собою унікальні об'єкти, розкидані по всій області. Якщо перебування на Рубльово-Успенському шосе за замовчуванням в 2-3 рази підвищує вартість будь-якого будинку, то ціна на котедж в 300-500 млн. В не настільки престижному районі зазвичай обумовлена ​​його особливостями (велика площа будинку і ділянки, оформлений професійними дизайнерами сад, наявність власного ставка і т.п.). Т

Тобто, при інших рівних показниках будинок в 20-кілометровій зоні Рублево-Успенського шосе буде однозначно дорожче котеджу за межами цієї елітної місцевості. Таким чином, вартість елітної нерухомості в Підмосков'ї також дуже залежна від престижності району і статусу селища, де розташоване вторинне житло.