Ставки по іпотеці повинні бути на рівні інфляції - тільки так можна вирішити житлове питання, вважає прем'єр Володимир Путін. Але поки це утопія: на зростанні ставок дається взнаки брак ресурсів у банків, що є наслідком боротьби з інфляцією 
Фото: Григорій Собченко / BFM.ru
Кандидат на посаду глави держави Володимир Путін роздає передвиборні обіцянки і гарантує росіянам допомогу у вирішенні квартирного питання. За його словами, до 2030 року всі російські родини будуть забезпечені окремим житлом.
Засобом досягнення мети, за словами прем'єра, стане доступна іпотека. За словами Путіна, ціна іпотечних кредитів повинна знизитися разом зі зниженням інфляції. «Повинні отримати розвиток ощадно-накопичувальні механізми - типу німецьких ощадних кас. Ми будемо розширювати програму субсидування процентної ставки по іпотеці для молодих сімей, а також для працівників бюджетного сектора », - зазначає Путін.
Сьогодні середні ставки в комерційних банках по іпотеці становлять 11-13% річних в рублях. Державні банки - ВТБ 24 і Ощадбанк - реалізують іпотечну програму з державною підтримкою, по якій діє ставка - 10,5 - 11% річних незалежно від терміну кредитування і початкового внеску. Термін кредиту в таких програмах - до 30 років.
Інфляція в 2011 році склала 6,1%, тобто мінімальна ставка по іпотеці перевищує інфляцію на 4,4%. При цьому ціна багатьох іпотечних кредитів на ділі вище, ніж декларована, так як банки включають у вартість кредиту платіж за розгляд заявки, за видачу кредиту, за введення позичкового рахунку. Непоодинокі й штрафи, наприклад, за дострокове погашення кредиту. Крім того, реальний стан російського фінансового ринку ставить під сумнів обіцянки прем'єра.
іпотека дорожчає
Деякі банки підвищили ставку по іпотеці вже в грудні минулого року. Тепер дійшла черга і до підвищення ставок в держбанках. Так, 13 лютого ВТБ 24 підвищив ставки по іпотечних кредитах (правда, при цьому скасував комісію за їх видачу). Як повідомляється в прес-релізі банку, процентна ставка збільшується на величину до 0,7% річних, залежно від терміну кредитування і початкового внеску.
Ставки по іпотечних кредитах ростуть тому, що на позики високий попит, говорить керівник управління досліджень ринку КК БКС Андрій Стоянов. Крім того, у другому півріччі 2011 року російські банки зіткнулися з дефіцитом ліквідності, що змусило їх шукати нові механізми залучення коштів - зокрема, підвищувати ставки за вкладами. Логіка проста: якщо гроші для банків стають дорожчими, то і вони видають кредити дорожчають.
Директор департаменту іпотечного кредитування Номос-банку Сергій Арзянцев зазначає, що волатильність на світових ринках, що призводить до нестабільності на російському ринку, позначилася на подорожчанні вартості вкладів і зростанні кредитів - в тому числі і на зростанні іпотечних ставок.
Про те, що ставки по кредитах, в тому числі і по іпотеці, в 2012 році не будуть знижуватися, а, швидше за все, буде рости, глави найбільших російських банків говорили вже не раз. Так, президент Ощадбанку Герман Греф ще в травні минулого року відзначав, що він не виключає підвищення кредитних ставок в Ощадбанку в травні-липні і очікує зростання ставок по кредитах до кінця року у всій банківській системі.
А минулого тижня президент-голова правління ВТБ 24 Михайло Задорнов заявив, що і він не виключає підвищення ставок по іпотечних кредитах. «Ставки, з точки зору подальшого зниження, рухатися при сьогоднішній вартості грошей не можуть. Тому, кажучи прямо, ми не плануємо далі знижувати ставку по іпотеці в цьому році, і я не виключаю, що вона, навпаки, може бути підвищена », - заявив Михайло Задорнов 9 лютого.
У минулому році через іпотеку була профінансована приблизно кожна п'ята операція з житлом
У 2011 році було зареєстровано рекордну за 8 років кількість угод з житловою нерухомістю в Москві. «Причиною стали відкладений попит, коли після 2008 року споживачі віддавали перевагу зберігати, а не витрачати, і політика низьких ставок, підтримувана Центральним банком», - зазначає директор аналітичного департаменту ІК «Вектор секьюритиз» Олександра Лозова.
Про те, що на іпотечному ринку був бум, свідчать і дані Центробанку: в 2011 році позичальники достроково погасили за рахунок власних коштів іпотечні кредити на суму 174,3 мільярда рублів, що на 56% більше, ніж у 2010 році (111,6 млрд рублів) і на 78% більше в порівнянні з 2009 роком (97,7 млрд рублів).
Крім того, за даними Агентства з іпотечного та житлового кредитування (АІЖК), в минулому році було видано на 30% більше кредитів, ніж у 2008 році і майже в два рази більше, ніж в 2010 році. Через іпотеку була профінансована приблизно кожна п'ята операція з житлом. За оцінками АІЖК, позиками скористалися близько 480-500 тисяч чоловік. І це зростання відбувалося, незважаючи на той факт, що банки з середини минулого року почали відчувати брак коштів, наслідком якої і стало зростання ставок по іпотеці.
«Банк Росії разом з Мінфіном продовжує допомагати банкам ліквідністю шляхом розміщення коштів бюджету на середньострокових депозитах, кредитуванні під заставу цінних паперів, але цих заходів для зниження ставок по кредитах недостатньо», - каже Олександра Лозова.
Щоб банки змогли знизити ставки по іпотечних кредитах, держава могла б інвестувати частину доходів державного бюджету в облігації кредитних організацій, забезпечені іпотечними заставними, вважає Сергій Арзянцев.
Умови зниження ставок
Новий цикл зниження кредитних ставок в Росії можливий, але для цього має відбутися ряд подій. По-перше, ставки можуть знизитися після президентських виборів, по-друге, повинна стабілізуватися ситуація з держборгами проблемних країн єврозони (Португалії, Ірландії, Греції, Іспанії) - PIIGS. По-третє, ставки будуть знижуватися при дотриманні умови жорсткого контролю ЦБ над інфляцією в Росії. Але якщо ЦБ буде і далі продовжувати активну боротьбу з інфляцією, стискаючи вільну грошову масу в країні, то у банків ще довго не з'явиться додаткових коштів для видачі кредитів.
«При оптимістичному сценарії розвитку подій, зниження ставок за іпотечними кредитами можна очікувати в 3-4 кварталі 2012 року», - говорить Олександра Лозова. «Швидше за все, якщо ситуація на грошовому ринку до і відразу після виборів буде стабільною, нам доведеться обговорювати вже зниження іпотечних ставок з боку ВТБ», - також вважає Андрій Стоянов.
Прогноз по ринку
З огляду на складну макроекономічну ситуацію, очікувати, що зростання обсягу ринку в 2012 році перекриє докризові показники 2008 року, швидше за все, не варто, зазначає Сергій Арзянцев.
На його думку, ринок чекає консолідація, обсяги кредитування будуть перетікати від дрібних гравців до більших. При цьому зміняться і вимоги до позичальників, так як на іпотечну політику банків впливають два основні фактори: апетит банків до ризику і ситуація з фондуванням.
«У періоди кризи обидва ці фактори діють в несприятливому для позичальника напрямку: з одного боку, банки починають більш консервативно оцінювати перспективи зміни фінансового стану позичальників, з іншого боку, якщо банк вирішить обмежити обсяги іпотечних кредитів в принципі,« закручування гайок »почнеться з потенційно найбільш проблемних позичальників », - зазначає Арзянцев.
До групи проблемних він відносить індивідуальних підприємців, власників бізнесу, осіб з неофіційними доходами, Крім цього, банки можуть почати посилювати вимоги до величини початкового внеску. «Ми бачили подібний сценарій в 2008 році, і в разі посилення кризи в 2012-му, ситуація буде розвиватися так само», - вважає Сергій Арзянцев.
Фактично все це призведе до того, що якщо банкам буде велено знизити ставку по іпотеці в добровільно-примусовому порядку, все зведеться до сценарію, за яким діяли банки після кризи 2008 року. Тоді, формально не йдучи з сектора іпотечного кредитування, багато кредитних організацій виставляли такі вимоги до позичальників, відповідати яким не могли навіть дуже хороші клієнти.
Для зниження попиту на кредити, банки будуть вимагати або збільшення суми початкового внеску, або встановлять обмеження по сумі кредиту, які не дозволять потенційному позичальникові вирішити квартирне питання.
Додати BFM.ru в ваші джерела новин?
Ru в ваші джерела новин?