Поліпшення житлових умов - одна з важливих завдань зростаючої родини, не дивно бажання власника квартири в старому будинку переїхати в квартиру більшої площі. Обміняти меншу квартиру на більшу без доплат - звучить дуже навіть заманливо. Однак, наскільки це реально в дійсності? Про це ми попросили розповісти Рябчикова Сергія Івановича, виконавчого директора ТОВ «Кредит-Центр нерухомість» , Атестованого брокера Російської Гільдії Ріелторів .
Даний обмін люди намагаються здійснити декількома способами.
Інший, більш перспективний варіант - переїзд в район з меншою престижністю. Раменське, звичайно, не Москва, а й тут існує певна зонування. Так, однокімнатну «чешку» в районі 21 школи цілком можна поміняти на двокімнатну в дев'ятиповерхівці в районі Комуністичної з доплатою 500 - 600 тисяч рублів, при середній вартості кімнати в Раменському близько мільйона.
Найбільш же часто зустрічається варіант обміну, що вимагає потерпіти якийсь час певний дискомфорт проживання, але потім окупається сторицею - обмін на новобудову. Даний варіант тим реальніший, чим менше квартир у вільному продажі на вторинному ринку житла і чим більше одночасно споруджуваних в місті будинків. Наприклад, в Раменському зараз 7 конкурують один з одним забудовників, що стримує ціну новобудов і відповідно робить вартість житла більш доступною.
За даними багаторічних досліджень, різниця в ціні квартири на початковому етапі будівництва і після реєстрації права власності в будинках г.Раменское досягає 30-35% (плюс, природно, інфляція). Візьмемо, наприклад, двокімнатну квартиру загальною площею 64 кв.м, що стоїть на початковому етапі будівництва близько 3 млн. Руб. Вартість точно такий же квартири в поруч розташованому будинку, але вже з зареєстрованим правом забудовника (або купив її на етапі будівництва пайовика), становитиме не менше 4,1-4,3 млн. Руб. Виняток становлять будинку з конструктивними недоліками або невдалим розташуванням. Перевага придбання квартири на етапі будівництва становить понад 1 мільйон рублів. Вартість однокімнатної квартири в панельній дев'ятиповерхівці загальною площею 33-34 кв.м. складає в залежності від району 2,7-2,9 млн. рублів. Сума доплати за 30 з гаком квадратних метрів - 300-500 тисяч рублів, тобто 10-15 тисяч рублів за кв.м! Якщо ж у Вас двокімнатна квартира з прохідними кімнатами в хрущовці загальною площею 43 кв.м, то Ви можете обійтися взагалі без доплати!
Подібна картина і з обміном двокімнатної вторинки на трикімнатну новобудову. Але я згадував вище про деяке дискомфорті такого обміну. Щоб обмін успішно здійснити, необхідно чітко розуміти наступне.
По-перше, в якості варіанту обміну я наполегливо рекомендую розглядати вдома, що будуються і продаються тільки в Відповідно до Федерального Закону від 30 грудня 2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації ». Якщо організація будує і продає квартири з порушенням закону, то Ваші шанси, як простого громадянина, домогтися законної справедливості в разі виникнення будь-яких проблем (терміни здачі, подвійні продажу, додаткові грошові побори) незначні. Тому якщо Вам пропонують купити квартиру в споруджуваному будинку по будь-якого договору, КРІМ реєстрованого в Управлінні Федерального Кадастру договору пайової участі (або так само реєструється поступки прав в пайову участь) з оплатою ПІСЛЯ реєстрації, краще відмовтеся від подібної покупки.
По-друге, ви маєте можливість обміняти свою квартиру на майно, яке скоро виросте в ціні до 30% понад інфляції. Але для цього у вас або повинна бути вільна квартира (яку Ви, можливо, здаєте) для такого обміну, або можливість переїхати до кого-небудь (наприклад, до батьків) на час, поки добудують будинок.
По-третє, обмін обміном, але без додаткових вкладень все одно не обійтися - новобудову доведеться обробляти. Правда, і тут можна знайти серйозний плюс: обробляти ви будете якісно і «під себе», так що ці витрати можна порівняти з витратами на ремонт нинішньої квартири і ... зітхнути з полегшенням: щоб якісно відремонтувати меншу за площею квартиру, в ремонт Ви вкласти не менше.
Отже, всі перераховані вище умови ми врахували, настав час приступати до процесу обміну.
Розглянемо варіант реального обміну на прикладі. Припустимо, у вас однокімнатна квартира 33 кв.м. в дев'ятиповерхівці на Левашова або Приладобудівників в хорошому стані на середньому поверсі. Вартість такої квартири може становити орієнтовно 2,7 - 2,9 млн. Рублів.
Що сьогодні можна придбати взамін і з якою доплатою?
1. Вул. Північне шосе, к. 2 (забудовник - ТОВ «Сінара», продавець ТОВ «Кредит-Центр нерухомість» ). Вартість трикімнатної квартири 81,4 кв.м з кухнею 13 кв.м. становить 3,9 мільйона рублів. Тобто доплата становитиме трохи більше мільйона за 2 (ДВІ!) Кімнати. Причому, якщо цього мільйона немає в наявності, Вам охоче прийдуть на допомогу Сбербанк або ВТБ-24, надавши багаторічний кредит зі ставкою від 12% річних. Причому плановий термін введення будинку в експлуатацію ще в цьому році, тобто з урахуванням часу на ремонт Ви з упевненістю можете розраховувати переїхати з тісної однушки в простору троячку вже в наступному.
2. Вул. Північне шосе, к. 4 (забудовник - ТОВ «Сінара», продавець ТОВ «Кредит-Центр нерухомість» ). Вартість двокімнатної квартири 64,2 кв.м з кухнею 10 кв.м. становить 2,95 мільйона рублів.
Тобто розмір доплати складе 5000 (П'ЯТЬ ТИСЯЧ)! рублів за кв.м. нової квартири. Це майже в 6 разів нижче, ніж навіть обіцяна урядом (і, природно, не виконана) вартість квадратного метра житла. Крім того, цю доплату без подорожчання можна розтягнути до березня 2014 року, тобто платити приблизно по 7-8 тисяч рублів на місяць, не звертаючись до іпотечне ярмо.
Правда в цьому випадку потіснитися з батьками доведеться довше - близько двох років. Плюси будинків на Північному шосе: зручне розташування майже в тому ж районі, пішохідна доступність до ж / д станції, поряд прекрасний спортивний комплекс, 2 школи (плюс ще одна будується), поліклініка (доросла і дитяча), оплата за договором пайової участі після реєстрації (захист пайовика з боку Закону), єдині в місті триметрові стелі, можливість резервування нової квартири за собою до моменту продажу старої.
3. Мікрорайон 10, д.10 (забудовник «ЮІТ Московія», продавець «ЮІТ Московія», «Кредит-Центр» ).
Вартість двокімнатної квартири 57 кв.м. з кухнею 8,9 кв.м. становить 2,91 млн. рублів.
Плюси: високий рівень надійності забудовника, хороша транспортна доступність до ж / д станції і об'єктів інфраструктури, оплата за договором пайової участі після реєстрації, будинок здається на початку наступного року.
Таким чином, майже 57 метрова квартира з кухнею майже 9 кв.м обійдеться вам практично без доплати, можна сказати рекламним слоганом «20 квадратних метрів в подарунок».
Мінуси: розвиток району поки в перспективі, реально інфраструктура крокової доступності з'явиться через кілька років.
4. Чугунова, 23-25 (забудовник «ЮІТ Московія», продавець «ЮІТ Московія», «Кредит-Центр» ).
Вдале місце розташування будинку і висока ціна бренду забудовника робить подібний обмін хоч і менш вигідним фінансово, але досить цікавим. Вартість двокімнатної квартири 54 кв.м. з кухнею 10 кв.м. становить 3,6 млн. рублів.
5. Приладобудівників (забудовник ТОВ «Мойсей», продавець «Кредит-Центр» ) Найближчим часом почнеться будівництво декількох нових будинків. Планування і ціни квартир дуже цікаві, а розвинена інфраструктура і авторитет забудовника цілком порівнянні з Чугунова.
Продажі почнуться найближчим часом, але попередньо ознайомитися з варіантами для прийняття в майбутньому рішення можна вже зараз в офісах продавця.
PR-відділ групи компаній "Кредит-Центр"
25.05.2012
531
Повернутися до новин
Що сьогодні можна придбати взамін і з якою доплатою?Однак, наскільки це реально в дійсності?
Що сьогодні можна придбати взамін і з якою доплатою?