Дачі в Воронцовському провулку, «гумові» ділянки, «чорні інвестори», «туалетні» схеми і інші маніпуляції з законом в земельній сфері.
трохи теорії
За законодавством України, а також за Статутом територіальної громади Одеси головним способом продажу або передачі в оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності, є аукціон, тобто продаж на відкритому, вільному конкурсі, де перемагає покупець, який запропонував найбільшу ціну. У теорії, саме земельні аукціони дозволяють виручити за ділянку найбільшу суму - і саме з цієї причини потенційні власники земельних ділянок намагаються всіма правдами і неправдами обійти цю процедуру. Благо, законодавство в цілому дозволяє це зробити дуже багатьма способами. Одні з них дозволяють отримати земельні ділянки зовсім безкоштовно (за винятком корупційної винагороди відповідальним особам), інші - придбати землю за ціною, що формується на підставі т.зв. незалежної оцінки, яка на практиці «видає» ціну на земельну ділянку в 3, 5 і більше разів нижче, ніж його реальна ринкова вартість.
Вельми поширеною в Одесі кілька років тому схемою «порівняно чесної» приватизації землі була так звана «дачні». Її правова основа сходить до ст. 118 Земельного Кодексу України, яка надає кожному громадянину право приватизації земельної ділянки, що знаходиться в його користуванні.
Сама по собі ця норма законодавства придумана з кращих спонукань: з її допомогою планувалося захистити права громадян, ще за радянських часів отримали в користування ділянки під будівництво приватних будинків. За радянських часів про приватну власність на землю мови, звичайно, не йшло, але з приходом капіталізму дане питання необхідно було врегулювати, для чого і був створений даний інструмент.
Створюючи його, законодавці відразу заклали в закон ряд обмежень, які - в теорії - повинні були б перешкодити скористатися цією нормою «земельною комбінаторам». Першим обмежувачем є розмір ділянки: згідно із законом, безкоштовної приватизації підлягають ділянки не більше 10 соток (для ділянок на території міст). Друге обмеження - цільове призначення землі: такі ділянки відводяться для т.зв. «Індивідуально-дачного будівництва», тобто будувати там можна тільки приватні будинки, але ніяк не житлові висотки, готелі або іншу комерційну нерухомість.
Втім, дані обмеження навчилися досить легко обходити. Для цього шуканий ділянку «розпилюють» на необхідну кількість шматочків по 10 соток, після чого на кожен з них пишеться заява про приватизацію від імені того чи іншого громадянина. Найчастіше ці громадяни є чисто підставними особами, які можуть і не знати, що беруть участь в схемі.
Після того, як ділянки переходять з комунальної в приватну власність, їх «власники» оперативно продають їх третій особі - тому, хто, власне кажучи, і є кінцевим одержувачем землі. Залишається лише останній крок - зміна цільового призначення земельної ділянки, що, як показує практика, також є цілком «розв'язуються».
Найбільш відомими прикладами «дачних схем» є скандальна історія з приватизацією 46 соток в Отраді, а також виділення земельних ділянок для будівництва готелю на розі Французького бульвару та провулку Кренкеля. Втім, в реальності таких прикладів налічуються сотні. 
За класикою, дачні схема реалізується через міськрада: саме він розглядає заяви на приватизацію земельних ділянок, він же вирішує питання про зміну цільового призначення землі. Саме чиновники міськради та / або депутати відповідної комісії повинні перевіряти, чи дійсно ця ділянка знаходиться у власності особи, яка на нього претендує. Крім того, саме міська влада вживає рішення про зміну цільового призначення землі, без чого довести «дачну схему» до кінця також не представляється можливим.
Правда, є і обхідний шлях: поскаржитися до суду на «бездіяльність» міської влади, які «не бажають виконувати вимоги закону». При належної мотивації, суд стає на сторону «дачників» і зобов'язує видати їм держакт на землю. В цьому випадку підписи міських чиновників не потрібні. Саме таким чином (в судовому порядку) стали приватною власністю, наприклад, півгектара землі в провулку Дунаєва.
До 2002 року активно використовувався такий варіант «дачної схеми», як «садово-кооперативна схема»: земля виділяється не громадянам, а «товариствам садівників-любителів». Незабаром після виділення землі «товариство» розпадалося, а його учасники отримували свої частки в ньому натурою - тобто землею. Саме так, наприклад, були приватизовані ділянки на території парку «Юність».
В Одесі «дачні схеми» були особливо широко поширені з 2006 по 2012 роки. Доходило до смішного: наприклад, знайшлися бажаючі вести «садове господарство» не де-небудь, а в Воронцовському провулку!
В останні роки, втім, вони зустрічаються вже набагато рідше - в тому числі і завдяки прийняттю в 2011-му році закону про містобудування і містобудівної діяльності, істотно ускладнив процедуру зміни цільового призначення земельних ділянок. Остання спроба протягнути через міськрада «дачну схему» була зареєстрована ТАЙМЕРОМ в 2014-му році: тоді махінатори претендували на 2 гектара занедбаного санаторію «Тенистий» на 16-й станції Великого Фонтану. Завдяки піднявся (в т.ч. і з нашої подачі!) Скандалу, через сесійний зал проект рішення не пройшов. 
Правда, на сесію 30 червня 2016- го року знову винесені декілька проектів, що мають всі ознаки «дачної схеми»: цього разу мова йде про групі ділянок на вулиці Довгій, 84 .
Право сюзерена, або «Гумові» ділянки
Сьогодні найбільш розповсюдженою схемою «порівняно чесної» приватизації землі в Одесі в обхід аукціонів є т.зв. «Схема під власника». Справа в тому, що в українському законодавстві реалізований принцип «земля слід за нерухомістю»: тобто, кому належить будівля або споруда, розташоване на тій чи іншій ділянці, тому переходить і право користування на саму ділянку.
У дужках відзначимо, що це далеко не загальноприйнята практика. Наприклад, в Німеччині або США все відбувається навпаки: будівлі і споруди розглядаються як частина земельної ділянки і якщо хтось, наприклад, побудував будинок на чужій землі без дозволу власника, то право власності на нього отримує власник землі. Якби аналогічні норми діяли в Україні, то будь-який «нахалстрой», зведений на міській землі, автоматично ставав би комунальною власністю. Важко навіть уявити собі, скількох проблем таким чином вдалося б уникнути!
На жаль, все це - порожні мрії. В Україні власник будівлі отримує право і на землю під ним: це закріплено, наприклад, в ст. 120 Земельного Кодексу, ст. 377 Цивільного Кодексу і так далі. Приймати рішення про перехід права користування ділянкою до власника будівлі повинні органи місцевого самоврядування.
В результаті для того, щоб отримати земельну ділянку, махінатори часто досить довести, що він є власником якогось об'єкта нерухомості, розташованого на цій ділянці. В рамках даної схеми існує безліч «подсхем» різного ступеня складності і законності.
Самим «білим» варіантом є банальна купівля реально існуючої будівлі - або у приватної особи, або у міста, держави або будь-якої організації. Після оформлення права власності, власник будівлі звертається до міської влади з вимогою оформити землевідведення, і ті за законом повинні (зобов'язані!) Його оформити. Причому якщо вони цього не зроблять, то у власника залишається право звернутися до суду і добитися оформлення ділянки в обхід влади.
У найбільш «чесних» випадках ділянку викуповується у міської влади за живі гроші - правда, вартість його визначається не на аукціоні, а за методом «експертно-грошової оцінки», і, як ми вже писали вище, може виявитися в десятки разів нижчою за ринкову.
В общем-то, нічого формально протизаконного в цьому немає: ми можемо вважати принцип «земля слід за нерухомістю» вдалим чи ні, але закон є закон. Диявол, як завжди, криється в деталях: площа відведеного земельної ділянки нерідко перевершує площу існуючих будівель в десятки, якщо не в сотні разів. Найбільш класичним варіантом є т.зв. «Туалетна схема»: земельні махінатори викуповують у міста якусь руїну в прибережній або парковій зоні, а потім на підставі цього оформляють відведення земельної ділянки, площа якого може виявитися найбільш непередбачуваною.
Свого часу так само приватизували понад гектар землі в районі Ланжероновской арки в парку Шевченка. Іншим, хоча і менш кричущим прикладом такого роду, є історія з реконструкцією кінотеатру «Вимпел» : Купила будівлі фірма домоглася відведення земельної ділянки в розташованому навколо будівлі сквері, площа якого приблизно в 5 разів перевершувала площа самого кінотеатру. Нарешті, можна згадати історію з виділенням земельної ділянки під будівництво житлової багатоповерхівки в провулку Віце-адмірала Азарова. 
Наші джерела в Одеській міськраді стверджують: приблизно чверть рішень міськради, пов'язаних з оформленням землевідведення власникам будівель або споруд, містять такі порушення. Проблема в тому, що довести факт порушення «з цифрами в руках» досить складно. Хоча на сайті міськради справно публікуються всі проекти рішень, додаткова документація, зокрема, плани і схеми відводяться ділянок, там не розміщується. Її бачать лише депутати, причому переважно - члени земельної комісії. А вони далеко не завжди складають собі працю перевірити, чи є відводиться ділянка реально зайнятим або «під туалет» відводиться фактично вільна земля, яку було б куди вигідніше продати на аукціоні - а то і зовсім залишити в комунальній власності.
«Чорні інвестори»
Якщо бажання витрачатися на покупку будівлі (нехай навіть самого невеликого) для подальшого відведення землі немає, то можна використовувати більш спірні з точки зору законодавства, але від того не менш працюють на практиці схеми. Наприклад, в минулі роки активно використовувалися різного роду «інвестиційні договори», які полягали як з містом, так і з іншими власниками будівель і споруд - державою, його окремими органами і т.п.
У загальних рисах це працює так. Є якийсь об'єкт, що знаходиться в відверто не найкращому стані (якщо це не так, то довести будь-який об'єкт до такого стану - не проблема!). До його власнику приходить «добрий інвестор», який пропонує довести об'єкт до розуму, але натомість вимагає у власність частину цього об'єкта (наприклад, одну з будівель). Нюанс полягає в тому, що доведення до розуму планується коли-небудь потім, а будівлю у власність передається вже зараз. Зрозуміло, виконувати інвестиційні зобов'язання «інвестор» в більшості випадків не планує: після укладення договору і переходу права власності на будівлі та споруди він оформляє відведення землі і далі робить з нею, що хоче. В результаті земельну ділянку дістається приватникам практично безкоштовно - і без зайвого клопоту. Правда, треба витратитися на те, щоб належним чином «мотивувати» відповідальних осіб, які підписують «інвестиційний договір», але це все одно дешевше, ніж купувати земельну ділянку по-чесному.
Класичним прикладом такої схеми є, наприклад, Зелений театр в парку Шевченка. Об'єкт був переданий компанії «Світ атракціонів» під інвестиційне зобов'язання створити на його території парк атракціонів. Потім концепція змінилася, і замість парку вирішили будувати житловий будинок. Мерія не мала нічого проти. Однак потім сталася криза, і об'єкт закинули. Сьогодні Зелений театр відновлений зусиллями громадських активістів , Однак він залишається приватною власністю , І якщо власник таки надумає щось з ним робити, то буде мати на це повне право. 
Що нам стоит дом построить?
Далеко не завжди на ділянці, на який претендує земельну махінатор, є будівлі, які можна купити або придбати у власність іншим способом. Але і в цьому випадку вихід є: це будівля можна побудувати!
Точніше, на самому справі за законом це заборонено: будувати, не маючи прав на земельну ділянку, не можна. Однак принцип «якщо не можна, але дуже хочеться, то можна» ще ніхто не відміняв.
Наприклад, роблять так. У міської влади отримують дозвіл на розміщення тимчасових споруд для роздрібної торгівлі, в просторіччі МАФів: торгового павільйону, кафе і т.п. Так як споруда - тимчасове, земля під нього не відводиться, та й взагалі процедура отримання відповідного пакета документів щодо нескладна. Ключова хитрість полягає в тому, щоб перетворити МАФ в об'єкт нерухомості. Найчастіше це роблять під приводом «реконструкції та удосконалення» об'єкта, хоча зустрічаються і більш зухвалі випадки: наприклад, власник МАФу під приводом благоустрою території укладає під своїм об'єктом тротуарну плитку або інше покриття, а потім оформляє на неї право власності (як правило, в судовому порядку).
Ключова хитрість, звичайно, полягає в тому, щоб правильно «відвести очі» контролюючим і перевіряючим органам - наприклад, тієї ж прокуратури. Однак, як показує практика, це - цілком вирішуване питання. Особливо у випадках, коли співробітники прокуратури самі мають частку в цих проектах.
Нахалстроямі такого роду, вже знайшовшими статус об'єкта нерухомості, рясніє одеське узбережжя: готель Skopelli на Ланжероні , Побудований на місці згорілого (або спаленого?) Кафе, комплекс «Портофіно» в Аркадії і так далі. Земельні ділянки під цими конкретними об'єктами, наскільки відомо ТАЙМЕРУ, поки ще не приватизовані, однак, як то кажуть, ще не вечір. 
готель Skopelli
«Паперові» вдома
Іноді ж земельні махінатори і зовсім не «заморочуються», обгрунтовуючи свої претензії будівлями, які взагалі існують лише на папері. Наприклад, подібним чином спробували «відпиляти» шматок парку на 411 батареї, «придумавши» неіснуючі будинки і домігшись визнання права власності на них.
Схема була проверчені хвацько і навіть з деяким витонченістю. Два пов'язаних один з одним юрособи затіяли судову тяжбу: одна компанія відсуджувати у інший кілька будівель, нібито існували на території парку. Господарський суд постановив визнати одну з компаній переможцем спору і постановив зареєструвати за нею права власності на будівлі, існування яких підтверджувалося лише як певний акт інвентаризації оних. Право власності зареєстрували, після чого подали на відведення ... 2,3 гектара землі на території парку.
Справа не вдалося довести до розуму лише за щасливим збігом обставин: історія спливла, здійнявся галас , В справу втрутилася прокуратура , Після чого комбінатори, яким світив цілком реальний термін за шахрайство і підробку документів , Вважали за краще ретируватися. 
Якби цього не сталося, і право власності на землю вдалося оформити, то правовстановлюючим документам дали б «відлежатися» 5-10 років, за які ділянка могла б змінити кілька власників, щоб замести сліди. А потім в один «прекрасний» день на території парку могла б з'явитися будівельна техніка, а чиновники б лише розводили руками - мовляв, що ми можемо зробити?
За інформацією джерел ТАЙМЕРА, в даний час в Одесі чекають своєї години кілька земельних «бомб уповільненої дії» такого роду ...
Аукціони для своїх
Але навіть якщо ту чи іншу ділянку або об'єкт нерухомості реалізується на відкритому аукціоні, це ще не означає, що тут все чисто. Винахідливі комбінатори придумали вже не один спосіб зробити так, щоб в аукціоні брали участь лише «ті, хто треба», а торги були не надто наполегливими.
Наприклад, шуканий об'єкт (ділянку або об'єкт нерухомості - як ми бачили вище, це практично одне і те ж) можна «обтяжити» масою обмежень: заборона на зміну цільового призначення, заборона на зміну зовнішнього вигляду (якщо мова йде про будівлю) і т. п. В результаті для людини «з вулиці» дане придбання є абсолютно безглуздим. На відміну від «лівих пасажирів», «свої люди» вже мають негласні домовленості про те, що продавець в майбутньому буде дивитися крізь пальці на порушення умов продажу.
Інший варіант - продавати об'єкт не повністю, а маленькими шматочками найчастіше досить дивної форми. Окремо кожен з таких «шматочків» абсолютно даремний, і лише «свої люди» знають, що незабаром будуть продаватися і інші частини цієї ділянки.
За рахунок подібних хитрощів формально відкриті аукціони за фактом стають «міжсобойчиком для своїх», в якому за фактом бере участь один реальний покупець, а також учасники-статисти, єдиним завданням яких є створити видимість торгів.
Класичним прикладом такого шоу є проведений минулого літа аукціон, на якому майже без торгів пішли в приватні руки будівлю Російського технічного товариства ( «Масонський будинок» на Княжій ), свайне поле (Майже готову ділянку під забудову!) Біля Палацу Спорту і Будинок прийомів Одеської облради . 
замість післямови
Викладений вище список схем порівняно дешевої або взагалі безкоштовної приватизації міської землі, зрозуміло, є далеко не повним. Історії переходу в приватну власність деяких земельних ділянок в Одесі бувають найхимернішими - так, що, вивчаючи їх, мимоволі захоплюєшся винахідливістю земельних аферистів і тим, як явно і безцеремонно підіграють їм можновладці.
Причому технології не стоять на місці: у міру зміни українського законодавства, змінюються і улюблені прийоми земельних махінаторів. На жаль, практика законотворчості така, що, закриваючи одні лазівки в законах, влади відразу ж створюють нові, якими негайно починають користуватися розкрадачі.
На жаль, саме земля сьогодні є одним з головних активів, який ще залишився в розпорядженні міста, чи не єдиною серйозною цінністю, за володіння якою варто поборотися. А попит завжди народжує пропозицію.
Що нам стоит дом построить?Або спаленого?
А потім в один «прекрасний» день на території парку могла б з'явитися будівельна техніка, а чиновники б лише розводили руками - мовляв, що ми можемо зробити?