Реклама
Реклама
Реклама

Коли краще взяти іпотеку?

  1. Відсотки низькі, бульбашок немає
  2. Прогноз на майбутнє
  3. Держава допоможе?
  4. Питання в цінах
джерело фотографії

Іпотечний ринок розвивається як ніколи бурхливо, а банки пропонують покупцем все більш низькі ставки по кредитах. Чи варто брати іпотеку вже зараз? Або має сенс почекати ще якийсь час?

В умовах переходу ринку новобудов на проектне фінансування будівництва, яке спричинить подорожчання квартир, російська влада взяли курс на зниження ставок по іпотеці. В середині червня глава Центробанку Ельвіра Набіулліна заявила, що в міру зниження інфляції і ключової ставки Центробанк очікує зниження іпотечних ставок до 7-8%. Але вже в квітні поточного року середня ставка виданих протягом місяця іпотечних кредитів опустилася до 9,57%.

Ефект очевидний вже зараз. За даними іпотечного центру компанії «Міель-Новобудови», за підсумками квітня 2018 року середня сума іпотечної покупки квартири в межах старої і нової Москви в масовому сегменті склала 6,7 млн ​​руб., Тоді як в квітні 2017 року вона була на позначці в 4 , 1 млн рублів. Таким чином, після одного року відзначено зростання більш ніж в півтора рази. Одночасно зі збільшенням бюджету покупки виріс і середній розмір самого кредиту. Якщо в квітні 2017 року він був рівний 2,6 млн рублів, то рівно через рік вже склав вже 3,9 млн рублів. Неухильно зростає і частка іпотечних угод. Якщо в квітні минулого року в загальній структурі попиту вона становила 54%, то в квітні 2018 року досягла 73%.

Розвивається іпотека і в більш дорогих сегментах. «Так, за нашими об'єктів в сегменті преміум-люкс частка іпотечних угод сьогодні досягла 28%, в той час як 2-3 роки тому вона не перевищувала 10%, - розповіли в прес-службі компанії« Донстрой ». - Як правило, ця категорія клієнтів - власники власного бізнесу, яким з поточними процентними ставками стало вигідніше оформити іпотечний кредит, ніж «виводити» гроші з працюючого бізнесу. Варто відзначити і зросла увага банків до позичальників, що відбивається в поступове зняття обмежень щодо максимального порогу наданих кредитів ».

Відсотки низькі, бульбашок немає

Втім, зниження ставок відбувається планомірно, без різких стрибків, говорить керуючий партнер компанії «Метріум» і учасник партнерської мережі CBRE Марія Литинецкая. Провідні банки пропонують кредити під 9-9,2% річних, а спільно з забудовниками і провідними агентствами квартира в іпотеку може бути придбана ставкою навіть нижче 9% річних. Керівник департаменту іпотеки і кредитів агентства нерухомості «Бон Тон» Ольга Шихова підтверджує: «Поточні умови сприятливі для позичальників - середньозважена ставка знаходиться на рівні 9%, при цьому мінімальний відсоток в рамках стандартного кредитування, без урахування комерційного субсидування, становить 8.7%. Дані умови стали по-справжньому проривними для ринку іпотеки, так як лише кілька років тому кредити надавалися в середньому під 12-14% ». Крім того, експерт нагадує про додаткові програми підтримки іпотечного кредитування. Так, держава надала сім'ям, в яких друга або третя дитина з'явився з 1 січня 2018 року, можливість отримати кредитні кошти під 6%. Терміни складуть 3, 5 або 8 років залежно від ситуації. Якщо народився другий малюк, то знижена ставка діє протягом наступних трьох років, якщо третій, то протягом п'яти років. Якщо ж в родині з'явився спочатку другий, а потім третій дитина, то пільговий період буде збільшений до 8 років.

За словами Марії Литинецкой, з ростом ринку відбувається збільшення середнього терміну по кредитах. Позичальники воліють брати більше часу на повернення, щоб зменшити іпотечні платежі, зробивши їх для себе більш комфортними. Причому прострочених кредитів стає все менше. Найбільша частка заборгованостей за останній час спостерігалася в I кварталі 2016 року. Далі відсоток прострочення зменшувався, так, що на початку травня цього року він опустився приблизно до 3,5%. Частка іпотеки з простроченням, що перевищує 180 днів, станом на 1 травня 2018 року склала всього 1,84%, роком раніше - 2,21%, а на момент 1 травня 2016 року - 2,56%. «Зараз час більш якісних і дисциплінованих позичальників, - підтверджує комерційний директор Групи« Еталон »Андрій Останін. - Відсоток дефолту за виданими кредитами знаходиться на невисокому рівні і не викликає занепокоєння у експертів ринку ». Слова експертів підтверджує статистика. Об'єднане Кредитне Бюро (ОКБ) опублікувало дані, згідно з якими в I кварталі 2017 року схвалення банків отримало 45% від загального обсягу заявок на іпотеку, а за той же самий період 2018 року був схвалений вже 75% всіх заявок. Таким чином, позитивна динаміка склала 30%.

Незважаючи на зростаюче число схвалень по кредитах, передумов для появи іпотечної бульбашки в подальшому експерти не бачать. За словами генерального директора компанії «МІЕЛЬ-Новобудови» Наталії Шаталіна, отримати іпотеку все одно може не кожен бажаючий. До позичальникові і раніше пред'являється цілий набір серйозних вимог, дотримання яких оберігає банки від неблагонадійних позичальників. Тому перш, ніж видати кредит, банки ретельно перевіряють і аналізують потенційного позичальника. Кандидат повинен бути офіційно працевлаштований, його дохід підтверджений, він повинен мати у своєму розпорядженні власними коштами на початковий внесок, а кредитна історія повинна бути позитивною. Крім того, варто відзначити, що і самі позичальники стали більш дисциплінованими.

Одна з причин формування іпотечної бульбашки - це наявність великої кількості кредитів з плаваючою ставкою, говорить генеральний директор IKON Development (девелопер ЖК «Новий Зеленоград») Євгена Акімова. У Росії подібні програми в принципі рідкість. Крім того, одна з ознак формування іпотечної бульбашки - це падіння середнього рівня цін, коли на ринок у великій кількості виходять заставні квартири, за якими позичальники не можуть виконати кредитні зобов'язання. Однак в Московській області ціна «квадрата» збільшилася в річному вираженні приблизно на 2-3%. Нарешті, ще в минулому році Центробанк чітко позначив свою позицію щодо кредитів без початкового внеску і навіть запропонував обмежити видачу таких іпотек. Очевидно, що банки тримають руку на пульсі і уважно підходять до оцінки ризиків при кредитуванні. Про це говорить і планомірне зниження частки прострочення по іпотечних кредитах до загальної суми заборгованості.

Прогноз на майбутнє

Втім, експерти вважають, що в найближчі час ставки по іпотеці навряд чи будуть знижуватися так само швидко, як в останні два роки, оскільки Центробанк сьогодні дотримується помірно жорсткої грошово-кредитної політики. «На останньому засіданні ЦБ РФ, яке відбулося 15 червня 2018 року, було прийнято рішення не знижувати ключову ставку і зберегти її на рівні 7,25%, - звертає увагу керівник управління партнерських продажів, іпотеки та субсидій ФСК« Лідер »Павло Тимошенко. - На попередньому засіданні регулятор прийняв аналогічне рішення, що говорить про відсутність тренда на зниження ставок по кредитах ».

На думку Євгенії Акімової, в перспективі двох років цілком реально сподіватися на ринкову ставку по іпотеці на рівні 8%. Однак на європейські умови іпотеки з відсотками по кредиту в розмірі 2-3%, розраховувати навряд чи варто. Адже прогнозний рівень інфляції в Росії в 2018-2019 рр. дорівнює 4%. Одночасно за прогнозом Єврокомісії, в 2017 році інфляція в єврозоні складе в 2018 році 1,3%. До тих пір, поки інфляція в РФ не буде наближена до 1-2%, немає реальних передумов для зниження іпотечної ставки до 2-3%, які могли б кардинально знизити переплату по кредитах. За словами Андрія Останіна, всі основні гравці на ринку іпотеки, з якими співпрацює Група «Еталон», недавно вже знизили ставки, і найближчим часом знижувати їх далі не планують. «Щоб зменшити ставки ще на 1-1,5%, банкам буде потрібно ще 1-1,5 року при наявності необхідних економічних чинників» - прогнозує Ольга Шихова.

Не слід також забувати, що вже з 1 липня 2018 року забудовникам доведеться працювати за новими правилами в тих об'єктах, дозвіл на будівництво яких отримано після цієї дати, додає експерт компанії IKON Development. Зміни торкнуться відразу кількох пунктів, серед основних можна перерахувати банківський нагляд, коли забудовник повинен відкрити спеціальний розрахунковий рахунок, на який будуть перераховуватися кошти пайовиків. Банки при цьому зможуть контролювати цільове використання коштів. Обмеження торкнуться і витрат на адміністративну діяльність - не більше 10%, а також - необхідності формування фінансової «подушки безпеки» в розмірі 10% від кошторису будівництва.

До цього варто додати, що позначений владою план переходи ринку новобудов на проектне фінансування виключає прямі продажі квартир громадянам на етапі будівництва з липня 2019 роки (правда, скасування стосується проектів, в яких перший договір пайової участі (ДДУ) укладено після цієї дати). Нині діюча схема дозволяє забудовникам реалізовувати житло, що будується за цінами, суттєво нижчими від, ніж у готових будинках. У майбутньому ж, банкам, які стануть кредитувати будівництво, девелопери будуть змушені виплачувати відсотки по кредитах, що спричинить за собою додаткові витрати, які останнім доведеться закладати у вартість квадратних метрів. Крім того, Павло Тимошенко нагадує: «На вартості квадратного метра також позначиться і збільшення з 2019 року ставки ПДВ до 20%».

Держава допоможе?

Примітно, що держава, зі свого боку, надає допомогу іпотечним позичальникам, які опинилися у важкій ситуації. На це спрямована Програма допомоги іпотечним позичальникам, яку реалізує АТ «ДОМ.РФ» (до березня 2018 - «Агентство іпотечного житлового кредитування» (АІЖК)). Однак при найближчому розгляді з'ясовується, що вона орієнтована лише на деякі категорії позичальників, звертає увагу Наталя Шаталіна. До них відносяться батьки (опікуни, піклувальники) одного або більше неповнолітніх дітей, ветерани бойових дій, інваліди або батьки дітей-інвалідів, громадяни, на утриманні яких перебувають учні очної форми навчання у віці до 24 років. Крім того, перед тим як звернутися в ДОМ.РФ за даною програмою, доведеться уточнити у банку-кредитора чи є він учасником даної програми. Не слід також забувати, що до самого реструктуризованих кредиту є певні вимоги. Сума, що залишилася кредиту може бути знижена на 30%, але неї більш, ніж на 1,5 млн рублів. Таким чином, під цю програму потрапляють не всі позичальники, які зіткнулися зі складнощами. «Програма допомоги іпотечним позичальникам дуже обмежена, - погоджується Марія Литинецкая. - Розмір допомоги не перевищує декількох сотень тисяч рублів, що навряд чи допоможе вирішити проблему позичальника, який потрапив в складну ситуацію. На мій погляд, покладатися на неї всерйоз не слід ».

Питання в цінах

Виходячи з сукупності експертних думок, можна зробити висновок, що держава й надалі буде вживати заходів щодо поступового зниження іпотечних ставок. Питання полягає скоріше в тому, наскільки подорожчає житло внаслідок нових правил гри, що вводяться владою для ринку новобудов. Йдеться про посилюють поправках до 2014 ФЗ, що вступають в силу з липня цього року і суттєво ускладнюють роботу забудовників, а також про перехід на систему проектного фінансування, яка змусить девелоперів платити банкам відсотки за будівельними кредитами. Практично всі експерти сходяться в тому, що подорожчання неминуче, проте оцінки його ступеня сильно розрізняються. Поки робити впевнені прогнози передчасно.

При передруці матеріалів вказівку автора і активне посилання на сайт обов'язкове!

Чи варто брати іпотеку вже зараз?
Або має сенс почекати ще якийсь час?
Держава допоможе?