Майстер клас. Житловий проект. Листопаді 2016р.
Ось і пройшли знову майстер-класи в рамках Житлового проекту Профі. Найбільш важливим серед піднятих питань мені видалося запитання про юридичну перевірку квартири - доповідач Юлія Плетньова. Ділюся отриманими відомостями.
При перевірці квартири важлива не тільки дієздатність продавця. Але і його сделкоспособность! У 2016 році з'явилася нова і небезпечна ситуація - банкрутство продавця!
Юридична перевірка квартири повинна починатися з перевірки комплектності документів. Обов'язково має бути:
1 свідоцтво (Примітка: з сер. 2016 р свідчення не видається! Чи не є за законом правовстановлюючим документом)
2 договір на квартиру (ДКП, Договір дарування, договору за нов. Будівництву і т.д.)
3 виписка ЕГРП
4 виписка з будинкової книги (необхідно також взяти архівну довідку)
5 паспорт власника (Особлива увага - при наявності в паспорті відміток, записів - паспорт недійсний відразу! А угода, проведена за недійсними документами незначна спочатку! Обов'язково перевірити паспорт на сайті УФМС! Важливо звіряти фото в паспорті з особистістю! Якщо є підозри - попросити інший документ.)
6 ін. Документи - довідки ПНД і НД, БТІ, КФЛС тощо.
Найбільшу небезпеку становлять квартири, право на які встановлено на підставі слід. видів договорів:
1 - Договір про приватизацію квартири. Можлива проблема - відмовники від приватизації! Тому - всіх осіб, прописаних в квартирі, знімати з реєстрації ДО УГОДИ !!!! Інакше потім тільки по суду !!! При іпотеці банк ніколи не пропустить угоду з незнятої з реєстрації особами! І те ж саме правило повинно бути і при угодах з готівкою!
У разі якщо клієнт хоче купити і готовий нести ризики - агент повинен скласти Звіт - де клієнт підписується про те, що він попереджений про ризики і готовий за це нести відповідальність самостійно.
2 - Договір з використанням в оплату материнського капіталу. Згідно із законом в разі використання в оплату коштів з материнського капіталу батьки зобов'язані дітям виділити частки в здобувається квартире. Але в даний час бувають випадки, коли не видно часткою, виділених дітям і материнського капіталу, а Пенсійний фонд на даний момент оформлення часткою дитині не контролює. Приклад: дострокова виплата іпотеки, коли договір укладався до народження другої дитини, а потім материнський капітал пустили в оплату іпотеки. У цьому випадку дитину немає в договорі. Агенту важливо: якщо бачите 2 дітей у продавця і іпотеку - запитаєте чи використовувався материнський капітал і запросіть довідку з пенсійного фонду. Для додаткових гарантій - вимагати від продавця оформлення нового зобов'язання на виділення частки дитині в разі, якщо купується нова квартира і відправки його до Пенсійного фонду. Але не всі відділи приймають повторні зобов'язання! Пен фонд і опіка не контролює це питання, проте прокуратуру ніхто не відміняв. Краще перестраховка!
3 - Договір з загальнопайової власністю. Особливий ризик. Зараз за законом позовна давність не три роки з моменту переоформлення квартири, а 3 роки з моменту, коли особа, права якої були порушені, дізналося, що його права порушені !!! Тобто практично безстроково! Тому завжди - якщо квартира була куплена в шлюбі - вимагати згоди одного з подружжя, навіть колишнього !!! І завжди питати продавця про сімейний стан !! І завжди брати нотаріальні заяви з клієнтів!
4 - Договір дарування від неродственников. Це завжди підозріло! Відразу ставимо запитання продавцеві - чому?
5 - Спадщина - за законом, за заповітом - важлива сделкоспособность продавця. Дієздатність, облік в ПНД ні про що не говорить. Іноді діагноз поставлений, а документи в ПНД ще не прийшли. Якщо видно, що у людини є неадекватність в поведінці - відправляйте клієнта в ПНД особисто!
Згідно із законом діє останній заповіт! Але його можна оскаржити. Буває кілька претендентів на спадщину. З появою закону «Про банкрутство фізичних осіб» з'явилася ще одна небезпека. Погана ознака - дарування квартири 1 з батьків (напр., Батька) дитині, а потім швидкий продаж квартири! У разі банкрутства батька - суд визнає обидві угоди (і дарування, і продаж) недійсними. При банкрутство фізичної особи - закон покладає відповідальність перевірити фінансовий стан продавця на покупця! Тому необхідно включати абзац про банкрутство продавця в ДКП !!!!
6 - Найнебезпечніше - Договір ренти! Родичі майже завжди вимагає скасування договору.
Крім того, при продажу квартири, необхідно перевірити відсутність заборгованості по комунальних платежах і податках у продавця. Не забувайте, що якщо квартира власником (фіз. Особою) використовувалася в комерційних цілях (оренда, найм, тимчасова реєстрація) - то все податкові пільги скасовуються !!! І стає НЕ ВАЖЛИВО скільки років було володіння власністю.
Про те, як перевірити квартиру через інтернет на предмет безпеки, планую написати окрему статтю, а зараз тут рекомендую для перевірки використовувати такі сайти:
1 - Росреестр: https://rosreestr.ru/site/
2 - УФМС http://services.fms.gov.ru
3 - Підсудність. Наявність судових проваджень по квартирі обов'язково перевірити !!! Підсудність визначається за адресою квартири і за місцем прописки продавця. У Москві є зручний сервіс http://www.mos-sud.ru/ms/19/ , В С-Пб, на жаль, поки немає .... http://usd.spb.sudrf.ru/modules.php?name=information&irid=10
4 - ФССП http://fssprus.ru/iss/ip
5 - ГИБДД: http://www.gibdd.ru/check/driver
6 - Кредитну історію клієнта можна перевірити в банку КБ «Абсолют-банк» при наявності паспорта і 1000 рублів.
ДОРОГІ КОЛЕГИ, ПАМ'ЯТАЙТЕ: закон покладає відповідальність перевірити фінансовий стан продавця на покупця! А обов'язок агента - максимально убезпечити покупця - перевіривши фінансовий стан продавця і квартиру. А інакше, навіщо ми потрібні ....
Відразу ставимо запитання продавцеві - чому?Php?