Директор офісу «Орбіта» групи компаній «КС-Альфа» Андрій Булишев: «Сьогодні вдалий час для того, щоб вкладати гроші в нерухомість» «БНК

Тема нерухомості залишається актуальною в усі часи. На жаль, наші будинки не вічні, на щастя, діти ростуть, з'являються нові сім'ї, молодь хоче жити окремо. А це значить, настав час подбати про придбання нового будинку. Яка сьогодні ситуація на ринку нерухомості? Чи чекати чергових ЦІНОПАД або вже сьогодні варто подбати про покупку? Що краще - новобуд або «вторинка»? Про це та багато іншого в інтерв'ю БНК з директором додаткового офісу «Орбіта» групи компаній «КС-Альфа» Андрієм Булишевим.

Фото Віктора Бобиря, «КС-Альфа»

- Андрій, які останні тенденції на ринку нерухомості Сиктивкара? Що відбувається з цінами на житло?

- Якщо розглядати ситуацію за 10 років, то можна відзначити, що пік низьких цін був в самому кінці 2009 року, в період першої кризи. Тоді середня вартість квадратного метра була трохи вище 35 тисяч рублів за квадратний метр. Пік високих цін припав на середину 2013 року - ціна зросла до 65 тисяч. Навіть для нас це був нонсенс, так як всі розуміли, що житло в Сиктивкарі не може коштувати так дорого, продаватися практично по пітерським цінами. З середини 2013 року ціна поступово знижувалася. Сьогодні квадратний метр по місту коштує в середньому 50,5 тисяч рублів, з травня 2017 року його подешевшав приблизно на півтори тисячі. Цей рівень тримається вже п'ятий місяць. Можна сказати, що ми, нарешті, прийшли до адекватних для міста цінами. Вважаю, що сьогодні вдалий час для придбання квартири.

- І все-таки, сьогодні на новобуд ціни нижчі, ніж на вторинному ринку. Є регіони, де складається зворотна ситуація. Наприклад, в Москві. З чим пов'язана така градація?

- У нас трохи інша ситуація. У нас вторинний ринок завжди користувався великим попитом. І сьогодні ця частка перевищує однозначно. Найголовніше - час. Чи не кожен клієнт може довго чекати, щоб придбати квартиру. Вага хочуть відразу ж в'їхати і жити. Хоча, ми робили економічні розрахунки, і, все одно, в будинку, що будується квартири купувати вигідніше.

Хочу навести приклад зі старої «хрущовкою». Квартира площею 30 квадратних метрів ще 1,5-2 роки тому коштувала 2,1 мільйона рублів, ще й в жахливому стані. Що пропонували ми, забудовники? Такого ж плану квартиру ми пропонували за 1,5 мільйона рублів, плюс в ремонт довелося б вкласти 300 тисяч, плюс 200 тисяч рублів на оренду житла поки будується будинок. У підсумку виходило 2 мільйони рублів. До чого прийшли? Та ж квартира в «хрущовці» сьогодні коштує 1,6 мільйона рублів. Квартира в новобудові з обробкою за цей час подорожчала до 2,3 мільйонів рублів. А пройшло лише два роки. Ми хочемо сказати, що все житло старше 20 років в майбутньому буде тільки дешевшати. Не думайте, що вашу нерухомість в такому віковому будинку можна буде продати дорожче.

Або, наприклад, чотири роки тому люди купували малосімейку за мільйон, з якого 800 тисяч - це іпотека. Сьогодні її можна продати тільки за 450-500 тисяч рублів. Тобто іпотека обійшлася набагато дорожче, ніж вартість житла на сьогоднішній день.

- Кілька років тому був період, коли будинок розкуповувався ще на стадії проекту. Як сьогодні йдуть справи?

- Зараз точно така ж ситуація, у нас немає проблем в реалізації нерухомості, що будується. Всі будинки, всі квартири, як правило, розпродаються до закінчення будівництва. Причому, як у нашій компанії, так і у конкурентів.

- Чи будуть ціни падати на новобуд?

- Ні, вже не будуть. Вони і сьогодні на межі рентабельності. Можлива якась корекція, але вона пов'язана тільки з неліквідними районами міста, наприклад, окраїнами. У центральній частині міста, на жаль, падіння цін неможливо. Ціна залежить від викупної вартості землі, що становить будматеріалів, що не дозволяє падати в ціні квадратним метрам. Це не тільки наша думка, а й думка федеральних експертів. Будівельний ринок в Росії розвивається циклічно. Зараз ми знаходимося в деякій стагнації з тенденцією зниження ціни.

Нерухомість ми можемо розділити як мінімум на три сегменти: новобудови, відносно нове вторинне житло до 15 років, старе вторинне житло - понад 20 років. Гуртожитки, «хрущовки» вже віджили своє і сьогодні визнаються не відповідними елементарним нормам.

В цілому по ринку нерухомості до 2024 року прогнозується спад ще на 20-25%. Стара нерухомість буде падати в ціні практично до 40%. Досить гарне вторинне житло від 5 - до 10 років, це ті ж новобудови тільки з ремонтом, вони будуть тримати свою вартість. А якщо і буде зниження ціни в цьому сегменті, то не більше ніж на 10-15%. А в новобудові вже падіння не буде.

- Який сьогодні тренд на житло в Сиктивкарі, які квартири користуються попитом?

- Протягом кількох років основним трендом залишається, все-таки, житло економ-класу, це однокімнатні і двокімнатні квартири. Зростає попит на хороші трикімнатні квартири.

- Що мається на увазі під хорошою трикімнатної квартирою?

- Це квартира в центральній частині міста, площею до 90 квадратних метрів. І, найголовніше, щоб будинки були компактні, не більше 80 квартир, а не по 200-300.

- Однокімнатні квартири у якої категорії населення користуються попитом?

- У молоді та для молоді. Або батьки купують для своїх дітей, або молодь в іпотеку заходить.

- А трикімнатні?

- Сьогодні дуже багато сімей з двома і трьома дітьми. Багато хто отримав сертифікати на матеріальний капітал, в зв'язку з цим і розширюють житлоплощу. Особливо якщо діти різностатеві.

- Ви в своїх будинках скільки відсотків площі плануєте під трикімнатні квартири?

- Відсотків 15 максимум, все інше під одно- і двокімнатні, але з можливістю об'єднання. Тобто у нас є можливість змоделювати житлоплощу на початковій стадії.

- Чи очікується зниження процентної ставки по іпотеці?

- У лютому в Сочі на одному з форумів Герман Греф заявив про те, що до кінця року іпотечна ставка знизиться до 7,5%. Ми тоді не вірили, навіть сміялися. І що виходить сьогодні? Іпотека пропонується на новобудови за 7,5%.

- Серйозно вплинуло зниження процентних ставок? Продажі різко підскочили?

- Вибуху не було, але це вплинуло на самих клієнтів, на їх спокій при виборі «вторинки» або «первинки» і, взагалі, на купівельну спроможність. Безсумнівно, процентна ставка сьогодні є локомотивом угод.

- Існує думка, якщо вже в нерухомість гроші вклав, то ти їх не втратиш. Яку квартиру ви б порадили купувати?

- На мій погляд, варто вкладати в ліквідну нерухомість в центрі міста. Це стандартність оптимальних квадратур. Для «одиничок», наприклад, це 35- 37 квадратних метрів, для двокімнатної квартири - це 55 квадратних метрів, для «троячки» до 80 квадратних метрів. У центральній частині міста вони ніколи не будуть дешевими. Я вважаю, що гроші тут точно не втратиш. Так, може бути на околицях міста - це проблема, але не для центральної частини міста. Ще сам Дональд Трамп говорив, що для нерухомості в першу чергу важливо місце, місце і місце.