Прийом-передача квартири в чомусь схожа на гру, в якій будівельна компанія прагне будь-якими способами прискорити вручення готового житла ...
Прийом-передача квартири в чомусь схожа на гру, в якій будівельна компанія прагне будь-якими способами прискорити вручення готового житла пайовикам, а ті, в свою чергу, намагаються отримати максимально якісний товар. Пайовик, дочекався щасливого моменту передачі квартири, впадає в стан легкої ейфорії і часто робить помилки, за які доводиться розплачуватися зі своєї кишені. Однак якщо слідувати простим інструкціям, можна домогтися не тільки усунення всіх недоробок об'єкта, а й отримати компенсацію за тривале очікування.
Дивись в обидва
Передача об'єкта пайового будівництва починається з вручення дольщику повідомлення про здачу будинку, яке направляється забудовником поштою в обумовлені в ДДУ терміни з моменту отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію. Як правило, в повідомленні вказується час, коли слід з'явитися на огляд добудованої квартири (за правилами деяких компаній, необхідно попередньо заглянути в офіс для отримання оглядового листа).
Деякі забудовники, прагнучи прискорити процес передачі квартири, запускають пробну кулю, пропонуючи особливо нетерплячим клієнтам підписати акт без огляду, так би мовити, закривши очі, зате - позачергово. Якщо варіант «махнемся не дивлячись," не прокатує, клієнта запрошують на огляд. Іноді ключі видають під розписку і допускають власника самостійно оглядати майбутнє житло. Але обстановка, створювана представниками деяких будівельних компаній, не сприяє детальному вивченню якості об'єкта. Клієнта можуть квапити, запевняти, що помічені їм недоробки несуттєві або будуть ось-ось усунені. Цю «психічну атаку» необхідно ігнорувати і уважно оглядати квартиру, звіряючись з описом, доданим до ДДУ.
Треба розуміти, що багато недоліків розкриють тільки під час експлуатації житла. Наприклад, приймаючи квартиру влітку, неможливо вгадати, чи добре гріють батареї. Деякі будівельники не особливо люблять показувати об'єкти в дощові дні, щоб не засмучувати пайовика видом підтікає лоджій і віконних рам. Трапляються зовсім надзвичайні казуси, коли запрошують на огляд будинку, не підключеного до електроенергії і водопостачання (що, загалом-то, не узгоджується з законами: непідключений до комунікацій будинок не можна вважати готовим об'єктом).
Зрозуміло, що в такому випадку неможливо зробити ніякого висновку ні про лампочках, ні про розетках, ні про кранах. Але все одно вдасться оцінити, як вмонтовані двері і вікна, чи справно вони закриваються, чи є вентиляційні отвори на кухні та у ванній. Судячи з інтернет-форумів, деякі будівельники забувають про таку «дрібницю», як вентиляція, так що варто для перевірки піднести до отвору запалений папір. Треба перевірити рівність стін, підлог, стель, стики труб і радіаторів, відсутність тріщин на несучих конструкціях і перекриттях, підводку до електрощитку і працездатність електролічильника. Якщо квартира здається з повною чистової обробкою, доведеться оглядати довше і оцінювати якість виконання набагато більшого числа елементів: фарбування стель, поклейку лінолеуму і шпалер, роботу зливного бачка і кранів.
Чи не підписуй зопалу
Вкрай рідко передається квартира виявляється близька до ідеалу, недоробок не виявляється і претензій до забудовника не виникає. Найчастіше майбутній власник бачить деякі дрібні недоліки - непрігнанние двері або вікна, тріщини на стеклах, погано працює замок або підтікає кран. Якщо недоробки дійсно дрібні, а будівельники досить розторопні, то всі зауваження можуть бути зняті безпосередньо в присутності клієнта. Тоді пайовик підписує оглядового лист, а потім протягом тижня - акт прийому-передачі в офісі компанії.
В іншому випадку в оглядовому листі або в спеціально складеному акті (в різних компаніях ці процедури розрізняються) необхідно вказати весь перелік недоробок. Швидше за все, представники компанії ще раз спробують зіграти на природному бажанні людини скоріше в'їхати в свою квартиру і запропонують прийняти об'єкт в обмін на гарантійний лист з обіцянкою усунути всі недоробки. Як показує досвід, робити цього не варто. Інакше в кращому разі доведеться неодноразово дзвонити будівельникам і вимагати виконання зобов'язань, в гіршому - домагатися усунення недоробок через суд або робити ремонт самим.
Будівельні компанії по можливості уникають ставити себе в жорсткі тимчасові рамки - в ДДУ, як правило, йдеться про те, що виявлені в процесі передачі квартири недоліки будуть усунені «в розумні терміни». Термін обмовляється безпосередньо в ході виявлення дефектів і закріплюється документально. Але будемо реалістами - спроби клієнта зафіксувати дату ліквідації дефектів часто наштовхуються на непохитне: «У нас так не прийнято». Якщо вам не вдалося наполягти на своєму і отримати письмову обіцянку усунути недоробки протягом двох-чотирьох тижнів, доведеться просто чекати закінчення цього «розумного строку».
Зрозуміло, що на ліквідацію дрібних огріхів, на кшталт непрацюючого зливного бачка, буде потрібно кілька днів. На вирівнювання стін або переклеювання шпалер - до декількох тижнів. Якщо очікування затягується, то слід пам'ятати: воно не може тривати нескінченно, навіть якщо дата закінчення не була зафіксована письмово. У цьому випадку відносини забудовника і пайовика підпадають під Федеральний закон «Про захист прав споживачів», згідно з яким термін усунення дефектів не може перевищувати сорок п'ять днів.
Будь на варті
Затягування термінів може виявитися зовсім не випадковим. Справа в тому, що у пайовика по ДДУ також є певні зобов'язання з прийому квартири. Якщо людина, будучи поінформованим будівельною компанією, не з'явиться без пояснень і поважних причин на первинний або повторний огляд квартири, то автоматично вважається, що він згоден прийняти об'єкт без огляду. У такому випадку складається односторонній акт передачі, і всі наступні нарікання відкидаються. Хоча юристи підкреслюють, що включення такого пункту в договір не є нормою, але будівельні компанії практикують цей спосіб передачі нерухомості.
Клієнт однієї великої петербурзької будівельної компанії, який не побажав публічно розкривати свого імені, розповів цікаву історію, колізія якої заснована саме на праві забудовника передати об'єкт в односторонньому порядку. У червні 2010 року він отримав запрошення на огляд квартири. Але, увійшовши в майбутнє житло, виявив купи сміття, зламану двері, непрацююче електрику та інші «приємності». Склавши акт з претензіями, пайовик почув пропозицію заглянути через два тижні. Потім - ще через дві. І ще. При цьому кожен раз він складав і передавав представнику забудовника на об'єкті акти з претензіями, залишаючи собі підписану копію.
Як з'ясувалося пізніше, його письмові заяви складалися в стіл, а будівельна компанія тягнула час, щоб підписати акт передачі квартири в односторонньому порядку. «Акти, які мною складалися, не значать зовсім нічого. У суді забудовник стверджував, що ні на які огляди я не приходив, а коли пред'явив копію акта огляду, заявили, що на ньому розписався якийсь незрозумілий людина, яка у них не працює », - розповідає потерпілий.
З цього досвіду слідують практичні висновки. Якщо, оглянувши майбутнє житло, ви розчаровані якістю і розумієте, що війни з будівельною компанією не уникнути, переходите в режим військових дій. Всі контакти з «противником» повинні бути строго задокументовані, а документи збережені на випадок суду. Наприклад, акти з переліком дефектів слід складати не в двох, а в трьох примірниках: один залишати у представника компанії на будівництві, другий завозити в офіс або відправляти рекомендованим листом з повідомленням про вручення на ім'я і на адресу, зазначену в ДДУ. Третій, зі штампом про отримання документа секретарем або з повідомленням пошти про відправку і вручення листа, повинен залишатися у вас на руках. Це допоможе довести, що ви акуратно були на огляди, а будівельники просто ігнорували вас.
виховання забудовника
Закон дає пайовикам інструмент захисту від особливо повільних будівельних компаній. Йдеться про становище ФЗ-214, що передбачає обов'язок забудовника передати квартиру покупцеві не пізніше терміну, зазначеного в договорі. Як правило, складаючи ДДУ, будівельники залишають собі на передачу ключів дольщику півроку після введення в об'єкта в експлуатацію. Якщо будівництво будинку не може бути завершено в зазначений в договорі термін, компанія зобов'язана сповістити про це клієнта не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення і запропонувати внести відповідні зміни в договір.
Зрозуміло, що в тому випадку, коли будинок вже зданий, ні про яку пролонгації мови не йде. Але якщо будівельна компанія тягне з усуненням виявлених дефектів, процес передачі нерідко затягується на кілька місяців і «вивалюється» за граничну дату, зафіксовану в ДДУ.
Хоча багато будівельних компаній не вказують у договорі, що несуть матеріальну відповідальність за прострочення, тим не менш, це не звільняє їх від виплати неустойки відповідно до ФЗ-214. Якщо покупець вирішив скористатися своїм правом на матеріальну компенсацію за порушення строків передачі квартири, спочатку необхідно буде підготувати письмову претензію на адресу будівельної компанії. Після закінчення місяця, який дається на отримання відповіді від забудовника, готується позовна заява до суду. До нього додається розрахунок неустойки, яку позивач просить стягнути з відповідача.
Неустойка розраховується досить просто: за законом вона становить одну трьохсоту від ставки рефінансування ЦБ. Так як ставка рефінансування зараз становить 8%, то слід 0,08 розділити на 300 і помножити на внесену за ДДУ суму, а потім - на кількість днів, на яке була прострочена передача квартири. Причому якщо пайовиком виступає фізична особа, то сума компенсації збільшується в два рази. Тобто, якщо квартира в споруджуваному будинку була придбана за 3 млн руб., То за місяць прострочення набігає 48 тис. Руб. неустойки. Як показує судова практика, інструмент виховання забудовника справно працює.
Фото: bn.ru
bn.ru