Іпотека: нав'язані послуги, «помилки» і інші хитрощі банків

Разом зі зростанням іпотечного ринку в 2017 році відзначається зростання скарг позичальників за іпотечними продуктами.

Віктор Клімов Член Центрального штабу Загальноросійського народного фронту, керівник проекту ОНФ «За права позичальників»

- Вікторе Володимировичу, є якась статистика по претензіях позичальників в банки?

- Якщо подивитися на дані галузевих ресурсів, які в числі іншого є своєрідною загальноросійської «книгою скарг» для клієнтів банків, то ми побачимо явну тенденцію, яка характеризує зростання невдоволення іпотечних позичальників своїми кредиторами. У 2016 році на портал Банкі.ру надійшло 1350 звернень, у 2017-му - 1930. За три місяці поточного року споживачі розмістили 670 скарг, пов'язаних з проблемами по іпотечних продуктів.

навмисні помилки банків пов'язані з:

1. проблемами з достроковим погашенням,
2. зі зняттям обтяження,
3. відмовами в рефінансуванні,
4. втратою заставних.

Крім того, багато банків останнім часом захопилися прагненням збільшити небанківські - комісійні доходи.

Також банки дуже часто нав'язують споживачеві додаткові послуги.

Рефінансувати кредит виходить не у всіх

- Після того, як Банк Росії, послідовно знижуючи ключову ставку, довів її до 7,25%, відсотки по іпотеці зараз теж впали - вона вже пропонується за ставками 10% і нижче. Тим часом, велика кількість «старих позичальників» мають великі непогашені суми за кредитами, виданими під 12-14% річних. Чи можуть вони якось полегшити для себе ситуацію?

- Споживачі часто звертаються до свого банку з проханням переглянути умови кредитування.

Реальна практика така, що поліпшити умови по вже укладеним договором іпотеки вдається далеко не всім

Справа тут не стільки в «жадібності» банків, скільки в регулятивних вимогах Банку Росії, згідно з якими зниження ставки «своєму» позичальникові за наявним кредиту прирівнюється до реструктуризації і вимагає від банку донарахування резервів.

Тому позичальник змушений йти в інший банк, щоб залучити кошти на рефінансування своєї іпотеки. Схема передбачає, що кредит, узятий в першому банку, «закривається» достроково, а в іншому банку відкривається новий кредитний договір на нових умовах, які відповідають ринковій кон'юнктурі.

нерідкі випадки, коли «перші» банки, не бажаючи втрачати клієнтів, навмисно затягують процес погашення кредиту під різними приводами

Проблема, наприклад, може виникнути у тих, хто до такого рефінансування встиг скористатися материнським капіталом для часткового погашення заборгованості. При використанні маткапіталу житлове приміщення повинно бути оформлено у спільну часткову власність подружжя та дітей. Існуючий механізм рефінансування з переходом позичальника до іншого кредитора передбачає погашення «першого» кредиту, після чого діти зобов'язані отримати свої «частки».

банки не розглядають для проведення рефінансування житло з неповнолітніми власниками

«Другому» кредитору, таким чином, в якості застави дістанеться житло з неповнолітніми власниками, що тягне підвищені ризики для банку в разі, якщо у батьків виникнуть проблеми з погашенням кредиту.

Обіцянки банків і реальність

- Про які нюансах найчастіше можуть замовчувати банки при видачі іпотечних кредитів? На що потрібно звертати увагу?

- Якщо проаналізувати практику судових суперечок, які виникають за іпотечними продуктами, то дуже часто вони стосуються процентної ставки. Здавалося б, це те, на що позичальники дивляться в першу чергу.

Потрібно розуміти, що реальна цифра кредитної ставки в підсумку може виявитися зовсім не такою, як зазначено в рекламному або попередньому реченні

Припустимо, банк проводив якусь дисконтну акцію по конкретному іпотечному продукту, на яку ви, що називається, клюнули. Але на момент підписання договору вона вже закінчилася.

комфортний розмір щомісячного платежу

Під комфортом розуміється його терпимість або рівень стресу їм заподіюється. Не можна вплутуватися в іпотеку на межі можливостей, так як за довгі роки ситуація може змінитися не в кращу сторону.

Аналогічна ситуація може трапитися і з розміром початкового внеску, коли після всіх попередніх погоджень банк раптом оголосить, що готовий видати кредит тільки в розмірі, скажімо, 80% від вартості квартири, а не 90%, як декларувалося спочатку.

Обов'язково потрібно перевірити графік платежів. Підписуючи його умови, позичальник зобов'язується дотримуватися йому. Але в графіку можливі спотворення, наприклад, через технічний збій.

Також позичальникові необхідно уважно перевірити терміни і умови договору страхування. Згідно із законом обов'язковим є тільки страхування предмета застави (житла). У разі якщо «в навантаження» були укладені договори страхування життя і здоров'я - від них можна відмовитися протягом «періоду охолодження», який складає в даний час 14 днів.

При оформленні іпотеки банки можуть замовчувати про самих різних нюансах

Наприклад, в одному з банків вносити дострокове погашення через особистий кабінет платника можна тільки у відведені банком інтервали. Якщо позичальник хоче внести платіж поза цими інтервалів, він повинен платити комісію за оформлення погашення. При цьому в описі продукту і рекламі цих умов немає, до того ж вони суперечать п.2 статті 810 ГК РФ.

Такі додаткові збори з боку банку можна оскаржити, направивши йому письмову претензію, на яку банк зобов'язаний відповісти протягом 30 днів. Якщо відповідь не задовольнить позичальника, можна звертатися за захистом своїх прав в організації захисту прав споживачів або до суду.

Штрафи та стягнення

- Влітку 2106 року в закон «Про іпотеку», були внесені зміни, що обмежують розмір неустойки (штрафів, пені) за договором іпотеки з боку позичальника. Наскільки документ поліпшив їхнє становище?

- Документ заповнив прогалину в законодавстві, коли за незабезпеченими споживчими кредитами закон обмежував кредитора в обсязі штрафів, але за іпотечними - ніяких лімітів не існувало.

Деякі банки встановлювали штрафи до 0,5% в день за кожен день прострочення, а це більше 180% річних

Це мало не так дисциплінуючим функцію, скільки було спробою заробити на проблемі людини. І це тільки посилювало і без того складну ситуацію для позичальника. Особливої ​​актуальності цей закон набув, зокрема для тих, хто взяв іпотечний кредит в іноземній валюті.

Тепер закон «Про іпотеку» обмежує розмір неустойки рівнем ставки рефінансування Банку Росії в річному обчисленні або не більше 0,06% в день за кожен день прострочення платежу, залежно від умов договору. Втім, це не виключає того, що до підписання договору по іпотеці потрібно детально уточнити всі питання за ставками за прострочення платежу, штрафів та іншим заходам впливу.

Права і обов'язки банку

- Чи справедливо, на ваш погляд, розподіляються права та обов'язки між банками та іпотечними позичальниками в російській практиці?

- Особливу увагу при вивченні відповідних пунктів кредитного договору позичальникові слід звернути ось на що: чи є у банку право самостійно підвищувати процентну ставку (так звана плаваюча кредитна ставка). Правила перегляду ставки за таким кредитом детально прописані в договорі. Хоча, зауважу, що на поточний момент іпотека з плаваючою ставкою - екзотичний продукт для російського ринку.

прав у банку завжди більше, ніж обов'язків

Принциповим моментом в договорі іпотеки є вказівка у словий, при настанні яких банк має право розірвати кредитний договір з позичальником і звернути стягнення на заставлене майно. Найчастіше повторення простроченої заборгованості позичальником більше трьох разів на рік розцінюється банками як невиконання умов кредитного договору, що дає право на його розірвання. Але можуть бути вказані і більш жорсткі умови для позичальника, наприклад, банк може прописати за собою право вимагати цього в разі одноразового простроченого платежу.

стягнення на квартиру або будинок

У разі систематичного порушення умов договору банк може звернути стягнення на предмет застави - квартиру або будинок, куплений в іпотеку. Ні наявність неповнолітніх дітей, ні той факт, що іпотечне житло - єдине для сім'ї боржника, ніяк не допоможуть звільнитися від стягнення з боку кредитора.

Часто умови, які позичальник повинен буде дотримуватися за договором іпотеки, не обмежуються тільки своєчасним внесенням щомісячних платежів по кредиту. У договорі іпотеки може бути вказана обов'язок позичальника надавати щорічно кредитору предмет застави для огляду, представляти документ про оплату страхових внесків та ін. За недотримання цих умов банк може застосувати до вас штрафні санкції.

нав'язані послуги

- Чи існує практика «нав'язування» послуг при видачі іпотечних кредитів? Наприклад, страховки.

- Так, існує. Наприклад, дуже часто при оформленні іпотечних документів в рахунок включається плата за різні консультації та юридичні послуги, які нібито виявлялися в ході візиту клієнта в банк. Але при цьому менеджер про таких деталях замовчує.

І якщо клієнт не прочитає уважно все що підписуються папери, то він просто розпрощається з декількома зайвими тисячами рублів

Наші моніторинги також виявляють скарги на нав'язування платних послуг з оформлення документів і довідок за наявними фінансовими продуктами, реалізацію додаткових кредитних продуктів, наприклад, кредитних карт.

Але, звичайно, основний нав'язаний продукт - це страховка. На відміну від споживчого кредитування, по іпотеці вимоги по страхуванню законні і обов'язкові. Але, як я вже зазначав вище, іпотечному позичальникові слід пам'ятати, що він зобов'язаний страхувати тільки предмет застави, тобто житлового об'єкта, що купується в кредит. Всі інші ризики страхуються за його добровільною згодою.

На практиці банки пропонують іпотечним позичальникам багато додаткових страхових продуктів. Наприклад, розширене страхування заставної нерухомості, титульне страхування. А також інші види, характерні для споживчих кредитів - страхування життя, від нещасних випадків і хвороб і інші. Часто клієнтові роблять «пакетне» пропозиція, «зашиваючи» в нього добровільні види страховок разом з обов'язковим страхуванням предмета застави.

Що стосується страхування предмета застави, то тут важливо мати на увазі, що в договорі має бути передбачена можливість відключення від програми страхування при достроковому погашенні кредиту. Інакше частина суми страховки за «невикористаний» період вам ніхто не поверне.

- Чи можна брати гроші на квартиру в мікрофінансових організаціях? Чи є при цьому підвищений ризик?

- Чинним законодавством мікрофінансовим організаціям дозволено видавати іпотечні позики. Разом з тим, МФО спеціалізується на короткостроковому кредитуванні. Згідно з даними Банку Росії, мікрофінансові компанії зазвичай кредитують фізичних осіб на термін до 2-х років. Тому для іпотеки, середній термін якої в Росії становить 15 років, більше підходять банки, у яких більше «довгих» фінансових ресурсів.

Резюмуючи все вищесказане, зазначу, що в будь-якому випадку до підписання кредитної, та й взагалі будь-хто, документації необхідно і важливо дуже уважно ознайомитися з умовами, прописаними в договорі іпотеки, обговорити спірні, на вашу думку, моменти з кредитним фахівцем, вимагати роз'яснення від нього всіх пунктів договору, за якими у вас виникають питання і сумніви.

пам'ятка ціан.журнала: на що звертати увагу при оформленні іпотеки

1. Випадкові помилки в кредитних документах, пов'язані з технічними збоями в роботі операційних систем банків, а також з «людським фактором».
2. Комісії, що стягуються при достроковому погашенні іпотеки.
3. Включення до іпотечного договору умов (процентна ставка, розмір початкового внеску, графік і терміни погашення і ін.), Які не відповідають рекламним деклараціям і до початкових домовленостей.
4. Зміна умов по іпотеці банком протягом дії кредитного договору без узгодження з клієнтом.
5. Жорсткість вимог, які є підставою з боку банку для розірвання кредитного договору з іпотечним забезпеченням.
6. Перешкоди, які чинили при переході на рефінансування кредиту в інший банк.
7. Включення банками в договір додаткових обов'язків для позичальника, невиконання яких карається штрафом. Наприклад, зобов'язань щорічного надавати кредитору предмет застави для огляду, звітувати по сплаті страхових внесків та ін.
8. «Нав'язування» клієнту при укладанні договору по іпотеці додаткових послуг і продуктів.