Зараз переводити житлове приміщення в нежитлове стало набагато складніше, навіть в разі, якщо нерухомість знаходиться у власності. Жорсткість регламенту зроблено для захисту мешканців, так як раніше багато підробляли підписи сусідів або навіть підкуповували держслужби для отримання дозволу. У новобудовах справи йдуть краще: тут зазвичай відводиться певний відсоток приміщень на перших поверхах, призначених для комерційних цілей і вже обладнані окремими під'їздами, козирками і т. Д.
Якщо кредит за об'єкт ще не виплачений, то переробити його в нежитловий в принципі неможливо - зазвичай в іпотечному договорі міститься умова про заборону змінювати призначення об'єкту і навіть робити перепланування. Порушуючи ці умови і не сповіщаючи про це банк, позичальник сильно ризикує - заставні служби банку можуть нагрянути з перевіркою, і тоді підуть штрафи, вимога дострокового погашення кредиту або повернення житла в первинний вигляд. Банк рідко коли дає добро на подібні дії, так як об'єкт в такому випадку може втратити свою ліквідність. Адже банк, в першу чергу, зацікавлений у швидкій його реалізації і відшкодування кредитної суми. Також необхідно довести до відома муніципальні держструктури, в яких зареєстровано приміщень - і вони також навряд чи дадуть дозвіл, оскільки об'єкт з обтяженням.
Чи отримує ТСЖ дохід від комерційних організацій в будинку?
Чи можна прибрати паркан навколо багатоповерхівки?
Крім того складністю є отримання згоди двох третин мешканців будинку. Якраз по новому розробляється регламенту необхідно буде надавати не просто виписку з результатами опитувань мешканців, а повноцінний звіт з підписами, а також чиновники перевірятимуть достовірність шляхом обдзвону.
Варто відзначити, що сама процедура переробки в нежитлове приміщення виходить недешево - перепланування, будівництво окремого входу (який зазвичай роблять, прорубуючи вікно) і пандусів для інвалідів. В такому випадку вигідніше буде здавати в оренду - це покриє частину виплат по кредиту, а також шанс зробити все законно набагато вище.
З 1 січня 2016 посилилася процедура переведення квартир, розташованих на перших поверхах житлових будинків, в нежитловий фонд. Подібна ситуація пов'язана з наявністю скарг від незадоволених мешканців. Як проблем вказується вирубка дерев, безлад на прибудинковій території, сусідство з точками продажу алкогольної продукції, а також запахи, що з'являються під час приготування їжі. Обмеження вводили по виду діяльності, тому в першу чергу заборонили відкривати кафе, магазини продовольчих товарів.
Друга проблема полягає в необхідності надати протокол узгодження з мешканцями. Як мінімум дві третини жителів повинні погодитися з наявністю нежитлового приміщення на місці колишньої квартири. Тому проводяться очні та заочні збори, в рамках яких потрібно отримати згоду жителів на таку зміну. Наступний етап - звернення до муніципальним депутатам, які перевіряють заявку на легітимність. Ще одна складність полягає в тому, що раніше схвалення видавала Москомархитектура. Тепер це питання знаходиться у веденні ДГИ. Через структурних змін всі процеси ще не до кінця відпрацьовані.
У вашому випадку переклад в нежитловий фонд неможливий, так як квартира знаходиться в заставі банку (обтяження у вигляді іпотеки). Щоб здійснити процедуру перекладу, потрібно погасити існуючий борг. Банк не погодить переклад житла в комерційну нерухомість, що пов'язано з побоюванням за ліквідність застави.
Як дізнатися, чи законні комерційні організації на 0-му поверсі?
Як не платити за ЖКГ офісів і кафе в нашому домі?
Переведення житлового приміщення в нежитлове в даний час є частою і зрозумілою процедурою. Схема перекладу регулюється 3 главою Житлового кодексу «Переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення та нежитлового приміщення в житлове приміщення». У статті 22 Житлового кодексу уточнюється, що при перекладі в нежитловий фонд квартира повинна бути розташована на першому поверсі, або над нежитловим приміщенням. Також важливо, щоб приміщення мало окремий вхід, в ньому ніхто не проживав і не був прописаний. Варто відзначити, що після перекладу все приміщення повинно стати повністю непридатним для проживання, тобто не можна залишити одну кімнату для постійного проживання.
Якщо всі вимоги для перекладу дотримані, власник квартир повинен звернутися із заявою до відділу муніципалітету, який займається зміною статусу приміщень (Департамент житлової політики в Москві). Потрібно надати в орган пакет необхідних документів, які перераховані п.2 статті 23 ЖК РФ.
З перекладом в нежитловий фонд квартири, яка обтяжена іпотекою, справа йде куди складніше. У статті 22 ЖК РФ зазначено, що квартира не повинна перебувати під арештом, бути в заставі або в оренді. А, як відомо, при оформленні іпотеки банк є заставодержателем нерухомості до тих пір, поки виплати за позикою не будуть повністю погашені. Однак на практиці переклад іпотечної квартири в нежитлове приміщення зустрічається. Для цього, в першу чергу, потрібно отримати письмову згоду банку на здійснення цієї процедури і на рефінансування кредиту. Далі потрібно зняти обтяження, поміняти призначення нерухомого майна, переоформивши всю документацію, і закласти вже нежитлове приміщення в забезпечення зобов'язань за новим кредитом. Тим часом варто попередити, що іноді не рятує навіть згода банку - контролюючі органи, що займаються перекладом, відмовляють, посилаючись на статтю 22 ЖК РФ.
При бажанні придбати квартиру в іпотеку і перевести її в нежитловий фонд краще орієнтуватися на спеціальні банківські програми. Вони дозволяють отримати кредит на покупку квартири на першому поверсі житлового будинку і перевести її в нежитловий фонд (або ж кредит під заставу наявної квартири з подальшим переведенням приміщення в нежитловий фонд в період дії іпотеки). Ставки за такими програмами будуть вигідніше, ніж при оформленні кредиту на покупку комерційної нерухомості.
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Як узаконити перепланування в квартирі після покупки?
Як відкрити магазин: вибір приміщення під оренду
Дізнайтеся за 2 хвилини, скільки коштує ваша квартира
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Чи отримує ТСЖ дохід від комерційних організацій в будинку?Чи можна прибрати паркан навколо багатоповерхівки?
Як дізнатися, чи законні комерційні організації на 0-му поверсі?
Як не платити за ЖКГ офісів і кафе в нашому домі?