Розмежування договорів при виконанні будівельних робіт
Регулювання відносин, пов'язаних з проведенням будівельних робіт, є актуальною проблемою як на даний момент, так і в усі часи. Будівництво житлових будинків, офісних приміщень та інших об'єктів нерухомості завжди було і буде користуватися попитом на ринку. З огляду на складність роботи, необхідність відповідності її результату численним нормативам, високу вартість робочої сили і будматеріалів, а також значний прибуток, одержувану в результаті продажу побудованих об'єктів, можна зрозуміти, чому регулювання відносин у сфері будівництва є таким об'ємним і викликає безліч спірних ситуацій.
Арбітражні суди розглядають велику кількість різноманітних суперечок між сторонами договорів, пов'язаних з будівництвом. В ході розгляду таких справ судді часто стикаються з проблемою правильної кваліфікації договору: адже відносини з приводу проведення будівельних робіт можуть бути оформлені різними договорами, що породжують різні наслідки для їх сторін. Суддям доводиться кваліфікувати договір самостійно, виходячи з його змісту, а не назви, визначеного сторонами.
Будівельний підряд в системі відносин за договором загального підряду
Самою природною формою взаємовідносин щодо виконання будь-яких робіт з подальшою передачею їх результату замовникові є договір підряду.
Поняття договору підряду закріплено 702 статтею Цивільного кодексу РФ. Відповідно до зазначеної статті, за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується виконати за завданням другої сторони (замовника) певну роботу і здати її результат замовнику, а замовник зобов'язується прийняти результат роботи і сплатити його. У визначенні, наведеному Цивільним кодексом, що не конкретизуються види робіт, що виконуються за договором підряду, що надає сторонам такого договору відносну свободу у визначенні необхідних робіт. Договір будівельного підряду є окремим, вузькоспеціалізованим видом договору підряду, його поняття міститься в статті 740 Цивільного кодексу: за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат і сплатити обумовлену ціну. Договір будівельного підряду укладається на будівництво або реконструкцію підприємства, будівлі (в тому числі житлового будинку), споруди чи іншого об'єкта, а також на виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних зі споруджуваним об'єктом робіт. Правила про договір будівельного підряду застосовуються також до робіт з капітального ремонту будівель і споруд, якщо інше не передбачено договором.
Виходячи з цього визначення, ми бачимо, що істотними умовами договору будівельного підряду є: предмет, початковий і кінцевий терміни проведення робіт, а також договірна ціна зазначених робіт.
Якщо в договорі не будуть визначені всі суттєві умови, суд може визнати такий договір неукладеним і сторонам доведеться повертати отримане або компенсувати те, що повернути неможливо.
Розглянемо особливості договору будівельного підряду, що відрізняють його від інших видів підряду та інших договорів.
Предмет договору - це сукупність робіт, дій, зобов'язань, що характеризують сутність угоди, що укладається (Райзберг Б.А., Лозовський Л.Ш., Стародубцева Є.Б. «Сучасний Економічний Словник»). Таким чином, предметом договору є основні відносини, з приводу яких сторони укладають договір, на регулювання яких спрямовані всі інші умови договору.
Предмет договору будівельного підряду визначається переліком робіт, які зобов'язується виконати підрядник. Це може бути будівництво певного об'єкта та / або «виконання інших будівельних робіт». Слід звернути увагу, що поняття «будівельні роботи» розкривається Постановою Федеральної служби державної статистики від 1 лютого 2006 року №5. Так, зазначеною Постановою до будівельних відносяться «роботи з підготовки будівельних майданчиків, знесення будівель, роботи екскаваторні і землерийні, основні будівельні роботи зі спорудження житлових, промислових, торгових і громадських будівель, спортивних, інженерних споруд та інших об'єктів цивільного будівництва, автомагістралей, тунелів, магістральних трубопроводів, ліній зв'язку, монтаж обладнання, монтаж та збирання будинків з готових конструкцій, оренда (на термін до одного року) обладнання для будівництва ». Даний список є вичерпним, отже, якщо робота, передбачена договором будівельного підряду, не є будівельної, то до регулювання таких відносин будуть застосовуватися загальні норми про підряд. Так, наприклад, виконання косметичного ремонту, установка в будівлі сантехніки та іншого обладнання не можуть бути предметом договору будівельного підряду, а застосовуватися до таких робіт будуть загальні положення про підряд, закріплені в першому параграфі 37 глави Цивільного кодексу.
Але можлива і зворотна ситуація: виходячи з визначення будівельних робіт, можна прийти до висновку, що будь-який договір, що має своїм предметом виконання будівельних робіт, є договором будівельного підряду. Далеко не завжди це так. У визначенні будівельних робіт вказані також відносини з оренди обладнання для будівництва. Очевидно, що регулюватися такі відносини будуть положеннями про оренду, закріпленими в 34 чолі Цивільного кодексу.
Найбільш докладний перелік будівельних робіт і послуг наведено в розділі F Загальноросійського класифікатора видів економічної діяльності, продукції і послуг - «Продукція та послуги будівництва». У цьому досить об'ємному переліку можна виділити основні напрямки робіт: роботи з підготовки до будівництва (які передують будівництву), власне будівництво (зведення будівель, споруд), послуги з монтажу обладнання, послуги із завершення будівництва (ізоляційні, оздоблювальні роботи, установка огорож, благоустрій та Інші послуги). Також даний перелік включає в себе послуги з оренди обладнання для будівництва і знесення (регулюються нормами про оренду) і послуги з розроблення проектної документації та техніко-економічного обгрунтування продукції (глава 38 Цивільного кодексу «Виконання науково-дослідних, дослідно-конструкторських і технологічних робіт» ).
Цивільний кодекс встановлює, що договором будівельного підряду може бути передбачений обов'язок страхування об'єкта будівництва, що покладається на сторону, яка несе ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта будівництва (стаття 742 ЦК України). Ця норма не є імперативною, однак її можна розглядати як рекомендаційну, тому що включення такої умови в договір може позбавити боку від суперечок про відновлення втраченого або пошкодженого об'єкта будівництва. Необхідність включення такого додаткового умови в договір будівельного підряду, очевидно, викликана високою вартістю самих об'єктів будівництва, а також робіт по їх відновленню.
Важливою особливістю договору будівельного підряду є умова про виконання робіт підрядником відповідно до технічної документації визначає обсяг, зміст робіт та інші вимоги до них, і з кошторисом, що визначає ціну робіт (стаття 743 ЦК України).
Судова практика показує, що, незважаючи на важливість умови виконання робіт відповідно до технічної документації, відсутність затвердженої в установленому порядку технічної документації не є безумовною підставою для визнання договору неукладеним. В Інформаційному листі Президії ВАС РФ від 24 січня 2000 року №51 наводиться приклад справи, по якому суд визнав договір будівельного підряду укладеним, а його умови - узгодженими сторонами, хоча технічна документація і не була узгоджена і підписана сторонами в належному порядку. Суд встановив, що всі істотні умови були узгоджені сторонами в той момент, коли замовник був ознайомлений з типовим зразком замовляється їм об'єкта будівництва і не мав заперечень проти будівництва по вказаному зразку. Таким чином, предмет договору будівельного підряду був повністю узгоджений сторонами договору і договір був визнаний судом укладеним в належному порядку (пункт 5 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 24 січня 2000 року №51 "Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду") .
Отже, можна зробити висновок про те, що наявність технічної документації конкретизує предмет договору, і тим самим допомагає уникнути великої кількості суперечок, які стосуються об'єкту будівництва. Але в той же час, предмет договору будівельного підряду може бути узгоджений іншими способами, не забороненими законом.
Будівельний підряд і інвестиції в будівництво: проблема правильної кваліфікації договірних відносин
Будівельні роботи, регульовані, як правило, договором будівельного підряду, також можуть виконуватися і з інших підстав. Наприклад, широко поширена практика укладання інвестиційних договорів, умови яких фактично узгоджуються з положеннями про будівельному підряді. Суди при розгляді спорів, що виникають при виконанні таких неоднозначних договорів, самостійно кваліфікують договір, аналізуючи склад прав і обов'язків сторін договору, і застосовують норми законодавства, відповідні виробленої кваліфікації.
Відносини за інвестиційним договором схожі з відносинами будівельного підряду, так як інвестиції, як правило, вкладаються саме в будівництво. Однак, є істотні відмінності в розглянутих видах договорів.
Виходячи з визначення, закріпленого у Федеральному законі від 25 лютого 1999 року № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації у формі капітальних вкладень» (далі по тексту - ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації у формі капітальних вкладень»), інвестиційної діяльністю є вкладення інвестицій і здійснення практичних дій з метою отримання прибутку і (або) досягнення іншого корисного ефекту. В якості інвестицій можуть бути вкладені кошти, цінні папери, інше майно, в тому числі майнові права, інші права, що мають грошову оцінку, що вкладаються в об'єкти підприємницької та (або) іншої діяльності з метою отримання прибутку і (або) досягнення іншого корисного ефекту (стаття 1 ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації у формі капітальних вкладень»).
На основі наведеного визначення, а також виходячи з цілей укладення інвестиційного договору, можна зробити висновок про те, що істотними умовами інвестиційного договору будуть умови про споруджуваному об'єкті (як результат проведених будівельних робіт), умови розподілу права власності на збудований об'єкт та частки участі сторін договору у фінансуванні будівництва.
Договір будівельного підряду не включає умову про розподіл права власності на результат роботи. Виходячи з визначення договору підряду (обов'язок підрядника здати результат робіт замовникові), у підрядника не виникає майнових прав на об'єкт будівництва, створений на умовах договору будівельного підряду.
Також будівельний підряд не передбачає грошового участі підрядника в будівництві, що істотно для інвестиційного договору.
Федеральний арбітражний суд Московського округу у своїй постанові від 13 грудня 2007 року № КГ-А40 / 12818-07 у справі №А40-9390 / 07-85-64 роз'яснив, що у випадках, коли договір передбачає «вкладення інвестором в об'єкт підприємницької або іншої діяльності на умовах, передбачених інвестиційним контрактом, грошових коштів, цінних паперів, іншого майна або практичних дій і виникнення у інвестора прав на результати таких вкладень до відносин сторін не повинні застосовуватися норми права, що регулюють відносини між підрядником і з казчіка з договору будівельного підряду, відмінні за своєю правовою природою від відносин інвесторів щодо здійснення інвестиційної діяльності ».
Суди, при розгляді спорів щодо виконання договорів, пов'язаних з будівництвом, аналізують договір відповідно до його основними цілями і умовами і можуть прийти до висновку про невідповідність назви договору його змістом (наприклад, Постановою ФАС Московського округу від 13 грудня 2007 року № КГ-А40 / 12818-07 у справі № А40-9390 / 07-85-64 договір будівельного підряду був визнаний інвестиційним договором, до якого неприпустимо застосування законодавства про будівельний підряд).
Помилка в кваліфікації договору може призвести до застосування до договору норм законодавства, які не відповідають дійсному змісту договору, а також до судового розгляду.
Відповідно до 747 статті ГК РФ замовник несе додаткові обов'язки за договором будівельного підряду. Замовник зобов'язаний своєчасно надати для будівництва земельну ділянку, площа і стан якого повинні відповідати містяться в договорі будівельного підряду умов, а при відсутності таких умов забезпечувати своєчасний початок робіт, нормальне їх ведення і завершення в строк.
У тому випадку, якщо замовник не виконає цей обов'язок, у підрядника не буде можливості приступити до виконання договору і, відповідно, виконати його в належний термін.
В інвестиційному договорі обов'язок по наданню земельної ділянки може нести будь-яка зі сторін, згідно з домовленістю. У разі, коли цей обов'язок закріплена за забудовником, то надання земельної ділянки можна вважати інвестицією в будівництво, так як майнове право на земельну ділянку підлягає грошовій оцінці.
Як ми бачимо, в інвестиційному договорі з'являється нова дійова особа, якого не було в договорі будівельного підряду - забудовник. Визначення цього поняття міститься в Містобудівний кодекс, а також воно дано у Федеральному законі від 30 грудня 2004 року №214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації».
Згідно Містобудівній кодексу, забудовник - це фізична або юридична особа, що забезпечує на належному йому земельній ділянці будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт об'єктів капітального будівництва, а також виконання інженерних вишукувань, підготовку проектної документації для їх будівництва, реконструкції, капітального ремонту (частина 16 статті 1 містобудівного кодексу Російської Федерації).
Визначення, дане федеральним законом «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації», містить дещо іншу формулювання: забудовник - юридична особа незалежно від її організаційно-правової форми, яка має у власності або на праві оренди земельну ділянку і привертає грошові кошти учасників пайового будівництва відповідно до цього закону для будівництва (створення) на цьому Ґміна Ємельно ділянці багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості, за винятком об'єктів виробничого призначення, на підставі отриманого дозволу на будівництво.
З наведених визначень випливає, що забудовник - це особа, по-перше, володіє земельною ділянкою; по-друге, має намір організувати проведення будівельних робіт на цій ділянці.
Як було сказано вище, за договором будівельного підряду саме замовник зобов'язаний надати земельну ділянку для будівництва. Виходячи із законодавчого визначення забудовника, забудовник є стороною тільки в інвестиційному договорі.
На практиці сторони інвестиційних договорів можуть зіткнутися з такою проблемою: договір-то вони уклали інвестиційний, а от регулювати його виконання сторони (або одна зі сторін) бажають за допомогою норм про будівельному підряді.
Наприклад, у судовій практиці є випадок, коли замовник звертався до суду за визнанням інвестиційного договору неукладеним з тієї причини, що його умови не відповідали положенням про будівельному підряді. Суд правомірно відмовив в задоволенні позову, що підтвердили також і апеляційна, і касаційна інстанції. Федеральний арбітражний суд Східно-Сибірського округу виходив з того, що, якщо інвестиційний договір укладено з дотриманням всіх умов, передбачених саме для договору про інвестиції, то норми будівельного підряду до такого договору не повинні застосовуватися.
Отже, як же все-таки розмежувати договір будівельного підряду і інвестиційний договір?
Слід скористатися методом, застосовуваним суддями при розгляді спорів, що виникають при виконанні договорів про будівництво. Найголовніше - це аналіз цілей кожного боку. Варто визначити, які цілі переслідувалися особами, які укладали договір, і кваліфікація договору буде визначена.
Якщо договір встановлює, що одна сторона платить і потім отримує у власність результат будівельних робіт повністю, то цей договір однозначно є будівельним підрядом.
Якщо результат будівництва згідно з договором буде розділений на частини, що належать сторонам, при тому, що кожна зі сторін вносила в процес будівництва свій матеріальний (підлягає оцінці) внесок, то повинні застосовуватися норми інвестиційного договору.
Висновок
Який договір укладати - справа сторін. Вони можуть самі визначити кваліфікацію договору, що укладається, орієнтуючись на переслідувані цілі і можливість своєї участі: фінансового або організаційного. Буває так, що особа (фізична або юридична) має кошти для здійснення будівельної діяльності (ліцензію, кваліфікованих працівників, обладнання), але не бажає вкладати кошти в організацію будівельного виробництва. Для такої особи найбільш підходящим стане договір будівельного підряду, на виконання якого вона застосує наявні у неї засоби. Якщо ж організація має і всі умови для проведення будівельних робіт, і грошові кошти, але не бажає або не має можливості вкласти їх в будівництво повністю, то їй доведеться залучити інвестора для співфінансування такого будівництва, а при досягненні результату роботи виділити частину споруди на користь вклав свої гроші (або інші матеріальні блага) інвестора.
фінансова газета
№1, 12.01.2010
Юлія Гаврилова, юрисконсульт АКГ «Інтерком-Аудит»
Отже, як же все-таки розмежувати договір будівельного підряду і інвестиційний договір?