Початок розслідування про те, як зловмисники правовими методами відбирають у росіян житло, читайте в статті « Чорні ріелтори в законі: як відбирають квартири на законних підставах ».
Часткова проблема проявилася в нашій країні порівняно недавно, чверть століття тому. В епоху історичного матеріалізму, коли все житло було муніципальним, питання розподілу квартир на шматки не стояло. З приходом капіталізму в Росії у людей з'явилася приватна власність, і ситуація кардинально змінилася. Квадратні метри стали не тільки гідним вкладенням капіталу, але і зручним способом заробітку для різномастих шахраїв.
Знайти в Інтернеті пропозицію про продаж частки в квартирі, що два байти переслати. Сайти, що спеціалізуються на оголошеннях по операціях з нерухомістю, пропонують на вибір сотні варіантів. Значна частина з них - «чесні» кімнати в комуналках, однак, багато що продаються в Інтернеті частки, що називається, з душком.
Наприклад, ті оголошення, які пропонують купити частину квартири без попереднього перегляду. «Власник може продавати нерухомість без попереднього перегляду з двох основних причин, - говорить ріелтор Ілля Кобзар. - По-перше, це може означати, що у нього немає доступу в квартиру: сімейні чвари, екс-чоловік не пускає колишню дружину в квартиру і так далі. Другий момент - власник частки не хоче, щоб власник решти квартири знав про підготовлюваний продаж ».
Хто купує ці частки? Найрізноманітніші люди. Частина покупців ніколи не планує жити в комуналці і покупку кімнати розглядає як капіталовкладення: здавати, потім продати. Через складну економічну обстановку багато хто не може собі дозволити покупку квартири і задовольняються кімнатою: свій кут все ж багато краще, ніж нічого. Нарешті, частки активно скуповують квартирні рейдери, так як на таких угодах можна заробити капіталець.
«Частка коштує в середньому на 40% дешевше, ніж шматок в натурі», - говорить юрист Дмитро Лило. Іншими словами, якщо продавати квартиру цілком, то власник, наприклад, ½ «двушки», отримає грошей значно більше, ніж якщо продавати окремо кімнату.
На такий розвиток подій і розраховували панове Кузнєцов зі Ждановим, коли купили у колишньої дружини Володимира П-ва ½ частки в однокімнатній квартирі. За нашими даними, шматок квартири П-ва обійшовся їм близько 300 тисяч рублів. У договорі, звичайно, прописана інша сума - 2 мільйони. Роблячи життя Володимира нестерпним, вони грають відразу на два поля. По-перше, можна змусити П-ва продати квартиру. В цьому випадку в кишеню «чорним ріелторам» піде половина від вирученої суми: 2,5 - 3 мільйони рублів. По-друге, можна пробувати переконати його викупити їх частку за ринковою ціною. Тут прибуток буде трохи нижче, але теж цілком собі нічого.
2
На цьому колажі зображена частка, що належить Жданову в квартирі Євгенії П-й. На такій площі великогабаритному людині розміститися досить непросто
© Колаж / Ridus
Законодавці намагаються ускладнити життя таким ділкам, проте в цьому вони не досягли чималих успіхів. Так, якби Володимир влип у цю історію в нинішньому році, йому було б набагато простіше. З 1 січня 2016 року ділити квартири, в яких не можна в натурі виділити частку у вигляді окремої кімнати, більше не можна. Однак закон зворотної сили не має, і П-ву залишається сподіватися на те, що суддя прийме до уваги порушення прав його дитини (який, як повідомляли в попередній частині розслідування, також володіє часткою) і деякі інші порушення бюрократичних процедур, тобто угоду визнають недійсною.
Узаконили і примусовий викуп мікродолей, тобто купити 89 квадратних сантиметрів і в'їхати для проживання більше не вийде. C 1 січня всі часткові угоди повинні завірятися нотаріально.
На думку авторів законопроекту, цей крок захистить власників від рейдерського захоплення. Нотаріуси, які отримують за завірення угод гроші, звичайно, бачать тут лише плюси.
Юристи оцінюють це нововведення не настільки однозначно. «Нотаріус - це, безумовно, краще, тому що це вже не проста письмова форма, а обов'язкове нотаріальне завірення, а нотаріус - це гарантія все ж того, що він стежить за дотриманням закону при підписанні будь-якого договору. Однак, як правило, у всій цій сволоти, яка оформляє квартирні частки, є "свої" нотаріуси », - каже адвокат Дмитро Лило.
Є й інші нюанси. По-перше, нотаріальний супровід таких угод фактично дублює функції реєстраційної палати, яка зобов'язана проводити експертизу на відповідність угод з продажу часток вимогам статті 250 ЦК України. По-друге, в разі наявності неповнолітнього співвласника, нотаріат дублює функції опіки. За все це платять покупці і продавці зі своєї кишені. Нарешті, угоди щодо дарування ніхто не відміняв, кожен адже має право розпоряджатися своєю власністю на власний розсуд. Такі угоди нотаріальному посвідченню не підлягають, а значить, власник кімнати може подарувати її кому завгодно, а потім отримати подарунок у відповідь - певну суму грошей.
3
Тут зображена ланцюжок власників кімнати в квартирі Євгенії П-й. Спочатку нам здалося, що «чорні ріелтори» продумали складну схему покупки, бо до суду довелося запросити кожного власника. Однак пізніше з'ясувалося, що до покупки частки Ждановим і Кузнєцовим кімнатою володіли чесні люди, які до рейдерства не мають ніякого відношення. Зверніть увагу, що частина частки дарується, а частина - продається. Це зроблено для того, щоб у нового власника було переважне право викупу.
© Ridus
Втім, часткові проблеми рейдерами не обмежуються, і зміни, що відбулися в законодавстві їх взагалі ніяк не зачіпають. Це стосується, наприклад, співвласника житла.
Випадок Володимира П-ва - відмінна ілюстрація. Виживати з квартири, створюючи нестерпні умови, звичайно, недобре і аморально. Однак не варто забувати і про права колишньої дружини Володимира П-ва - Лідії Андріївни. Після розлучення їй дісталася половина «одинички», в якій вона не проживає.
Має вона право на частку в квартирі? Має. Ось тільки користуватися їй вона не може, там же колишній чоловік з дитиною і новою дружиною. Виплатити ж їй повну вартість за частку Володимир, за його ж власними словами, не має можливості.
«Пропонував їй, ось є у мене триста тисяч, дам відразу, а потім буду виплачувати кілька років по п'ять-десять тисяч на місяць, але вона сказала, що потрібні гроші відразу», - сказав Володимир П-в. За нашими даними, повної вартості від Кузнєцова зі Ждановим Лідія Андріївна не отримала, натомість вона задовольнялася тим, що колишній і сам там тепер проживати не може.
Не по-людськи? Можливо. Однак таких випадків, коли один не може жити, а другий - заплатити, хоч греблю гати.
Цю проблему, ймовірно, могла б вирішити примусовий продаж житла з наступним розселенням, однак, якщо в квартирі співвласником є неповнолітня дитина, то його права під час розподілу майна будуть порушені в будь-якому випадку. Як не крути, продаж квартири з подальшим розділом фінансів призведе до погіршення житлових умов і переїзду. Чи не вийде, продавши одну «однушку», купити дві в тому ж районі.
4
© Денис Грицьків / РІА Новини
Ще один сумний підсумок пайової володіння - створення комунальних квартир. Комуністи старанно намагалися боротися з цим пережитком і свого часу заборонили створення нових комуналок. Пайова володіння обнулив всі їхні успіхи, в «гуртожитку» перетворилася маса квартир після розділу на частки, і написи на дверях «Сидоровим дзвонити три рази» стали знову актуальними.
Причому проживають в «старих» комуналках пощастило набагато більше, ніж власникам частки в квартирі. Справа в тому, що суд не визнає квартиру, що знаходиться в частковій власності, комунальної: особові рахунки не діляться, статус квартири не змінюється. Під програму розселення комунального житла такі власники ніколи не потраплять.
Нарешті, частками успішно користуються творці «гумових» квартир. Реєструвати приїжджих в «рідному» житло ніхто не поспішає, а ось прикупити пару квадратних метрів під цю справу - цілком собі вигідний і законний бізнес. «У нас було в одній квартирі прописано 28" кавказців ". В "однушки". Так використовують віртуальні шматки. Ось належить мені в цій квартирі 5 метрів. Квартира - 42, а мої - 5 метрів, маленький шматочок, чисто на папері. А реєструвати юрособа або за місцем перебування наших трудових мігрантів - це за заради бога », - розповідає Дмитро Лило.
Зараз в Держдумі готується закон, який кілька знизить кількість пайовиків в країні - зобов'яже продавати житло, що дісталася у спадок кільком власникам. Згідно із законопроектом, спадкоємці будуть зобов'язані продати частки в протягом трьох місяців. Втім, цей термін може бути продовжений ще на три місяці, якщо ніхто з власників не висловиться проти збільшення термінів продажу. «Після цього квартира виставляється на аукціон і продається як в усьому світі: в Америці, Європі - скрізь така процедура», - заявив автор проекту депутат Держдуми Андрій Свинцов, пояснивши, що всі виручені гроші діляться між спадкоємцями відповідно до їх частками.
Однак цей закон, в разі його прийняття, вирішить лише питання зі спадщиною. Розлучення подружжя він не торкнеться, а також існуючих вже комуналок. На думку багатьох аналітиків, проблему вирішити можна лише в разі заборони продажу часток в тих квартирах, де не можна виділити частку в натурі з окремим виходом. Не можна ділити неподільне.
Хто купує ці частки?Має вона право на частку в квартирі?
Не по-людськи?