Договір ренти є угода, за якою одержувач ренти передає платнику у власність майно, а платник в обмін на це майно зобов'язаний здійснювати виплату ренти у вигляді періодичних платежів або надавати кошти на утримання одержувача ренти в іншій формі.
Законодавець розрізняє два самостійних вид ренти:
- постійна рента (безстрокова),
- довічна рента (на термін життя одержувача ренти).
Договір ренти вважається реальним, оскільки зобов'язання по виплаті ренти виникає при передачі майна. Крім того, обов'язок виникає лише у однієї сторони - платника ренти. Відмітна риса договору ренти - його оплатне, оскільки при відчуженні майна передбачається виплата ренти як зустрічне надання. Варто зауважити, що оплатне договору визначається безпосередньо наявністю обов'язки по виплаті ренти, а не плати за передане платнику ренти майно. Така плата може бути передбачена договором або зовсім відсутні. Простіше кажучи, відчужуване майно передається одержувачем ренти платнику у власність за певну плату або безкоштовно.
Договір ренти є одним з договорів, про посеред передачу майна у власність. Право власності на передане одержувачем ренти майно, виникає у платника з моменту передачі речі або з моменту державної реєстрації переходу права (якщо це прямо передбачено законом).
Від інших цивільно-правових договорів договір ренти відрізняє один специфічний ознака - його алеаторного (ризиковий) характер. Це пояснюється тим, що сторони в момент укладення договору не знають, якою буде загальний розмір суми ренти, який отримає одержувач. Так як виплата здійснюється довічно або безстроково, то її розмір може виявитися менше або більше реальної вартості переданого майна. У найбільшій мірі ризик присутній в договорі довічної ренти, оскільки неможливо передбачити тривалість життя одержувача ренти. Для договору постійної ренти передбачено право платника ренти викупити дане майно, що дозволяє йому заздалегідь припустити загальний розмір суми ренти, яку він зобов'язаний виплатити.
Договір ренти повинен бути обов'язково нотаріально посвідчений. Якщо це правило не буде дотримано, то договір буде визнаний нікчемним. А якщо предметом відчуження є нерухоме майно, то також потрібно державна реєстрація переходу права власності на нього.
Істотне умова договору ренти - це його предмет, тобто те майно, яке передається у власність платника ренти в обмін на виплату ренти. Предметом ренти може бути будь-яке майно, яке вилучено і не обмежено в обороті. Під рентою розуміється виплата певної грошової суми або надання коштів на утримання в іншій формі (наприклад, забезпечення харчуванням, житлом, надання послуг і т.п.).
Законодавець встановив гарантії дотримання прав одержувача ренти, який зацікавлений в належному виконанні договору. По-перше, якщо передається земельна ділянка, будівля або інше нерухоме майно, то таке майно вважається обтяженим рентою. Права одержувача ренти наділяються властивістю проходження за річчю, які зберігаються, незважаючи на те, хто є власником речі в даний момент. Якщо платник ренти відчужує обтяжене майно, то зобов'язання за договором переходять до набувача речі. Особа, яка стала власником обтяженої речі, одночасно стає платником ренти, навіть якщо заздалегідь не було про це предупреждено.Во-друге, платник ренти при передачі обтяженої речі іншій особі несе субсидіарну відповідальність разом з набувачем речі за вимогами одержувача ренти, що виникли із- за порушення договору. По-третє, майно, передане під виплату ренти, вважається обтяженим не тільки правом на отримання ренти, а й правом застави, яке одержувач ренти набуває в забезпечення зобов'язання платника ренти.
Як уже зазначалося, рента може бути постійною або довічної.
Особливості постійної ренти полягає в суб'єктом складі. Одержувачами постійної ренти можуть бути не тільки фізичні, але і некомерційні юридичні особи. Платником ренти може виступати будь-який суб'єкт цивільного права.
Як зазначає законодавець, право одержувача ренти може бути передано в порядку правонаступництва по наступних випадках: в порядку цесії, спадкування або реорганізації. Даний перелік є вичерпним.
Як правило, рента надається в грошовій форме.Размер ренти повинен бути передбачений у договорі. Законодавством не передбачено будь-яких мінімальний розмір рентних платежів. Але в той же час, договір може передбачати виплату ренти шляхом надання будь-яких речей, надання послуг або виконання робіт. Як правило, виплата ренти здійснюється після закінчення кожного кварталу (квартал дорівнює трьом місяцям). Але це норма не є імперативною, в зв'язку з чим сторони можуть домовитися про інше періоді здійснення виплат.
Крім того, постійна рента носить безстроковий характер. Договір має юридичну силу не тільки на період життя одержувача ренти, а й після його смерті, коли права одержувача ренти переходять до інших осіб у порядку правонаступництва.
Однак правовідносини не можуть тривати бесконечно.Законодателем передбачені можливості дострокового односторонньої відмови від виконання договору. До них відноситься викуп ренти. Це тягне за собою припинення відповідного зобов'язання. Платник може викупити ренту за своєю ініціативою. Це можливо зробити в будь-який час після укладення договору. Варто пам'ятати, що відмова від подальшої виплати ренти буде дійсний тільки тоді, коли він був заявлений платником не пізніше, ніж затри місяці до закінчення виплати ренти або за інший термін, передбачений договором. Відмова може бути здійснений в простій письмовій формі.
Крім того, право викупу ренти платником передбачено законом. Тому умова платника про відмову від викупу нічтожно.Обязательство по виплаті рентних платежів завершується після отримання одержувачем всієї суми ренти. Одержувач ренти має право вимагати викупу ренти в наступних випадках: якщо платник прострочив виплату більш ніж на рік або порушив зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти або визнаний неплатоспроможним; передане під виплату нерухоме майно надійшло у спільну власність або поділене між кількома особами.
Викуп ренти здійснюється за ціною, яка вказана в договорі. Якщо така умова в договорі відсутня, то викуп може бути здійснений за ціною, яка дорівнює річній сумі підлягає виплаті ренти.
Крім того, ризик випадкової загибелі або пошкодження майна, яке було передано під виплату ренти, несе платник ренти.
Договір довічної ренти обмежений періодом життя одержувача ренти. У договорі довічної ренти одержувачем може виступати тільки фізична особа. На стороні одержувача, також, можуть бути кілька фізичних осіб (наприклад, подружжя). Смерть одного з одержувачів є підставою для припинення договору. Припиняється договір смертю останнього получателя.Плательщіком ренти може бути будь-який суб'єкт цивільного права.
Якщо в договорі встановлена довічна рента на користь особи, який вже помер до моменту укладення договору, то такий договір визнається нікчемним.
Якщо договір довічної ренти підлягає державній реєстрації, то саме з цього моменту виникають права і обов'язки сторін за договором. Якщо умова про державну реєстрацію не було дотримано, то договір не породжує жодних юридичних наслідків.
Довічна рента повинна бути визначена виключно в грошовій формі. Крім того сума ренти є істотною умовою, яке обов'язково має бути прописано в договорі. Законодавцем встановлено мінімальний розмір довічної ренти - не менш величини прожиткового мінімуму на душу населення в даному суб'єкті РФ за місцем знаходження майна, яке є предметом договору. Також законодавством визначено періодичність виплати рентних платежів. Так, встановлено, що рента повинна виплачуватися по закінченні кожного календарного місяця. Однак це норма не є імперативною і може бути змінена за згодою сторін.
У договорі довічної ренти, на відміну від постійної ренти, вимагати викуп ренти має право лише одержувач. Причому зробити він це може тільки в разі невиконання або неналежного виконання договору ренти платником. Крім викупу одержувач ренти має право вимагати від платника розірвати договір і відшкодувати збитки.
Випадкове пошкодження або загибель речі, переданої під виплату ренти, не звільняє платника від обов'язку виплачувати за нього ренту.
Таким чином, договір ренти, незалежно від виду, має дуже багато тонкощів і особливостей, недотримання яких може спричинити несприятливі последствія.Поетому, якщо ви не бажаєте, настання плачевних ситуацій, то необхідно звернутися до грамотного фахівця, який допоможе скласти якісний і правильний договір ренти .
Автор статті: юрист «Правового бюро« трибун »Усенко Д.В.
Юридична фірма «Правове бюро« трибун ». Всі права захищені.
До списку статей