Відчуження частки у праві власності на такий будинок притому, що земельну ділянку у власності не знаходиться, все ж можливо. Законодавство передбачає таку можливість у ст. 35 Земельного Кодексу. При цьому обсяг прав користування земельною ділянкою переходить до покупця в тому ж обсязі.
При такому відчуженні необхідно передбачити порядок переважного права купівлі частки іншими пайовиками, який регламентований в ст. 250 Цивільного Кодексу РФ. Що ж стосується ціни, то власник частки на будинок має права вказувати будь-яку ціну при продажу, головне, щоб вона була не меншою за ту, яка пропонувалася іншим пайовикам, які мають переважне право купівлі частки.
Як виділити свою частку власності - землі і вдома?
Як краще розпорядитися ¼ часткою квартири в старому будинку?
У Вас є два шляхи, і обидва пов'язані з судовими рішеннями. Отже, перше, що Ви можете зробити, - подати позовну заяву і відстоювати своє право на виділення майна в натурі, тобто визначення права користування будинком і землею. За великим рахунком у Вас повинна вийти комунальна квартира, в якій у кожного є частка і право користування певними приміщеннями. Це вже можна продати. З землею ж дійсно складно, але теоретично теж можна поділити право користування і визначити межі кожної частки. Якщо сторони не дійшли згоди, то це робить суд. Другий шлях - за допомогою судового рішення Ви можете примусити співвласників до викупу у Вас частки майна в цьому будинку.
Відповідно до ст. 37 ЗК, для відчуження об'єкта нерухомості земельна ділянка повинна стояти на кадастровому обліку. Розпорядитися Ви можете лише тими об'єктами, які перебувають у Вашій власності і право на які зареєстровано в реєстрі. Ст. 35 Земельного Кодексу говорить про одночасне відчуження земельної ділянки та розташованих на цій ділянці будівель, якщо вони належать одній особі. Тому в даній ситуації необхідно буде відчужувати ділянку і частина будинку одночасно.
Для угоди купівлі-продажу будуть потрібні правовстановлюючі документи на ділянку і будова, а також виписка з ЕГРН (Як підтвердження реєстрації права власності на існуючий об'єкт). Тобто якщо право на спадщину не зареєстровано, то необхідно звернутися до свідоцтва про право на спадщину в Россреестра через сервіс «Мої документи» і підтвердити право власності.
Якщо необхідний виділ в натурі, то в разі відсутності згоди сторін Ви маєте право вирішити питання в судовому порядку. На практиці вирішення питання в судовому порядку краще регламентовано, отже, у Вас більше шансів отримати позитивний результат.
Як приватизувати ділянку під будинком?
Чи можна продати три сотки з шести в СНТ?
Право на спадкування не їсти оформлене право власності. Отримання частки в порядку спадкування надає право і необхідність для оформлення власності на спадкоємця: як в частині будови, так і в частині землі. Спадкоємцю ніхто не може чинити перешкоди в оформленні прав власності, навіть якщо інші власники не бажають цього.
Якщо власник хоче продати наявну у нього частку, він зобов'язаний спочатку оформити права власності на частку будівель і частку в земельній ділянці, отримати правовстановлюючі документи, що закріплюють це право, і в першочерговому порядку запропонувати придбання цих часток (1/4 в будові і 1/4 в землі) іншим власникам цього майна.
Ціна в даному випадку встановлюється, виходячи з діючої кадастрової вартості, але може бути і вище. Нижче кадастрової вартості продавати ризиковано, оскільки можуть виникнути питання з боку податкових органів щодо заниження бази оподаткування.
Продавець повинен в письмовій формі запропонувати іншим власникам свою частку, встановивши термін відповіді (за законом - протягом місяця), і отримати письмову відмову інших пайових власників від цього письмового пропозиції про покупку оформленого права. Пропозиція може бути оформлено в такій формі: «Пропоную купити наявну в мене оформлену частку в будові і в землі за ціну в розмірі ... У випадку, якщо протягом місяця відповідь на моє пропозиція не буде мною отримано в письмовому вигляді, я розглядаю мовчання як відмова ».
Ціна пропозиції, яке продавець зробив іншим власникам, в разі їх відмови від придбання не може бути змінена в бік зменшення, якщо ця пропозиція робиться третім особам. Така угода буде недійсною і підлягає оскарженню.
Оскільки автору питання належить 1/4 будинку, то і продати він може теж тільки її, і не більше. Попередньо перед продажем необхідно направити співвласникам пропозицію щодо викупу цієї частки, оскільки вони мають переважне право на її купівлю. Якщо по відношенню до землі немає договору, що дозволяє нею користуватися (оренди, безстрокового користування або іншого), то ніякі гроші за землю брати не можна, оскільки є тільки абстрактні права на неї, ніяк не встановлені і нічим не закріплені. В такому випадку продати землю неможливо.
Продаючи частку, автор продає власність з проблемою, яку пропонується вирішити новому власнику. Проте заборонити власнику такий продаж не можна, питання тільки в ціні. У той же час, якщо будинок дозволяє виділити 1/4 частку учасника в окрему квартиру, з окремим входом (шляхом невеликих перебудов, наприклад), і аналогічним чином поділити ділянку (в користування), то це питання і при відсутності згоди інших співвласників можна вирішити через суд, з обов'язковим проведенням судової експертизи, де експерт повинен підтвердити таку технічну (щодо будинку) і землевпорядну (щодо землі) можливість виділу частки в натурі. Таке судову справу за наявності позитивного висновку експертизи та відповідного рішення суду дозволить власнику 1/4 частки стати одноосібним власником конкретно певної частини цього будинку, а також визначити ту частину земельної ділянки, який буде його обслуговувати.
Якщо автор питання хоче саме продати, то потрібно подумати, який з варіантів йому більше підходить і більш вигідний. Якщо хоче залишити частку себе, можливо, варто розглянути другий варіант.
Будую будинок на гроші з продажу успадкованого житла. Це нульовий дохід?
Подарували частина будинку. Які податки я буду платити при продажу?
Не зовсім зрозуміло, що Ви мали на увазі під фразою «Три власника відмовляються виділяти четвертого». Зроблю припущення, що йдеться про виділення окремої кімнати або нормальному користуванні Вашою власністю.
Це досить поширена проблема, яку можна вирішувати тільки трьома шляхами:
- Продаж своєї частини нерухомість «за дешево» кому завгодно (співвласникам). У цьому випадку Ви втрачаєте можливості отримати гідну суму при продажу або зовсім даруванні. До речі, у другому випадку, якщо дарування буде використовуватися як прихований продаж, то це шахрайство, так як не є безоплатним. Сама ж угода може бути визнана удаваною і може бути оскаржена в суді.
- Ведення переговорів з співвласниками про викуп ними Вашої частки. У цьому випадку, як то кажуть, і вовки ситі, і вівці цілі. Коли власники більшої частки в нерухомості чинять перешкоди в користуванні нерухомістю, то вони якраз і стають самими зацікавленими покупцями.
- Спільна продаж. Це, як правило, найприбутковіший варіант при продажу частки. В цьому випадку при розподілі грошей кожен власник отримає відповідно до своєї частки. Але, як і в другому випадку, домовитися про це досить складно, тому залучайте професіоналів. Мова тут, до речі, не йде про простих ріелторів: потрібні люди, разбирающееся саме в пайових угодах.
Ви можете або продати частку співвласникам, або зробити пропозицію на відкритому ринку, попередньо отримавши відмови від переважного права викупу своїх співвласників. Без цих відмов Ви не зумієте здійснити операцію, тим більше що з 2016 року всі угоди з частками полягають тільки нотаріально.
«Чи можу я просити суму за землю або тільки за будинок?» На жаль, Ви можете претендувати тільки на те, що Вам належить на даний момент. У Вашому випадку це тільки будинок.
«Не знаю, що й робити з цією 1/4». Все досить просто: або даруєте безоплатно закриваєте для себе це питання, або йдете домовлятися з Вашими співвласниками. Удачі в рішенні цього питання!
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Який податок платити при продажу будинку і ділянки?
Як розділити спадкову квартиру?
Продаю спадкову квартиру. Який податок я плачу?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Як виділити свою частку власності - землі і вдома?Як краще розпорядитися ¼ часткою квартири в старому будинку?
Як приватизувати ділянку під будинком?
Чи можна продати три сотки з шести в СНТ?
Це нульовий дохід?
Які податки я буду платити при продажу?
«Чи можу я просити суму за землю або тільки за будинок?
Як розділити спадкову квартиру?
Який податок я плачу?