Куди вкласти гроші в Казахстані: нерухомість або депозит?

1. Як заробити на нерухомості в Казахстані?
2. Прибутковість житла в формулах
3. Індекс прибутковості нерухомості
4. Коментарі

Як прорахувати прибутковість від нерухомості? Ні для кого не секрет, що оренда житла давно стала поширеним видом бізнесу.

Правда, в більшості випадків, нелегальним. Те ж саме житло, при відомих зусиллях, може стати, наприклад, перукарні або магазином. Ось тільки наскільки буде виправданою покупка ще однієї квартири, а тим більше її переробка під офіс або аптеку?

Заходжу на сайт Алматинської компанії, яка займається здачею житла в оренду. Пристойний такий сайт, на зразок. Навіть приймають квартири в довірче управління. Наприклад, якщо ви їдете кудись надовго, а житло залишається порожнім, можна укласти договір з компанією, яка буде здавати його в оренду під час вашої відсутності. Думаю, хто мені розповість, як прорахувати прибутковість житла і про індекс? Адже перш ніж взяти житлоплощу в управління, потрібно знати, а чи принесе вона прибуток?

Дзвоню, представляюся. Мені у відповідь не називають себе, але кажуть, що у телефону керівник компанії. Я задаю питання, що цікавить, але при слові «дохідність» в трубку починають кричати і говорити, що всі доходи в податковій показують, а я лізу не в свою справу. Намагаюся пояснити, що хочу дізнатися не про конкретні доходи компанії, а всього лише про теорію. Мене все одно не розуміють і посилають туди ж, до податкової. На питання: «Ну ви ж якось повинні заздалегідь прораховувати, яку квартиру брати в управління, а яку ні?» На підвищених тонах відповідають: «Які розрахунки? Одна квартира приносить дохід, на інший йдемо в мінус, як підсумок - по нулях! Усе!".

Як пізніше мені пояснили знаючі люди, ситуація з керівником компанії цілком типова. Багато підприємців не володіють навіть елементарними поняттями фінансового менеджменту. А це, як раз таки, передбачає знання того, що таке прибутковість житла або індекс цієї прибутковості.

Як заробити на нерухомості в Казахстані?

У складному краще завжди починати з простого. Припустимо, у людини з'явилися вільні гроші, і він вирішив купити квартиру, щоб мати дохід з її оренди. Припустимо, що придбав він її за 100 тисяч доларів, а здає за 10 тисяч доларів на рік (це 833 долари на місяць). Ціна, скажімо, дуже пристойна. Для Астани, наприклад, нічого дивного, а ось в Караганді за таку суму знайти орендаря складно. Так ось, навіть за умови такої орендної ставки, вартість квартири окупиться лише через 10 років. Чому в якості прикладу взяли саме таку ціну за знімання квартири? Все просто. Якщо в цілому по Україні середня ставка за депозитом у банку становить 7,8% річних, то в свій бізнес потрібно закладати більший відсоток прибутку.

Депозит - найдоступніший і простий спосіб зберегти гроші. Він захищений від ризиків, і у вкладника немає ніяких витрат на його утримання. Здача квартири - це витрати на експлуатацію та всі супутні клопоти. Тому повинен бути дохід хоча б в 10%, інакше для чого вся метушня? Якщо квартиру перебудовують під ту ж аптеку, ризики ще більше, значить відсоток доходу повинен бути ще вище.

Можна вважати від зворотного: якщо ви купили квартиру, за скільки років ви хочете її окупити? Виходячи з цілей - розрахувати, яка повинна бути оренда. Якщо за 5 років, то вартість послуг повинна підвищитися до 20 тисяч доларів на рік. Начебто, все елементарно.

Реальні приклади з життя свідчать про інше: карагандінка Світлана Машкова в 2007 році здавала квартиру подобово. Жінка каже, що в ціні орієнтувалася на середню вартість оренди по місту, взяту з газет. Потім зробила знижку на район і відсутність ремонту. З чого вивела, що житло можна здавати за 2000 тенге на добу. На ті часи її квартира коштувала майже 9 мільйонів тенге (126 тенге за долар за курсом на той період).

Квартиру у неї, природно, знімали не кожен день. Але, каже жінка, тиждень, коли житло простоювало два дні, вважалася невдалою. Плюс форс-мажори: бувало, клієнти не платили, один раз вона просто пошкодувала людини і пустила його безкоштовно. Припустимо, що в середньому за місяць її квартира була порожня 5 днів. Значить, за рік вона отримала від оренди: 300 днів х 2000 тг = 600 тисяч тг. А це значить, вартість її дев'ятимільйонному квартири окупиться за 15 років. Але, не це головне. Вартість оренди в процентному відношенні до вартості житла складе 6,7%. Навіть на теперішній час дохід набагато менше від грошей на депозиті. Нагадаю, що в 2007 році відсотки за вкладами в банках були вище, ніж тепер.

Звичайно, в ці скромні розрахунки не увійшли дані про те, що ціни на житло в той рік почали стрімко падати і ставки по депозитах теж. Світлана пізніше підняла оренду до 4000 тенге на добу. У розрахунки не потрапили і багато інших чинників: наприклад, жінка працювала офіційно і відраховувала податки на дохід, ремонтувала і прибирала після святкових застіль орендарів. Супутніх витрат була маса. Цей приклад показує, що підприємниця виходила з уявлень: «Це повинно бути вигідно. Адже багато хто так робить ». А не з того, що потрібно їй насправді. І ціну на оренду вона просто «прикинула».

Прибутковість житла в формулах

Розрахунок прибутковості по нерухомості виглядає наступним чином: прибутковість = чистий дохід від оренди за рік + відсоток зростання оренди за рік / вартість квартири х 100. В результаті ми отримаємо дохід, виражений в процентах.

А тепер розберемося, що є чистий дохід. Зрозуміло, що ціна оренди в 500 доларів в місяць не осяде повністю в кишені у власника. З неї треба буде заплатити податок на нерухомість (він відрізняється по містах, площі квартири і іншим нюансам). Дізнатися його розмір можна в податковій свого району. Якщо ви працюєте офіційно, потрібно буде відраховувати податок в залежності від режиму: за патентом - 2% від передбачуваного доходу в рік, по ІП - 3% від реального доходу в квартал. Є ще й інші режими, але поки не про це. З валового доходу (з цих самих 500 доларів) потрібно відняти витрати на ремонт квартири, її зміст і «простої».

Щоб не прораховувати все до дрібниць, можна взяти приблизну цифру, припустимо, 10% від річної оренди. Мається на увазі, що за рік на всі витрати буде йти ця сума. Варто відзначити, що і даний відсоток умовний: дороге житло дорого в змісті. А в квартирі, яку здають гастарбайтерам-будівельникам, взагалі ремонт не роблять. При добовій оренді витрати, природно, будуть вище, ніж при довгостроковій. Тому навіть приблизний відсоток витрат індивідуальний.

Керівник аналітичної служби порталу kn.kz каже, що здавати в оренду дешеве житло в Астані, як показує практика, часто більш рентабельно, ніж дороге:

- Якщо ви хочете зрозуміти, наскільки буде вигідніше здавати ту чи іншу квартиру в оренду, можна подивитися аналітичні огляди на порталі kn.kz. Там детально описана прибутковість житла в залежності від кімнатної і якості квартири. Елітне житло в Астані в основному знімають іноземці. Орендна плата в 2-3 тисячі доларів за квартиру біля резиденції президента для них цілком прийнятна. А ось більш економні варіанти залучають мігрантів з інших міст. Багато з тих, хто приїжджає на заробітки в столицю, знімають такі квартири в складчину. Орендна плата для кожного не надто велика, а власник в результаті виявляється в більшому плюсі. Крім того, дешеві квартири здаються завжди швидше інших варіантів - простоїв практично не буває.

Індекс прибутковості нерухомості

Цей термін обов'язково зустрічається в спеціалізованій літературі і на сайтах з нерухомості. Він то зростає, то падає, індекс може бути комерційної і житлової нерухомості. Це фундаментальний індикатор, який використовується фахівцями для з'ясування загальної картини на ринку. Буває, що такий індекс виводять для країни в цілому, щоб судити про можливості ринку житла, наприклад. Але частіше він зустрічається в спеціалізованих аналітичних оглядах.

Завдяки індексу прибутковості квартира розглядається, як потенційна нерухомість для інвестування. В цьому випадку вартість квартири вважається виправданою, якщо вона може приносити відповідний дохід. Для цього розраховується, який дохід житло може приносити від його здачі в оренду плюс зміна його первісної вартості (адже ціна на квартиру за аналізований період може вирости або впасти). Індекс прибутковості не враховує податки, індивідуальні витрати, в загальному, все те, що було перераховано в попередньому прикладі.

Індекс прибутковості в основному використовується для оцінки комерційної нерухомості. Або для огляду загальної ситуації з житловою нерухомістю в районі, місті, країні. Його можна розрахувати і для окремо взятої квартири, але, як правило, в цьому немає необхідності.

Коментарі

Керівник аналітичної служби порталу kn.kz:

- Індексами в основному користуються професіонали. Але і в звичайному житті потрібно чітко розуміти, скільки можна буде отримувати «чистими» від здачі в оренду житла і скільки вам принесе дохід з депозиту - самого доступного способу інвестування. Це просто розумний підхід - знати, де ти більше заробиш. Якщо відстежувати зміни прибутковості, буде простіше орієнтуватися в багатьох тенденціях ринку. І, звичайно ж, тоді ваші інвестиції, при розумному підході, будуть приносити дохід.

на порталі kn.kz ви можете наочно ознайомитися з останніми тенденціями на графіках прибутковості дорогого і дешевого житла, прибутковості в цілому по місту. Можете побачити, в якому районі прибуток від оренди вище і квартири який кімнатні найбільш прибуткові. Таким чином, не проводячи складних розрахунків, можна визначитися, в яке житло краще інвестувати, щоб потім його здавати в оренду.

Можна подивитися прогнози на майбутній період - будуть рости або падати ставки оренди в тому чи іншому місті. Скласти приблизну картину стану ринку орендної нерухомості - подивитися ставки оренди за цей і минулий рік, тенденцію зростання (або зниження) цін на квартири. На цій підставі складати інвестиційний план: де, яку нерухомість купувати і в який момент.

Однак, крім розрахунків, не варто забувати про такий факт, як особиста чарівність. Буває, що у одного орендодавця є клієнти постійно, у іншого - немає, хоча квартири майже однакові. Чарівність і увага до клієнта в формулу не закладено. Розраховуючи на високий дохід від квартири і не займаючись нею, можна і втратити - житло в результаті з активу може перетворитися в пасив. Вміти управляти своєю нерухомістю теж мистецтво.

Віталій Григор'єв, комерційний директор Центральноазіатської девелоперської компанії:

- Індекс прибутковості показує загальний тренд. Що от, начебто, в даний момент вигідно здавати квартиру. Але кожна людина повинна вирішувати по ситуації, сам все прораховувати, вигідно це буде чи ні. Або наймати фахівців.

Те ж саме і з комерційними об'єктами. Перед покупкою бази або бізнес-центру в нашій компанії прораховують: які витрати ми понесемо при експлуатації, скільки потрібно коштів, щоб поліпшити стан приміщення і при цьому наскільки збільшиться оренда. Плюс у нас вже є певний досвід, і ми орієнтуємося в питаннях здачі об'єктів і продажу.

Зовсім недавно до нас на карагандинський ринок «зайшла» велика американська компанія по ремонту двигунів. Вони рік робили різні аналізи і експертизи: екологічні, економічні, санітарні. У підсумку взяли у нас в оренду велике виробниче приміщення. Але вони рік до цього готувалися (!), Ось такий у них підхід.

Зрозуміло, що угоди бувають різні: то чи квартиру купити, то чи бізнес-центр. Відповідно і договір буде на різні суми. Там, де угода на мільйони доларів, вона завжди дуже ретельно прораховується. Але і у звичайної людини повинні бути хоч якісь початкові знання. В цьому випадку, навіть якщо ви наймаєте фахівця, зможете його перевірити. Може, він ще менше вас знає. Таке теж часто зустрічається.

Думаю, що все-таки більше тих, хто сподівається «на авось».

інформаційна служба kn.kz