З прийняттям рішення про придбання житла в кредит у потенційного позичальника може виникнути маса питань.
Наприклад, яким повинен бути рівень доходів у позичальника і членів його сім'ї, щоб отримати кредит в банку. Цим же зацікавився і відвідувач форуму ЛIГАБiзнесIнформ. Однозначної відповіді на це питання законодавство не дає. Кожен банк, оцінюючи фінансовий стан позичальника, керується Положенням про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків, а також своїми внутрішніми документами.
Банківський кредит залишається найбільш прийнятним способом вирішення житлового питання Як зазначив в коментарі виданню "СЕЙЧАС" фінансовий директор компанії Простобанк Консалтинг Олександр Сєдих, «кожен банк проводить індивідуальну кредитну політику. Залежно від кількості залучених ресурсів банки можуть більш-менш активно видавати кредити ». При цьому найбільш часто використовувана ними формула при ухваленні рішення про видачу кредиту, за його словами, виглядає наступним чином: «Сукупний дохід сім'ї повинен в два рази перевищувати щомісячні витрати на погашення кредиту і відсотків по ньому. В середньому сума щомісячних виплат по кредиту становить близько $ 500-800 і більше », - підсумував пан Сєдих (див. Таблицю №1).
У зазначеному Положенні містяться загальні вимоги, якими повинен керуватися банк, оцінюючи шанси позичальника на отримання кредиту. При цьому до якісних характеристик позичальника-фізичної особи Нацбанк відносить: - загальний матеріальний стан клієнта (наявність майна та підтверджуючі документи); - соціальна стабільність клієнта (тобто наявність постійної роботи, ділова репутація, сімейний стан і т. П.); - вік клієнта; - кредитна історія (інтенсивність користування банківськими кредитами в минулому, своєчасність їх погашення). Для кількісної оцінки загального фінансового стану позичальника банки використовують такі показники: - сукупний чистий дохід (щомісячні очікувані сукупні доходи, зменшені на загальні витрати і зобов'язання); - заощадження на рахунках в банках (інформація надається за бажанням позичальника); - коефіцієнти, які характеризують поточну платоспроможність позичальника і його фінансові можливості виконати зобов'язання за кредитною угодою. При цьому розраховуються коефіцієнти платоспроможності самого позичальника та його сім'ї.
Перший обчислюється як відношення середньомісячних доходів позичальника за останні 6 місяців до суми середньомісячних витрат за цей же період, сукупного доходу за місяць і щомісячного внеску по кредиту і відсотків по ньому. Цей коефіцієнт не може бути меншим за одиницю; - забезпечення кредиту (застава рухомого і нерухомого майна, наявність страховки, передача права власності на об'єкт кредитування і його ліквідність). Банки класифікують всіх позичальників на 5 класів від «А» до «Д». У двох останніх шансів на отримання кредиту практично немає На підставі зазначених визначень кредитоспроможності банки здійснюють класифікацію позичальників на класи - від «А» до «Д». Класи «Г» і «Д» практично не розглядаються банками в якості можливих претендентів на отримання кредиту. Так, клас «А» передбачає, що сукупний чистий дохід позичальника значно перевищує внески на погашення кредиту і відсотків по ньому і висока ймовірність збереження такого співвідношення протягом дії кредитного договору. При цьому обсяг, якість і ліквідність забезпечення за кредитом достатні, або позичальник має високу особисту кредитоспроможність і заслуговує безперечного довіри. У класі «Б» основні характеристики аналогічні або близькі до класу «А», однак імовірність їх підтримування на такому ж рівні низька або має тенденцію до зниження. Клас «В» - сукупні обсяги доходів і витрат позичальника свідчать про досягнення граничної межі в забезпеченні погашення боргу, мають місце обставини (погіршення умов роботи, зростання зобов'язань), що свідчать про підвищення ймовірності несвоєчасного або неповного погашення кредиту і відсотків по ньому. Клас «Г» - фінансовий стан позичальника нестабільний. В даному випадку сукупний чистий дохід позичальника в окремі періоди не забезпечує сплату боргу за кредитом та відсотків по ньому.
Крім того, є проблеми із забезпеченням кредиту. Нарешті, клас «Д» - фінансовий стан позичальника є незадовільним - передбачає, що доходи не забезпечують сплату боргу за кредитом та відсотків по ньому. Сам же кредит не забезпечений ліквідною заставою. Однак, як зазначили виданню "СЕЙЧАС" профільні експерти, банки в основному прагнуть підвищити клас позичальника, оскільки від цього безпосередньо залежить розмір резерву під кредитні ризики. Крім того, з метою зменшення резерву банки використовують різні системи оцінки, що дозволяють нарахувати додаткові бали позичальнику.
Як зазначив Олександр Сєдих, банкіри охочіше погодяться видати кредит при наявності поручителів, за умови передачі в заставу додаткового майна або депозиту, а також своїм співробітникам. Крім того, додаткові бали нараховуються з урахуванням таких факторів: - наявність пластикової картки даного банку; - вік від 25 до 35 років; - термін проживання в даній місцевості більше трьох років; - наявність вищої освіти; - стабільне сімейне становище (одружений / заміжня, є діти); - стабільне місце роботи (оцінюється загальний трудовий стаж і на останньому місці роботи); - динаміка зростання заробітної плати і багато інших чинників.
Таблиця №1. Приблизний розрахунок сум виплат по кредиту і відсотків по ньому
Сума кредиту, $
Термін кредиту, років
Платіж по кредиту за перший місяць, $
Платіж по кредиту в останній місяць, $
Приблизний щомісячний дохід сім'ї, $
50 000
20
708
210
1 416
50 000
15
778
281
1 556
100 000
20
1 417
421
2 834
Примітка: При розрахунку платежів по кредиту враховувалися лише відсоткові платежі і погашення тіла кредиту без щомісячних комісій і страхових виплат. Витрати по кредиту розраховані за схемою «щомісячно, тіло кредиту рівними частинами, відсотки - на залишок" (не аннуїтетная схема). За основу взята процентна ставка в розмірі 12,0% в доларах США (округлена середня ставка по досліджуваним 18 банкам). ГОЛОВНЕ Звертатися в банк за кредитом на покупку нерухомості доцільно в тих випадках, коли доходи сім'ї в два рази і більше перевищують суму щомісячних виплат по кредиту та відсотків по ньому. При цьому експерти радять, вибираючи банк, звертати увагу не тільки на розмір кредитних ставок.
Найкраще мати справу з тими фінустановами, де кредитування під покупку нерухомості є стандартизованим і поставленим на потік продуктом. Крім того, у багатьох банках існує така послуга, як попереднє рішення про видачу кредиту, виходячи з наданих позичальником документів. Це дозволяє позичальникові оцінити свої шанси на отримання кредиту в цій фінустанові.