Які «підводні камені» при покупці квартири на вторинному ринку?

1. Фактори ризику
2. Юридичні підводні камені
3. На що звернути увагу при оформленні угоди з спільним майном подружжя?
4. Технічні моменти
5. Як убезпечити себе від незаконних перепланувань квартири, що купується?
6. Безпека оформлення угоди
7. Поради покупцям

Купівля квартири на вторинному ринку, як і інші подібні угоди, в яких беруть участь великі грошові суми, пов'язана з серйозними ризиками. У цій статті ми детально розповімо про тих підводних каменях, які можуть підстерігати покупця «вторинки».

Фактори ризику

Юридичні підводні камені

Що потрібно знати про продаж квартири з власниками - неповнолітніми громадянами?

На що звернути увагу при оформленні угоди з спільним майном подружжя?

Технічні моменти

Як убезпечити себе від незаконних перепланувань квартири, що купується?

Безпека оформлення угоди

Поради покупцям

Фактори ризику

Угоди з нерухомістю в цілому являють собою складну категорію цивільно-правових відносин: це стосується перевірки «чистоти» квартир, етапів та термінів проведення операцій та розрахунків по ним, юридичного оформлення. Крім того, серйозні гроші, які супроводжують покупку квартири, є приманкою для різного роду шахраїв і аферистів.

Умовно всі численні проблеми, які можуть виникнути при покупці «вторинки», можна розділити на наступні категорії:

• Проблеми юридичного характеру, пов'язані з так званої чистотою квартири. Це надзвичайно серйозний ризик, оскільки він загрожує загрозою втрати права власності на житло. Обумовлений цей ризик значною складністю операції купівлі-продажу, а також малої правової підкованістю покупців.
• Проблеми, пов'язані з характеристиками квартири і технічною документацією на неї. Вони не впливають на право власності, але можуть створити дуже некомфортні умови проживання. Звичайно, ці проблеми не такі страшні, як юридичні, однак здатні спричинити за собою значні фінансові витрати. Характерний приклад такого ризику - несанкціоноване перепланування.
• Проблеми, пов'язані з безпекою оформлення угоди.

Розглянемо кожну групу чинників докладніше.

Юридичні підводні камені

1. Продаж квартири за підробленими документами або особою, яка не є власником, за дорученням. Чому це має насторожити? Нерідкі випадки, коли довіреність виявляється підробленої або простроченої. Якщо ж довіреність справжня, вона може бути анульована особою, її видав. Шахраї оформляють доручення на самотніх літніх людей, дітей-сиріт, інвалідів, алкоголе- і наркозалежних осіб. Що стосується теперішнього власника, він може або не знати, що його квартира продається, або бути вже померлим вже померти до цього моменту.
2. Оформлена з порушеннями приватизація квартири. Так, наприклад, в 90-х роках досить часто зустрічалося порушення прав неповнолітніх, які не включалися при проведенні приватизації до складу власників. Небезпека також представляють брали участь в приватизації мешканці, які обіцяють покупцеві виписатися з квартири після оформлення угоди.
3. Наявність в історії продаваної квартири угод сумнівного характеру, особливо за участю держпідприємств, державних органів, інших юридичних осіб.
4. Продаж квартири, отриманої за договором дарування або ренти, у спадок, а також за іншими договорами, в яких зачіпається інтерес третіх осіб. У цих випадках вже після оформлення покупки квартири можлива поява невідомих раніше осіб, наприклад, спадкоємців, які, можуть претендувати на цю квартиру. Також не варто забувати про осіб, що мають законне право на обов'язкову частку у спадщині.
5. Порушення порядку оформлення у власність квартири, повністю або частково придбаної за рахунок материнського капіталу. Згідно із законом таке житло в обов'язковому порядку оформляється у спільну власність не тільки батьків, але і дітей, при цьому вказуються розміри часток. Однак це правило далеко не завжди дотримується. Чому? По-перше, точну частку не у всіх ситуаціях можливо виділити. По-друге, деякі власники навмисно намагаються не обтяжувати свої квартири правами неповнолітніх. На жаль, подібні порушення є цілком реальними, оскільки на даний момент в Росії відсутня ефективна система контролю за виконанням цього обов'язку власників.
6. Продаж квартири, один із власників якої - неповнолітній, нездоровий психічно людина, алкоголік або наркоман, т. Е. Обличчя, що є недієздатним на момент укладання угоди. Таким громадянам законом не заборонено здійснювати операції, але вони в подальшому можуть бути оскаржені.
7. Продаж квартири, що знаходиться під арештом, в заставі або є предметом судового позову, а також інші приховані обтяження.
8. Наявність серед власників продаваної квартири осіб, які вибули в тюрму, військовослужбовців або зниклих в невідомому напрямку. За такими людьми зберігаються права проживання та користування квартирою, однак вони можуть «проявитися» і вселитися через суд в куплене вами житло далеко не відразу. При цьому перед укладенням угоди продавці нерідко намагаються переконати потенційних покупців, що відсутній мешканець не буде претендувати на квартиру, підкріплюючи свої доводи письмово оформленим згодою на її продаж.
9. Порушення прав подружжя.
10. Порушення переважних прав продажу кімнат (або часток). Відповідно до ЦК РФ в цих випадках на продавця покладається обов'язок зробити пропозицію сусідам (або пайовою власникам) з викупу кімнат (часток). Досить часто цей процес трудомісткий, тому продавці намагаються різними шляхами обійти цю вимогу.
11. Продаж за підробленим або недійсним паспортом (документ могли вкрасти в іншої людини, або ж шахрай отримує на себе новий паспорт, а угоду проводить по старому, нібито загубленої).
12. Недійсною угода з квартирою на вторинному ринку може бути визнана і в разі, коли будинок числиться в плані на розселення. Причому продавець про це може просто-напросто і не знати або ж не прийняти це до уваги, однак покупець в такій ситуації постраждає.

Що потрібно знати про продаж квартири з власниками - неповнолітніми громадянами?

Оформлення операції з продажу квартири, серед власників якої значаться неповнолітні, має здійснюватися тільки за згодою органів опіки. Головною умовою в даному випадку є те, що житлові умови громадян, які не досягли 18 років, не повинні погіршуватися. В іншому випадку угода може бути визнана недійсною.

Не знаєте свої права?

Підпишіться на розсилку Народний Советнік'.
Безкоштовно, хвилина на прочитання, 1 раз в тиждень.

Від імені неповнолітніх, які не досягли 14 років, договір підписують їх батьки / законні представники. А громадяни у віці від 14 до 18 років укладають угоду самі, але з нотаріально оформленого згоди батьків / законних представників, які отримали попередній дозвіл органу опіки.

Якщо неповнолітні не є власниками, а тільки прописані в квартирі, що продається, отримувати дозвіл опіки не потрібно.

На що звернути увагу при оформленні угоди з спільним майном подружжя?

Відповідно до Сімейного кодексу РФ (ФЗ-223 від 29.12.1995) нажите в шлюбі майно визнається спільною власністю подружжя, отже, розпоряджатися їм вони повинні разом. Для угод з нерухомістю дане розпорядження має форму нотаріально завіреної згоди одного з подружжя на продаж. Однак на практиці цей документ не завжди оформляється.

Якщо такої згоди немає, то інший член подружжя може оскаржити угоду з продажу квартири. Рекомендуємо вам перед укладенням договору упевнитися, чи не була придбана квартира в шлюбі. Якщо немає, то згоди другого з подружжя не потрібно (за винятком випадків часткової власності).

Технічні моменти

Вам сподобалася квартира, і ви вже готові укласти договір? Не поспішайте. Зверніть увагу на наведену нижче інформацію: будь-який ваш недогляд може обернутися згодом різними неприємностями - від адміністративних штрафів до нескінченного ремонту. Отже, пильну увагу при покупці квартири на вторинному ринку необхідно приділити:

• станом будинку в цілому: не обмежуйтеся межами обраної вами квартири - необхідно оглянути під'їзд, а також дуже бажано заглянути в підвал і на горище;
• чистоті під'їзду, прибудинкової території, сміттєпроводу;
• дефектів, таким як грибок, сирість, цвіль;
• станом електричної проводки, системи водопроводу, опалення (справність даних систем, на жаль, відразу не завжди легко оцінити);
• розташуванню квартири відносно сторін світу, який відкривається з вікон;
• матеріалу стін будинку, зручності планування: звичайно, в подальшому деякі коригування в планування житла внести можна, але все ж краще вибирати квартиру з плануванням, близькою до вашим очікуванням;
• законного оформлення проведеної перепланування (часто продавці приховують її несанкціонованого) - незаконне перетворення квартири здатне істотно ускладнити її господарям життя: таке перепланування є адміністративним правопорушенням, що тягне за собою досить серйозні штрафи, при цьому відповідальність покладається на нинішнього власника, а довести, що це зробив попередній власник квартири неймовірно складно;
• соціальним статусом сусідів: близька, однорідне соціальне середовище - запорука мирних відносин між сусідами, і навпаки, різне соціальне становище часто веде до взаємного нерозуміння між мешканцями будинку.

Як убезпечити себе від незаконних перепланувань квартири, що купується?

Дуже часто жителі вторинного житла роблять перепланування в квартирі, прибираючи непотрібні перегородки і об'єднуючи кімнати. Однак не завжди такі зміни фіксуються документально. Найчастіше в силу юридичної неграмотності і небажання витрачати гроші і час громадяни відмовляються звертатися в компетентні органи для того, щоб узаконити перепланування.

Покупцям зміненої квартири без документів в подальшому загрожують штрафи, які вони повинні будуть виплатити самі, так як квартира вже буде знаходитися в їх власності.

Як бути?

Для початку рекомендуємо оглянути квартиру найуважнішим чином: деякі перепланування видно неозброєним оком. Для порівняння можна ознайомитися з аналогічною житлоплощею сусідів.

У разі появи сумнівів рекомендуємо попросити у власника виписку з БТІ або технічний план квартири для порівняння. У документах зазначено початкове (будівельне) стан приміщення. Якщо ви знайдете зміни, переконайте власника зареєструвати перепланування і відкладіть укладення угоди до належного оформлення документів.

Безпека оформлення угоди

• При укладенні договору купівлі-продажу з метою заощадити на податках продавець може запропонувати вказати в документі вартість істотно нижче фактичної (наприклад, за оцінкою БТІ). Не варто на це погоджуватися. У договорі слід відобразити саме реальну вартість угоди. Чому? По-перше, ви зможете повернути частину суми, сплаченої за квартиру, у вигляді прибуткового податку (майнового відрахування). Дана процедура регламентується ст. 220 Податкового кодексу РФ (ФЗ-146 від 31.07.1998). Якщо ж в договорі вказати занижену вартість, то і відрахування виявиться істотно нижче. Вказуючи в договорі недостовірну суму продажу, потрібно пам'ятати і про те, що така угода може бути оскаржена в суді і визнаний недійсним. Крім того, якщо з яких-небудь причин договір буде розірвано, покупець зможе претендувати на повернення тільки тієї суми, яка була вказана в договорі.
• Купуючи квартиру за участю ріелторського агентства, особливу увагу зверніть на пункти договору, в яких прописана відповідальність ріелтора, в т. Ч. В форс-мажорних та кризових обставин.
• Якщо сторони вирішили провести оплату за квартиру за безготівковим розрахунком, подумайте про такий інструмент, як акредитив. У чому його суть? Продавець на своє ім'я відкриває в банку спеціальний рахунок, на який покупець перераховує суму коштів, відповідну умовам договору купівлі-продажу. При цьому продавець може скористатися цією сумою тільки після того, як в банк будуть представлені певні документи. Це може бути, наприклад, договір купівлі-продажу з відміткою про реєстрацію або будь-який інший, заздалегідь обговорений при відкритті акредитива документ (пакет документів). Деталі та умови такої процедури можна дізнатися у будь-якого банківського фахівця.
• Готівкові розрахунки зручно і безпечно проводити через орендовану у банку банківську комірку (Докладніше див .: «Нюанси передачі грошей за допомогою банківського осередку при покупці квартири»). Для цього покупець в присутності продавця кладе в осередок необхідну суму. При цьому гроші в присутності обох сторін перераховуються і перевіряються на справжність. Обговорюються умови, при виконанні яких осередок може бути відкрита (наприклад, продавець отримає доступ до вмісту осередку тільки після пред'явлення в банк нотаріально завіреного договору купівлі-продажу). Покупець, за обопільною домовленістю, теж може отримати доступ до грошей, але пізніше, наприклад, через кілька тижнів з моменту вкладення грошей. Використовуючи для розрахунків банківський осередок, сторони мають право обрати практично будь-яку процедуру і пакет документів, описавши дані умови в договорі з банком.
• Дуже важливе питання - внесення завдатку або авансу за квартиру (Див .: «Як правильно оформити завдаток при покупці квартири (бланк, зразок)») . Нерідко ці поняття плутають, проте аванс і завдаток не одне і те ж. Аванс - це фактично попередній спосіб розрахунку. У випадку якщо операція з яких-небудь причин анулюється, аванс повертається покупцеві в повному розмірі. Внесення ж завдатку при зриві угоди тягне правові наслідки і для покупця, і для продавця. Так, якщо в цьому винен покупець, завдаток залишиться у продавця. Якщо ж продавець є ініціатором відхилення угоди, завдаток повинен бути повернений покупцеві в подвійному розмірі.

Поради покупцям

1. Перш ніж зважитися на покупку вподобаної вами квартири, обов'язково уточніть наступні моменти:
   • точна кількість власників (в цьому допоможе свідоцтво про право власності);
   • джерела фінансування попередніх угод (не забувайте про можливе «підступ» при оплаті квартири засобами материнського капіталу);
   • чи є серед власників неповнолітні діти або недієздатні особи;
   • служить чи хто-небудь з власників в даний момент в армії або перебуває в місцях позбавлення волі;
   • число зареєстрованих мешканців у квартирі, а також і їх готовність виписатися з неї;
   • актуальність технічного паспорта, наявність і законність перепланувань;
   • якщо продавець отримав квартиру у спадок, потрібно дізнатися - на якій підставі.
2. Знімайте копії всіх документів і залишайте їх собі. В кінці процедури з перевірки юридичної чистоти квартири у вас не повинно залишитися жодних неясностей. Крім того ці документи, в разі судових розглядів допоможуть вам виглядати сумлінним набувачем і відстояти свої права.
3. Збираючись купувати недостатньою чистоти, квартиру не сподівайтеся на реєстраційний орган, банк або страхову компанію - ці служби перевіркою юридичної чистоти в повному обсязі займатися не будуть.
4. Які варіанти покупки «вторинки» повинні насторожити:
   • неодноразові перепродажу квартири, особливо протягом короткого часу;
   • що викликає сумнів, підозріла особа продавця;
   • приховування інформації про власника;
   • продаж квартири за дорученням (обов'язково перевірте її справжність, повноваження, термін дії);
   • продаж квартири за ціною істотно нижче (від 10%) вартості аналогічних об'єктів;
   • зустрічна продаж квартири і розселення.
5. Перевірте, чи дійсні паспорти власників, в них не повинно бути підчисток і виправлень.
6. Ознайомтеся з документами про терміни капітального ремонту будинку.
7. Пам'ятайте, що досліджувати інтер'єр квартири і особливості двору найкраще в світлий час доби.
8. При огляді житла ні в якому разі не поспішайте: необхідно роз'яснити для себе всі нюанси.
9. За один раз переглядайте не більше двох варіантів квартир.
10. Поговоріть з людьми у дворі або сусідами: вони зможуть вам розповісти про багатьох особливості обраного вами району і вдома.