Продаж квартири з неповнолітніми дітьми: особливості угоди

1. Чи можна продати квартиру з неповнолітніми дітьми
2. Ризики при продажу
3. Коли продавати квартиру не можна (коли опіка заборонить угоду)
4. Особливості укладання угод, якщо дитина - власник
5. особливості оформлення
6. Перелік документів
7. Дитина не є власником
8. особливості оформлення
9. Перелік документів
10. Як продати квартиру без подання житла
11. особливості оформлення
12. Перелік документів
13. Законодавча база

Продаж квартири з неповнолітніми дітьми передбачена законодавством. Якщо дитина - власник, буде потрібно дозвіл органів опіки. В іншому випадку (якщо дитина прописана в квартирі, але не володіє їй) необхідна виписка з колишнього місця проживання з одночасним пропискою в новому житлі.

Ситуації, при яких сім'ї з дитиною необхідно продати квартиру, зустрічаються часто. У багатьох випадках діти є власниками житла, що істотно ускладнює процедуру його відчуження. Однак при дотриманні правил і особливих умов період здійснення операції значно скорочується.

Чи можна продати квартиру з неповнолітніми дітьми

Продаж квартири з неповнолітніми дітьми не забороняється. Правила відчуження регулюються житловим і цивільним кодексом РФ. Однак це не проста процедура. Складність полягає в забезпеченні законності угоди.

Держава захищає права дітей з подвоєною силою. Тому в деяких випадках продаж може відбутися тільки за згодою державних органів. А це вимагає додаткових документів і часу.

Багато що залежить і від майнових прав дитини. Він може бути:

• власником житла;
• власником частки в квартирі, що продається;
• прописаним в ній, але не мають право власності (в даному випадку єдине право - проживання);
• її спадкоємцем.

У кожному з цих випадків механізм відчуження квартири не однаковий. На порядок і терміни угоди впливають і інші обставини, такі як:

1. підставу придбання квартири (договір дарування, міни, купівлі продажу та інші);
2. спосіб продажу (готівковий, безготівковий);
3. наявність обтяження житла;
4. вік дитини.

Останній пункт має особливе значення. Згідно зі статтями 26-28 Цивільного кодексу РФ, вік дитини впливає на його дієздатність. види:

1. повна (з 18 років і в деяких інших узаконених випадках);
2. обмежена (з 14 до 18 років);
3. часткова (з 6 до 14 років).

До шести років дитина недієздатний.

Проблем з продажем не виникає при настанні повної дієздатності, що дає право вільно вступати в правовідносини і нести обов'язки за угодами. Однак не завжди для цього необхідно досягнення вісімнадцятирічного віку.

Отримати повну дієздатність можна з шістнадцяти років:

• Після вступу в шлюб. При цьому розлучення не є підставою для обмеження дієздатності. Виняток становлять лише фіктивні подружні стосунки.
• В результаті емансипації. Це узаконений процес, в результаті якого особа стає дієздатним внаслідок початку роботи за трудовим договором або зайняття підприємницькою діяльністю.

При настанні цих обставин процедура продажу квартири спрощується і проходить на загальних підставах.

У випадку з обмеженою і часткової дієздатністю (а також при її відсутності) потрібен дозвіл органів опіки. Для його отримання необхідно надати відомості, що підтверджують, що нова житлова площа не гірше попередньої. При цьому враховується:

1. розмір нової квартири, її площа;
2. розташування щодо навчального закладу (школи або дитячого садка);
3. умови проживання;
4. технічна оснащеність;
5. відповідність санітарним нормам затвердженим законом;
6. інші обставини, що враховуються в інтересах дитини.

Головна мета органів опіки - захист прав дитини. Нові житлові умови не повинні обмежувати його майнові права. Крім цього, всі угоди відбуваються за згодою батьків або опікунів.

Ризики при продажу

Ризики не виключені при будь-яких видах угод, зв'язкових з відчуженням квартири. Коли при їх здійсненні бере участь дитина, вони зростають ще більше.

Основна проблема - можлива відмова органів опіки. Але не всіх цей факт зупиняє. Багато батьків йдуть на ризик і продають квартиру незаконним шляхом.

Ризики покупця в цьому випадку не менше виправдані. Набуває стороні слід звернути увагу на:

1. вік і кількість дітей, що мають частку в квартирі, що продається;
2. справжність і достовірність дозволу органів опіки;
3. виписку, що підтверджує, що на момент продажу в квартирі немає зареєстрованих осіб.

Частий випадок: дозвіл органів опіки ще не отримано, але продавець запевняє, що всі питання з державним органом будуть улагоджені після здійснення угоди. У таких ситуаціях є велика ймовірність придбати житло незаконно. Крім цього, будь-який суд визнає угоду недійсною, а це може породити нові судові розгляди. Тому важливо перевірити нерухомість на предмет обтяження перед його покупкою.

Коли продавати квартиру не можна (коли опіка заборонить угоду)

У деяких ситуаціях опіка може відмовити в продажу квартири . Причиною можуть послужити наступні обставини:

1. Обмеження прав дитини. Якщо в результаті продажу квартири дитина буде позбавлений власності, а в новому житлі йому не буде виділена частка, органи опіки відмовлять в проведенні операції.
2. Нові житлові умови гірше попередніх.
3. Відмова одного з батьків від продажу.
4. Дитина - спадкоємець квартири за заповітом, однак він ще не вступив в спадок.
5. Відсутність прописки в новому житлі.
6. Купується квартира знаходиться на стадії будівництва менш ніж на п'ятдесят відсотків.
7. У новій квартирі відсутні зручності або їх частину (не проведене електрику, немає гарячої або холодної води).
8. Якщо нове житло знаходиться в аварійному стані.

Відмовити можуть і з інших причин. У кожному разі органи опіки зіставляють всі наявні факти і виносять індивідуальне рішення. Наприклад, державний орган відмовить у продажу квартири сім'ї з дитиною-астматиком, якщо нове житло купується в районі з високою загазованістю або близькістю переробних підприємств.

Особливості укладання угод, якщо дитина - власник

Якщо дитина - неповнолітня власник, то при продажу житла необхідно дозвіл органів опіки.

Малюнок 1 Дозвіл органів опіки

Дитина може володіти квартирою повністю або тільки її часткою.

Право власності при цьому могло виникнути на підставі договору:

• купівлі-продажу;
• міни;
• дарування;
• прийняття спадщини і т. д.

Примітка. Відповідно до ЦК РФ, опікунам, піклувальникам і їх близьким родичам заборонено здійснювати купівлю-продаж або обмін зі своїми підопічними (крім дарування або передачі в спадщину).

особливості оформлення

Продаж квартир, власниками яких є діти, відбувається за загальною схемою. Головна особливість - дозвіл органів опіки та піклування.

Таким чином, оформлення угоди включає в себе чотири етапи:

1. отримання дозволу на продаж;
2. складання договору, підписання його сторонами;
3. передача квартири, отримання грошей за продаж (готівкою або безготівковим способом);
4. перехід права власності шляхом реєстрації в Росреестра.

Примітка. При підписанні договору потрібні підписи всіх пайовиків, які мають право власності на квартиру, що продається. Діти до 14 років не мають право особисто завіряти документи. Замість них це роблять батьки або опікуни. Після 14 років дитина може самостійно підписати договір.

Перелік документів

Малюнок 2 Зразок заяви в органи опіки

Для отримання дозволу органів опіки необхідно надати пакет документів.

Таблиця 1. Документи, необхідні для надання в органи опіки

ДокументПримітка

Заява з проханням про отримання дозволу на продаж Підписується обома батьками або опікунами. Крім цього, документ повинен містити об'єктивні причини необхідності продажу, а також зобов'язання про надання іншого житла і виділення в ньому частки дитині Згода неповнолітнього власника Оформляється в письмовому вигляді. Умова: досягнення дитиною віку 14 років Свідоцтво про народження дитини Надається оригінал документа Виписка з будинкової книги Договір, на підставі якого майно було придбано Договір дарування, купівлі-продажу і т. Д. Свідоцтво про право власності З 1 січня 2017 року виписка з Росреестра експлікація кадастровий паспорт Довідка про вартість житла Видається в БТІ Довідка про відсутність заборгованості Видається в податковій

Примітка: Представлений список - не є вичерпним. На свій розсуд органи опіки можуть запросити і інші документи. Це відбувається для забезпечення законності угоди і гарантії того, що після продажу дитина не залишиться без житлового приміщення.

Завантажити зразок договору купівлі-продажу (дитина-власник) . Документ актуальний на 2017 рік.

Дитина не є власником

Продати квартиру, власником якої дитина не є, простіше. Для цього немає необхідності отримувати дозвіл в органах опіки. Однак і в цьому випадку є моменти, які можуть істотно загальмувати процес оформлення угоди.

особливості оформлення

Якщо дитина прописана в квартирі, перед продажем його необхідно виписати. Це основний момент, за відсутності якого продати її буде складно. Покупець не буде купувати житло з обтяженням у вигляді малолітнього громадянина.

Однак отримати виписку не так просто, як здається. Закон дозволяє виробляти дану процедуру лише за умови одночасного прописки дитини в іншому житловому приміщенні. Це пов'язано із забороною держави про виписуванні дитини в «нікуди». Звідси виникає багато проблем: батьки без іншого житлового приміщення не мають можливості прописувати дітей в іншому місці.

У цій ситуації існує тільки два варіанти вирішення проблеми:

1. Знайти підходящу квартиру (у родичів, друзів і т. Д.) І зареєструвати в ній дитини.
2. Прописати в ній одного з батьків. Згідно із законом місцем проживання дитини до 14 років визнається житло, в якому зареєстровані його батько або мати.

Примітка. При прописку дитини в іншому місці варто враховувати, що житлове приміщення не повинно поступатися за характеристиками і умовами проживання попереднього.

Перелік документів

Таблиця 2. Документи, необхідні для виписки дитини (не власника) з квартири, що відчужується.

ДокументПримітка

Паспорт Одного з батьків Свідоцтво про народження Припустимо надання паспорта дитини (з 14 років) Технічний паспорт на нову квартиру Житло, де буде прописана дитина Заява Заповнюється в паспортному столі Лист вибуття

Примітка: Якщо дитина - власник квартири або її частки, при виписці додатково надається дозвіл органів опіки.

Завантажити зразок договору купівлі-продажу (дитина не власник) . Документ актуальний на 2017 рік.

Як продати квартиру без подання житла

Законодавство в сфері продажу квартири із залученням малолітнього дитини не зовсім. Здебільшого основний механізм прийняття рішення в цьому питанні здійснюється органами опіки.

Саме в цьому відділі уповноважені особи видають дозвіл на відчуження житла, власником якого є діти. У різних ситуаціях воно може бути не видано за наявності конкретних обставин. Часта причина відмови - відсутність відповідного і відповідає всім нормам житла, в яке переїде дитина.

Однак не у всіх випадках органи опіки вимагають надання нової квартири. У деяких ситуаціях це робити необов'язково:

1. Переїзд батьків з дітьми в іншу країну.
2. Переїзд сім'ї в інше місто на території РФ (проте ця обставина можливо тільки при перерахуванні грошових коштів з продажу квартири на спеціальний рахунок, що належить дитині).
3. При покупці квартири в зводиться будинку. Але тут є дві обов'язкові умови: етап будівництва повинен бути завершений більше ніж на половину. Друга умова - до моменту фактичного переїзду дитина повинна бути десь прописаний.

Крім цього, є й інші випадки, при яких допускається купівля нової квартири з менш придатними умовами для проживання, ніж попередня:

1. Важка хвороба дитини, при якій йому потрібне дороге лікування або реабілітація. У таких ситуаціях органи опіки приймають факт захворювання як поважну причину для покупки нової квартири з меншою площею і в менш зручному районі. На виручені з продажу колишнього житла гроші дитина проходить лікування. Однак при цьому обов'язково зберігаються всі платіжні документи з медичних установ.
2. Стан дитини (хронічні захворювання, деякі типи вроджених патологій, яскраво виражена алергія і т. Д.) Не дозволяє проживати йому на колишньому місці проживання. На це впливає багато чинників: загазованість повітря, близькість із забруднюючими повітря підприємствами, аеропортами, вокзалами та т. Д. У цьому випадку органи опіки можуть дозволити покупку квартири на околиці або невеликого будиночка в селі. Найголовніше - благо дитини.
3. Дитині необхідно спеціалізоване освітня установа (наприклад, закритого типу, для дітей-інвалідів, корекційна або спортивна школа і т. Д.), Якого немає в місті його проживання. У таких ситуаціях допустимо переїзд в більш велике місто з незначним погіршенням житлових умов.

Однак нове житло повинно бути гіршим за попередній в допустимих межах. Нова квартира повинна бути придатна для проживання і відповідати всім санітарним нормам. Погіршення допускається за такими параметрами:

• менша площа квартири;
• менш зручне розташування будинку (далеко від центру і навчального закладу);
• більш стару будівлю;
• відсутність інфраструктури поблизу;
• велику відстань від будинку до найближчої зупинки і т. д.

Всі ці моменти враховуються органами опіки при прийнятті рішення. За їх розсуд до уваги можуть бути взяті і інші обставини. Кожен випадок розглядається індивідуально.

особливості оформлення

Особливості оформлення продажу квартири без надання житла мало чим відрізняються від попередніх способів. Виняток становлять додаткові документи, що підтверджують необхідність батьків в переїзді.

Перелік документів

Список документів залежить від підстави права не надавати житло після продажу. Це можуть бути:

1. медичні довідки;
2. віза, квитки в іншу країну / місто;
3. отримання іноземного громадянства, вид на проживання за кордоном;
4. договір пайового будівництва і т. д.

Більш докладні відомості про необхідні папери надаються в органах опіки.

Законодавча база

Особливості угод з житлом неповнолітніх дітей в РФ регулюються наступними нормативними актами:

• Конституцією РФ;
• Цивільним кодексом;
• Сімейним кодексом РФ;
• Законом про опіку та піклування (ФЗ № 48 від 24.04.2008г.);
• Житловим кодексом РФ;
• Законом «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» (ФЗ № 1541-1 від 04.07.1991г.);
• іншими актами, в т. ч. муніципального значення.

Відео по темі: