Як продати земельну ділянку швидко і вигідно

Крок 1 - розібратися з документами Для продажу вам будуть потрібні: Паспорт або нотаріально завірена...
Крок 3 - підготувати ділянку до продажу
Крок 4 - розмістити ефективне оголошення
Крок 5 - взяти у покупця завдаток (важливо)
Крок 7 - заплатити податки

Крок 1 - розібратися з документами
Для продажу вам будуть потрібні:
Паспорт або нотаріально завірена довіреність на вчинення правочинів з конкретним земельною ділянкою;
Нотаріальне згода чоловіка на продаж, а з цим бувають проблеми (900-1500 рублів);
Документ на право володіння землею. Це може бути договір купівлі у минулого власника, договір дарування, рішення суду, свідоцтво про вступ у спадок і т.д .;
Виписка з ЕГРН - документ хоч і платний, зате дуже корисний. Особливо коли потрібно довести покупцеві, що ділянка не закладено в банку і не має яких-небудь обмежень. Замовити документ можна не виходячи з дому.
Росреестр надсилає виписки з ЕГРН протягом 3-х днів (бувають затримки). Якщо хочете отримати інформацію швидше, то рекомендую замовляти виписки безпосередньо через API Росреестр - так ви отримаєте документ протягом години. Вартість та ж - 250 рублів, дані офіційні - з ЕГРН Росреестр і підтверджені електронним цифровим підписом реєстратора (ЕЦП).

У ипіска з ЕГРН, яку я недавно замовляв через API Росреестр

Крок 2 - розрахувати оптимальну ціну

Вид земельної ділянки - ІЖС дорожче СНТ на 20-50%;
Право володіння - власність дорожче оренди на 10-30%;
Лінія електропередач на 220 вздовж ділянки - плюс 20-30% до ціни;
Чим ближче газопровід низького тиску - тим ділянку дорожче;
Житлові будинки по сусідству додають до вартості 20-100%;
Ділянка з хорошими під'їзними шляхами завжди дорожче;
Наявність обтяжень знижує вартість землі до 80% від ринкової.

Чим нижче ціна, тим більша ймовірність продажу. Коли поспішати нікуди, то рекомендую ринок трохи «помацати» - почати продаж за максимальною ціною, поступово її знижуючи. Наприклад, опускати ціну 1 раз в 2 тижні.

Крок 3 - підготувати ділянку до продажу

Винесення меж на місцевості. Прапорці обійдуться в 500-1000 рублів за кут;
Покіс трави та боротьбу з чагарником. Іноді дешевше найняти бульдозер за 5-10 тисяч і розрівняти всю ділянку разом з травою і кущами;
Щоб на ділянці не стояла вода - зробити ливневки по периметру ще за 2-5 тисяч рублів.

Коли ділянка підготовлений - переходимо до пошуку покупців. І тут я відразу попереджу, що земельну ділянку товар сезонний. Піки продажів - це березень-квітень і вересень-жовтень. Тому не варто засмучуватися, якщо під високий сезон ви не встигаєте, ваш вірний помічник у будь-яку погоду - це ціна. Ліквідну земельну ділянку продається за 1-3 місяці, але коли ціна завищена - можна не продати і за рік.

Крок 4 - розмістити ефективне оголошення

Найефективнішим способом продажу земельної ділянки є сарафанне радіо і оголошення. Сповістіть сусідів, родичів і знайомих про свої наміри, наклейте оголошення на найближчу до ділянки інформаційну дошку. Але максимальна кількість переглядів набирають оголошення в інтернеті.

Рекомендую не розміщувати оголошення на всіх підряд сайтах нерухомості. Велика ймовірність забути дані для входу і ще пару років після продажу отримувати дзвінки від покупців.

Як варіант, можна завести окрему сім карту і вказувати її номер телефону в оголошеннях, але другий телефон - це не завжди зручно. Досить безкоштовно подати одне оголошення про продаж земельної ділянки на сайті Avito.ru і ще може бути на найбільшому регіональному сайті.

Щоб створити ефективне оголошення потрібно:

Зробити 5-10 фотографій: сама ділянка, стовпи зі світлом, ШРП газу, дороги, будинки по сусідству і тд;
Вказати в тексті оголошення: право власності, наявність комунікацій, перерахувати наявні документи, площа, довжину, ширину і кадастровий номер ділянки;
Не пишіть про очевидні речі і не використовуйте штампи типу: не хочу продавати, але треба; живописне місце; дешевше не знайдете; терміново; торг;
Будь-яку інформацію підтверджуйте фактами. Наприклад, замість: «Скоро буде газ», напишіть: «газифікації за Федеральною програмою в 2017 році. Коли газ проведуть - буду продавати дорожче »;
Додайте фразу: «Ділянка готовий до будівництва», якщо він таким є.

Ваше завдання - зачепити покупця фотографіями, текстом переконати зробити дзвінок, а за час розмови домовитися про показ. Чим більше буде показів - тим швидше буде продаж.

Крок 5 - взяти у покупця завдаток (важливо)

Отже, ви відповіли на 20-30 дзвінків по телефону, зробили 5-10 показів і знайшли покупця. Але на цьому справа не закінчується - потрібно зафіксувати готовність нового власника до покупки, тобто взяти у нього завдаток.

Брати завдаток рекомендую при першій же можливості. Це можуть бути питання покупця про дату оформлення; закінчення торгу, або перевірка документів. Зафіксуйте заставу не менше 5-10% від вартості вашої ділянки в письмовому вигляді. Для переконливості - використовуйте виписку з ЕГРН, про замовлення якої я говорив на самому початку.

Завантажити попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки

Вчасно взявши завдаток ви отримуєте страховку від «зіскоку». Покупці нерухомості мають властивість прокинуться на наступний день і передумати, але якщо підписано угоду про завдаток, то повернути заставу вони не мають права. Однак і ви покладаєте на себе зобов'язання повернути завдаток у подвійному розмірі в разі продажу землі третій особі.

Після завдатку, домовтеся про дату угоди та умови передачі грошей - 2-3 дні на підготовку документів буде цілком достатньо. Очікують один одного, наприклад для надходження грошей покупцеві, як правило, не довше місяця. Довших термінів я б уникав.

Як правило, починають оформлення з підготовки договорів купівлі продажу, причому за доброю традицією, - відповідальним за документ призначається саме продавець. У договорі вказують чіткі умови угоди, місто, дату, дані покупця і продавця. Фіксують предмет і термін дії домовленостей, обов'язки сторін, порядок передачі прав на майно і послідовність розрахунків. Заздалегідь підготуйте договір купівлі-продажу в 3-х примірниках (500-1500 рублів).

За необхідності, в додаток до договору прикладають:

акт прийому передачі земельної ділянки, з реквізитами та переліком документів, що додаються для реєстрації права власності;
попередній договір купівлі продажу;
протоколи розбіжностей і погоджень;
додаткова згода.

В день операції попросіть покупця зі своєї банківської картки (важливо) сплатити держмито за перехід прав через термінал Ощадбанку (встановлені в будівлі МФЦ). Після, в призначений час пройдіть на стійку реєстрації. Дотримуйтесь інструкції реєстратора.

Відразу після підписання договорів, попросіть передати гроші за ділянку в присутності реєстратора і напишіть покупцеві розписку (якщо в цьому буде необхідність). Плануйте витратити в день угоди від 1 до 3-х годин.

Як безпечно отримати гроші від покупця

Оплата і двостороннє підписання договору купівлі продажу - не означають переходу прав власності від продавця до покупця. Угода вважається що відбулася тільки після реєстрації договору в Росреестра.

Крок 7 - заплатити податки

Про податкову інспекцію забувати не варто. З продажу нерухомості, якою ви володієте менше трьох років, а придбаної після 2016 року не менше п'яти років - доведеться заплатити податок в 13% від суми угоди. Угоди з переуступки прав оренди прибутковим податком не обкладаються.

Під податок потрапляє тільки зазначена в договорі купівлі продажу сума, понад один мільйон рублів. Тобто, якщо продається ділянка, яка перебуває у власності менше п'яти років і вартістю 1 млн 200 тисяч рублів, то до 1 квітня наступного року доведеться подати декларацію 3-ПДФО і заплатити 26 тисяч рублів податку (13% від 200 тисяч рублів).

Не варто забувати, що неоподатковуваний мільйон рублів підсумовується за рік з усіх проданих об'єктів нерухомості. Тому, найчастіше, ціну ділянки в договорі доводиться занижувати. Але покупець може планувати скористатися правом повернення прибуткового податку з купівлі нерухомості. В такому випадку доведеться брати калькулятор і шукати компроміс, а може і нового покупця.

Які ще податки на землю доведеться заплатити

Мінуси самостійного продажу