Традиційно вважається, що головним фактором ціноутворення в Москві є наявність або відсутність метро. Однак є в Москві райони з власною станцією, в яких ціни істотно нижчі за середні по місту. На думку фахівців www.irn.ru , Деякі з цих районів мають істотні недоліки, інші - недооцінені, тому мають гарний потенціал зростання цін .
Дешево з метро
на www.irn.ru пройшло онлайн-голосування *, В ході якого читачам було поставлено питання, від чого головним чином залежить вартість квартири в Москві. Майже половина учасників онлайн-голосування (40%) назвали головним фактором ціноутворення престижність району, відстань до центру міста і до метро набрали по 23%, решта варіанти зібрали в сумі менше 15%. Цікаво, що в ході більш раннього онлайн-голосування ** читачі розповіли, що вони вкладають в поняття престижності району. І головною характеристикою, на їхню думку, виявилася транспортна доступність (22%).
У Москві основний вид транспорту - метрополітен, тому в районах, розташованих далеко від станції метро, квартири коштують набагато дешевше, ніж в тих, де є власна станція. Але в Москві існують райони, в яких є метро (або ж станція розташована неподалік), а ціни при цьому помітно нижче середнього по Москві. До найдешевшим з них, згідно рейтингом районів Москви за вартістю житла від аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості », Відносяться Південне і Північне Бутово , Новокосіно , Північне Ізмайлово , Братеево, Зябліково, Друкарі , Любліно , Вихіно-Жулебіно, Ліанозово , Новогирєєво . Ціни на квартири в цих районах складають $ 4160 - 4470 за 1 кв. м, тоді як в середньому по Москві метр коштує $ 5187. Навіть в деяких районах, де немає метро, - наприклад, в Куркине і Очаково-Матвіївській - ціни вище.
За словами провідного фахівця ріелторської компанії «Російський будинок нерухомості» Вадима Рубцова, в цих районах можна знайти однокімнатні квартири вартістю від 4,2 млн руб., Правда, мова йде про квартирах готельного типу загальною площею близько 20 кв. м. Звичайна малометражна «одиничка» площею близько 30 кв. м буде коштувати вже не менше 4,5 млн руб., а за житло площею 35 кв. м з 8-метрової кухнею доведеться викласти вже як мінімум 5,5 млн руб.
Все погано?
Головна причина нижчого щодо решти Москви рівня цін, на думку Вадима Рубцова, - довга дорога на особистому транспорті. Заможні москвичі, як правило, вважають за краще пересуватися по місту на власному автомобілі, тому попит з їх боку на житло в таких районах дуже низький.
Самі жителі часто не розуміють, чому їх район гірше інших і чим обумовлена нижча вартість житла. «Я живу в районі Зябліково. Звичайно, не найкращий район, але цілком нормальний «спальник», - розповідає PR-менеджер Аліса Смисловского. - Дві гілки метро (зелена і салатова), три станції в районі, до метро з будь-якої точки району - максимум 15 хвилин пішки, один великий торговий центр (ТЦ «Хмари») на території самого району, кілька ТЦ поруч, купа супермаркетів. Є дві дуже хороші школи - гімназія тисячі п'ятсот п'ятьдесят два, в якій я вчилася, є ще дуже сильний ліцей «Сузір'я», випускники якого без проблем вступають у провідні вузи. Шкідливих виробництв немає. Населення, звичайно, не суцільно інтелігенція, але не гірше, ніж у багатьох районах, мігрантів трохи. Я розумію, чому район дешевше, наприклад, Крилатского або Строгіно. Але чому він дешевше якогось Північного Медведково , Ясенів , Чертаново? ».
Виконавчий директор компанії «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості» Олексій Шленов пов'язує нижчу вартість житла в районі Зябліково з тим, що житловий фонд переважно представлений 9-12-поверховою забудовою кінця 1970-початку 1980-х років. «Квартири там переважно з невеликими метражами і маленькими кухнями, - говорить він. - Спочатку там видавали ордери робочим ЗІЛа і інших підприємств ». Однак в Зябліково є ліквідне житло, яке коштує більше середнього по району - біля перехрестя вулиць Муси Джаліля і Горіхового бульвару. Там є нові панельні будинки початку 1990-х, з квартирами поліпшеного планування.
У інших відносно недорогих районів з власною станцією метро схожі недоліки: погана якість житла, несприятлива історія заселення, погана транспортна доступність до центру Москви на наземному транспорті, а також погана екологія. Від останнього фактора особливо страждає район Братеево . У районі досить сучасні 17-24-поверхові будинки, розвинена інфраструктура, дві нещодавно відкриті станції метро, упорядкована набережна Москви-ріки. Однак через річку в районі Капотня розташований Московський нафтопереробний завод, що несприятливо позначається на вартості житла.
Цікава ситуація з цінами на квартири склалася в районі Вихіно-Жулебіно . «Це район« полярний », і однозначно його не можна оцінювати. Усередині МКАД розташований давно забудований район Вихіно , Представлений в основному старим п'яти- і дев'ятиповерховим житловим фондом . За МКАД - комфортний район Жулебіно , Який почав освоюватися тільки з кінця 1980-х років і представлений виключно сучасним житлом - як типовими, так і будинками індивідуальних серій », - розповідає Олексій Шленов. Через це в частині, розташованій за МКАД, житло коштує дорожче, ніж усередині кільцевої автодороги. Найдешевший варіант в Вихіно пропонується за ціною 4,5 млн руб. - це однокімнатна квартира загальною площею 24,4 кв. м з кухнею 5,5 кв. м, розташована на четвертому поверсі панельного дев'ятиповерхового будинку. А в Жулебіно найдешевша квартира коштує 5,2 млн руб., Правда, її характеристики куди краще: однокімнатна квартира знаходиться на другому поверсі панельного 17-поверхового будинку загальною площею 40 кв. м з кухнею 9 кв. м.
Крім Жулебіно експерт виділив райони Південне і Північне Бутово , А також Новокосіно. У них, за словами експерта, досить комфортні умови для життя, якісний житловий фонд і розвинена інфраструктура. Ці райони, за словами Олексія Шленова, користуються стійким попитом.
Нове не будується
За даними компанії «БЕСТ-Новострой», в 10 найдешевших районах Москви, де є метро, майже нічого не будується. В Північному Бутові продаються квартири в ЖК «Еталон-сіті» ; в Новогирєєво - в ЖК «Велике Кусково» . В ЖК «Еталон-Сіті» квадратний метр коштує від 120 000 руб., загальний бюджет покупки - від 4 млн руб., в ЖК «Більше Кусково» квадратний метр коштує від: 117 000 крб., а квартира цілком - від 6,3 млн руб. Більш детальну інформацію про приблизні ціни на конкретні квартири може дати квартирний калькулятор на www.irn.ru .
«В інших районах будівництво житла не ведеться, - констатує Марія Литинецкая, генеральний директор компанії« Метріум Груп ». - І вони дійсно відрізняються відносно низьким рівнем цін. Але це пов'язано не тільки з транспортною доступністю даних районів. На вартість житла, а також на попит з боку покупців впливають і інші фактори - рівень розвитку інфраструктури, екологічна обстановка, якість житлового фонду тощо ». Крім того, за словами керівника аналітичного центру компанії «Домус фінанс» Олександри Бірюкової, в цих районах спостерігається дефіцит майданчиків, так як щільність забудови і так досить висока,
Що може подорожчати
Марія Литинецкая зазначає, що деякі райони, в яких зараз житло коштує дешевше, все ж можуть представляти інтерес для девелоперов. В першу чергу, це Вихіно-Жулебіно. «До недавнього часу він характеризувався невисокою транспортною доступністю в зв'язку з наявністю тільки однієї станції метро і високою завантаженістю основної магістралі - Новорязанське шосе. Тому покупці житла не виявляли підвищену цікавість до Вихіно-Жулебіно. Але в листопаді поточного року були відкриті дві нові станції метро (Лермонтовський проспект і Жулебіно). Також очікується запуск нової станції, яка буде розташовуватися на кордоні району та міста Котельники. Всі ці заходи однозначно призведуть до зростання цін і підвищення купівельного попиту », - прогнозує експерт.
Керівник департаменту аналітики і консалтингу компанії «НДВ-Нерухомість» Єлизавета Гудзь серед районів, де можливий зростання цін і нове будівництво , Назвала Північне і Південне Бутово : «Дані райони активно розвиваються, після розширення кордонів Москви стали активно розвиватися прилеглі території, зі зведенням транспортної та соціальної інфраструктури».
Олександра Бірюкова ( «Домус фінанс») також виділила Лианозовский район - в зв'язку з великою кількістю ставків і лісопаркових зон. Крім того, за даними Метробуду, Люблінсько-Дмитрівська лінія буде продовжена до станції «Ліанозово». Там планується будівництво великого пересадочного вузла, де крім залізничної платформи і перехоплюючих парковок буде створена станція майбутньої лінії швидкісного трамвая в мкрн Північний. «Здійснення цих планів стане важливим фактором у зростанні цін на житло в даному районі», - вважає експерт.
Решта районів, за словами Єлизавети Гудзь, можуть стати привабливими в очах забудовників за умови освоєння промзон і реалізації великих проектів комплексної забудови на звільнених територіях, що дозволить створити всю необхідну інфраструктуру і зробити проект привабливим в очах покупця.
До таких районів належать Друкарі. «Тут знаходиться найбільша промзона ЮВАО -« Південний порт », яка приваблива як з точки зору розташування, так і видових характеристик. Вона знаходиться поруч з ТТК, в безпосередній близькості від станцій метро « Кожуховська »,« текстильники »І« Друкарі », має вихід до Москва-річці, - зазначає Марія Литинецкая. - Комплексне освоєння «Південного порту» передбачає реконструкцію і нове будівництво загальною площею 348 800 кв. м. Частина території буде віддана під суспільно-ділові та адміністративні об'єкти, інша - під житлово-комунальні. Також пропонується збільшити площу природних і озеленених територій з 5,71 до 7,78 га ». Однак в промзоні планується зберегти деякі діючі підприємства, тому затребуваним, на думку експерта, тут буде тільки житло економ- і комфорткласса.
