Купити будинок в кредит в США може практично кожен, у кого є стабільний офіційний дохід і трішки терпіння. Постараюся в загальних рисах описати ті етапи, через які потрібно буде пройти під час придбання нерухомості в кредит в США.
1) Звичайно, найперший етап в покупці будинку складається, власне, в тому, щоб визначити для себе, який будинок потрібен, на скільки спалень, в якому районі і головне - яку суму на це задоволення готові витратити. У США прийнято вважати кількість спалень, а не загальна кількість кімнат в будинку, спальнею може бути тільки та кімната, в якій є closet (гардеробна) і ванна кімната в безпосередній близькості. На вартість будинку впливає, безумовно, рейтинг шкіл в районі, кримінальна обстановка, національний склад населення, наближеність до трас, наявність парків в окрузі і т.д.
Можна проаналізувати пропозиції про продаж нерухомості у всіх штатах США на сайтах zillow.com , redfin.com та ін.
2) Визначившись з приблизною сумою, можна звертатися в кредитні організації за pre-approval (попередніми підтвердженням кредитора про видачу іпотеки позичальнику). У пошуку кредитора є кілька варіантів:
- можна звернутися до кредитного брокера. Про плюси і мінуси співпраці з брокером можна знайти багато інформації на форумах, можна виділити основний плюс - економія часу на пошук відповідних умов іпотеки, мінус - можна зіткнутися з прихованими платежами або іншими невигідними умовами;
- безпосередньо звертатися в кредитні організації або банки. Як правило, робота з банками вимагає більшої кількості документів і часу на їх оформлення. Наприклад, ознайомитися з умовами іпотеки одного з найбільших банків США WellsFargo можна за посиланням https://www.wellsfargo.com/mortgage/ .
На цьому етапі потрібно визначитися з терміном, на який брати іпотеку, зазвичай в банках це 15 і 30 років, вибрати вид кредиту - з фіксованою або плаваючою ставкою і т.д.
3) Для отримання pre-approval в банку зазвичай потрібно показати податкову W-2 форму, останні два pay-check, дві останніх банківських виписки (statement) з тих акаунтів, які підтверджують наявність суми для початкового внеску (downpayment), якщо покупець не є громадянином США, то він повинен надати паспорт, грін карту або американську візу, що підтверджують легальний статус. Чим менше сума початкового внеску, тим складніше отримати кредит, до того ж, якщо ця сума дорівнює менше 20% від вартості будинку, позичальник повинен буде додатково оплачувати страховку на випадок, якщо втратить свою платоспроможність.
Також на даному етапі перевіряється кредитний рейтинг (creditscore) покупця. Банкам потрібно виявити співвідношення всіх витрат по поточним кредитами, якщо вони є, включаючи платежі за майбутній іпотеці, до доходу позичальника. Як правило, банки дивляться на те, щоб у позичальника обов'язкові щомісячні платежі були не більше 40-45% від доходу за місяць. Pre-approval кредиту зазвичай видається на 120 днів. Pre-approval не гарантує на 100% видачу іпотеки. Покупцеві pre-approval потрібен більше для того, щоб показати продавцеві серйозність своїх намірів щодо купівлі нерухомості. Не обов'язково оформляти іпотеку в тому банку, де був отриманий pre-approval.
4) Тепер, власне, починається найцікавіша і приємна частина - пошук майбутнього будинку. І тут важливо знайти досвідченого ріелтора, звернувшись за допомогою до форумів або знайомим, які купили собі будинок. Плюси співпраці з ріелтором під час покупки будинку в США:
- роботу ріелтора покупець не оплачує;
- визначившись з вимогами покупця, ріелтор може самостійно їздити на огляд будинків, тим самим заощаджуючи час і бензин свого клієнта;
- ріелтор консультує з усіх питань, які стосуються продажу будинку, виступає за інтереси покупця перед агентом продавця;
- зручність при огляді будинків - ріелтор завжди сам домовляється з продавцем або найчастіше з його агентом, коли можна подивитися нерухомість. Часто, коли будинок виставляється на продаж, і власники будинку переїжджають жити в інше місце, агент продавця вішає на двері або кладе десь поруч з дверима невеликий ящик з ключем від будинку. Ключ від таких ящиків є у всіх офіційних ріелторів, тому вони можуть з покупцем приїхати подивитися будинок в будь-який зручний час.
Також як покупець працює з ріелтором, продавець наймає агента, який повністю займається продажем будинку: публікує оголошення про продаж, оформляє документи, розмовляє з ріелторами, приймає пропозиції від покупців і робить іншу рутинну роботу. Зазвичай за свою роботу агент продавця бере 6% від вартості будинку, цю суму він ділить з ріелтором покупця і іншими особами, які допомагали йому в процесі продажу будинку.
Ще одна послуга, яку часто користуються продавці для залучення покупців - підготовка будинку до продажу, яка включає в себе оренду меблів на весь термін продажу, косметичний ремонт, посадку квітів біля будинку, генеральне прибирання і навіть приготування пирога з корицею, щоб в будинку пахло по -домашній - все, щоб будинок виглядав затишно і красиво і щоб покупець захотів відразу ж його купити. Вартість оренди меблів залежить від її якості і кількості, середній чек дорівнює $ 1000-2000, меж вартості немає.
Дуже часто американці намагаються з'їхати з дому перед тим, як виставити його на продаж, або як мінімум завжди їдуть перед приходом потенційних покупців. Це потрібно для того, щоб покупців не бентежило присутність господарів, і вони могли уважно розглянути кожен куточок. Питання крадіжки майна тут навіть не розглядається, але якщо таке й станеться, що малоймовірно, то вся відповідальність ляже на ріелтора, який привів даних покупців.
Щоб швидше продати будинок, агент продавця часто влаштовує так званий Open-house, коли всі бажаючі без попереднього дзвінка можуть приїхати в зазначений час і подивитися на будинок. На порозі їх чекатиме усміхнений агент, можливо, з келихом шампанського або вина, все залежить від вартості будинку, і розповідати, яке це супер-вигідну пропозицію і купувати будинок потрібно саме зараз.
5) Визначившись з будинком, покупець або його ріелтор повинні вислати offer (пропозиція про купівлю) продавцю або його агенту. Якщо будинок виділяється своїми перевагами перед іншою продаваної нерухомістю в районі, то потрібно бути готовим до того, щоб вислати пропозицію на покупку цього будинку якомога швидше, поки продавець не вибрав пропозицію іншого покупця. Часто хороші будинки отримують пропозиції на покупку вже через кілька годин після виставлення його на продаж.
Offer - це фактично договір, в якому покупець прописує свою пропозицію купити даний будинок за встановленою ним ціною, тут також можна вказати будь-які інші умови покупки будинку. Продавець в свою чергу може пристати на пропозицію покупця на його умовах або вислати йому counter-offer (зустрічна пропозиція), де прописати свої умови. Покупець в свою чергу може вислати свої зустрічні умови і так до тих пір, поки сторони не дійдуть спільної згоди. Якщо покупець приймає умови продавця, то зобов'язання останнього продати будинок даному покупцю вступають в силу. Також продавець може проігнорувати або відмовитися від пропозиції покупця в силу різних причин: не влаштовує запропонована сума, хтось зробив пропозицію на покупку будинку за готівкові кошти, є сумніви, що цього покупцеві банк відмовить у кредиті, або з якихось інших причин.
На даному етапі потрібно надати pre-approval кредитної організації, банк statement, що показують, що гроші у покупця все ще є. Трохи дивною видається процедура, коли покупець повинен виписати чек на 2% від вартості будинку на ім'я escrow компанії або ім'я продавця, відсканувати його і вислати, демонструючи серйозність своїх намірів, при цьому чек залишається у покупця.
Покупцеві дається 17 днів, якщо інше не обумовлено в договорі, в перебігу яких він може відмовитися від покупки будинку з поверненням передоплати. Також в offer-договорі обмовляється остання дата closing (остаточного завершення угоди), якщо після цієї дати покупець все ще не отримав іпотеку, то продавець може відмовитися від продажу будинку на користь даного покупця, присвоївши при цьому собі передоплату, якщо, знову-таки, це обумовлено в договорі. Тому варто уважно читати кожен пункт offer і інших паперів, щоб знати свої права, можливості і ризики.
6) Після підписання offer-договору покупець повинен перевести передоплату - обумовлений відсоток від вартості будинку (близько 2-5%) на рахунок escrow (гаранта угоди). Про те, хто буде виступати escrow, також прописується в договорі. Робота escrow компанії не безкоштовна, тому варто заздалегідь поцікавитися усіма їх fee, які зазвичай оплачуються в самому кінці угоди. Приклад платежів гаранта угоди, які оплачує покупець (дані компанії PlatinumOneEscrow з Каліфорнії):
- Escrow Fee $ 1260
- loan tie-in fee $ 200
- emaildocfee $ 50 (дивний тариф на пересилку документів поштою)
- messenger fee $ 100
Разом: $ 1610 тільки з боку покупця.
7) Паралельно з перекладом передоплати подаються оновлені документи в обрану кредитну організацію на отримання іпотеки. Тут за роботу приступає underwriter - людина, яка ретельно перевіряє кожен документ позичальника і приймає рішення, чи відповідає останній всім вимогам банку. Якщо на початковому етапі позичальник відповідає вимогам банку, однак не вистачає якихось документів, то банк може вислати Approval with condition (підтвердження видачі іпотеки після виконання додаткових умов). Додатковими умовами можуть бути: надання страховки на будинок, надання будь-яких оновлених документів і т.д. Слід бути готовим, що банк може зажадати пояснити будь-які великі надходження на рахунок, якщо вони виходять за межі звичайних нормальних платежів. Окреме умова банку - appraisal - оцінка будинку фахівцем.
8) За appraisel майбутній покупець платить окремо, варто це приблизно 550 доларів в Каліфорнії. Результатом роботи оцінювача є звіт, в якому він надає докладний опис будинку з фотографіями, району і на основі цього робить свій висновок про вартість даної нерухомості.
9) Паралельно покупець може провести свій Inspection (інспекцію) будинку, щоб виявити якісь серйозні поломки, які потребують подальшого вкладення грошей. Існує багато видів інспекцій: перевірка водопроводу, даху, фундаменту і т.д. Найпоширеніша - це загальна інспекція будинку, вона коштує близько 350 доларів і включає в себе візуальний огляд всього будинку, перевірку, щоб все працювало. Результатом роботи інспектора є детальний звіт, в якому він описує навіть невеликі подряпини на паркеті або відбитий куточок раковини. На основі цього звіту покупець може попросити продавця відремонтувати деякі великі на його думку поломки, наприклад, виставити нове вікно або замінити змішувач. Продавець в свою чергу може прийняти запит на ремонт або відмовитися. Покупець на підставі висновків інспектора і рішення продавця ремонтувати чи ні незадовільні місця в будинку, приймає остаточне рішення про покупку даної нерухомості. Якщо будинок потребує дорогого ремонту, то покупець може відмовитися від покупки будинку і повернути свою передоплату, якщо це рішення приймається протягом 17 днів.
10) Отримавши всі запитувані додаткові документи, underwriter знову розглядає, чи відповідає позичальник всім вимогам, він може висилати approval with condition до тих пір, поки всі необхідні йому документи не будуть зібрані.
11) Якщо underwriter виніс свій позитивний вердикт, то банк готує всі документи для підписання і висилає їх escrow-компанії. Тепер покупцеві потрібно зустрітися з нотаріусом і підписати всі документи. Роботу нотаріуса оплачує позичальник, варто це приблизно $ 200. У Каліфорнії дуже цікаво працюють нотаріуси: вони приїжджають самі в зручний клієнтові місце і в будь-який час. Уявіть, ви домовилися в 7 ранку зустрітися з нотаріусом у себе вдома, і в своїй піжамі, з чашкою кави, сидячи в своєму улюбленому кріслі, підписуєте документи на покупку будинку. Комфортно, нічого не скажеш.
У Каліфорнії, Арізоні, Техасі, Юті, а також інших штатах США на фінальному етапі покупки будинку в кредит підписується Deed of Trust - документ, який аналогічний іпотечним договором, в якому йдеться про те, що є позичальник, який зобов'язаний виплатити кредитору обумовлену суму на протягом якогось терміну з вказаною процентною ставкою, а також є третя незалежна сторона trustee (в цьому відмінність від звичайної іпотеки), яка тримає у себе home title (документи на будинок) до тих пір, поки позичальник не виплатить гроші кредитору.
Після підписання всіх документів з нотаріусом (зазвичай це займає 1-1,5 години, якщо уважно не вчитуватися в документи або прочитати їх заздалегідь) покупцеві видаються реквізити escrow-компанії, куди він повинен перевести wire-transfer (грошовий переказ) зі своїх банківських рахунків на зазначену суму, яка включає down-payment і різні closing fee.
12) Підписані покупцем документи escrow-компанія передає банку, ті в останній раз їх розглядають і, якщо все їх влаштовує, переводять гроші на рахунок escrow-компанії, а ті в свою чергу на рахунок продавця. Тільки після переказу грошей банком продавцеві покупець можна спокійно зітхнути і почати ніжитися думками про майбутній будинок, а до цього банк може відмовити у видачі кредиту на будь-якому етапі оформлення документів. Після остаточного завершення угоди ключі від будинку передаються покупцеві. Може трапитися так, що покупцеві подзвонить ріелтор і скаже: «Вітаю! Ключі від вашого будинку під килимком, приїжджайте і живіть! ».
Купуючи будинок в Каліфорнії та інших штатах США, покупець і продавець зазвичай не зустрічаються разом навіть на фінальному етапі підписання всіх документів. Звичайно, продавець може в самому кінці зустрітися з покупцем і передати йому ключі, відповісти на різні побутові питання по дому, але багато американців вважають за краще перекласти це дія на агента.
13) Після виплати всієї суми кредиту покупець отримує на руки документи на будинок - home title і стає повноправним власником нерухомості в США.
В середньому весь процес покупки будинку в кредит в США займає місяць, якщо це не якийсь особливий випадок, і банк не затягує з розглядом документів. У кожному штаті можуть бути якісь свої додаткові умови на покупку будинку в кредит.