Ставки не ростуть, навіть коли попит перевищує пропозицію
Спроба орендних ставок трохи підрости на осінньому сплеску попиту не увінчалася успіхом: за підсумками 2016 року і в Москві, і в Підмосков'ї середня вартість найму житла в масовому сегменті знизилася. Втім, в Москві негативна динаміка була незначною - ринок адаптувався до кризи ще півтора роки тому і з тих пір перебуває в стагнації.
Москва
У серпні 2016- го попит на оренду недорого житла в межах МКАД вперше з серпня 2013 р досяг рівня пропозиції або навіть перевищив його. У попередні два роки восени також спостерігалася активізація орендарів в порівнянні з весняно-літнім затишшям, але в 2015 р пропозиція випереджало попит в 1,5 рази, а в 2014-му - в 2,5 рази, каже Оксана Полякова, заступник директора департаменту оренди квартир «ІНКОМ-Нерухомість».
За даними «МІЕЛЬ-Оренда», в нижніх цінових діапазонах (до 40 тис. Руб. / Міс.) З серпня по листопад 2016 р бажаючих зняти житло було майже в два рази більше, ніж вільних квартир. Однак в грудні 2016 році попит впав на 53,7% щодо листопада - в міру наближення новорічних свят кількість що знаходяться в пошуку орендарів завжди знижується. Пропозиція квартир також скоротилося - на 4,2% (всього в Москві, за інформацією «Інкому», налічується близько 33 350 квартир і кімнат, які здаються на тривалий термін). У підсумку загальний попит в грудні виявився нижче пропозиції на 30,8%, зазначає Марія Жукова, директор компанії «МІЕЛЬ-Оренда».
Як наслідок, орендні ставки, що демонстрували восени слабкі спроби зростання - в межах 1% - знову впали. За інформацією «Міель», «одинички» в грудні подешевшали на 1,58% до листопада, «двушки» - на 0,97%, «троячки» - на 2,47%. Динаміка щодо 2015 року також виявилася негативною: середня вартість найму однокімнатних квартир за рік (грудень 2016 до грудня 2015 г.) скоротилася на 2,13%, двокімнатних - на 5,27%, трикімнатних - на 6,36%.
Схожі дані наводить і «ІНКОМ»:
Ставки на оренду житла економ-класу в Москві (руб. / Міс.)
Рік 1-кімнатні 2-кімнатні 3-кімнатні 2015 30 443 38 435 46 547 2016 29 353 36 670 45 221
Джерело: департаменту оренди квартир «ІНКОМ-Нерухомість»
Поріг входу на ринок теж залишився колишнім. У грудні 2015 р оренда найдешевшої квартири в Москві коштувала 18 тис. Руб. в місяць, в січні 2016 року - 19 тис. руб.
Середня вартість оренди квартир в Москві по округах (руб. / Міс.)
Округ 1-кімнатні 2-кімнатні 3-кімнатні ЦАО 35 000 43 000 56 000 ЗАТ 33 000 40 000 50 000 ЮЗАО 33 000 40 000 50 000 САО 31 000 39 000 48 000 СЗАТ 30 000 39 000 47 000 СВАО 30 000 38 000 46 000 ВАО 28 000 37 000 42 000 ЮАО 27 000 35 000 40 000 ЮВАО 27 000 35 000 40 000
Джерело: департаменту оренди квартир «ІНКОМ-Нерухомість»
У порівнянні з 2014 р ціни пропозиції в найбільш затребуваному сегменті - однокімнатних квартир, за інформацією «Інкому», знизилися на 5%, «двушки» подешевшали на 12%, «троячки» - на 19%. Левова частка цього падіння припала на початок кризи: пряме зниження цін відбувалося лише до кінця літа 2015 року, на початковому етапі адаптації ринку оренди до нових економічних умов. Тобто останні півтора року темпи здешевлення оренди житла в столиці зменшилися до ледь помітних.
Джерело: «МІЕЛЬ-Оренда»
Однак при цьому треба враховувати, що мова йде про ставки, вказаних в оголошеннях орендодавців, а на ділі квартири можуть здаватися і дешевше за рахунок знижок. За оцінкою «Інкому», в минулому році ситуація в цьому плані покращилася: якщо аж до осені 2015 р можна було практично гарантовано отримати дисконт у 10-15%, то в 2016 р очікувати знижки на ліквідні пропозиції вже не доводилося, так як орендодавці ще в 2015 р привели свої цінові очікування у відповідність з існуючими економічними реаліями. У «Міель», втім, відзначають, що дисконт і зараз цілком можливий - в межах тих же 10-15% від вартості об'єкта.
Терміни експозиції на ринку оренди Москви в 2016 р скоротилися. За словами Полякової, найбільш ліквідні об'єкти тепер здаються за один-два дні (орендарі вибирають з двох-трьох варіантів). На початку року орендарі приймали рішення після перегляду восьми-десяти варіантів протягом 1-1,5 тижні.
Підмосков'ї
Якщо в Москві ставки на оренду житла вже більше року топчуться на місці, то в Підмосков'ї оренда продовжує дешевшати.
За даними КР «Мегаполіс-Сервіс», в кінці 2016 р практично в 90% міст Підмосков'я вартість оренди виявилося нижче, ніж на початку року. Середній чек оренди квартири скоротився в середньому на 7-12% (на 2-3 тис. Рублів), в окремих містах - до 20%.
«За підсумками 2016 р можна сміливо говорити про те, що ставки на оренду квартир знижувалися протягом усіх 12 місяців. У деяких містах невелике подорожчання відбулося лише з настанням ділового сезону, яке нівелювалося до кінця року. В інших же населених пунктах Підмосков'я навіть настання осені не змогло переломити спадний тренд на ринку оренди », - розповідає Дмитро Владимиров, генеральний директор АН« Абсолют Капітал Нерухомість »м Митищі, партнер КР« Мегаполіс-Сервіс ».
Найменше - всього на 1-3% - просіла вартість найму житла в містах далекого Підмосков'я. Тамтешні орендодавці, будучи людьми вельми небагатими (як і більшість місцевого населення), відмовляються знижувати ціни через зростаючих комунальних платежів, призводить Владимиров думку колег з партнерського офісу АН «Мегаполіс-Сервіс» м Єгорьєвськ.
Втім, є в Московській області і міста, де оренда за останні три-шість місяців трохи подорожчала, так як рівень попиту там приблизно відповідає обсягу пропозиції (в цілому в Підмосков'ї пропозицію в 2016 р скоротилося, але все одно перевищує попит). Як правило, це міста ближнього або найближчого Підмосков'я, такі як Митищі, Чільне, Одинцово, Реутов, Лобня. В середньому Підмосков'ї ціни на оренду квартир на 0,5-2,5% за рік виросли в Щелково, Ногінську, Істрі, в далекому - в Серпухові, Клину, Рузі, Дмитрові.
Таким чином, в ближньому Підмосков'ї середній чек оренди однокімнатної квартири за станом на кінець року становив 23-26 тис. Руб., В середньому - 14-18 тис. Руб., А в далекому «однушку» знімали в середньому за 10-13 тис . руб. Двокімнатні квартири в ближньому Підмосков'ї в грудні 2016 р здавалися за ціною 24-30 тис. Руб., В середньому - 16-22 тис. Руб., В далекому - 13-16 тис. Руб.
При цьому треба враховувати, що в області вартість найму житла може сильно відрізнятися навіть в сусідніх містах. Наприклад, Митищах в кінці минулого і початку нинішнього року оренда однокімнатної квартири обходиться в 25-27 тис. Рублів на місяць, двокімнатних - 27-30 тис., А трикімнатних - 25-28 тис. У сусідньому Королеві «одиничка» в середньому здається по ціною 20-23 тис. руб., а «двушка» - 24-26 тис. руб.
«Такий розкид цін пояснюється тим, що Митищі, завдяки експресах в столицю, відрізняються більш вигідною транспортною доступністю. Саме тому багато хто з тих, хто раніше орендували квартири в Москві, зараз перебралися в Митищі », - говорить Дмитро Владимиров.
Що стосується терміну експозиції квартир, то в Підмосков'ї цей показник в 2016 р виріс. Час, необхідний на пошук орендаря, залежить від віддаленості житла від МКАД: якщо в тих же Митищах адекватну за ціною квартиру тут можна здати за три дні, то в містах середнього, а тим більше далекого Підмосков'я для цього деколи навіть тижні недостатньо, каже Владимиров.
прогнози
Експерти поки не бачать передумов для істотних змін на ринку оренди житла в Москві. «У 2017 р не передбачається ні серйозні коливання вартості найму, ні відчутні кількісні або якісні зміни в складі пропозиції, ні різкі скачки попиту», - каже Оксана Полякова.
У Підмосков'ї ринок оренди в 2017 р також повторить динаміку 2016- го, вважає Дмитро Владимиров: «А це означає, що сплеск активності буде відчуватися лише на початку осені, і то не у всіх містах регіону. Іншого сценарію зважаючи на нинішню економічну ситуацію в країні, а також зростання цін на товари і послуги і подальшого зниження платоспроможності населення очікувати важко, тому до кінця 2017 р можна припустити подальше зниження цін на оренду квартир приблизно на 1-2 тис. Руб. ».
Втім, експерт не виключає зростання ставок в разі позитивних зрушень в економіці - ринок оренди швидко реагує на будь-які зміни в цій сфері. Втім, навіть при такому сценарії оренда якщо і подорожчає, то «символічно».