Реклама
Реклама
Реклама

Як продати квартиру під іпотеку?

  1. Продаж квартири через іпотеку - це один з найдоступніших варіантів реалізації нерухомості
  2. Швидкість і безпеку
  3. Крок 1. Консультації
  4. Крок 2. Перевірка документів
  5. Крок 3. Оцінка
  6. Крок 4. Розгляд заявки
  7. Крок 5. Початковий внесок
  8. Крок 6. Завершення операції
  9. Як уникнути помилок при продажу квартири за допомогою іпотеки?

Продавати квартиру за допомогою іпотеки довго і клопітно - це один з найбільш усталених міфів про кредит. Фахівцям банків доводиться переконувати потенційних продавців: у них не виникне проблем ні з отриманням грошей, ні з оформленням документів.

Якщо ви шукаєте статтю про те, як продати квартиру, яка знаходиться в іпотеці, то вам сюди .

«Люди, проконсультуйтеся, які каверзи, проблеми можуть бути, якщо покупець хоче мою квартиру купити через іпотеку? Бентежить те, що договір купівлі-продажу я підпишу, право власності піде, а грошей-то ще не буде ... Покупець щось говорив про завдаток (але дуже невеликий в порівнянні з вартістю всієї квартири) », - пише на сайті yk .kz хтось Шахім.

"Ось ось. Мені було б страшнувато так продавати кілька років тому. Люди зіткнулися з такою проблемою, що договір підписали, квартира вже не їх, а банк гроші у встановлений термін не перераховував! »- відповідає Шахіму учасниця форуму Medvedeva.

Отримати відгуки тих, хто пройшов через іпотеку, звичайно, корисно. Але перше, що варто зробити продавцям, - проконсультуватися з професіоналами: співробітниками банку або ріелторами. І ті, і інші кажуть, що іпотека - надійний інструмент для продажу.

Продаж квартири через іпотеку - це один з найдоступніших варіантів реалізації нерухомості

Директор карагандинського агентства нерухомості «Комфорт» Анастасія Санникова визнається, що для ріелторів зручніше угода з готівкою Директор карагандинського агентства нерухомості «Комфорт» Анастасія Санникова визнається, що для ріелторів зручніше угода з готівкою. Але, як показує практика, приблизно дві квартири з трьох сьогодні купуються за допомогою іпотеки. Особливо потребують житла молоді сім'ї. Замість того щоб орендувати квартиру і платити в чужу кишеню, громадяни вважають за краще вкладатися у власне житло. Тому і беруть кредит в банку на 15-20 років.

Багато з тих, хто збирається продати квартиру, мало що знають про іпотеку. Тому реагують негативно на пропозиції ріелторів укласти подібну угоду.

- Часто нам клієнти говорять: «Хочу продати за готівку. Давай спробуємо », - розповідає директор Анастасія Санникова. - Проходить місяць, з'являються покупці, готові придбати за готівку, впевнені, що зможуть значно знизити ціну. Припустимо, власник планує отримати 40 тисяч доларів, а його ходять і вмовляють продати за 32 тисячі. Через декілька місяців наш клієнт починає розуміти, що реалізувати майно за готівку не так-то просто. За цей час можна було вже три рази знайти покупця з банківською позикою. Власник в таких випадках каже: «Гаразд вже, давай. Тільки поясни мені ще раз, як це продати по іпотеці? ».

Так само справи йдуть і в інших містах Казахстану. Один з екс-керівників Алматинської агентства нерухомості «Абсолют» Роман Костенко підтверджує: продавці не люблять, коли на огляд квартири призводять іпотечникам. Власники житла впевнені, що лише даремно витратять час.

- У 2008-2010 роках це було дійсно так, - каже Р. Костенко, - отримати кредит в банку було практично неможливо. Зараз ситуація змінилася: банки досить активно ведуть кредитування, і на сьогоднішній день близько 20-25% угод проходять із залученням банківських позик. Так що до іпотечного клієнту варто ставитися серйозно.

Начальник відділу кредитування філії «Альянс Банку» Гульнара Бакірова каже, що зараз практично у всіх банках можна оформити іпотеку.

- Кредитування на придбання нерухомості користується попитом. Так що, якщо б не іпотека, я б сама собі не змогла купити квартиру.

Виходить, що продаж своїх квадратних метрів через банківський кредит - це один з найдоступніших варіантів.

Більш свіжа стаття на цю тему знаходиться тут .

Швидкість і безпеку

Ці дві складові найбільше турбують власників нерухомості, коли вони вирішуються «проїхатися» по всіх етапах угоди. Фахівці ринку запевняють, що безпеку з іпотекою найвища. Швидкість не така швидка, як хотілося б більшості продавців, але все-таки набагато вище, ніж очікування покупця з готівковим розрахунком (коливається в межах від 5 днів до одного місяця).

Крок 1. Консультації

Його ще можна назвати етапом збору інформації. Якщо ви самостійно шукаєте покупця, то виглядає це наступним чином:

- Показуєте свою квартиру покупцеві, і до вашої радості він повідомляє, що вона йому подобається, і він готовий її придбати, - описує процес Роман Костенко. - У цей момент, як правило, ваш покупець і повідомляє, що всієї суми у нього немає, і він має намір гроші, яких бракує оформити через іпотечний кредит. Відразу ж буде доречно поцікавитися у покупця: чи був він хоч в якому-небудь банку, чи робив попередній розрахунок у кредитного менеджера, і як його оцінили в якості позичальника. Якщо покупець в банку не був, запропонуйте йому для початку сходити на зустріч з менеджером по іпотеці. Саме банк для початку повинен схвалити його, як потенційного позичальника. Якщо ж ваш покупець заявляє, що в банку вже був і отримав від менеджерів підтвердження своєї кредитоспроможності, то має сенс вступати з ним в переговори за умовами угоди.

При самостійному способі продажу нерухомості власник повинен бути готовий до спілкування з «мрійниками» - людьми, які планують купити житло, і впевнені, що легко це зроблять. На перевірку виявляється: вони нічого не знають про іпотеку і не мають відповідних доходів.

- Деякі навіть не в курсі, що таке початковий внесок, - коментує фахівець з нерухомості Анастасія Санникова. - З'ясовується, що людина ні в один банк не ходив і зарплата у нього 30 тисяч тенге. До іпотеки його і близько не підпустять. Від загальної кількості клієнтів таких до нас на фірму дзвонить відсотків тридцять. Ми їх консультуємо, але в нашу клієнтську базу не вносимо.

Ріелтори намагаються приводити до власників вже «перевірених» покупців. Так що етап пошуку відповідного клієнта можна скоротити, якщо підключити до процесу грамотного фахівця. Вони зазвичай знають про терміни оформлення позик в різних банках, знайомі з вимогами до позичальника і з етапами укладання угоди.

Роман Костенко попереджає: якщо покупець просить документи на квартиру для пред'явлення їх в банку, ніяких оригіналів віддавати не потрібно. Для проведення всіх попередніх заходів банкам і оцінювачам досить копії техпаспорта.

Коли сторони домовилися про угоду і вдарили по руках, саме час підняти питання про завдаток (якщо ви працюєте з ріелторами, вони будуть на цьому наполягати).

- Ви повинні пояснити покупцеві, що тільки після отримання від нього завдатку всі домовленості по ціні, термінів і інших умов угоди матимуть юридичне підтвердження, - пояснює алматинский фахівець по роботі з нерухомістю Роман Костенко. - В іншому випадку ви маєте право шукати інших покупців на свою квартиру, не чекаючи отримання покупцем кредиту в банку. Якщо ви отримали завдаток від покупця, ви зобов'язані припинити пошук нових клієнтів на весь термін дії угоди про завдаток (як правило, 2-3 тижні, цього терміну достатньо для оформлення кредиту). Після отримання покупцем позитивного рішення кредитного комітету призначається час і місце проведення нотаріальної угоди.

Договір завдатку може складатися в довільній формі, бажано в присутності двох свідків. Якщо ви працюєте з ріелтором, договір оформляється на фірмовому бланку агентства. Застава може бути незначним, Карагандинський ріелтор Анастасія Санникова каже, що суми починаються від 200 доларів. «Завдаток закріплює наміри обох сторін, - говорить директор АН« Комфорт ». - Якщо покупці нічого не залишають, значить вони нічого не хочуть від цієї квартири ».

До речі, в банках видають кредит під конкретну житлову нерухомість. Так що продавець на цьому етапі захищений: покупець не зможе оформити іпотеку і придбати житло за іншою адресою.

Крок 2. Перевірка документів

Цей етап можна поєднати з консультацією в банку. Господарю житла потрібно принести з собою документи на квартиру, посвідчення особи, а також кадастрову довідку з Цона. Останній документ підтверджує факт вашого володіння і показує, що на квартиру немає обтяжень, призупинень і арештів. Таку довідку видають безкоштовно всім охочим при пред'явленні посвідчення особи.

- Квартиру не візьмуть в якості застави, якщо на неї накладено обтяження або арешти, - говорить начальник відділу кредитування «Альянс Банку» Гульнара Бакірова - Квартиру не візьмуть в якості застави, якщо на неї накладено обтяження або арешти, - говорить начальник відділу кредитування «Альянс Банку» Гульнара Бакірова. - Квартира не підійде для іпотеки, якщо буде матися хоча б незначна заборгованість по комунальним платежам. Багато сьогодні роблять перепланування житла і не реєструють зміни. Площа квартири повинна збігатися в трьох документах: в довідці про зареєстровані права (та, що з Цона), в техпаспорті і договорі (це може бути договір дарування, купівлі-продажу, обміну).

За словами фахівця, деякі банки (ті, хто спеціалізується на іпотеці) йдуть на поступки клієнтам. Наприклад, якщо перепланування не узаконена, вони готові почекати, поки ви приведете документи в порядок.

Банки також не беруть квартири, які розташовані в будинках старше 50 років. Але це загальні вимоги. У кожному разі рішення приймається індивідуально. Наприклад, якщо квартира знаходиться в престижному районі, фінансисти можуть прийняти в заставу навіть 60-річну нерухомість.

Екс-директор Алматинської фірми «Абсолют» говорить, що банки дуже неохоче йдуть на кредитування об'єктів, де правовстановлюючими документами є рішення судів і органів опіки.

Крок 3. Оцінка

Як правило, ринковою оцінкою квартири займається покупець. Так що продавцеві робити нічого не потрібно. Хіба тільки перебувати вдома в момент, коли приїде оцінювач. Для цього запрошують приватну фірму. За словами представника «Альянс Банку» Гульнари Бакірова, їх співробітники виїжджають на місце, тільки якщо є сумніви в правильності наданої звіту.

- У нас є сітка, по якій ми дивимося: чи відповідає квадратний метр банківським критеріям. Якщо вартість завищена або занижена, наші оцінювачі відразу виїжджають за адресою і дають свій висновок. Ми рідко стикаємося з тим, що ціна вказана невірно.

Клієнти (як продавці, так і покупці) вибирають оцінювача самостійно: того, кому більше довіряють. Компетентну оціночну компанію можуть порекомендувати знайомі, які вже мають подібний досвід, або ріелтори. Як пояснює директор філії компанії «Global Capital» Ельміра Смаілова, при визначенні вартості житла найчастіше застосовується порівняльний підхід. Вартість конкретної квартири визначається через аналіз ринкових цін аналогічних об'єктів нерухомості і фактично здійснених операцій купівлі-продажу за даним типом житла.

- На вартість квартири впливає її місце розташування, поверховість, технічний стан, умови продажу, термін експлуатації, тип конструкції, додаткові поліпшення. Власники орієнтуються на поточну вартість квартир, а вона, як правило, завищена. Тому ми виробляємо коригування на торг від 10 до 20 відсотків.

Звіт по квартирі складається за добу. За оцінкою будинку - трохи довше, протягом двох днів.

- Завантаженість оціночних компаній залежить від того, як банки видають кредити, - говорить Ельміра Смаілова. - Хоча кредитування в банках проводиться весь рік, найактивніші продажу кредитів відбуваються в осінні місяці. Пік припадає на передноворічний період. Всім обов'язково потрібно встигнути отримати кредит 31 грудня, - сміється директор.

Ельміра Смаілова підкреслює, що домовитися з співробітниками компанії і завищити ринкову вартість житла не вийде. Важливий момент: компанії та банки оцінюють квартири по-різному.

- Додаткові поліпшення збільшують вартість квадратного метра, - пояснює фахівець з оцінки. - Наприклад, кондиціонер, джакузі, наявність євроремонту.

Для банків значення має сама «коробка» без всяких удосконалень. Так що, якщо ви припускаєте, що квартира може бути продана в іпотеку, краще не витрачатися на глобальний ремонт.

- Для нас має значення район, стан будинку, поверховість, площа, - говорить банкір Гульнара Бакірова. - У нас навіть був випадок, коли в квартирі куленепробивні двері стояла. Для нас це не має значення. Звичайно, в банку дадуть якийсь відсоток за ремонт, але буде враховано не всі. Як правило, продавці з нами погоджуються, тому що ціна «зрізається» небагато.

Для вирішення такого конфлікту інтересів є й інший вихід: взяти оцінку банку, але домовитися з покупцем, щоб він доплатив до зазначеної вами ціни.

- Нещодавно в одному з банків оцінили квартиру в 65 тисяч доларів, - згадує директор «Комфорту» Анастасія Санникова. - Дуже хороша, з ремонтом і обстановкою. Господар хотів її продати за 75 тисяч. Домовитися навіть з приватним оцінювачем, щоб він поставив таку ціну, просто нереально. Їй і так визначили максимальну вартість. Але знайшовся-таки покупець, який оформив іпотеку під 65 тисяч і ще зобов'язався протягом року віддати колишньому власнику 10 тисяч доларів в розстрочку. Настільки сподобалася йому квартира.

Анастасія Санникова каже, що покупці, як правило, хочуть занадто багато за свої квадратні метри. Це не банки занижують, а продавці завищують вартість житла. Оцінювачі та фінансисти бачать більш об'єктивну картину.

Алматінец Роман Костенко вважає, що процес оцінки продавця взагалі хвилювати не повинен. І навіть якщо фахівці занизили вартість квартири, покупець має право звернутися до інших оцінювачам, або вимагати з продавця врахувати різницю.

Крок 4. Розгляд заявки

Для розгляду заявки по іпотечному кредитуванню банки запитують копії засвідчують документів продавця і покупця, документи по нерухомості (техпаспорт, договір купівлі-продажу, міни або дарування та ін.), Звіт про оцінку, а також кадастрову довідку про обтяження на квартиру, яку видає ЦОН . Її також можна отримати за допомогою інтернету з сайту електронного уряду www.e.gov.kz, правда, для цього треба обзавестися електронно-цифровим підписом.

Розгляд заявки може тривати від трьох робочих днів до двох тижнів. Термін залежить від завантаженості співробітника банку і від рівня розгляду кредитної заявки. Наприклад, деякі банки приймають рішення про надання кредиту на філіальну рівні, або питання виноситься в головний офіс банку, що знаходиться в Алмати. Рекордний термін з оформлення іпотеки, за даними агентства «Комфорт», від прийому документів до видачі грошей в одному з банків зайняв всього 5 днів.

Крок 5. Початковий внесок

Початковий внесок - це сума, яку позичальник оплачує з власної кишені, тобто банки не кредитують на 100% від вартості нерухомості. «Хоча завжди бувають винятки, - уточнює Анастасія Санникова. Сума початкового внеску в банках коливається від 10 до 20 відсотків. В «Альянс Банку», наприклад, практикується наявність початкового внеску 15% на рахунку клієнта в період розгляду заявки. Таким чином банк оцінює платоспроможність клієнта і підстраховується.

Крок 6. Завершення операції

Коли є позитивне рішення про кредитування, між покупцем і продавцем складається попередній договір купівлі-продажу. У цей момент покупець оплачує продавцеві початковий внесок. Основний договір купівлі-продажу складається при отриманні позики в банку. У деяких банках практикується оформлення одного, основного, договору купівлі-продажу. Тобто покупець віддає початковий внесок за квартиру в присутності нотаріуса, тут же оформляється договір купівлі-продажу, потім обидві сторони (покупець і продавець) їдуть в банк. Покупець підписує договір банківської позики і повністю розраховується з продавцем в банку. При цьому підтверджуючим документом про закінчення угоди є розписка про отримання всієї суми продавцем. Для економії часу і безпеки обох сторін рекомендується скласти розписку у нотаріуса разом з договором купівлі-продажу. «Але продавець ні в якому разі не повинен віддавати розписку про повний розрахунок до тих пір, поки не отримає всі гроші», - попереджає ріелтор Анастасія Санникова.

Після чого всі документи, засвідчені нотаріально, реєструються в уповноважених державних органах. Оформленням займаються або представники банку, або сам покупець. Це займе 5 днів, якщо не заплатити за прискорене оформлення. У період переоформлення нерухомості на нового господаря відразу накладається обтяження банку. Для того щоб перевірити переоформлена чи квартира на покупця і чи варто обтяження, потрібно прийти в ЦОН з посвідченням особи і замовити кадастрову довідку, в якій буде відображена інформація про власника нерухомості та про арешти, призупинення та обтяження. Ще раз нагадаємо, що така довідка видається відразу і безкоштовно.

До мінусів іпотеки один з екс-керівників агентства по нерухомості «Абсолют» Роман Костенко відносить те, що банки часто не витримують заявлених термінів.

- Наприклад, кажуть, що оформляють кредит за 2-3 дня, а в реальності процес затягується на 2-3 тижні. Це потрібно враховувати при складанні угоди про завдаток. Також в деяких банках виробляють видачу грошей тільки після договору купівлі-продажу в органах юстиції і реєстрації договору застави, а не в день проведення нотаріальної угоди. Ця ситуація дуже «напружує» продавця: квартиру продав, а розрахунок отримав тільки через тиждень.

Ще раз підкреслимо, що своє обтяження на квартиру банк зможе накласти тільки після надання в органах юстиції розписки про повний розрахунок з власником (що є страховкою для продавця).

Навіть з урахуванням зазначених недоліків Роман Костенко вважає, що ніяких страхів у продавців нерухомості з приводу іпотеки бути не повинно. «Це технічна процедура, - каже фахівець, - яка може вплинути тільки на терміни угоди. На мій погляд, якщо продаєш квартиру, то повинно бути все одно, звідки у покупця з'явилися кошти. Адже основне завдання власника - продати житло за прийнятною для себе ціною!

За словами директора агентства нерухомості Анастасії Саннікова, ні вона, ні її співробітники жодного разу не стикалися зі схемами шахрайства по іпотеці. «Вона безпечна, - впевнена фахівець. - Є гарантії чистоти угоди, тому що в цьому зацікавлені самі банки ».

- Я навіть не можу зрозуміти, чому власники бояться іпотеки, - дивується начальник відділу кредитування Г. Бакірова. - Служба безпеки перевіряє особу позичальника і нерухомість. Наші продавці потім дуже позитивно реагують: «Ми побоювалися, а виявляється все правомірно».

Як уникнути помилок при продажу квартири за допомогою іпотеки?

  • Чи не передавати покупцям оригіналів документів для проведення банківської оцінки.
  • Не давати стороннім людям довіреностей на проведення операцій зі своєю нерухомістю.
  • Чи не погоджуватися на пропозиції спочатку поставити вашу нерухомість в заставу, а лише потім проводити операцію і розрахунок.
  • Довірити продаж квартири ріелторської компанії, яка буде гарантувати юридичну чистоту угоди і безпеку при розрахунках.

Зворотній зв'язок

Газета «Нерухомість» спільно з фахівцями контакт-центру «Асар» провела опитування серед карагандинців з метою з'ясувати, як вони оцінюють рівень іпотечного кредитування.

Виявилося, що знайти тих, хто зможе дати особисту оцінку якості іпотеки не так просто: з 5 тисяч респондентів тільки 216 відповіли, що користувалися такою послугою банку, 57 осіб сказали, що іпотеку брали їх знайомі Виявилося, що знайти тих, хто зможе дати особисту оцінку якості іпотеки не так просто: з 5 тисяч респондентів тільки 216 відповіли, що користувалися такою послугою банку, 57 осіб сказали, що іпотеку брали їх знайомі. Половина громадян (з тих, хто особисто знайомий з іпотекою) вказали на її недоступність. При цьому на питання: «Які труднощі виникали при оформленні кредитів?», Більшість інтерв'юерів відповіла, що ніяких. Така, начебто, непослідовність пояснюється просто: проблем не виникало у тих, хто може дозволити собі взяти іпотеку. Громадяни вважають, що умови позик для багатьох залишаються надзвичайно складними. Як приклад можна привести один з розрахунків: для покупки двокімнатної квартири за 40 тисяч доларів в іпотеку терміном на 20 років потрібно мати зарплату в 70 тисяч тенге. Це мінімальний дохід за умови, що у вас немає сім'ї і інших кредитів.

Газета «Нерухомість» разом з контакт-центром «Асар» також поцікавилася серед тих, хто оформляв іпотеку: які фактори вплинули на вибір банку. Більшість, 70 осіб, дали очікуваний відповідь: «Умови кредитування». До цієї ж категорії можна віднести висловлювання про низькою процентною ставкою (вона привернула 22 людини). На другому місці факторів впливу виявилася реклама (51 опитаний). Напевно, сюди ж можна зарахувати відповідь: «Вибрали банк, тому що йому довіряють» (7 осіб). Як відомо, саме реклама і позиціонування в ЗМІ формують позитивний або негативний образ організації. До реклами можна віднести і відповідь: «Порадили» (10 опитаних). Це так зване «сарафанне радіо», коли колишні клієнти рекламують вподобане заклад своїм знайомим. 17 осіб відповіли, що звернулися в певний банк через минулого досвіду кредитування, 14 інтерв'юерів взяли іпотеку, тому що працюють в цьому банку самі або їхні знайомі. Соціальні програми залучили 16 осіб, державні програми - 6 опитаних. І тільки 6 чоловік сказали, що банк вибрали після ретельного аналізу ринку.

У відповідях за опитуванням «Асара» фігурує 15 банків і одна мікрокредітной організація. Фахівці запитали і про те, наскільки грамотно фінансові структури обслуговують клієнтів. Більшість з тих, хто оформляв іпотеку, поставили оцінку «4» і «5». В аутсайдерах опитування виявився тільки один банк (коли 3 клієнта з 3 залишилися незадоволені). Хоча в цілому відсоток «трійок», «двійок» і «одиниць» досить високий (37% від загального числа відповідей).

Це дослідження - ще один сигнал для потенційних продавців житлової нерухомості. Незважаючи на те, що кількість ипотечников зростає, сьогодні не так багато тих, хто в змозі купити квартиру навіть за допомогою кредиту. Так що подумайте, перш ніж відмовлятися від такого варіанту продажу житла.

інформаційна служба kn.kz

«Люди, проконсультуйтеся, які каверзи, проблеми можуть бути, якщо покупець хоче мою квартиру купити через іпотеку?
Тільки поясни мені ще раз, як це продати по іпотеці?
Як уникнути помилок при продажу квартири за допомогою іпотеки?
При цьому на питання: «Які труднощі виникали при оформленні кредитів?