Розповідаємо, як все прорахувати, щоб розплатитися за своє житло.
Банки знизили іпотечні ставки, ціни на квартири впали, особливо на однушки , І багато екатерінбуржци задумалися, а чи не час обзавестися своїм житлом. Ми вирішили зібрати для вас інструкцію, як взяти іпотеку і оформити рефінансування, навіть якщо ви вперше чуєте ці слова.
Якщо іпотека у вас вже є - переходите відразу до пункту 2: розповімо, як можна рефінансувати її під більш низький відсоток, якщо, наприклад, пару років тому ви оформили іпотеку під умовні 13%.
1. Беремо іпотеку
Перші і найголовніші питання, що постають перед людиною, яка готується взяти іпотеку - на скільки років розтягнеться це задоволення і яким буде щомісячний платіж. Один із способів розрахувати це більш-менш точно - скористатися іпотечним калькулятором; такі є на сайтах великих банків і забудовників.
Так виглядає іпотечний калькулятор. Ми задали абсолютно випадкові параметри.
- Зараз середній термін кредитування становить 15-16 років, погашають зазвичай швидше - за 7-8 років. Незважаючи на те, що термін кредитування може досягати 50 років, особливого сенсу розтягувати платежі немає: після 15 років середньомісячний платіж практично не знижується, зате зростає обсяг процентних витрат, - пояснив Е1.RU керуючий роздрібним бізнесом банку ВТБ в УрФО Сергій Кульпин.
Експерти Ощадбанку рекомендують: бажано, щоб кредитне навантаження в цілому не перевищувала 40% сумарного доходу всіх членів сім'ї. Крім того, позичальникові добре б мати фінансову подушку безпеки - на 4-6 місяців вперед.
- Які документи потрібно зібрати, щоб оформити іпотеку? class = "_">
- Кожен банк вимагає паспорт, довідки про доходи, трудову, документ про освіту та сімейний стан - свідоцтво про шлюб або про розірвання шлюбу, ІПН і пенсійне - це основні документи. Додаткові документи - це свідоцтво про народження дітей, документи на діючі кредити - у кого вони є, як правило, такі документи включають в себе довідку про залишок боргу, документи на машину, на нерухомість, можуть попросити посвідчення водія. Якщо в якості початкового внеску використовується материнський капітал, то потрібна довідка про залишок коштів МСК, - розповіла Е1.RU заступник директора агентства нерухомості "Новосел" Ольга Локис. - Звичайно, банки мають право запросити додаткові документи, наприклад, якщо стаж роботи менше шести місяців, то банки запросять копію трудового договору, завірену роботодавцем.
Для позичальника пакет документів однаковий в обох випадках: якщо він бере іпотеку як на нове житло, так і на вторинному. Але важливо пам'ятати, що кожен банк вимагає різний пакет документів.
- На кредит в Ощадбанку може розраховувати будь-який громадянин РФ у віці від 21 року до 73 років, за умови, що він розрахується до 75 років. Додаткових застав при кредитуванні на придбання об'єкта нерухомості не вимагає, - пояснила директор управління по роботі з партнерами та іпотечного кредитування Уральського банку Ощадбанку Тетяна Лобова.
У роздрібному бізнесі банку ВТБ пояснили, що вік, рівень доходів, сімейний стан і додаткову заставу не впливають на те, щоб взяти іпотеку під менший відсоток.
- Основний портрет нашого клієнта такий: вік позичальника не менше 21 років. Максимальний вік на дату погашення кредиту - чоловіки - 65 років, жінки - 60 років. Загальний стаж - не менше 1 року, на останньому місці роботи - успішно пройдений випробувальний термін плюс 1 повний місяць, - пояснив Сергій Кульпин.
Банк розгляне заявки зі зниженими процентними ставками, якщо ви зарплатний клієнт роздрібного бізнесу банку ВТБ, клієнт партнерів банку або за спеціальною програмою.
Вік, сімейний стан і заробіток на ставку не впливає, це, скоріше, впливає на те, дадуть вам кредит чи ні.
- Процентні ставки зараз знаходяться на рекордно низькому рівні за весь час існування ринкової епохи в Росії, - говорить Тетяна Лобова.
Ставки по іпотеці зараз дійсно дуже низькі. Наприклад, якщо зайти на сайт Ощадбанку, то перше речення, яке ти бачиш - це ставка 7,4% річних.
У роздрібному бізнесі банку ВТБ в цьому році 35% всіх кредитів саме іпотечні. Тут радять не підгадується за ставками, коли краще оформляти кредит, а брати житло, коли воно необхідне.
- Передбачити, яке співвідношення цін на нерухомість і іпотечних ставок складеться в майбутньому, дуже складно. Зараз ми можемо констатувати, що на ринку склалася дуже сприятлива ситуація: з одного боку, банками пропонуються історично низькі іпотечні ставки, з іншого - ціни на житло в Єкатеринбурзі за останні два роки також істотно знизилися. На ринку великий вибір об'єктів нерухомості, - пояснив керуючий роздрібним бізнесом банку ВТБ в УрФО Сергій Кульпин.
Якщо ви приїхали в Єкатеринбург, а прописатися ще не встигли, так, власне, вам і не було де прописуватися, то не лякайтеся, іпотеку можна буде взяти без постійної реєстрації в регіоні, де ви збираєтеся оформити кредит.
На думку експертів, зараз сприятливий час для покупки житла.
Одне з важливих умов - це хороша кредитна історія. Якщо ви боржник, то, швидше за все, у вас будуть проблеми.
- Кредитна історія може бути зіпсована або самим позичальником, якщо він допускав прострочення по кредиту, або з вини банку. Якщо в ході вивчення своєї кредитної історії позичальник з'ясував, що винен сам, тут складно що-небудь зробити. Відповідно до набором правил допускається наявність певних прострочень в кредитній історії, кількість і глибина диференціюються залежно від продукту та історії взаємин клієнта з банком, - розповів керуючий роздрібним бізнесом банку ВТБ в УрФО.
Якщо людина впевнена, що у нього погана кредитна історія з вини конкретного банку, він може звернутися в цю кредитну організацію, щоб розібратися в ситуації.
- Такі ситуації трапляються рідко, але дії з боку позичальника в цьому випадку дуже прості: людина подає в кредитну організацію претензію в письмовому вигляді з описом ситуації. Якщо банк визнає свою помилку, він самостійно направляє запит в Бюро кредитних історій на зміну інформації та відновлення кредитної історії клієнта. У БКІ інформація оновлюється, як правило, протягом декількох днів. Як тільки банк побачить, що інформація змінилася, він офіційно повідомляє клієнта про те, що його кредитна історія чиста, - відповідає керівник роздрібним бізнесом банку ВТБ в УрФО Сергій Кульпин.
2. Ми оформляємо рефінансування
Кілька років тому ви взяли кредит, спокійно платили і раділи тому, що вам іпотека обійшлася дешевше, ніж вашим друзям рік тому. Але ситуація змінилася, і вже кілька місяців ставки повзуть вниз, і ваші 14,5% здаються тягарем в порівнянні з нинішніми 9,5%, які пропонують банки. Ось тут і стане в нагоді рефінансування - але не всім.
- Рефінансування потрібно тим, у кого ставка по кредиту вище, ніж сьогодні ринкова ставка. Ти береш кредит для того, щоб погасити свій вже наявний кредит - тренд тут є, але користуються цим далеко не все, - пояснила Е1.RU головний редактор "Банкінформ" Марія Єфремова.
Наша читачка Ольга разом з чоловіком якраз оформили рефінансування і на своєму досвіді переконалися, що процедура ця нешвидка.
- Коли ми переходили з Ощадбанку, у нас була одна страховка - страхування об'єкта нерухомості, коли ми прийшли в інший банк, то у нас було запроваджено страхування життя позичальника і страхування об'єкта, але навіть з урахуванням того, що у нас дві страховки, вигода є, - пояснила Ольга.
В цілому у сім'ї вийшла вигода близько 800 тисяч рублів, а щомісячний платіж знизили приблизно на п'ять тисяч рублів.
- Нам було важливо знизити навантаження, щоб платити менше щомісячний платіж, а термін ми залишили такий же. За рахунок того, що ставка нижче, і зменшився платіж, - додала Ольга.
Банки свої кредити не рефінансують, так що, якщо ви задумали перерахувати свою іпотеку, вам доведеться піти від одного банку і піти в інший.
На оформлення рефінансування йде багато часу, крім того, для цього необхідно зібрати купу документів. За словами Ольги, їх виходить більше, ніж при оформленні іпотеки.
- Потрібно було зібрати всі ті ж самі папери, коли береш іпотеку, плюс ще документи за цим кредитом. Побігати по держорганам доведеться, - попередила Ольга.
В "Абсолют Банку", де займаються рефінансуванням, пояснили, що попит на цю процедуру росте. З початку року попит на рефінансування житлових позик, узятих в інших банках, зріс в 2,5 рази. Зараз майже 5% видач роздрібних позик - це рефінансування іпотеки. Але перш ніж зайнятися рефінансуванням, потрібно пам'ятати про декілька "але".
- Базова ставка може бути дуже привабливою, а потім, вже в процесі, потенційний клієнт з'ясовує, що йому треба відповідати кільком додатковим умовам, "під зірочками". В іншому випадку ставка для нього виявляється істотно вище, ніж в початковому рекламній пропозиції, - пояснила заступник керуючого філією "Абсолют Банку" в Єкатеринбурзі Світлана Ковальова.
- Які відсотки і за рахунок чого знижуються ставки? class = "_">
- Ставка на рефінансування іпотечних кредитів, узятих в інших банках, така ж, як за стандартними іпотечними програмами - від 9,49% річних. Інші умови - вік на момент виплати іпотеки - до 65 років, мінімальна сума кредиту - 300 000 рублів, максимальна - 20 мільйонів рублів. Іпотечний кредит не повинен бути занадто "молодим", платежі по ньому повинні надходити не менше 6 місяців, - розповіла Світлана Ковальова.
За кредитом не повинно бути прострочень і реструктуризації. Важливо ще й те, що в якості частини початкового внеску або для часткового дострокового погашення ви не повинні використовувати материнський капітал.
- Моя порада: бережіть кредитну історію і не поспішайте погашати іпотеку материнським капіталом, якщо в подальшому хочете її рефінансувати. В силу юридичних тонкощів (необхідність наділення дітей частками у власності) багато банків не зможуть рефінансувати ваш кредит, якщо маткапітал раніше використовували на часткове погашення кредиту. Така ж проблема виникає, якщо маткапітал використовували в якості початкового внеску при покупці квартири, - розповіла Світлана Ковальова.
Тут, як то кажуть, потрібно вирішити на березі: або ви розраховуєтесь материнським капіталом і виплачуєте іпотечний кредит на тих умовах, на яких брали, або не вкладайте маткапітал і робіть рефінансування.
Приготуйтеся до того, що рефінансувати іпотеку вам доведеться в іншому банку.
- Справа в тому, що банк не може змінити параметри кредиту, процентну ставку, термін та інше, тому що це суперечить умовам договору, - пояснила Світлана Ковальова. - Відповідно до діючих норм кредитний договір не може бути розірваний без погашення вже існуючої заборгованості по іпотеці. Існують також вимоги Центробанку, відповідно до яких банк повинен буде за таким кредитом створити додаткові резерви, а це збільшує витрати банку. Тому програма націлена на нових клієнтів.
3. Вважаємо вигоду
- Більшість позичальників йдуть на рефінансування, щоб зменшити суму щомісячного платежу за рахунок зниження процентної ставки. Але частина позичальників бажає ще і збільшити термін кредиту. Наприклад, спочатку іпотеку брали на 10 років, але позичальник хоче збільшити термін до 15 або навіть 20 років. В цьому випадку щомісячний платіж стане ще менше, справлятися з фінансовими зобов'язаннями стане простіше, - пояснили в "Абсолют Банку".
Експерти пояснюють: рефінансувати іпотеку має сенс, якщо різниця між ставками більше 1,5%, так як виникає безліч супутніх витрат, наприклад, на отримання платних довідок.
- Дізнатися потенційну вигоду в кожному конкретному випадку легко. Треба звернутися в банк, який спеціалізується на іпотеці, і з'ясувати розмір майбутнього щомісячного платежу при зниженою ставкою. Після цього треба вирахувати різницю в платежах і помножити її на кількість місяців, що залишилися іпотеки. Не забувайте відняти з отриманої суми витрати на оформлення документів, оцінку нерухомості та інше, - порадила експерт.
За словами Світлани Ковальової, оцінка нерухомості в середньому коштує 3-5 тисяч рублів, залежно від обсягу робіт і обраної компанії.
- Додатково виникають витрати на оформлення та отримання довідок в банку-кредиторі, тому що деякі видають їх тільки платно. Клієнту може знадобитися, в тому числі, заплатити за довідки про залишок заборгованості і сплачені відсотки, довідку про відсутність прострочення, довідку з реквізитами для дострокового погашення позики у первинного кредитора.
Рефінансування роблять, щоб отримати вигоду - але, коли ви будете його оформляти, приготуйтеся до витрат.
Ще один важливий аспект, якщо ви купуєте нерухомість в шлюбі, то необхідно нотаріально завірена згода чоловіка, на це закладіть близько 1500 рублів.
- Можливо, знадобиться страховка. В середньому вона коштує 0,3-1,5% від вартості нерухомості. На розмір страховки впливає сам об'єкт, на який було взято кредит, вік позичальника і рід його діяльності.
Текст: Марія ІГНАТОВА
Фото: Артем Устюжаніна / Е1.RU; novosel99.ru
Які відсотки і за рахунок чого знижуються ставки?