Купівля готелю: тонкощі інвестицій

Головні особливості

Експерти відзначають, що безпосередньо угода і процес покупки готелю мало чим відрізняється від покупки житлової або комерційної нерухомості за кордоном. Однак тонкощі майбутнього бізнесу обумовлює ряд найважливіших формальностей, без яких успіх справи просто неможливий.

Місце розташування готелю, сезонність, популярність регіону, розвиненість інфраструктури, приріст туристичного потоку в країні в цілому і в цьому місці зокрема - ось ряд факторів, на які потрібно обов'язково звертати увагу при ухваленні рішення про покупку.

Коли відповідний об'єкт знайдений, перед його придбанням важливо провести ретельну попередню роботу: оцінити стан будівлі, проаналізувати, коли буде потрібно ремонт, чи потрібні будуть конструктивні зміни, чи є можливість отримати пільговий кредит на реконструкцію і багато іншого. Необхідно розглянути і аспекти, пов'язані з безпекою життя майбутніх постояльців і персоналу: пожежний стан приміщення, ступінь зношеності ліфтів і електрики, наявність страховки та ін.

Не менш важливим фактором стане управління готелем. Готельний бізнес вимагає дуже великих трудовитрат і часу. Якщо покупець планує самостійно вести бізнес, то фахівці рекомендують «занурюватися» це специфічне заняття тим, хто планує жити в країні постійно або більшу частину року, добре володіє мовою, знайомий з менталітетом місцевого населення ... і, безумовно, з навичками ведення готельного бізнесу. А якщо покупка готелю - це інвестиційний проект і купується вже готовий бізнес, то покупцеві важливо отримати відповідь на питання: «Чому готель продається, якщо він приносить прибуток?»

Саме тому інвестору необхідно знайти надійну ріелторську компанію, яка професійно проконсультує по всіх поточних питань і допоможе грамотно вибрати об'єкт і провести операцію. А також - допоможе в залученні аудиторів, пожежників, архітекторів та інженерів та ін., Вартість послуг яких додасться до додаткових витрат.

Самостійне ведення бізнесу або керуюча компанія?

Мабуть, всі фахівці зарубіжного ринку нерухомості в один голос скажуть: при покупці готелю специфічні знання ведення бізнесу не потрібні, але дуже бажано, якщо вони будуть! Це дозволить уникнути безлічі питань не тільки процесі вибору об'єкта і здійснення угоди, а й неприємних «сюрпризів» в подальшому.

В цілому професіонали ріелторських агентств, що спеціалізуються на продажу житлової та комерційної нерухомості в Європі, поділяють готелі на кілька основних категорій:

• Вартістю від € 500 000 до € 1,5 млн - готель з невеликим номерним фондом до 20 номерів;
• Вартістю € 2 € 5 млн - готель з номерним фондом до 50 номерів;
• Від € 5 млн і вище - готелі вищої категорії.

Найчастіше, невеликі європейські готелі є сімейним бізнесом, в якому задіяні члени всієї родини. Це дозволяє вести справу без оплати послуг персоналу, що є вельми витратною статтею бюджету. Те ж саме стосується і керуючої компанії - залучаючи її, власник автоматично помітно знижує свій дохід.

Так в яких випадках керуюча компанія (КК) необхідна, а в яких можна обійтися без неї?

При самостійному управлінні готелем необхідні досвід, навички, а також відмінне знання середовища: законодавства держави, специфіки ведення в ньому готельного бізнесу, ментальності жителів і т.п. Ключовим фігурам управління готелем просто необхідно добре володіння мовою, вміння виконувати декілька завдань одночасно, а також добре спілкуватися з людьми. А якщо є ресторан - то в ідеалі, якщо хтось із членів сім'ї до того ж буде ще й кухарем.

У тому випадку, якщо дотримання всіх цих вимог для власника неможливо, експерти рекомендують або зупинитися на покупці двох-трьох апартаментів під здачу, або придбати вже діючий, розкручений готель з «готовими» бізнес-зв'язками, налагодженої базою клієнтів, чинним інтернет-сайтом, персоналом і керуючим. Протягом одного-двох років, при активній участі в житті готелю, новий власник може навчитися всім тонкощам даного бізнесу - і вже потім вести його самостійно, що знизить витрати на управління.

Цікаво, що в Іспанії існує практика «траспассо» - оренди готового бізнесу саме з метою отримати досвід управління ім. Власник бізнесу здає його в оренду на певний термін під гарантії обумовлених виплат з боку орендаря. Орендар може заробляти менше або більше тієї норми, але повинен виплачувати її власнику протягом всього терміну оренди. Таке «тестове володіння» надає можливість зрозуміти і тонкощі функціонування бізнесу, і можливі норми прибутку, і деталі процесу управління.

Деякі новоспечені власники діють «від зворотного»: спочатку беруть активну участь у веденні бізнесу і вчаться керувати власним готелем шляхом проб і помилок, а лише потім передають бізнес в управління фахівцям. Про те, наскільки вірним може виявитися даний шлях, можуть говорити лише індивідуальні чинники, які впливають на успіх підприємства - харизма власника, його професійні навички і зв'язку, бізнес-хватка, розкрученість місця і т.д і т.п.

Якщо покупець розглядає готель виключно як інвестицію і не бажає активно їм управляти, безумовно, в цьому випадку без послуг керуючої компанії не обійтися. Підібрати її власнику допоможе ріелторські агентства. Добре - якщо воно має представництво «на місці». На ринку багато новачків, які на словах обіцяють золоті гори, а на практиці - здатні привести навіть найчудовіший готель в плачевний стан, тому процесу слід приділити належну увагу.

Будь-який великий бізнес - зокрема, ведення справ готелю вартістю від € 5 млн і вище, готелів рівня 4-5 зірок, - вимагає залучення керуючої компанії. Необхідно укласти контракт з перевіреною фірмою, яка на практиці знає, якою має бути структура економічно вигідного готелю, з легкістю організує послідовність всіх необхідних робіт, продумає логістику потоків клієнтів і інші складові успішної діяльності підприємства.

Вибір КК багато в чому також залежить від категорії готелю і його спрямованості: індивідуальний туризм, групи, бізнес-клієнтели. Важливий також і досвід самої компанії. Так, якщо власник бажає залучити більше туристів з країн СНД, до співпраці буде потрібно фірма з відповідним досвідом і базою даних і т.д.

Готовий бізнес або просто будівля?

У цьому питанні також дуже важливе розуміння того, має покупець навички в ведення готельного бізнесу - чи ні. Якщо інвестор добре орієнтується в готельної середовищі, або він співпрацює з надійною компанією, що управляє, то можна придбати порожня будівля, провести в ньому капітальний ремонт - і в результаті отримати готель, який відповідає всім побажанням і естетичним перевагам власника. У більшості випадків, цей шлях виявиться дешевше в плані початкових інвестицій, але потребує часу на ремонт, закупівлю обладнання, отримання відповідних дозволів, розкрутку готелю і т.п.

При вирішенні купувати «тільки стіни» дуже важливо знайти дійсно підходящий об'єкт, розташований в туристично привабливому місці, максимально використовувати всі існуючі на ринку можливості по залученню державних дотацій, вигідних банківських коштів. При запуску готелю «з нуля» власнику просто необхідний чітко пророблений бізнес-план.

За умови покупки готового бізнесу, початкові інвестиції будуть набагато вище, але і прибуток (якщо це ліквідний готель) буде отримана відразу. Безумовно, ціна готового бізнесу буде відносно високою, оскільки хороші діючі готелі дешево не продаються.

Популярні країни для інвестицій

Чехія займає одне з перших місць за інвестиційною привабливістю серед країн Центральної і Східної Європи, оскільки в ній гармонійно поєднуються стабільний економічний розвиток і політична стабільність. Експерти також відзначають прозорість оподаткування країни, відсутність корупції, наявність російськомовних фахівців. Привабливість покупки готелю в Чеській Республіці обумовлена ​​і стабільністю туристичного потоку, який не знизився навіть у роки економічної кризи, коли заповнюваність чеських готелів залишилася практично незмінною.

Що стосується найбільш стабільних країн Центральної Європи, то до них традиційно відноситься Швейцарія - яка не входить в ЄС, що має стабільну валюту, а також цілорічний приплив туристів. Австрія також є цікавим напрямком для інвестицій, хоча сьогодні все частіше стикається з проблемою мігрантів.

Німеччина і Франція - країни, традиційно популярні у туристів, які зустріли наплив мігрантів в 2015 році, проте як і раніше не втратили своєї туристичної привабливості та вигідності вкладень в готельне справу. Сьогодні уряд Німеччини запитує дешеві готелі або порожні будівлі для розселення мігрантів, і стабільно це оплачує це стабільно, повідомляють фахівці ринку. Безумовно, це стосується бюджетних об'єктів.

Іспанія б'є всі рекорди по відвідуваності туристами. При правильному виборі регіону і грамотному веденні бізнесу, готель тут може бути досить виправданою інвестицією, відзначають експерти.

У готельєрів усього світу користуються популярністю гірські регіони Італії. У цих регіонах можна знайти досить цікаві об'єкти для бізнесу.

У Португалії існує маса можливостей для ведення готельного бізнесу, країна має стабільний туристичний потік і славиться своїми красотами і безліччю сонячних днів. Експерти відзначають, що сьогодні в Португалії найвигідніше купувати нерухомість для подальшої реконструкції. Держава створює цікаві програми для інвесторів, початок вкладати власні гроші в розвиток інфраструктури будівель: підземні парковки, розширення пішохідних зон. Якщо, наприклад, купити в Лісабоні будівлю під реконструкцію, а потім використовувати його як готель, це може стати дуже вигідним вкладенням коштів. Саме тому зараз Лісабон став дуже привабливий для інвесторів з усього світу, відзначають експерти.

Для ведення малого бізнесу експерти рекомендують звернути увагу на Словенію. На їхню думку, це країна, недооцінена з точки зору комерційної нерухомості: в ній є і гори, і море, і озера, стабільний приплив туристів і малий приплив мігрантів, а ціни нижчі, ніж в середньому по ЄС.

Також в минулому році відмінні показники продемонстрували гірськолижні курорти Болгарії, які відвідали більше 70 000 гостей, а дохід від туризму приніс казні країни більше 17,5 млн. Ціни на готелі в Болгарії в цілому нижче, ніж по Євросоюзу, а в недавно опублікованих звітах міжнародних консалтингових компаній Cushman & Wakefield і Colliers International прогнозується збільшення обсягів продажів і невелике зростання цін як в секторах комерційної, так і житлової нерухомості країни.

бюджет

В середньому по Європі, відзначають експерти, мінімальний бюджет для придбання ліквідного готелю становить не менше € 1,5 млн. Але є країни, в яких будуть потрібні не такі високі витрати, хоча і дохід бізнесу буде, відповідно, менше.

Так, в Словенії можна придбати невеликий готель з рестораном вартістю € 250 000- € 300 000, але для приведення його у «товарний вигляд» будуть потрібні вкладення, хоча і не такі великі, як в країнах Центральної Європи.

На болгарському гірськолижному курорті Банско повністю відреставрований готель на 14 номерів в історичній будівлі, готовий для проживання гостей, з сауною і камінами, можна придбати за € 400 000. Більш «скромний» пансіон на таку ж кількість номерів обійдеться в € 280 000, а 4 -звездочний спа-готель на 57 номерів і рестораном на 120 місць - в € 2,8 млн.

У Швейцарії бюджет на покупку ліквідного готельного бізнесу становитиме не менше CHF 2-2,5 млн, в Австрії - від € 1 млн.

У Німеччині, як і в інших країнах, бюджет залежить від номерного фонду готелю, його розташування, його стану і багатьох інших факторів. Хоча в країні можна придбати готель і за € 300 000, скажімо, з огляду на його продажу власниками-пенсіонерами, діти яких не хочуть вести бізнес. Але, зазвичай, вартість дійсно дохідного об'єкта становитиме € 2 млн- € 5 млн, хоча, безумовно, можна знайти і більш дешеві пропозиції.

У Португалії для покупки невеликих готелів або для готелів категорії не більше 3 зірок, мова йде про інвестиції в кілька мільйонів євро. Для португальських готелів рівня 4 і 5 зірок потрібні більш значні інвестиції. Так, якщо купувати будівлі під реконструкцію або земельну ділянку, то вартість подібного об'єкта в стратегічно привабливих районах країни буде варіюватися від € 4 млн до € 10 млн в залежності від площ ділянки та будівлі. Так, великий проект 5-зіркового комплексу мережевого бренду - з готелем і апартаментами на першій лінії на Мадейрі з прямим виходом до океану, зі своїм пляжем і мариною загальною площею 66 000 кв. м. обійдеться інвестору в € 7 млн.

Додаткові вкладення і середня прибутковість

У більшості випадків готелі та інша комерційна нерухомість обов'язково зажадають додаткових вкладень - як в саму будівлю, так і в управління, в організацію потоку туристів і т.д. Обсяг витрат буде залежати від стану об'єкта, що здобувається і ряду індивідуальних чинників, включаючи сезонність, наявність ресторану, персоналу та ін. Оформлення ж угоди додасть до ціни близько 10-11%.

Що стосується прибутковості, то сьогодні середнім показником по Європі, при залученні керуючої компанії, вважається 5%. Хоча на кінцеву цифру буде впливати величезна кількість факторів: рівень готелю, його площа, популярність, наявність персоналу і т.д. Хорошим показником вважається 7% річних. Довести прибутковість до 10% можна при повністю самостійне і ефективному управлінні бізнесом. А збільшити цю цифру ще більше можна, залучаючи банківське фінансування в разі наявності дешевих банківських коштів в країні. Так, експерти португальського ринку нерухомості відзначають, що інвестор, вклавши в бізнес € 1 млн, як правило, працює з € 2 млн.

Іпотечний кредит

У більшості країн Європи можна отримати кредит на покупку готелю. Як правило, ріелторські агентства допоможе це організувати.

У Німеччині отримання кредиту можливо при позитивному балансі готелю за останні три роки і прибутком після сплати податків не менше € 25 000- € 30 000 на рік. Хоча в цілому по країні готелі кредитуються неохоче: у позичальника повинна бути позитивна кредитна історія в країні, наявність нерухомості в Німеччині (будинки, торгового центру та ін.).

У Швейцарії на покупку комерційної нерухомості надаються низькі кредитні ставки при наявності всіх необхідних документів. Але, оскільки в країні вартість нерухомості висока, будуть потрібні і великі кошти на отримання позики. А також інвестор зазнає ретельної перевірки на благонадійність.

У Словенії, де вартість комерційних об'єктів відносно невисока, кредит оформити вельми непросто, і навіть для юридичних осіб ставка становитиме 8% річних, особливо для недавно створених компаній.

У Португалії в останні роки банки все охочіше видають кредити на покупку нерухомості, цей сегмент фінансового ринку переживає відчутний підйом. І в багатьох випадках залучення позикових коштів цілком виправдано і навіть необхідно, відзначають експерти.

Якщо для покупки готелю залучаються іпотечні кошти, банк, найімовірніше, запросить у позичальника докази фінансової благонадійності - наявність нерухомості, автомобілів, інших активів і т.д.

Необхідні документи

Для придбання готелю за кордоном на фізичну особу необхідний той же базовий пакет документів, що і для купівлі житлової нерухомості: ІПН, діючий закордонний паспорт з візою. Для залучення кредиту знадобиться також декларація про доходи за останній повний рік.

Якщо об'єкт купується на юридичну особу, знадобляться документи на компанію, а також посвідчення директора, який підписує договори.

До моменту здійснення операції ріелторські агентства проводить великий обсяг роботи: перевіряє всю документацію по готелю, при необхідності - допомагає власникові запросити фахівців для проведення аудиту, а також залучити до роботи нотаріуса і т.д. Все це робиться для того, щоб гарантувати покупцеві придбання «чистого», нічим не обтяженого об'єкта.

При купівлі власності в деяких країнах Європи місцева влада може зажадати документ про легальність походження коштів інвестора. Якщо мова йде про суму в € 300 000, деякі покупці представляють документи про бізнес-доходи, продажу квартири та ін. Але найчастіше «доказ» походження доходу в € 5 млн може стати проблемою, тому покупці вдаються до іпотечних кредитів. Або - оформляють готель на юридичну особу, що також дозволяє знизити або повернути суму ПДВ, а також платити менше податків. Але в разі реєстрації готелю на фірму потрібно і більш об'ємний пакет документів.

10 порад інвесторам, які вирішили купити готель за кордоном.

1. Ставтеся до покупки готелю як до будь-якого серйозного бізнесу, продумуйте і прораховують все до дрібниць: бюджет, штат, прибутковість, терміни окупності.
2. Знайдіть надійного партнера - компанію, яка може професійно підшукати необхідний вам об'єкт і здійснити операцію.
3. Правильно вибирайте країну, місто і місце. Обов'язково враховуйте сезонність готельного бізнесу. Досліджуйте статистику!
4. Чи не намагайтеся купити занадто дешевий об'єкт: він, швидше за все, буде пов'язаний з безліччю «підводних каменів» і додаткових витрат.
5. Подивіться на готель з точки зору клієнта. Чи зручно до нього добиратися? Чи легко його знайти в інтернеті? Смачно чи в ньому можна поїсти? Зручні чи ліжка? Продумати потрібно все до самих дрібниць.
6. Вивчайте мову країни, в якій знаходиться готель.
7. Будьте готові до багатозадачності і роботі по 12-14 годин на добу.
8. Обов'язково дізнайтеся, чи пропонується іпотечний кредит для покупки даного готелю, оскільки банки фінансують ліквідні об'єкти - і рідко дають іпотеку на неліквідні об'єкти.
9. Не розраховуйте на надприбуток, сьогодні в цій справі перш за все важлива стабільність.
10. Керуйтеся здоровим глуздом, а не емоціями при здійсненні угоди!

Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Титову Юлію ( RentSale ), Надю Принц ( Prinz Dom ), Наталія Завалішина ( Distant Property ), Ганну Шалигін ( VK Real s. r. o. ), Михайла Чулкова ( MICHAEL & JENEVA Portugal Property ).

photocredits: flickr

Ольга Потягаева