Для того щоб максимально убезпечити себе при купівлі нерухомості, варто запитати у продавця:
- свідоцтво про державну реєстрацію права та інші правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу або успадкування, дарування, приватизації та ін.);
- виписку з ЕГРП;
- виписку з будинкової книги про відсутність зареєстрованих мешканців, яку можна отримати в будь-якому МФЦ. Цей документ підтверджує, що всі особи, які проживали раніше в квартирі, зняті з реєстраційного обліку;
- довідку про заборгованість з МФЦ про наявність заборгованостей по комунальних платежах;
- довідку з наркологічного і психоневрологічного диспансеру.
За допомогою виписки з ЕГРП покупець може дізнатися, чи дійсно продавець є власником квартири. При цьому можна замовити як «просту» виписку, так і розширений її варіант. У другому випадку крім прізвища, імені та по батькові надаються відомості про правовстановлюючих документах або «історія» квартири з моменту першого запису про неї в єдиному державному реєстрі. Умовно кажучи, цей документ дозволить зрозуміти, хто був власником цієї квартири раніше, як часто вона продавалася.
При перевірці квартири не варто обмежуватися тільки випискою з ЕГРП. Необхідно обов'язково звертати увагу на наступні моменти. Нерідко квартири продаються за дорученням, і власник практично не приймає участі в угоді. Такі об'єкти можна віднести до ризикової категорії, бо дуже часто такі довіреності видобуваються обманним шляхом. В такому випадку покупець може перестрахуватися, взявши у довіреної особи контакт безпосереднього власника нерухомості, а потім зв'язатися з ним для підтвердження факту продажу квартири. Або, наприклад, квартира виставлена на продаж відразу після успадкування. В даному випадку краще поберегтися, бо не виключена ймовірність появи нових спадкоємців, які згідно із законом протягом трьох років мають право в судовому порядку оскаржити угоду купівлі-продажу успадкованої нерухомості. Крім того, в квартирі можуть бути невиписані мешканці або житло знаходиться у власності у кількох людей. У виписці з ЕГРП потрібно звернути особливу увагу на графу «Обтяження». У ній зазначено, чи знаходиться квартира в заставі. Буває так, що невиплати по іпотеці становлять мізерну суму, і тоді продавець може погасити заборгованість з виплаченого покупцем завдатку, що дозволить обом сторонам спокійно здійснити операцію.
На жаль, навіть якщо Ви перевірили юридичну чистоту за всіма правилами, завжди залишається ймовірність того, що Ви позбудетеся об'єкта нерухомості. Наприклад, якщо громадянин зможе довести, що його права в ході продажу квартири, тепер уже Вашої, були ущемлені. Причому розбиратися, можливо, доведеться не з продавцем, а з власником, якому квартира належала до нього.
Які вторинні квартири не варто купувати? Юридичні аспекти
5 видів шахрайства при продажі вторинних квартир
Самостійно перевірити квартиру перед її покупкою досить просто. Необхідно за допомогою поточного власника квартири отримати основні документи, що підтверджують відсутність правових та інших ризиків при придбанні об'єктів нерухомості (власник особисто отримує документи або довіряє ці дії представника по довіреності).
Перелік документів, необхідних для перевірки нерухомості:
- технічний, кадастровий паспорт, поверховий план, експлікація на об'єкт нерухомості (дозволяє перевірити точну площу квартири, а також наявність неузгоджених перепланувань);
- виписка з ЕГРП на об'єкт нерухомості (для перевірки відсутності обтяжень);
- виписка з ЕГРП про перехід прав на об'єкт нерухомості (для відстеження всього ланцюжка власників квартири);
- виписка з будинкової книги (отримання відомостей про осіб, зареєстрованих в квартирі на поточний момент);
- довідка з паспортного столу за формою 9 (розширена, архівна) - для отримання інформації про всі зареєстровані в квартирі осіб, а також про відсутність тимчасово виписаних осіб;
- копія фінансово-особового рахунку, довідка з усіх комунальних і побутових служб про відсутність заборгованості по комунальних послугах.
Документи по п. 1-3 можливо отримати в «Єдиному центрі державних послуг». За п. 4 і 5 необхідно звертатися до центрів держпослуг, паспортні столи або керуючу компанію за місцем знаходження нерухомості.
Убезпечити себе самостійно без залучення юриста - завдання здійсненне лише частково, якщо об'єкт спочатку з непоганою історією і перед контрагентом не варто завдання ввести іншу сторону в оману. Але перевірити основні моменти і вчасно зрозуміти, що об'єкт не варто купувати, може кожен.
Сучасні тенденції ринку такі, що більшість продавців не хочуть показувати документи на квартиру, поки не отримають передоплату в рахунок майбутньої угоди. Але точну адресу квартири приховати неможливо, і при перегляді об'єкта досить запам'ятати номер квартири. Інші дані є в оголошенні. За адресою квартири будь-яка людина може замовити через МФЦ або органи Росреестра виписку з ЕГРП. У даній виписці міститься велика частина тих даних, які потрібні для початкової перевірки об'єкта. Якщо у виписці все «чисто», а власники підтвердили свою особистість паспортом (паспорт також можна перевірити на сайті ФМС), можна сміливо вносити аванс.
Після внесення авансу Ви отримуєте всі необхідні документи для більш глибокої перевірки житла, що купується. За виписці з будинкової книги та виписці з фінансово-особового рахунку Ви можете побачити всіх зареєстрованих в квартирі мешканців, а також чи є на об'єкті борги по комунальним платежам. При наявності даних про власника Ви також маєте право перевірити наявність судових спорів та виконавчих проваджень щодо об'єкта нерухомості або самого власника. Робиться це через державні інформаційні ресурси. Якщо після всіх перевірок нічого підозрілого не знайдено, а історія об'єкта не містить сумнівних переходів права, то в 99% випадків об'єкт можна купувати.
При продажу квартири власник в переважній більшості випадків знає історію своєї нерухомості і то, наскільки вона юридично чиста. Каменем спотикання стає розрахунок між сторонами по угоді. Є кілька способів розрахунку: акредитив, індивідуальний банківський сейф, розрахунок готівковими коштами при підписанні договору відчуження. Що стосується останнього, то він не безпечний для покупця, оскільки ризик віддати гроші і не дочекатися переходу права на користь покупця вкрай великий. Розрахунки через банк набагато безпечніше, але тут важливо звернути увагу, що є умовою доступу до грошей. Від цього залежить, у кого залишається ключ в разі розрахунків через депозитарій, і в який момент пишеться розписка про отримання грошових коштів в рахунок продажу об'єкта нерухомості.
Перевірка юридичної чистоти квартири: 10 больових точок
5 головних ризиків при купівлі квартири на вторинному ринку
По-перше, слід дізнатися історію квартири, яка обрана для покупки. Це можна зробити, надіславши запит виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП). У даній виписці вказуються випадки накладення арешту, існуючі обмеження в розпорядженні майном і т. П. Російським законодавством встановлено загальний строк позовної давності три роки, тому потрібно простежити, чи не відбувалося в цей період конфліктних ситуацій, пов'язаних з даною житлоплощею. Серйозним фактором ризику є те, що квартира неодноразово змінювала господарів, особливо якщо угоди відбувалися за дорученням.
По-друге, необхідно дізнатися, який документ підтверджує право власності продавця. Є кілька варіантів:
- договір купівлі-продажу;
- договір міни;
- договір дарування;
- свідоцтво про право на спадщину;
- договір ренти;
- рішення суду, яке набрало законної сили.
Останні два документа зустрічаються найрідше. Втім, будь-який з перерахованих повинен бути оригінальним і не містити помарок.
Необхідно також уважно вивчити договір, на підставі якого була проведена державна реєстрація права власності. У договорі можуть бути вказані умови, при недотриманні яких він підлягає розірванню. Відповідно, потрібно перевірити, чи були виконані ці умови. Наприклад, покупець (на даний момент вже власник, який продає квартиру) повинен був виплатити повну вартість квартири через якийсь час після покупки. При невиконанні цієї умови, договір повинен бути розірваний, і, значить, Ви ризикуєте опинитися втягнутим у тривалі судові тяжби з непередбачуваним результатом.
У чому ризик покупки квартири, приватизованої в 90-і роки?
5 ознак того, що агент з нерухомості - шахрай
Також важливий момент - дата вступу в силу договору. Викликає підозри поспішна продаж квартири, яка не так давно була передана у спадок або подарована людиною, яка не є родичем.
По-третє, слід звернути увагу на документи продавця. Перевірити при собі посвідчення особи можна, звернувшись в паспортний стіл. Якщо мова йде про представника, який діє за дорученням, то важливо, щоб вона була завірена нотаріально.
По-четверте, необхідно простежити наявність третіх осіб, які можуть пред'явити права на нерухомість, а також прописку в квартирі неповнолітніх дітей. Останнє особливо важливо, тому що дана ситуація контролюється органами опіки та при недотриманні інтересів неповнолітніх дітей угода буде визнана недійсною рішенням суду. Крім цього, в тому випадку, якщо власник квартири був одружений в момент придбання, він зобов'язаний надати згоду дружини або чоловіка на продаж нерухомості.
Існує багато ризиків, пов'язаних з купівлею квартири. На кожному етапі потрібно враховувати безліч чинників, перевіряти і перевіряти ще раз факти, дати і документи. Щоб полегшити завдання і зробити покупку нерухомості справою менш клопіткою, краще звернутися до професіоналів в сфері нерухомості. Це допоможе не тільки швидко і надійно вкласти кошти в нерухомість, а й убезпечити себе від шахраїв.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Яку квартиру краще купити - новобудову або вторинне житло?
Вибрати квартиру на вторинному ринку: поради покупцям
3 способи знизити ризики, купуючи квартиру, отриману у спадок
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Які вторинні квартири не варто купувати?У чому ризик покупки квартири, приватизованої в 90-і роки?