- Орендодавець не передав майно орендарю
- Орендодавець передав в оренду майно, обтяжене правами третіх осіб
- Орендодавець передав в оренду майно, яке не відповідає його призначенню
- Орендодавець не виконує обов'язки по реєстрації договору
- Орендодавець неправомірно підвищує розмір орендної плати
- Орендодавець не виконує обов'язок щодо капітального ремонту переданого в оренду майна
Орендар, як більш слабка сторона в договорі, повинен мати план дій на випадки порушення умов договору з боку орендодавця. Багато з таких випадків вже стали однотипними, і по ним можна знайти багато прикладів в судовій практиці, на які варто послатися на захист своїх прав.
Галина Богданівська
кандидат юридичних наук, суддя Вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду
Роман Масаладжіу
кандидат юридичних наук, старший експерт ЮСС «Система Юрист», викладач МГЮА ім. О.Е. Кутафина
Дмитро Чваненко
начальник юридичного відділу ТОВ «Русский проект»
Орендар, як більш слабка сторона в договорі, повинен мати план дій на випадки порушення умов договору з боку орендодавця. Багато з таких випадків вже стали однотипними, і по ним можна знайти багато прикладів в судовій практиці, на які варто послатися на захист своїх прав.
Орендодавець не передав майно орендарю
Орендодавець зобов'язаний надати орендарю здане в найм майно в термін, зазначений в договорі, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін ( п. 3 ст. 611 ГК РФ ). Якщо цього не відбулося, то орендар на підставі пункту 3 статті 611 Цивільного кодексу РФ може вибрати один із таких способів захисту:
- витребувати майно від орендодавця і зажадати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання;
- вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.
З огляду на складність доведення розміру збитків, в інтересах орендаря прописати в договорі умова про виплату орендодавцем штрафний неустойки на випадок, якщо він не передасть орендареві об'єкт оренди у встановлений у договорі термін.
Якщо орендодавець не передав орендарю нерухоме майно, то він не зможе стягнути з орендаря орендну плату за договором. Якщо ж орендодавець допустив прострочення в передачі орендарю нерухомого майна, то орендар буде зобов'язаний вносити орендні платежі лише після фактичної передачі йому об'єкта оренди. Непередача орендарю майна за обставинами, які залежать від орендодавця, звільняє орендаря від внесення орендної плати або повністю (якщо майно так і не було передано), або частково (якщо орендодавець допустив прострочення в передачі цього майна). Така правова позиція викладена в пункті 10 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою».
Увага! Орендарю не варто підписувати акт прийому-передачі раніше фактичної передачі нерухомого майна.
На практиці орендодавець нерідко пропонує орендареві підписати акт прийому-передачі нерухомого майна одночасно з підписанням самого договору оренди, мотивуючи це тим, що акт прийому-передачі об'єкта оренди нібито є невід'ємною частиною самого договору.
Насправді ж орендарю не варто підписувати акт прийому-передачі раніше, ніж відбулася фактична передача нерухомості орендарю, приміщення було оглянуто орендарем і йому були передані ключі від приміщення. Справа в тому, що якщо орендар заздалегідь підпише акт прийому-передачі майна (до його фактичної передачі), то при виникненні в подальшому будь-якого судового спору тягар доведення факту непередачі майна або передачі майна в неналежному стані буде лежати саме на орендаря. А довести фактичну непередачу майна або отримання майна в неналежному стані при наявності підписаного акта прийому-передачі далеко не завжди представляється можливим.
Орендодавець передав в оренду майно, обтяжене правами третіх осіб
При укладанні договору орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (це можуть бути сервітут, право застави і т. П.). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків ( абз. 2 ст. 613 ГК РФ ).
Таким чином, в разі здачі орендодавцем орендарю об'єкта оренди, обтяженого правами третіх осіб, про що орендодавець попередньо не повідомив орендаря, орендар має право:
- або вимагати зменшення розміру орендної плати (наприклад, якщо земельна ділянка обтяжений сервітутом, що не позбавляє орендаря можливості користуватися земельною ділянкою);
- або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (наприклад, пов'язаних з необхідністю пошуку нового об'єкта оренди).
Увага! Передача орендодавцем нерухомого майна, обтяженого правами третіх осіб, не тягне недійсність договору оренди.
Те, що орендодавець передав в оренду приміщення, обтяжене правами третіх осіб, не дає орендарю права вимагати визнання договору недійсним і повернення всього переданого за угодою майна.
Приклад з практики: суд відмовив орендарю в позові про визнання недійсним договору оренди, оскільки законом не встановлені такі правові наслідки при передачі в оренду нерухомого майна, обтяженого правами третіх осіб
Між орендарем та орендодавцем були укладені два договори оренди: довгостроковий, який підлягає державній реєстрації, і короткостроковий, чинний до моменту реєстрації довгострокового. У договорах оренди відомості про обтяження орендованих приміщень були відсутні. В реєстрації довгострокового договору оренди було відмовлено в зв'язку з наявністю іпотеки щодо об'єкта оренди, зареєстрованої стосовно третьої особи.
Орендар звернувся до суду з вимогою про визнання договорів оренди недійсними і про застосування наслідків недійсності зазначених договорів шляхом стягнення з відповідача виплаченої орендної плати і комунальних платежів, вартості невіддільних поліпшень, витрат на юридичні послуги та на державну реєстрацію угоди. В обґрунтування позову орендар з посиланням на статтю 179 Цивільного кодексу РФ вказав, що договори оренди були укладені під впливом обману: орендар не був поставлений до відома про наявність застави щодо переданого в оренду майна, за допомогою чого відповідач отримав безпідставне збагачення у вигляді невіддільних поліпшень орендованого приміщення.
Суд касаційної інстанції зазначив, що правові наслідки приховування орендодавцем від орендаря відомостей про обтяження заставою переданого в оренду майна прямо передбачені в законі. При цьому встановлені законом наслідки не впливають на юридичну силу договору оренди. Отже, приховування від орендаря такої інформації не може кваліфікуватися як його обман в сенсі статті 179 Цивільного кодексу РФ, що тягне недійсність договору оренди ( постанову ФАС Північно-Західного округу від 5 лютого 2009 у справі № А56-48775 / 2007 ).
Як вчинити, якщо орендодавець уклав договір оренди щодо майна, раніше вже переданого за договором оренди іншій особі
Орендарю потрібно звернутися в суд з вимогами про визнання договору недійсним та про відшкодування збитків. Подібні договори оренди, які були укладені в відношенні майна, раніше вже переданого за іншим договором оренди третій особі, суди визнають нікчемними угодами. У цих випадках суди виходять з положень статті 209 Цивільного кодексу РФ, відповідно до якої власник має право розпоряджатися належним йому майном, не порушуючи прав і законних інтересів інших осіб, і статті 611 Цивільного кодексу РФ, яка визначає обов'язкові вимоги до предмету оренди і порядку його передачі: орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Виходячи з положень зазначених норм, суди визнають подібні договори нікчемними угодами як не відповідають вимогам статей 209 , 611 Цивільного кодексу РФ, оскільки одне й те саме майно не може бути одночасно передано різним особам за договорами оренди ( постанову ФАС Московського округу від 1 листопада 2010 року № КГ-А40 / 10334-10 у справі № А40-153026 / 09-23-1002 ).
Орендодавець передав в оренду майно, яке не відповідає його призначенню
Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна ( п. 1 ст. 611 ГК РФ ). Іншими словами, майно повинно бути передано орендарю в стані, що дозволяє його використовувати в цілях, для яких воно було орендовано .
Орендодавець не виконав обов'язок щодо передачі майна, якщо передав його в стані, що виключає використання майна за цільовим призначенням, зазначеному в договорі.
Приклад з практики: суд відмовив орендодавцю в позові про стягнення орендної плати, оскільки орендар не міг використовувати нерухоме майно за цільовим призначенням
Сторони уклали договір оренди, згідно з яким орендодавець був зобов'язаний передати орендарю приміщення для розміщення в ньому магазину. У договорі була передбачена обов'язок орендаря використовувати орендовану нерухомість виключно за цільовим призначенням, а також відповідальність за використання приміщення не за цільовим призначенням.
Згодом орендодавець звернувся до орендаря з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі.
При розгляді справи суди встановили, що орендоване приміщення значилося як захисна споруда в реєстрі МНС і в силу своїх конструктивних особливостей не могло використовуватися під магазин, а реконструкція об'єкта була заборонена.
Суди визнали, що були непереборні перешкоди, що не дозволяють орендарю користуватися орендованою нерухомістю. При укладанні спірної угоди орендар не знав про віднесення нерухомості до об'єктів цивільної оборони, а тому безпідставно розраховував використовувати приміщення за цільовим призначенням. Неможливість використання нерухомості під магазин свідчить про відсутність у орендаря інтересу до угоди. Таким чином, орендодавець не виконав зобов'язання щодо передачі орендарю приміщення для розміщення в ньому магазину, чим порушив пункт 1 статті 611 Цивільного кодексу РФ, а орендар фактично не використав і не міг використовувати орендоване майно в силу названих обставин, в силу чого були відсутні підстави для стягнення з відповідача орендних платежів за договором ( постанову ФАС Волго-Вятського округу від 31 жовтня 2007 у справі № А43-34189 / 2006-2-655 ).
Орендодавець не виконує обов'язки по реєстрації договору
Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися будь-яка зі сторін договору ( абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закону від 21 липня 1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»). На практиці це означає, що сторони самі визначають, юристи якої зі сторін будуть займатися реєстрацією договору, тобто обов'язок по реєстрації договору може бути покладена як на орендаря, так і на орендодавця.
Орендар наділений засобами захисту на випадок, якщо орендодавець буде ухилятися від виконання покладеного на нього обов'язки по реєстрації договору. Детальніше про це див. Що необхідно врахувати орендарю, якщо договір оренди нерухомості вимагає реєстрації .
Орендодавець неправомірно підвищує розмір орендної плати
Розмір орендної плати за загальним правилом може бути змінений за згодою сторін, і лише в деяких випадках орендодавець має право змінити розмір орендної плати в односторонньому порядку. У разі неправомірних дій орендодавця орендар має можливість оскаржити незаконне збільшення орендної плати в суді .
Орендодавець не виконує обов'язок щодо капітального ремонту переданого в оренду майна
Орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди ( п. 1 ст. 616 ГК РФ ).
Увага! Проведення капітального ремонту об'єкта оренди може бути пов'язано з певними незручностями для орендаря.
Так, орендодавець має право вимагати від орендаря звільнення орендованого майна на час капітального ремонту, якщо його використання орендарем буде перешкоджати проведенню ремонту та створювати небезпеку для життя і здоров'я людей ( постанову ФАС Північно-Західного округу від 13 березня 2008 р справі № А05-8000 / 2007 ).
Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо термін не визначений договором або ремонт викликаний невідкладною необхідністю, то в розумний строк ( п. 1 ст. 616 ГК РФ ).
Порада
Щоб усунути невизначеність в питанні про терміни проведення робіт з капітального ремонту майна, терміни виконання орендодавцем обов'язки з проведення капітального ремонту необхідно чітко вказати в договорі оренди. Наприклад, умова про терміні може виглядати так: «протягом 6 (шести) місяців з моменту підписання акту прийому-передачі або протягом 10 (десяти) робочих днів при появі невідкладної необхідності в ремонті».
Крім того, в разі невиконання орендодавцем обов'язки з проведення капітального ремонту приміщення орендарю має сенс направити орендодавцю письмову вимогу про необхідність проведення капітального ремонту.
Якщо орендодавець не виконає свій обов'язок з проведення капітального ремонту і після того, як отримає попередження, орендар може приступити до вибору одного із способів захисту своїх прав.
Порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
- провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
Порада
Якщо капітальний ремонт не викликаний невідкладною необхідністю, орендарю не рекомендується самостійно, без попередньої згоди орендодавця зарахувати вартість ремонту за затвердженим кошторисом у вартість орендної плати, проводити капітальний ремонт орендованої будівлі (приміщення). В іншому випадку орендарю потрібно узгодити з орендодавцем всю технічну документацію по проведенню ремонту, залучити орендодавця до приймання виконаних робіт з капітального ремонту приміщення, ретельно підтвердити всі проведені види робіт і довести їх необхідність. Практика показує: якщо виникне судовий спір, обов'язок доводити необхідність проведення капітального ремонту в цілому і кожного з вироблених видів робіт зокрема буде лежати на орендаря ( постанову ФАС Уральського округу від 1 листопада 2007 р № Ф09-8918 / 07-С6 у справі № А71-6756 / 2006 ).
Приклад з практики: суд відмовив орендарю у стягненні витрат на капітальний ремонт нерухомого майна, оскільки не були представлені докази узгодження з орендодавцем обсягу і вартості ремонтних робіт, а також необхідності їх виконання
Орендар звернувся до суду з вимогою про стягнення з орендодавця витрат на відновлення, капітальний ремонт та утримання нежитлової будівлі. В обґрунтування позову орендар вказав на проведення ремонту в орендованому приміщенні.
Як встановили судові інстанції, з договору оренди слід, що майно було передано в оренду в нормальному стані, придатному для його використання. Обов'язок з проведення капітального ремонту будівлі відповідно до договору була покладена на орендодавця. Згідно з угодою орендар зобов'язався не проводити реконструкції приміщення, переобладнання сантехніки та інших капітальних ремонтних робіт без згоди орендодавця, невіддільні поліпшення орендованого приміщення проводити тільки з письмового дозволу орендодавця.
При вирішенні спору суди послалися на статтю 623 Цивільного кодексу РФ, відповідно до якої:
- в разі, коли орендар зробив за рахунок власних коштів і за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, невіддільні без шкоди для майна, орендар після припинення договору має право на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди;
- вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.
В матеріалах справи не було надано доказів звернення позивача до відповідача за дозволом на поліпшення орендованого ним майна, а також доказів того, що даний дозвіл відповідачем позивачу видано. Оскільки позивачем не подано доказів узгодження з відповідачем виробництва невіддільних поліпшень, їх обсягу та вартості, а також докази необхідності виконання даних робіт, судові інстанції дійшли висновку про відмову в задоволенні позовних вимог ( постанову ФАС Східно-Сибірського округу від 29 березня 2011 р справі № А33-8670 / 2010 ).
Таким чином, виконання капітальних робіт без дозволу та попереднього узгодження з орендодавцем суд може розцінити як твір без дозволу орендодавця невіддільних поліпшень майна, які за загальним правилом відшкодуванню не підлягають.
Якщо ж капітальний ремонт викликаний невідкладною необхідністю (наприклад, у зв'язку з пожежею в орендованому приміщенні), а орендодавець його не виконує, то в орендаря часто не буває іншого виходу, крім як провести ремонт самому. В цьому випадку орендарю потрібно мати на увазі, що при виникненні в подальшому судового спору йому необхідно буде довести наступне:
- поява нагальної потреби у виконанні капітального ремонту об'єкта оренди;
- невиконання орендодавцем свого обов'язку по виконанню ремонту;
- обгрунтованість кожного з проведених видів робіт і їх вартість.
У цьому випадку суд зарахує вартість проведеного капітального ремонту в рахунок орендної плати за договором оренди.
- зажадати відповідного зменшення орендної плати. Для реалізації даного права орендарю потрібно направити орендодавцю письмову вимогу про зменшення орендної плати з додатком відповідного розрахунку. Якщо орендодавець відмовляється зменшити розмір орендної плати, орендар має право звернутися до арбітражного суду з позовом про зміну умов договору оренди ( п. 2 ст. 450 ГК РФ );
- зажадати розірвання договору та відшкодування збитків ( п. 1 ст. 616 ГК РФ ).