Орендна плата: землі в державній (муніципальної) власності

1. Оренда землі, що знаходиться в державній або муніципальній власності
2. Орендна плата не може перевищувати встановлений відсоток від кадастрової вартості
3. Обмеження розміру орендної плати
4. цитуємо ДОКУМЕНТ
5. Повернення переплати за оренду державної (муніципальної) власності
6. Рекомендації орендарям: зниження орендної плати за земельні ділянки
7. Якщо ще до укладення договору оренди ясно, що орендна плата завищена
8. Якщо договір оренди вже укладено і орендна плата завищена
9. Якщо орендар розуміє, що орендна плата завищена, тільки заборгувавши

Як розраховується орендна плата за земельні ділянки, якщо компанія орендує землі, що знаходяться в державній або муніципальній власності? Коли плата за договором оренди може бути знижена? Практичну ситуацію розбирає експерт.

Роман Ляпунов, керівник відділу земельно-майнових відносин консалтингової компанії HEADS

Див. Статтю Плата за зміну виду дозволеного використання земельної ділянки

Оренда землі, що знаходиться в державній або муніципальній власності

Компанія уклала договір оренди землі, що знаходиться в державній (муніципальної) власності, або орендувала ділянку з нерозмежованість власністю. Договір оренди земельної ділянки укладений не на торгах. При укладанні договору для розрахунку орендної плати за земельну ділянку застосовувалися офіційно затверджені методики. Однак вони не відповідали методикою, затвердженою Урядом РФ для ділянок землі, що перебувають у федеральній власності.

Орендар може домогтися зниження орендної плати за такі земельні ділянки. Розмір орендної плати може бути зменшена до 2 відсотків від кадастрової вартості ділянки (іноді і нижче), оскільки, на думку судів, методика, затверджена Урядом РФ, поширюється також на ділянки, які перебувають у власності суб'єктів РФ, муніципалітетів або власність на які не розмежована.

Найчастіше орендна плата на земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, обчислюється у відсотках від їх кадастрової вартості. Зараз землекористувачі повсюдно прагнуть знизити надмірно завищену кадастрову вартість до ринкового розміру, щоб полегшити тягар платежів. Але в багатьох регіонах досі діють методики, затверджені нормативним актом органу виконавчої влади суб'єкта РФ або муніципалітетом. За таких методик орендна плата на земельні ділянки може розраховуватися взагалі без прив'язки до її кадастрової вартості або з прив'язкою до неї, але без верхнього ліміту, тоді як існують обмеження, встановлені Урядом РФ. У ряді випадків такі методики незаконні, тому орендарю варто їх перевірити ще раз: можливо, у нього є право вимагати перерахунку орендної плати та відшкодування переплати.

Якщо діюча методика не прив'язує розрахунок орендної плати за землі державної (муніципальної) власності до кадастрової вартості землі, то потрібно враховувати, що в окремих випадках перерахунок орендної плати у відсотках від кадастрової вартості може привести до збільшення розміру платежів в порівнянні з колишніми. Але в більшості випадків перерахунок орендної плати за такі земельні ділянки на підставі, описаного в цій статті, навпаки, дозволяє заощадити орендарям вельми і вельми великі суми, часом обчислюються в мільйонах карбованців.

Орендна плата не може перевищувати встановлений відсоток від кадастрової вартості

Укладаючи договір оренди земельних ділянок, що перебувають у державній (муніципальної) власності, сторони зазвичай не вільні у визначенні орендної плати. Орендна плата за користування такими ділянками є регульованою, тобто її ставки встановлюються нормативними актами Уряду РФ, органів влади суб'єктів РФ або муніципалітетів (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, абз. 2-4 п. 16, абз. 1 п. 20 постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.11 № 73 «про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу РФ про договір оренди», далі - постанова № 73).

Багато спірні питання щодо перерахунку орендної плати за земельні ділянки вирішувалися завдяки Президії ВАС РФ. Незважаючи на те що з 6 серпня 2014 року ВАС РФ скасований, арбітражні суди можуть в мотивувальній частині рішення посилатися на зберегли чинність, постанови Президії ВАС РФ (ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

Обмеження розміру орендної плати

Здавалося б, якщо орендна плата за договором розраховується за методикою, закріпленою в чинному нормативному акті органу влади відповідного рівня, то у орендаря немає підстав сумніватися в її законності і вимагати її перегляду. Але це не так. У Земельному кодексі є застереження, що Уряд РФ може встановити загальні засади визначення орендної плати при оренді ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Такі загальні початку затверджені постановою Уряду РФ від 16.07.09 № 582 «Про основні засади визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності» (далі - постанова № 582).

Один з найважливіших принципів - гранично допустима простота розрахунку орендної плати - передбачає можливість визначати орендну плату на підставі кадастрової вартості (абз. 4 Основних принципів визначення орендної плати <...>, затверджених постановою № 582).

При цьому орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній (муніципальної) власності, не може перевищувати розмірів, зазначених в постанові № 582. Причому ці граничні розміри поширюються на оренду землі незалежно від рівня публічної власності (власність суб'єкта РФ, муніципалітету або нерозмежованість власність) , незважаючи на те, що постанова № 582 містить розміри плати за оренду землі, що знаходиться тільки у федеральній власності. Безпосередньо в самій постанові № 582 про це не сказано, але такий висновок зробив Президія ВАС РФ в постанові від 17.04.12 № 15837/11 (далі - постанова № 15837/11). Виняток становлять випадки, коли розмір орендної плати визначається за результатами торгів або безпосередньо наказаний федеральним законом (п. 2, 4 Правил визначення розміру орендної плати <...>, затв. Постановою № 582).

цитуємо ДОКУМЕНТ

З огляду на єдність економічного простору і правової системи РФ, що знайшли своє відображення в постанові № 582 принципи є загальнообов'язковими при визначенні орендної плати за що знаходиться в публічній власності землю для всіх випадків, коли розмір цієї плати визначається не за результатами торгів і не наказаний федеральним законом, а згідно його вимогам підлягає встановленню відповідними компетентними органами в якості регульованої ціни.

<...> При цьому принцип економічної обгрунтованості виключає можливість введення для земель, розташованих в одному населеному пункті, що мають одну категорію, один вид дозволеного використання і наданих особам, які займаються одним видом діяльності, орендної плати, диференційованої виходячи зі статусу уповноваженого на розпорядження землею публічного органу , і вище ставок, встановлених для земель федеральної власності.

Грунтуючись на названих принципах, Уряд РФ визначило відповідні граничні ставки орендної плати для деяких випадків здачі в оренду земельних ділянок, що перебувають у федеральній власності, які є орієнтирами для нормативно встановлених ставок орендної плати при здачі в оренду земельних ділянок в аналогічних випадках усіма іншими публічними утвореннями, за винятком випадків встановлення інших ставок безпосередньо федеральними законами.

<...> Розмір орендної плати за земельні ділянки, що відносяться до публічної власності (в тому числі муніципальної, власності суб'єктів Російської Федерації і земель, державна власність на які не розмежована), не може бути вище ставок, встановлених постановою № 582 для земель федеральної власності < ...> (постанова Президії ВАС РФ від 17.04.12 № 15837/11).

Після появи постанови № 15837/11 деякі суди трактували його обмежувально. В одній справі суди трьох інстанцій визнали, що правила визначення розміру орендної плати, затверджені постановою № 582, діють лише до федеральних земель, а постанову Президії ВАС РФ від 17.04.12 № 15837/11 в частині застосування ставок на всі рівні публічної власності поширюється тільки на договори оренди тих ділянок, які надані для житлового будівництва (тому що в тій справі був саме таку ділянку). Але Президія ВАС РФ скасував ці судові акти і конкретизував свою позицію, вказавши, що граничний розмір регульованої орендної плати за публічні землі може застосовуватись у всіх випадках, коли розмір цієї плати визначається не за результатами торгів і не наказаний федеральним законом, а згідно з його вимогами підлягає встановленню відповідними компетентними органами в якості регульованої ціни> (постанова Президії ВАС РФ від 17.12.13 № 10782/13).

Наприклад, в одній справі ці ставки були застосовані до договору оренди земельної ділянки, який знаходився у власності суб'єкта РФ, з метою експлуатації автостоянки (постанова Президії ВАС РФ від 17.12.13 № 9707/13).

Повернення переплати за оренду державної (муніципальної) власності

Зазначені в постанові № 582 максимально допустимі ставки орендної плати за федеральні земельні ділянки становлять від 0,01 до 2 відсотків від кадастрової вартості ділянки в залежності від його призначення (п. 3 Правил визначення розміру орендної плати, затверджених постановою № 582, далі - Правила визначення розміру орендної плати). Отже, згідно з позицією ВАС РФ, орендна плата за землю, що перебуває у державній (муніципальної) власності, не може перевищувати цих значень, навіть якщо це не федеральна власність, а власність суб'єкта РФ або муніципалітету. Тому орендар має право вимагати перерахунку орендної плати за земельні ділянки до зазначених значень. Сума економії при цьому може бути колосальною.

У практиці автора була ситуація, яка наочно демонструє економічний ефект для компанії від зниження орендних платежів. Адміністрація району надала компанії в оренду земельну ділянку з нерозмежованість державної власності. Мета - комплексне освоєння для житлового будівництва з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів (без проведення торгів). Орендну плату розрахували за формулою, встановленої статтею 14 Закону Московської області від 07.06.96 № 23/96-ОЗ «Про регулювання земельних відносин в Московській області»:

А пл = АБ х КД х ПКД х КМ х S
де А пл - орендна плата;
АБ - базовий коефіцієнт;
КД, ПКД, КМ - різні підвищувальні коефіцієнти;
S - площа ділянки.

В результаті орендна плата за ділянку склала 47 670 000 рублів (тобто 245 рублів за 1 кв. Метр) в рік. Компанія оплачувала в такому розмірі користування ділянкою кілька років. Відповідно до пункту 3 Правил визначення розміру орендної плати ставка плати за оренду землі для комплексного освоєння з метою житлового будівництва (з попереднім погодженням місць розміщення об'єкта) не повинна перевищувати 2 відсотків від кадастрової вартості ділянки. Кадастрова вартість ділянки в даному випадку становила 876 300 200 рублів. Значить, якби застосовувалася ставка 2 відсотка від кадастрової вартості, то розмір плати дорівнював би 17 526 004 рубля в рік (на 30 143 996 рублів менше того розміру плати, який фактично застосовувався за договором). Цю різницю орендар зміг стягнути з адміністрації району в якості безпідставного збагачення за останні три роки землекористування (тобто в межах строку позовної давності).

Рекомендації орендарям: зниження орендної плати за земельні ділянки

Залежно від конкретних обставин і сформованих орендних відносин для зниження платежів компанії можуть приймати різні заходи. У будь-якому випадку спочатку важливо упевнитися, що орендований земельну ділянку компанії відноситься до категорії земель, на які поширюється обмеження ставок. Ці категорії земель перераховані в пункті 3 Правил визначення розміру орендної плати. Якщо ж ділянка компанії не належить до цих категорій, то посилатися на ліміти з постанови № 582 немає сенсу (див. Постанову ФАС Волго-Вятського округу від 01.07.14 у справі № А29-6898 / 2013).

Положення постанови № 582 застосовуються, навіть якщо договір оренди укладено до дати його вступу в силу (04.08.09). У такому випадку його дія поширюється на період користування земельною ділянкою після вступу в силу цього нормативного акту (див. Постанову ФАС Центрального округу від 29.11.13 у справі № А68-3331 / 2013).

Якщо ще до укладення договору оренди ясно, що орендна плата завищена

Якщо, отримавши проект договору, орендар розуміє, що орендна плата за земельну ділянку, на якій наполягає орендодавець, перевищує ставки, встановлені в постанові № 582, орендарю краще підписати договір з протоколом розбіжностей в частині орендної плати. Надалі ці розбіжності можна передати на розгляд суду на підставі статті 446 Цивільного кодексу (постанова ФАС Уральського округу від 17.03.14 у справі № А60-22190 / 2013).

Якщо договір оренди вже укладено і орендна плата завищена

Якщо зараз орендна плата відповідає постановою № 582, але раніше діяли більш високі ставки, що перевищували встановлені ліміти, то компанія-орендар може пред'явити позов до орендодавця про стягнення безпідставного збагачення в розмірі надміру сплачених орендних платежів. Період, за який можна вимагати переплату, обмежений трирічним терміном давності. Суди вважають, що термін в таких суперечках обчислюється з дати платежу, тобто стягнути можна переплату за три роки до подачі позову (постанови Двадцятого арбітражного апеляційного суду від 18.06.14 у справі № А23-381 / 2014 року, Сьомого арбітражного апеляційного суду від 27.08. 12 у справі № А03-3616 / 2012 П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 05.06.14 у справі № А32-1072 / 2013). Але якщо є підстави вважати термін давності перервати (ст. 203 ЦК РФ), то можна стягнути переплату і за більш тривалий період.

Після перерахунку орендної плати у відсотках від кадастрової вартості її можна додатково знизити за рахунок зниження самої кадастрової вартості до її ринкових показників (п. 3 ст. 66 ЗК РФ, ст. 24.19 Федерального закону від 29.07.98 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності у Російській Федерації").

Якщо ж орендна плата за договором і зараз перевищує встановлені ліміти, є кілька варіантів дій. По-перше, можна без внесення змін до договору оренди та звернення до суду почати платити за оренду за ставками, передбачених постановою № 582. Якщо орендодавець пред'явить претензію, компанія може обгрунтувати свою позицію посиланням на судову практику. Не виключено, що орендодавець після цього сам піде на зниження орендної плати. Якщо ж він буде наполягати на своїй позиції і подасть позов про оплату заборгованості, розрахованої за незаконними ставками, то швидше за все отримає відмову (постанови Президії ВАС РФ від 02.04. 13 № 14902/12, ФАС Західно-Сибірського округу від 24.09.13 у справі № А27-1542 / 2013, Московського округу від 05.03.14 у справі № А41-16774 / 13, від 05.03.14 у справі № А41-16774 / 13, Центрального округу від 21.11.13 у справі № А62-1196 / 2013, від 14.11.13 у справі № А54-5389 / 2012).

Але у цього варіанту є серйозний ризик. Якщо компанія навіть ту суму орендної плати, яка відповідає встановленим лімітам, буде платити з перебоями, це дасть орендодавцю формальний привід відмовитися від договору або вимагати його розірвання (п. 2 ст. 450, п. 3 ч. 1 ст. 619 ЦК України) . У таких випадках орендарю не допоможуть посилання на завищення орендної плати, оскільки проблема буде полягати в заборгованостях орендної плати в цілому, а не тільки її завищеною частини (постанови ФАС Північно-Західного округу від 27.10.10 у справі № А21-2999 / 2010, Східно Сибірський округу від 12.03.14 у справі № А74-4005 / 2013).

По-друге, орендар може оскаржити умови договору в частині розміру орендної плати як недійсні і зажадати приведення договору у відповідність до законодавства (ст. 166, 168, 180, 422 ЦК України, постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 04.06.14 у справі № А75-9599 / 2012). Це можливо, тільки якщо не минув строк давності для оскарження угоди. Але потрібно враховувати, що не всі суди вважають, що можна визнавати такі умови договору недійсними. Деякі вважають такі позови неналежним способом захисту і відмовляють в задоволенні вимог (постанова ФАС Поволзької округу від 28.01.13 у справі № А57-8611 / 2012). Аргументують вони це тим, що такі вимоги спрямовані на зміну умов договору, яким встановлено механізм визначення розміру орендної плати, і задоволення вимог не спричинить відновлення порушених прав. Крім того, розрахунок, зазначений в договорі, не порушує прав позивачів, так як не позбавляє їх можливості вносити платежі відповідно до Правил визначення розміру орендної плати.

Третій варіант: компанія може зажадати зміни плати на майбутній період, а також стягнути безпідставне збагачення за попередні три роки (в межах терміну позовної давності). Спочатку потрібно направити орендодавцю проект додаткової угоди про зміну умови про розмір орендної плати, керуючись статтею 445 ГК РФ (укладення договору в обов'язковому порядку), з посиланням на постанову № 582. Якщо орендодавець не погодиться внести зміни в договір протягом місяця, орендар має право пред'явити позов про спонукання орендодавця до висновку додаткової угоди на умовах проекту (ст. 446 ЦК України).

Але потрібно враховувати, що з 6 серпня 2014 року через підвідомчості арбітражних судів виключені спори про оскарження будь-яких нормативних актів (Федеральний закон від 28.06.14 № 186-ФЗ «Про внесення змін до Арбітражного процесуального кодексу РФ»). Тому тепер заявникам потрібно звертатися в суди загальної юрисдикції. Якою буде практика у таких спорах і чи сприймуть суди загальної юрисдикції позицію з постанови Президії ВАС від 17.04.12 № 15837/11, передбачити неможливо.

В якості одного з допоміжних етапів для всіх описаних вище варіантів компанія може оскаржити в судовому порядку (повністю або частково) нормативні акти публічних утворень, що встановлюють ставки орендної плати за ділянки, які перебувають у державній або муніципальній власності, включаючи ділянки, власність на які не розмежована. Можна оскаржити методики і формули розрахунку орендної плати за ці ділянки, окремі елементи (величини, коефіцієнти і т. П.) Таких методик і формул, в тому числі з мотивів невідповідності принципам, затвердженим постановою № 582. Успішних прикладів у практиці чимало (постанови Президії ВАС РФ від 17.01.12 № 10034/11, від 17.12.13 № 9707/13, ФАС Центрального округу від 26.11.13 у справі № А54-2046 / 2013, Московського округу від 13.06.13 у справі № А41-52731 / 12 ). При наявності такого рішення суду простіше переконати орендодавця змінити умова про плату або домогтися зміни умови в суді, стягнути переплату (в силу преюдиція). При будь-якому з варіантів орендар має право вимагати стягнення безпідставного збагачення орендодавця у вигляді переплати.

Якщо орендар розуміє, що орендна плата завищена, тільки заборгувавши

У деяких випадках орендар розуміє, що орендна плата завищена, тільки коли він заборгував орендну плату за земельну ділянку та орендодавець подав позов про її стягнення. Якщо орендодавець пред'явив позов про стягнення боргу, орендар, розібравшись з тим, що плата за договором насправді завищена, може пред'явити контррасчет заборгованості, а також зустрічний позов про стягнення безпідставного збагачення в розмірі раніше внесеної переплати (див., Наприклад, постанови ФАС Західно Сибірський округу від 24.09.13 у справі № А27-1542 / 2013, Поволзької округу від 11.03.14 у справі № А55-17994 / 2013).

За перерахованими ситуацій позитивна для компаній практика сформована не тільки на рівні Вищого арбітражного суду, а й в нижчих арбітражних судах, що особливо значимо в умовах трапилася реформи судової системи.