Щоб здати в оренду квартиру в Москві, власникам тепер доводиться потрудитися. Часи, коли «однушки» і «двушки» за 38 і 50 тисяч рублів розліталися, як гарячі пиріжки, пройшли. Об'єктивні передумови для суттєвого падіння середньої орендної ставки привели до того, що ціни наблизилися до регіональних, а в порівнянні з деякими обласними центрами і зовсім зрівнялися з ними. За даними Ціан, цінова динаміка спостерігається досить цікава. Давайте розглянемо, як змінювалася вартість квартир з початку 2017 року.
Центр не здається
Загальна цінова тенденція, чітко позначена з початку року, говорить про те, що орендодавці Центрального округу Москви все ще можуть собі дозволити піднімати ціни на квартири. Якщо в інших одинадцяти округах спостерігається або зниження ставки, або її незначне збільшення, то центр показує бурхливе зростання за перші чотири місяці року: з 44 до 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян серед однокімнатних квартир і з 65 до 75 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян серед «двійок». У сегменті двокімнатного житла з центром може зрівнятися тільки захід, де середня ставка теж зросла приблизно на 10 тисяч рублів - з 49 до 59 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. «Однушки» в ЗАТ подорожчали всього на 2 тисячі рублів. До речі, на «двушки» цінники в цілому в більшості округів стали прагнути вгору. Найбільша динаміка після заходу спостерігається в Зеленоградском окрузі, де прибавка до вартості склала 6 тисяч рублів. На 4 тисячі зросли ціни в ЮЗАО, на 3 тисячі - в САО і СЗАО і всього на 2 тисячі стали дорожче квартири на півдні столиці.
Експерти пояснюють таку відмінність центру від інших округів більшою вибірковістю і вимогливістю орендарів до квартир. Такий тренд чітко позначився ще в минулому році. Як відомо, більшість робочих місць зосереджено саме в ЦАО, тому співробітникам зручно знімати житло недалеко від місця праці, ніж щодня витрачати багато часу на дорогу. До того ж в Центрі можна знайти більше варіантів гідних квартир.
Анатолій Писін , Генеральний директор агентства «Центральний Департамент Нерухомості»:
- Люди стали цінувати якість рівня життя, тому важливим фактором оренди житла стає ремонт квартири: обробка, меблі, сучасна побутова техніка. Одним словом, виросло молоде покоління XXI століття, яке бажає орендувати комфортну, сучасну і зручну квартиру.
дефіцит орендарів
Прямо протилежна ситуація, в порівнянні з центром, йде в Троїцькому АТ, де, навпаки, спостерігається істотне зниження вартості оренди. Так, цінник на «однушку» опустився більше ніж на 5 тисяч рублів - з 25 до 20 тисяч. На «двушки» ціни там теж впали, але всього на 2 тисячі. Що стосується інших округів, то в сегменті однокімнатних квартир можна відзначити невелике підвищення ставки в Південно-Західному і Південному округах - приблизно на 1,5 тисячі рублів. В інших адміністративних одиницях столиці коливання в різні боки склали в межах 500 рублів. При цьому загальна картина говорить про те, що в цілому власники все-таки знижують ціни.
«Однушка» в районі Богородское, на погонах проїзді, здається за 20 тисяч рублів. У квартирі є житлова і кухонні меблі, необхідна побутова техніка. Загальна площа житла - 24 «квадрата». У 10 хвилинах ходьби - станція МКЦ Білокам'яна.
В районі Вешняки, на вулиці Вишняківська, здається в оренду на тривалий термін однокімнатна квартира-студія загальною площею 24 кв. метрів. Вартість оренди - 21 тис. Рублів на місяць. Житло знаходиться в 14 хвилинах ходьби від станції метро Новогиреево. В квартирі зроблений косметичний ремонт, є меблі і побутова техніка.
В районі Браїлів Західне, на Мединський вулиці, здається затишна двокімнатна квартира площею 44 кв. метра. Вартість місяця оренди - 25 тисяч рублів. В квартирі виконаний косметичний ремонт, є балкон. Житло обставлено сучасними меблями. Найближча станція метро Празька знаходиться в 7 хвилинах їзди на автомобілі.
Ріелтори кажуть, що заявлена в оголошеннях ціна не остаточна. Власники, як правило, стали більш гнучкими і встановлюють ціну з розрахунком на те, що при торзі з реальним орендарем скинуть ще кілька тисяч. Діватися нікуди - бажаючі зняти квартиру сьогодні якщо не на вагу золота, то точно в дефіциті.
Анатолій Писін:
- У населення знижуються доходи як номінально, так і в зв'язку з інфляцією. У Москві закрилося дуже багато банків, після знесення так званих «незаконних споруд» знищені торгові центри, магазини, кафе і ресторани, що призвело до значного відтоку трудових мігрантів. Все це призвело до зниження попиту на оренду житла і, як наслідок, до зниження вартості оренди. Докризові ціни на оренду житла були занадто завищені, а зараз знижуються до реальних розмірів.
Армен Гаспарян , IP, який надає послуги в сфері нерухомості:
- Москва вже не та, що була до кризи, коли йшов потік трудових мігрантів з російських міст і колишніх республік, коли можна було знайти роботу в будь-якій сфері, а заробітку вистачало на оренду житла. Сьогодні спостерігається зворотний відтік у зв'язку з втратою роботи або істотним зниженням заробітків. Дешеву робочу силу роботодавці самі розміщують в гуртожитках.
До того ж стан справ в сучасній економіці таке, що вчорашні орендарі перетворилися в ипотечников через дивного і вигідного для них співвідношення орендних та іпотечних ставок. Останні знизилися до такого рівня, що середній щомісячний платіж по іпотечному кредиту практично зрівнявся з вартістю оренди за місяць. Природно, орендарі зі стабільним заробітком, особливо молоді сім'ї, звільнили орендовані квадратні метри на користь власних. Таким чином, на ринку утворився цілий пласт вільних і здаються в оренду квартир. На тлі цього ринок оренди поповнився і ще одним «струмочком», ще більше переважить чашу терезів під назвою «пропозиція».
У період початку кризи багато для збереження заощаджень вклалися в нерухомість, але очікуваного підвищення цін не сталося, як у попередні роки. Продавати такі квартири довелося б зі збитками, тому багато хто вирішив куплене здати в оренду в надії на підвищення цін в майбутньому або до тих пір, поки не зрозуміють, що підвищення не передбачається.
І ще один впливає на зниження цін фактор - це можливість орендувати житло, не оплачуючи послуги ріелтора. Ринок як ніколи змістився на сторону орендарів, і агентства в більшості випадків пропонують власникам тепер брати витрати на себе, знаючи, що, покладаючи цей обов'язок на потенційних мешканців, вони приречуть об'єкт на нескінченну експозицію. До того ж з поширенням сайтів, на яких можна знайти оголошення про здачу в оренду житла, які бажають зняти квартиру без проблем підбирають для себе хороші варіанти. Також там все частіше можна зустріти оголошення безпосередньо від власників. Ще кілька років тому це вважалося міфом, і люди розуміли, що, крім вартості оренди, доведеться викладати на стіл комісійні в розмірі 100% від місячної ставки, а десь ще й запорука (раніше це називалося правилом «трьох сум»). Зараз, судячи з усього, це швидше виняток, ніж правило.
Надії на зниження термінів експозиції
За чотири місяці 2017 року, як зазначили аналітики Ціан, терміни експозиції квартир в оренду збільшилися в середньому на шість днів. При цьому найдовше квартири чекали своїх мешканців в ЦАО - в квітні близько 22 днів, хоча в січні власникам потрібно всього 10 днів, щоб укласти договір з орендарями. Не менш довго - по 20 днів - в квітні здавалися квартири в Троїцькому АТ і ЗАТ, збільшення термінів у порівнянні з початком року відбулося теж приблизно в два рази. Зате на сході столиці, де розташовані найбільші бюджетні квартири, з моменту виставлення об'єкта і до підписання договору проходить не більше 13 днів. Для порівняння - в січні можна було вкластися і зовсім за 9 днів. Трохи довше здається житло в ЮАО, ЮВАО і СВАО - за 14 днів.
Ситуація, що склалася абсолютно не радує власників і засмучує ріелторів. Ринок оренди для агентств - абсолютно не вигідний в даний момент сегмент. Клопоту багато, а віддачі практично немає. При цьому досвідчені фахівці і агентства продовжують відстежувати ситуацію в цій сфері і чекають літньо-осіннього періоду. Щорічні спостереження показують: влітку ринок оренди навіть у найгірші часи трохи зсувається з мертвої точки.
Анатолій Писін:
- Найближчим часом на ринку оренди можливий невеликий підйом за рахунок абітурієнтів, які приїдуть надходити в столичні вузи. З іншого боку, основні орендарі - це «середній клас», який більшою мірою залежимо від економічної кризи. Якщо буде загальний підйом економіки, то і ринок оренди буде рости. Зараз найбільшим попитом будуть користуватися квартири вартістю від 25 до 40 тисяч рублів на місяць.
Данило Пятецкий , Приватний ріелтор:
- Ніяких істотних змін в найближчій і середньостроковій перспективі очікувати не варто. Ринок оренди як і раніше буде перебувати в стані стагнації, без будь-яких значних позитивних змін. Ближче до осені варто очікувати збільшення активності з боку потенційних орендарів, яка на загальному тлі істотного і постійно зростаючого обсягу пропозиції ніяк не позначиться на ціноутворенні.
При цьому навіть потік нових вступників до вузів і жителів регіонів, які вирішили спробувати щастя в столиці, не врятує власників житла, що здається від труднощів вдало прилаштувати свої квадратні метри і отримати за це хоч якийсь прибуток. Як правило, люди, які ступають на стежку пошуку квартири, обізнані про ситуацію на ринку, тому вимоги будуть все ті ж - максимально комфортні умови при мінімальній ціні. Тільки так зараз можна залучити орендаря, вважають ріелтори. До того ж велику конкуренцію квартирам в самій Москві становить житло в найближчому Підмосков'ї, яке вигідно відрізняється більш сучасною архітектурою самих будинків, планувань, при такій же або нижчій вартості.