- Не купуйте нерухомість, щоб її здавати Не купуйте квартиру і для себе, краще орендуйте! Так радять...
- Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
- Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
- Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
- Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
- Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
Не купуйте квартиру і для себе, краще орендуйте! Так радять кращі експерти з інвестицій в нерухомість, починаючи з професора Єльського університету і нобелівського лауреата Роберта Шиллера і закінчуючи аналітиками з ріелторських і девелоперських компаній різних країн, які відзначають небувале зростання цін на нерухомість і зниження прибутковості. Як бути російському інвестору?
Інвестиційна привабливість квартир у нас за кордоном
Найкращий і простий спосіб визначити, завищені ціни на нерухомість - це порахувати співвідношення ціни квартири до вартості її річної оренди без урахування витрат, відоме в світі як price-to-rent ratio (P / R ratio), або коефіцієнт валової орендної плати (Gross Rent Multiplier). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів, здавати в оренду її можна на 25 тис. Рублів на місяць, тобто в рік 300 тис. руб. P / R = 5 000 000/300 000 = 16,67. Грубо кажучи, 16,5 років піде на повернення вартості квартири, без урахування втрат на витрати.
Цей індекс показує не тільки інвестиційну привабливість житлової нерухомості, але і взагалі доцільність її купівлі. У світі багато експертів не радять вкладати гроші навіть у власне житло, якщо воно продається по надмірно високій ціні.
У США в 70-, 80- і 90-х роках P / R коливався між 10 і 14. В останні роки він, в середньому по країні, дорівнює 20, в окрузі Вашингтона - більше 20, в Бостоні, Нью-Йорку, Лос -Анджелесі - більше 25, в Каліфорнії - більш 35. При цьому фахівці з нерухомості в США вважають, що якщо P / R більше 20, то витрати власника нерухомості будуть вищими за витрати орендаря, тобто вигідніше орендувати житло, ніж купувати. Розрахунок співвідношення P / R по всіх Штатах показав, що в 40 з 50 великих міст на сьогоднішній день нерухомість вигідніше орендувати, а інвестувати в неї категорично не слід.
Більш розгорнуті рекомендації P / R дають аналітики Trulia:
Якщо P / R від 1 до 15, ціни на нерухомість привабливі, і її набагато краще купувати, ніж орендувати; якщо від 16 до 20 - як правило, краще купувати, якщо більше 21 - ціни на нерухомість завищені і її набагато краще орендувати, ніж купувати.
Деякі аналітики вважають, що якщо P / R більше 25, то ринок значно перегрітий і утворює «мильна бульбашка».
За даними Globalpropertyguide, в Європі P / R значно змінюється від країни до країни. Молдова = 10, Україна = 11, Чорногорія = 13, Румунія = 16, Угорщина = 17, Хорватія = 17, Латвія = 18, Болгарія = 21, Німеччина = 23, Італія = 26, Росія = 26, Франція = 28, Фінляндія = 28, Австрія = 28, Мальта = 31, Швейцарія = 32, Греція = 35, Великобританія = 48, Андорра = 49, Монако = 53!
Найнижчий показник у Європі - у найбільш бідних або країн, що розвиваються. Рекордсмен - Молдавія, хороші показники в України, Чорногорії та Румунії. У цих країнах краще купити нерухомість, ніж орендувати, але попит обмежений і ризики досить високі. Ніхто не поспішає масово інвестувати в квартири Молдови або України, наприклад. Привабливе співвідношення P / R обумовлено низькими цінами на покупку житла і відносно високими на оренду.
При цьому в найрозвиненіших і благополучних країнах Європи ціни на нерухомість завищені, а в деяких - вкрай. Росія також потрапляє в цю категорію, але, на жаль, не по визначним економічними показниками, а через багаторічного зростання цін на нафту, слідом за якими підтягувався і фондовий ринок, і нерухомість.
Зростання цін на житло в Росії не унікальний. У 2000-х роках «мильні бульбашки» нерухомості охопили багато країн у світі - США, Англії, Австралії, Нової Зеландії, Франції, Ізраїлю, Греції, Болгарії, Норвегії, Південної Кореї, Китай.
Журнал The Economist писав: «У всьому світі зростання цін на житло є найбільшим міхуром в історії».
P / R також наочно демонструє інвестиційну привабливість нерухомості, тобто чи варто купувати її, щоб здавати в оренду. Однак більш точно результат покаже співвідношення з урахуванням витрат на утримання квартири (податки на майно і ПДФО, комунальні платежі, необхідні ремонтні роботи), зване House P / E ratio і рівне вартості нерухомості (чисельник), поділений на річну оренду мінус річні витрати (знаменник ). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів. Річна оренда - 300 тисяч рублів, річні витрати 100 тисяч рублів, P / E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000/200 000 = 25. Іншими словами, інвестиції в квартиру повністю окупляться через 25 років. Річний чистий прибутковість квартири буде рівна 200 000/5 000 000, помножити на 100%, тобто 0,04 * 100% = 4%.
Однак частіше використовують коефіцієнт валового доходу (Gross Rental Yield), тобто без урахування витрат. Він дорівнює річній оренді, поділеній на вартість нерухомості і помноженої на 100%.
Global property guide привів рейтинг 120 країн світу за прибутковістю (Gross Rental Yield) та інвестиційної привабливості нерухомості з урахуванням цін, політичних і економічних ризиків.
У Росії середня прибутковість житлової нерухомості 3,8% і дуже низька інвестиційна привабливість. Для порівняння: Німеччина - 4,42%, Франція (Париж) - 3,63%, Монако - 1,9%, Іспанія - 3,92%, Англія (Лондон) - 2,09%, Болгарія - 4,66% , США - 4,29%. Найвищі показники прибутковості в Молдавії, Єгипті, Ямайці, Україні та Панамі (9-10%), але тільки в Панамі умови для інвестицій визнали чудовими.
Дійсно, Панама активно розвивається, в проекті по розширенню каналу працюють тисячі зарубіжних фахівців, які знімають житло. В країні безпечно, економіка на підйомі, інвестиції активно залучаються в банківський і будівельний бізнес. У місті Панама можна придбати квартиру за 180 000 доларів (в центрі або на престижному узбережжі), яка буде здаватися в оренду за 1500 доларів на місяць і приносити валову прибутковість в 10% річних або чисту прибутковість (з урахуванням витрат) 7-8%.
Що скажуть експерти
Швидкі розрахунки показали, що в Росії, зокрема в Москві, ціни на нерухомість сильно завищені і інвестиційна привабливість квартир низька. Але поверхневий розрахунок не може врахувати всіх факторів і намалювати детальну картину. У прагненні розібратися в ситуації ми звернулися до найдосвідченішим з наших експертів із запитаннями: чи вигідно сьогодні купувати квартиру в Москві для подальшої здачі в оренду, про яку прибутковості може йти мова і який із сегментів найбільш привабливий?
Вадим Лященко, керівник АН «РБНО»: «Ні, не вигідно в порівнянні з іншими найпростішими інвестиціями - наприклад, банківськими вкладами. Прибутковість рублевих вкладень в нерухомість в Москві при здачі її в оренду добре відома - це в середньому 4-6% річних в рублях. У той же час досить надійні і стійкі банки дають приблизно від 6 до 8,5% річних по карбованцевих внесках з «капіталізацією» (щомісячним приєднанням відсотків до суми вкладу) або від 7 до 10% річних без «капіталізації». Щорічний приріст рублевої вартості квартири, придбаної на вторинному ринку, в розрахунок брати, швидше за все, не варто, так як він дуже малий (1-2% річних, в кращому випадку) і повністю вичерпується витратами власника на поточний ремонт і підтримання квартири в справному стані ».
Економісти пояснюють, що вкладати гроші має сенс в об'єкти з мінімальними ризиками, тобто не піддаються різким коливанням цін, що пропонують невеликий, але фіксований дохід, і ліквідні, тобто ті, які можна швидко продати, якщо виникне така необхідність. На сьогоднішній день, як і зазначив Вадим Лященко, самі мінімальні ризики - у банківських вкладів. Є тільки одна проблема - недовіра до російських банків. Пам'ятаючи про дефолти, обнулення вкладів в недавній російської історії, нинішніх руйнувань, обиватель з середнього класу підсвідомо побоюється класти велику для нього суму на рахунок в банк.
Володимир Яковлєв , Генеральний директор агентства нерухомості «Діамант», також висловлює негативну оцінку: «Ні, є безліч більш вдалих способів вкладення грошей. Найбільш рентабельним є економ-сегмент. Там прибутковість досягає 7% річних. В інших сегментах прибутковість ще нижче - 3-5% річних ».
У розрахунках ми наводили дані по інших країнах, де часто картина не більше райдужна, ніж в Росії. Може бути, все-таки має сенс звернути увагу на європейську нерухомість і шукати там цікавий варіант? Придбати що-небудь і здавати в оренду - і капітал надійний залишається, і дохід йде.
Вадим Лященко: «Інвестиції в європейську нерухомість передбачають вкладення не в рублях, а в євро. Тут картина інша - прибутковість орендного бізнесу в Європі становить ті ж 4-6% річних, але вже в євро, що істотно вище за прибутковість 2% за банківським депозитом (в євро, в РФ). Крім того, в ряді країн росіянам доступна іпотека за ставкою 4-5% річних. Але мінімальна рекомендована сума вкладень вище, ніж в Москві, і починається не з 100-150, а з 300 тисяч євро ».
Володимир Яковлєв погоджується із загальним рівнем європейської прибутковості, але дотримується більш обережного погляду: «Якщо говорити про європейську нерухомості, там середня прибутковість 3-5% в залежності від країни, а тонкощів більше, можливостей оперативного контролю - менше ... Багато росіян вже купилися на зарубіжну вудку - тепер намагаються зі збитками скинути зарубіжні активи ... ». 
Істотний фактор відзначає Олена Кондрашева , Провідний експерт компанії «Міель», офіс «На Третьяковській»: «Інвестиції в зарубіжну нерухомість 2-3 роки тому успішно набирали обертів, простежувався великий зростаючий інтерес до цього виду нерухомості. Однак сьогодні, з огляду на ситуацію на Україні і європейський курс на введення санкцій і їх жорсткість, інтерес до закордонної нерухомості різко скоротився ».
Ми йдемо своїм шляхом?
Для російського людини, консервативного та осілого по натурі, володіння нерухомістю - не просто вибір оптимальної інвестиції, а заповітна мрія і показник успіху. Якщо йому вдається заробити більше грошей, то він думає про другий нерухомості, традиційно вважаючи, наприклад, квартиру в Москві куди більш розумним вкладенням, ніж відкриття рахунку в банку, побоюючись, що банк може лопнути, рубль може впасти, а квартира - завжди «в ціною ». Міркування економістів про «перегрів» ринку нерухомості, «мильні бульбашки», низької прибутковості не можуть похитнути його віру в квартиру як найнадійніший і вигідний капітал.
Як зазначає Олена Кондрашева, «... інвестиції в нерухомість завжди були одним із способів збереження і примноження коштів. "Оренда - годує", тобто ці гроші йдуть на щомісячне споживання; дають можливість підвищити комфортність життя, підняти самооцінку людини, поліпшити моральний клімат. Здача в оренду житла економ- і бізнес-класу дає в середньому 6-7% річних; преміум-класу - 5-6% ».
Анатолій Юрійович Писін, генеральний директор агентства «Центральний Департамент Нерухомості» аналізує ситуацію з урахуванням психології російського людини: «Прибуток від здачі житла в оренду завжди залишалася одним з найбільш стабільних джерел фінансового благополуччя сім'ї. Питання покупки «додаткової» квартири сьогодні набуло особливої актуальності, якої не мав за всю історію сучасного ринку нерухомості Росії. Однак, з огляду на нинішнє фінансове становище працездатного населення, є не менш актуальним і інше питання - чи вигідно купувати таке житло в кредит? Оскільки вигода від придбання квартири для здачі в оренду «за свої кровні» безперечна і не вимагає оцінки всіх «за» і «проти», вважаю за доцільне розглядати варіанти придбання квартири для здачі в оренду за рахунок залучених ресурсів ».
Анатолій Юрійович добре оцінює перспективи лізингу, особливо «для тих, хто вже давно орендує квартиру і стоїть перед вибором форми придбання власного першого житла», розстрочки і іпотеки з точки зору купівлі квартири в якості інвестицій. «Спочатку може здатися, що процентні платежі по іпотеці різко знижують потенційні доходи інвестора, але з урахуванням таких явищ, як інфляційні процеси, динаміка курсів валют, стабільність ринку нерухомості і т.д., покупка квартири для здачі в оренду за рахунок іпотечного кредиту не так вже й абсурдна. На мій погляд, іпотека з подальшою здачею в оренду буде вигідна лише в тому випадку, якщо стане заходом найближчих 15-20 років. Через 20 років іпотечний кредит буде погашений, а інвестор отримає «чисту», повністю оплачену квартиру ». Однак, як підкреслює Анатолій Юрійович, «важливо оцінити перспективи. Зрозуміло, іпотека, як і будь-який інший кредит, повинна працювати ефективно. Основним інструментом оптимізації кредитних зобов'язань є сума початкового внеску ». В цілому, «чим більше початковий внесок, тим вигідніше здача іпотечної квартири в оренду».
Довіряю вам свою квартиру
У багатьох країнах людині, який купив нерухомість, щоб її здавати в оренду, пропонують послугу «довірчого управління». Уклавши договір, власник квартири передає агентству нерухомості ключі і всі повноваження на переговори з орендарем, стягування плат, дрібний ремонт в квартирі і т.д. Все, з чим господар матиме справу - це отримання орендних платежів на його рахунок в банку (за вирахуванням витрат і комісійних фірми). Ми звернулися до наших експертів із запитаннями: «перспективна послуга« управління нерухомістю »від Агентства нерухомості? Наскільки це затребувано на російському ринку? ».
Вадим Лященко: «Послуга довірчого управління житловою нерухомістю фізичних осіб існує на московському ринку досить давно, але за моїми спостереженнями, не користується великим попитом. Більшість наймодавців воліють вступати в стосунки з наймачами самостійно, і далеко не завжди згодні на повністю безготівкові розрахунки.
Крім того, є певні складнощі при наданні такої послуги і у агентств - в залежності від обраної ними системи оподаткування базою податку може виявитися не тільки агентську винагороду (що становить від 10% орендної плати і вище), а й повністю все суми платежів, що проходять через агентство . Є й інші нюанси бухгалтерського та податкового обліку цих операцій, що роблять їх досить трудомісткими для АН. На мій погляд, в набагато більшому ступені послуга довірчого управління затребувана росіянами, які придбавають зарубіжну нерухомість ».
Володимир Яковлєв: «Послуга управління хоч і представлена на нашому ринку, але не розвинена ... Мінімальна винагорода становить 10% від вступників платежів. До неї вдаються в основному клієнти, які живуть за кордоном ».
Анатолій Писін: «Послуга" управління нерухомістю "в економ-сегменті, як це розвинене за кордоном, у нас не прижилася. Пов'язано це з менталітетом росіян, їм простіше попросити своїх сусідів, друзів, які живуть поруч доглянути за квартирою, ніж платити комісію агентствам нерухомості. На моїй практиці даною послугою користуються тільки ті клієнти, у яких немає людей, яких можна попросити "доглянути" за квартирою. Або ще, як варіант: власник житла здає квартиру по знайомству трохи нижче ринкової вартості, головним фактором вибору квартиранта - це взаімосімпатія і довіру ».
До питання про довіру. Як точно підмітила Олена Кондрашева, згадуючи про те, що на російському ринку послуга «управління нерухомістю» поки не затребувана або мало затребувана: «Люди повинні довіряти агентствам, а це вже наступна сходинка розвитку ріелторського бізнесу». Хочеться сподіватися, що розвиток піде в цьому напрямку.
Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
Не купуйте квартиру і для себе, краще орендуйте! Так радять кращі експерти з інвестицій в нерухомість, починаючи з професора Єльського університету і нобелівського лауреата Роберта Шиллера і закінчуючи аналітиками з ріелторських і девелоперських компаній різних країн, які відзначають небувале зростання цін на нерухомість і зниження прибутковості. Як бути російському інвестору?
Інвестиційна привабливість квартир у нас за кордоном
Найкращий і простий спосіб визначити, завищені ціни на нерухомість - це порахувати співвідношення ціни квартири до вартості її річної оренди без урахування витрат, відоме в світі як price-to-rent ratio (P / R ratio), або коефіцієнт валової орендної плати (Gross Rent Multiplier). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів, здавати в оренду її можна на 25 тис. Рублів на місяць, тобто в рік 300 тис. руб. P / R = 5 000 000/300 000 = 16,67. Грубо кажучи, 16,5 років піде на повернення вартості квартири, без урахування втрат на витрати.
Цей індекс показує не тільки інвестиційну привабливість житлової нерухомості, але і взагалі доцільність її купівлі. У світі багато експертів не радять вкладати гроші навіть у власне житло, якщо воно продається по надмірно високій ціні.
У США в 70-, 80- і 90-х роках P / R коливався між 10 і 14. В останні роки він, в середньому по країні, дорівнює 20, в окрузі Вашингтона - більше 20, в Бостоні, Нью-Йорку, Лос -Анджелесі - більше 25, в Каліфорнії - більш 35. При цьому фахівці з нерухомості в США вважають, що якщо P / R більше 20, то витрати власника нерухомості будуть вищими за витрати орендаря, тобто вигідніше орендувати житло, ніж купувати. Розрахунок співвідношення P / R по всіх Штатах показав, що в 40 з 50 великих міст на сьогоднішній день нерухомість вигідніше орендувати, а інвестувати в неї категорично не слід.
Більш розгорнуті рекомендації P / R дають аналітики Trulia:
Якщо P / R від 1 до 15, ціни на нерухомість привабливі, і її набагато краще купувати, ніж орендувати; якщо від 16 до 20 - як правило, краще купувати, якщо більше 21 - ціни на нерухомість завищені і її набагато краще орендувати, ніж купувати.
Деякі аналітики вважають, що якщо P / R більше 25, то ринок значно перегрітий і утворює «мильна бульбашка».
За даними Globalpropertyguide, в Європі P / R значно змінюється від країни до країни. Молдова = 10, Україна = 11, Чорногорія = 13, Румунія = 16, Угорщина = 17, Хорватія = 17, Латвія = 18, Болгарія = 21, Німеччина = 23, Італія = 26, Росія = 26, Франція = 28, Фінляндія = 28, Австрія = 28, Мальта = 31, Швейцарія = 32, Греція = 35, Великобританія = 48, Андорра = 49, Монако = 53!
Найнижчий показник у Європі - у найбільш бідних або країн, що розвиваються. Рекордсмен - Молдавія, хороші показники в України, Чорногорії та Румунії. У цих країнах краще купити нерухомість, ніж орендувати, але попит обмежений і ризики досить високі. Ніхто не поспішає масово інвестувати в квартири Молдови або України, наприклад. Привабливе співвідношення P / R обумовлено низькими цінами на покупку житла і відносно високими на оренду.
При цьому в найрозвиненіших і благополучних країнах Європи ціни на нерухомість завищені, а в деяких - вкрай. Росія також потрапляє в цю категорію, але, на жаль, не по визначним економічними показниками, а через багаторічного зростання цін на нафту, слідом за якими підтягувався і фондовий ринок, і нерухомість.
Зростання цін на житло в Росії не унікальний. У 2000-х роках «мильні бульбашки» нерухомості охопили багато країн у світі - США, Англії, Австралії, Нової Зеландії, Франції, Ізраїлю, Греції, Болгарії, Норвегії, Південної Кореї, Китай.
Журнал The Economist писав: «У всьому світі зростання цін на житло є найбільшим міхуром в історії».
P / R також наочно демонструє інвестиційну привабливість нерухомості, тобто чи варто купувати її, щоб здавати в оренду. Однак більш точно результат покаже співвідношення з урахуванням витрат на утримання квартири (податки на майно і ПДФО, комунальні платежі, необхідні ремонтні роботи), зване House P / E ratio і рівне вартості нерухомості (чисельник), поділений на річну оренду мінус річні витрати (знаменник ). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів. Річна оренда - 300 тисяч рублів, річні витрати 100 тисяч рублів, P / E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000/200 000 = 25. Іншими словами, інвестиції в квартиру повністю окупляться через 25 років. Річний чистий прибутковість квартири буде рівна 200 000/5 000 000, помножити на 100%, тобто 0,04 * 100% = 4%.
Однак частіше використовують коефіцієнт валового доходу (Gross Rental Yield), тобто без урахування витрат. Він дорівнює річній оренді, поділеній на вартість нерухомості і помноженої на 100%.
Global property guide привів рейтинг 120 країн світу за прибутковістю (Gross Rental Yield) та інвестиційної привабливості нерухомості з урахуванням цін, політичних і економічних ризиків.
У Росії середня прибутковість житлової нерухомості 3,8% і дуже низька інвестиційна привабливість. Для порівняння: Німеччина - 4,42%, Франція (Париж) - 3,63%, Монако - 1,9%, Іспанія - 3,92%, Англія (Лондон) - 2,09%, Болгарія - 4,66% , США - 4,29%. Найвищі показники прибутковості в Молдавії, Єгипті, Ямайці, Україні та Панамі (9-10%), але тільки в Панамі умови для інвестицій визнали чудовими.
Дійсно, Панама активно розвивається, в проекті по розширенню каналу працюють тисячі зарубіжних фахівців, які знімають житло. В країні безпечно, економіка на підйомі, інвестиції активно залучаються в банківський і будівельний бізнес. У місті Панама можна придбати квартиру за 180 000 доларів (в центрі або на престижному узбережжі), яка буде здаватися в оренду за 1500 доларів на місяць і приносити валову прибутковість в 10% річних або чисту прибутковість (з урахуванням витрат) 7-8%.
Що скажуть експерти
Швидкі розрахунки показали, що в Росії, зокрема в Москві, ціни на нерухомість сильно завищені і інвестиційна привабливість квартир низька. Але поверхневий розрахунок не може врахувати всіх факторів і намалювати детальну картину. У прагненні розібратися в ситуації ми звернулися до найдосвідченішим з наших експертів із запитаннями: чи вигідно сьогодні купувати квартиру в Москві для подальшої здачі в оренду, про яку прибутковості може йти мова і який із сегментів найбільш привабливий?
Вадим Лященко, керівник АН «РБНО»: «Ні, не вигідно в порівнянні з іншими найпростішими інвестиціями - наприклад, банківськими вкладами. Прибутковість рублевих вкладень в нерухомість в Москві при здачі її в оренду добре відома - це в середньому 4-6% річних в рублях. У той же час досить надійні і стійкі банки дають приблизно від 6 до 8,5% річних по карбованцевих внесках з «капіталізацією» (щомісячним приєднанням відсотків до суми вкладу) або від 7 до 10% річних без «капіталізації». Щорічний приріст рублевої вартості квартири, придбаної на вторинному ринку, в розрахунок брати, швидше за все, не варто, так як він дуже малий (1-2% річних, в кращому випадку) і повністю вичерпується витратами власника на поточний ремонт і підтримання квартири в справному стані ».
Економісти пояснюють, що вкладати гроші має сенс в об'єкти з мінімальними ризиками, тобто не піддаються різким коливанням цін, що пропонують невеликий, але фіксований дохід, і ліквідні, тобто ті, які можна швидко продати, якщо виникне така необхідність. На сьогоднішній день, як і зазначив Вадим Лященко, самі мінімальні ризики - у банківських вкладів. Є тільки одна проблема - недовіра до російських банків. Пам'ятаючи про дефолти, обнулення вкладів в недавній російської історії, нинішніх руйнувань, обиватель з середнього класу підсвідомо побоюється класти велику для нього суму на рахунок в банк.
Володимир Яковлєв , Генеральний директор агентства нерухомості «Діамант», також висловлює негативну оцінку: «Ні, є безліч більш вдалих способів вкладення грошей. Найбільш рентабельним є економ-сегмент. Там прибутковість досягає 7% річних. В інших сегментах прибутковість ще нижче - 3-5% річних ».
У розрахунках ми наводили дані по інших країнах, де часто картина не більше райдужна, ніж в Росії. Може бути, все-таки має сенс звернути увагу на європейську нерухомість і шукати там цікавий варіант? Придбати що-небудь і здавати в оренду - і капітал надійний залишається, і дохід йде.
Вадим Лященко: «Інвестиції в європейську нерухомість передбачають вкладення не в рублях, а в євро. Тут картина інша - прибутковість орендного бізнесу в Європі становить ті ж 4-6% річних, але вже в євро, що істотно вище за прибутковість 2% за банківським депозитом (в євро, в РФ). Крім того, в ряді країн росіянам доступна іпотека за ставкою 4-5% річних. Але мінімальна рекомендована сума вкладень вище, ніж в Москві, і починається не з 100-150, а з 300 тисяч євро ».
Володимир Яковлєв погоджується із загальним рівнем європейської прибутковості, але дотримується більш обережного погляду: «Якщо говорити про європейську нерухомості, там середня прибутковість 3-5% в залежності від країни, а тонкощів більше, можливостей оперативного контролю - менше ... Багато росіян вже купилися на зарубіжну вудку - тепер намагаються зі збитками скинути зарубіжні активи ... ». Істотний фактор відзначає Олена Кондрашева , Провідний експерт компанії «Міель», офіс «На Третьяковській»: «Інвестиції в зарубіжну нерухомість 2-3 роки тому успішно набирали обертів, простежувався великий зростаючий інтерес до цього виду нерухомості. Однак сьогодні, з огляду на ситуацію на Україні і європейський курс на введення санкцій і їх жорсткість, інтерес до закордонної нерухомості різко скоротився ».
Ми йдемо своїм шляхом?
Для російського людини, консервативного та осілого по натурі, володіння нерухомістю - не просто вибір оптимальної інвестиції, а заповітна мрія і показник успіху. Якщо йому вдається заробити більше грошей, то він думає про другий нерухомості, традиційно вважаючи, наприклад, квартиру в Москві куди більш розумним вкладенням, ніж відкриття рахунку в банку, побоюючись, що банк може лопнути, рубль може впасти, а квартира - завжди «в ціною ». Міркування економістів про «перегрів» ринку нерухомості, «мильні бульбашки», низької прибутковості не можуть похитнути його віру в квартиру як найнадійніший і вигідний капітал.
Як зазначає Олена Кондрашева, «... інвестиції в нерухомість завжди були одним із способів збереження і примноження коштів. "Оренда - годує", тобто ці гроші йдуть на щомісячне споживання; дають можливість підвищити комфортність життя, підняти самооцінку людини, поліпшити моральний клімат. Здача в оренду житла економ- і бізнес-класу дає в середньому 6-7% річних; преміум-класу - 5-6% ».
Анатолій Юрійович Писін, генеральний директор агентства «Центральний Департамент Нерухомості» аналізує ситуацію з урахуванням психології російського людини: «Прибуток від здачі житла в оренду завжди залишалася одним з найбільш стабільних джерел фінансового благополуччя сім'ї. Питання покупки «додаткової» квартири сьогодні набуло особливої актуальності, якої не мав за всю історію сучасного ринку нерухомості Росії. Однак, з огляду на нинішнє фінансове становище працездатного населення, є не менш актуальним і інше питання - чи вигідно купувати таке житло в кредит? Оскільки вигода від придбання квартири для здачі в оренду «за свої кровні» безперечна і не вимагає оцінки всіх «за» і «проти», вважаю за доцільне розглядати варіанти придбання квартири для здачі в оренду за рахунок залучених ресурсів ».
Анатолій Юрійович добре оцінює перспективи лізингу, особливо «для тих, хто вже давно орендує квартиру і стоїть перед вибором форми придбання власного першого житла», розстрочки і іпотеки з точки зору купівлі квартири в якості інвестицій. «Спочатку може здатися, що процентні платежі по іпотеці різко знижують потенційні доходи інвестора, але з урахуванням таких явищ, як інфляційні процеси, динаміка курсів валют, стабільність ринку нерухомості і т.д., покупка квартири для здачі в оренду за рахунок іпотечного кредиту не так вже й абсурдна. На мій погляд, іпотека з подальшою здачею в оренду буде вигідна лише в тому випадку, якщо стане заходом найближчих 15-20 років. Через 20 років іпотечний кредит буде погашений, а інвестор отримає «чисту», повністю оплачену квартиру ». Однак, як підкреслює Анатолій Юрійович, «важливо оцінити перспективи. Зрозуміло, іпотека, як і будь-який інший кредит, повинна працювати ефективно. Основним інструментом оптимізації кредитних зобов'язань є сума початкового внеску ». В цілому, «чим більше початковий внесок, тим вигідніше здача іпотечної квартири в оренду».
Довіряю вам свою квартиру
У багатьох країнах людині, який купив нерухомість, щоб її здавати в оренду, пропонують послугу «довірчого управління». Уклавши договір, власник квартири передає агентству нерухомості ключі і всі повноваження на переговори з орендарем, стягування плат, дрібний ремонт в квартирі і т.д. Все, з чим господар матиме справу - це отримання орендних платежів на його рахунок в банку (за вирахуванням витрат і комісійних фірми). Ми звернулися до наших експертів із запитаннями: «перспективна послуга« управління нерухомістю »від Агентства нерухомості? Наскільки це затребувано на російському ринку? ».
Вадим Лященко: «Послуга довірчого управління житловою нерухомістю фізичних осіб існує на московському ринку досить давно, але за моїми спостереженнями, не користується великим попитом. Більшість наймодавців воліють вступати в стосунки з наймачами самостійно, і далеко не завжди згодні на повністю безготівкові розрахунки.
Крім того, є певні складнощі при наданні такої послуги і у агентств - в залежності від обраної ними системи оподаткування базою податку може виявитися не тільки агентську винагороду (що становить від 10% орендної плати і вище), а й повністю все суми платежів, що проходять через агентство . Є й інші нюанси бухгалтерського та податкового обліку цих операцій, що роблять їх досить трудомісткими для АН. На мій погляд, в набагато більшому ступені послуга довірчого управління затребувана росіянами, які придбавають зарубіжну нерухомість ».
Володимир Яковлєв: «Послуга управління хоч і представлена на нашому ринку, але не розвинена ... Мінімальна винагорода становить 10% від вступників платежів. До неї вдаються в основному клієнти, які живуть за кордоном ».
Анатолій Писін: «Послуга" управління нерухомістю "в економ-сегменті, як це розвинене за кордоном, у нас не прижилася. Пов'язано це з менталітетом росіян, їм простіше попросити своїх сусідів, друзів, які живуть поруч доглянути за квартирою, ніж платити комісію агентствам нерухомості. На моїй практиці даною послугою користуються тільки ті клієнти, у яких немає людей, яких можна попросити "доглянути" за квартирою. Або ще, як варіант: власник житла здає квартиру по знайомству трохи нижче ринкової вартості, головним фактором вибору квартиранта - це взаімосімпатія і довіру ».
До питання про довіру. Як точно підмітила Олена Кондрашева, згадуючи про те, що на російському ринку послуга «управління нерухомістю» поки не затребувана або мало затребувана: «Люди повинні довіряти агентствам, а це вже наступна сходинка розвитку ріелторського бізнесу». Хочеться сподіватися, що розвиток піде в цьому напрямку.
Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
Не купуйте квартиру і для себе, краще орендуйте! Так радять кращі експерти з інвестицій в нерухомість, починаючи з професора Єльського університету і нобелівського лауреата Роберта Шиллера і закінчуючи аналітиками з ріелторських і девелоперських компаній різних країн, які відзначають небувале зростання цін на нерухомість і зниження прибутковості. Як бути російському інвестору?
Інвестиційна привабливість квартир у нас за кордоном
Найкращий і простий спосіб визначити, завищені ціни на нерухомість - це порахувати співвідношення ціни квартири до вартості її річної оренди без урахування витрат, відоме в світі як price-to-rent ratio (P / R ratio), або коефіцієнт валової орендної плати (Gross Rent Multiplier). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів, здавати в оренду її можна на 25 тис. Рублів на місяць, тобто в рік 300 тис. руб. P / R = 5 000 000/300 000 = 16,67. Грубо кажучи, 16,5 років піде на повернення вартості квартири, без урахування втрат на витрати.
Цей індекс показує не тільки інвестиційну привабливість житлової нерухомості, але і взагалі доцільність її купівлі. У світі багато експертів не радять вкладати гроші навіть у власне житло, якщо воно продається по надмірно високій ціні.
У США в 70-, 80- і 90-х роках P / R коливався між 10 і 14. В останні роки він, в середньому по країні, дорівнює 20, в окрузі Вашингтона - більше 20, в Бостоні, Нью-Йорку, Лос -Анджелесі - більше 25, в Каліфорнії - більш 35. При цьому фахівці з нерухомості в США вважають, що якщо P / R більше 20, то витрати власника нерухомості будуть вищими за витрати орендаря, тобто вигідніше орендувати житло, ніж купувати. Розрахунок співвідношення P / R по всіх Штатах показав, що в 40 з 50 великих міст на сьогоднішній день нерухомість вигідніше орендувати, а інвестувати в неї категорично не слід.
Більш розгорнуті рекомендації P / R дають аналітики Trulia:
Якщо P / R від 1 до 15, ціни на нерухомість привабливі, і її набагато краще купувати, ніж орендувати; якщо від 16 до 20 - як правило, краще купувати, якщо більше 21 - ціни на нерухомість завищені і її набагато краще орендувати, ніж купувати.
Деякі аналітики вважають, що якщо P / R більше 25, то ринок значно перегрітий і утворює «мильна бульбашка».
За даними Globalpropertyguide, в Європі P / R значно змінюється від країни до країни. Молдова = 10, Україна = 11, Чорногорія = 13, Румунія = 16, Угорщина = 17, Хорватія = 17, Латвія = 18, Болгарія = 21, Німеччина = 23, Італія = 26, Росія = 26, Франція = 28, Фінляндія = 28, Австрія = 28, Мальта = 31, Швейцарія = 32, Греція = 35, Великобританія = 48, Андорра = 49, Монако = 53!
Найнижчий показник у Європі - у найбільш бідних або країн, що розвиваються. Рекордсмен - Молдавія, хороші показники в України, Чорногорії та Румунії. У цих країнах краще купити нерухомість, ніж орендувати, але попит обмежений і ризики досить високі. Ніхто не поспішає масово інвестувати в квартири Молдови або України, наприклад. Привабливе співвідношення P / R обумовлено низькими цінами на покупку житла і відносно високими на оренду.
При цьому в найрозвиненіших і благополучних країнах Європи ціни на нерухомість завищені, а в деяких - вкрай. Росія також потрапляє в цю категорію, але, на жаль, не по визначним економічними показниками, а через багаторічного зростання цін на нафту, слідом за якими підтягувався і фондовий ринок, і нерухомість.
Зростання цін на житло в Росії не унікальний. У 2000-х роках «мильні бульбашки» нерухомості охопили багато країн у світі - США, Англії, Австралії, Нової Зеландії, Франції, Ізраїлю, Греції, Болгарії, Норвегії, Південної Кореї, Китай.
Журнал The Economist писав: «У всьому світі зростання цін на житло є найбільшим міхуром в історії».
P / R також наочно демонструє інвестиційну привабливість нерухомості, тобто чи варто купувати її, щоб здавати в оренду. Однак більш точно результат покаже співвідношення з урахуванням витрат на утримання квартири (податки на майно і ПДФО, комунальні платежі, необхідні ремонтні роботи), зване House P / E ratio і рівне вартості нерухомості (чисельник), поділений на річну оренду мінус річні витрати (знаменник ). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів. Річна оренда - 300 тисяч рублів, річні витрати 100 тисяч рублів, P / E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000/200 000 = 25. Іншими словами, інвестиції в квартиру повністю окупляться через 25 років. Річний чистий прибутковість квартири буде рівна 200 000/5 000 000, помножити на 100%, тобто 0,04 * 100% = 4%.
Однак частіше використовують коефіцієнт валового доходу (Gross Rental Yield), тобто без урахування витрат. Він дорівнює річній оренді, поділеній на вартість нерухомості і помноженої на 100%.
Global property guide привів рейтинг 120 країн світу за прибутковістю (Gross Rental Yield) та інвестиційної привабливості нерухомості з урахуванням цін, політичних і економічних ризиків.
У Росії середня прибутковість житлової нерухомості 3,8% і дуже низька інвестиційна привабливість. Для порівняння: Німеччина - 4,42%, Франція (Париж) - 3,63%, Монако - 1,9%, Іспанія - 3,92%, Англія (Лондон) - 2,09%, Болгарія - 4,66% , США - 4,29%. Найвищі показники прибутковості в Молдавії, Єгипті, Ямайці, Україні та Панамі (9-10%), але тільки в Панамі умови для інвестицій визнали чудовими.
Дійсно, Панама активно розвивається, в проекті по розширенню каналу працюють тисячі зарубіжних фахівців, які знімають житло. В країні безпечно, економіка на підйомі, інвестиції активно залучаються в банківський і будівельний бізнес. У місті Панама можна придбати квартиру за 180 000 доларів (в центрі або на престижному узбережжі), яка буде здаватися в оренду за 1500 доларів на місяць і приносити валову прибутковість в 10% річних або чисту прибутковість (з урахуванням витрат) 7-8%.
Що скажуть експерти
Швидкі розрахунки показали, що в Росії, зокрема в Москві, ціни на нерухомість сильно завищені і інвестиційна привабливість квартир низька. Але поверхневий розрахунок не може врахувати всіх факторів і намалювати детальну картину. У прагненні розібратися в ситуації ми звернулися до найдосвідченішим з наших експертів із запитаннями: чи вигідно сьогодні купувати квартиру в Москві для подальшої здачі в оренду, про яку прибутковості може йти мова і який із сегментів найбільш привабливий?
Вадим Лященко, керівник АН «РБНО»: «Ні, не вигідно в порівнянні з іншими найпростішими інвестиціями - наприклад, банківськими вкладами. Прибутковість рублевих вкладень в нерухомість в Москві при здачі її в оренду добре відома - це в середньому 4-6% річних в рублях. У той же час досить надійні і стійкі банки дають приблизно від 6 до 8,5% річних по карбованцевих внесках з «капіталізацією» (щомісячним приєднанням відсотків до суми вкладу) або від 7 до 10% річних без «капіталізації». Щорічний приріст рублевої вартості квартири, придбаної на вторинному ринку, в розрахунок брати, швидше за все, не варто, так як він дуже малий (1-2% річних, в кращому випадку) і повністю вичерпується витратами власника на поточний ремонт і підтримання квартири в справному стані ».
Економісти пояснюють, що вкладати гроші має сенс в об'єкти з мінімальними ризиками, тобто не піддаються різким коливанням цін, що пропонують невеликий, але фіксований дохід, і ліквідні, тобто ті, які можна швидко продати, якщо виникне така необхідність. На сьогоднішній день, як і зазначив Вадим Лященко, самі мінімальні ризики - у банківських вкладів. Є тільки одна проблема - недовіра до російських банків. Пам'ятаючи про дефолти, обнулення вкладів в недавній російської історії, нинішніх руйнувань, обиватель з середнього класу підсвідомо побоюється класти велику для нього суму на рахунок в банк.
Володимир Яковлєв , Генеральний директор агентства нерухомості «Діамант», також висловлює негативну оцінку: «Ні, є безліч більш вдалих способів вкладення грошей. Найбільш рентабельним є економ-сегмент. Там прибутковість досягає 7% річних. В інших сегментах прибутковість ще нижче - 3-5% річних ».
У розрахунках ми наводили дані по інших країнах, де часто картина не більше райдужна, ніж в Росії. Може бути, все-таки має сенс звернути увагу на європейську нерухомість і шукати там цікавий варіант? Придбати що-небудь і здавати в оренду - і капітал надійний залишається, і дохід йде.
Вадим Лященко: «Інвестиції в європейську нерухомість передбачають вкладення не в рублях, а в євро. Тут картина інша - прибутковість орендного бізнесу в Європі становить ті ж 4-6% річних, але вже в євро, що істотно вище за прибутковість 2% за банківським депозитом (в євро, в РФ). Крім того, в ряді країн росіянам доступна іпотека за ставкою 4-5% річних. Але мінімальна рекомендована сума вкладень вище, ніж в Москві, і починається не з 100-150, а з 300 тисяч євро ».
Володимир Яковлєв погоджується із загальним рівнем європейської прибутковості, але дотримується більш обережного погляду: «Якщо говорити про європейську нерухомості, там середня прибутковість 3-5% в залежності від країни, а тонкощів більше, можливостей оперативного контролю - менше ... Багато росіян вже купилися на зарубіжну вудку - тепер намагаються зі збитками скинути зарубіжні активи ... ». Істотний фактор відзначає Олена Кондрашева , Провідний експерт компанії «Міель», офіс «На Третьяковській»: «Інвестиції в зарубіжну нерухомість 2-3 роки тому успішно набирали обертів, простежувався великий зростаючий інтерес до цього виду нерухомості. Однак сьогодні, з огляду на ситуацію на Україні і європейський курс на введення санкцій і їх жорсткість, інтерес до закордонної нерухомості різко скоротився ».
Ми йдемо своїм шляхом?
Для російського людини, консервативного та осілого по натурі, володіння нерухомістю - не просто вибір оптимальної інвестиції, а заповітна мрія і показник успіху. Якщо йому вдається заробити більше грошей, то він думає про другий нерухомості, традиційно вважаючи, наприклад, квартиру в Москві куди більш розумним вкладенням, ніж відкриття рахунку в банку, побоюючись, що банк може лопнути, рубль може впасти, а квартира - завжди «в ціною ». Міркування економістів про «перегрів» ринку нерухомості, «мильні бульбашки», низької прибутковості не можуть похитнути його віру в квартиру як найнадійніший і вигідний капітал.
Як зазначає Олена Кондрашева, «... інвестиції в нерухомість завжди були одним із способів збереження і примноження коштів. "Оренда - годує", тобто ці гроші йдуть на щомісячне споживання; дають можливість підвищити комфортність життя, підняти самооцінку людини, поліпшити моральний клімат. Здача в оренду житла економ- і бізнес-класу дає в середньому 6-7% річних; преміум-класу - 5-6% ».
Анатолій Юрійович Писін, генеральний директор агентства «Центральний Департамент Нерухомості» аналізує ситуацію з урахуванням психології російського людини: «Прибуток від здачі житла в оренду завжди залишалася одним з найбільш стабільних джерел фінансового благополуччя сім'ї. Питання покупки «додаткової» квартири сьогодні набуло особливої актуальності, якої не мав за всю історію сучасного ринку нерухомості Росії. Однак, з огляду на нинішнє фінансове становище працездатного населення, є не менш актуальним і інше питання - чи вигідно купувати таке житло в кредит? Оскільки вигода від придбання квартири для здачі в оренду «за свої кровні» безперечна і не вимагає оцінки всіх «за» і «проти», вважаю за доцільне розглядати варіанти придбання квартири для здачі в оренду за рахунок залучених ресурсів ».
Анатолій Юрійович добре оцінює перспективи лізингу, особливо «для тих, хто вже давно орендує квартиру і стоїть перед вибором форми придбання власного першого житла», розстрочки і іпотеки з точки зору купівлі квартири в якості інвестицій. «Спочатку може здатися, що процентні платежі по іпотеці різко знижують потенційні доходи інвестора, але з урахуванням таких явищ, як інфляційні процеси, динаміка курсів валют, стабільність ринку нерухомості і т.д., покупка квартири для здачі в оренду за рахунок іпотечного кредиту не так вже й абсурдна. На мій погляд, іпотека з подальшою здачею в оренду буде вигідна лише в тому випадку, якщо стане заходом найближчих 15-20 років. Через 20 років іпотечний кредит буде погашений, а інвестор отримає «чисту», повністю оплачену квартиру ». Однак, як підкреслює Анатолій Юрійович, «важливо оцінити перспективи. Зрозуміло, іпотека, як і будь-який інший кредит, повинна працювати ефективно. Основним інструментом оптимізації кредитних зобов'язань є сума початкового внеску ». В цілому, «чим більше початковий внесок, тим вигідніше здача іпотечної квартири в оренду».
Довіряю вам свою квартиру
У багатьох країнах людині, який купив нерухомість, щоб її здавати в оренду, пропонують послугу «довірчого управління». Уклавши договір, власник квартири передає агентству нерухомості ключі і всі повноваження на переговори з орендарем, стягування плат, дрібний ремонт в квартирі і т.д. Все, з чим господар матиме справу - це отримання орендних платежів на його рахунок в банку (за вирахуванням витрат і комісійних фірми). Ми звернулися до наших експертів із запитаннями: «перспективна послуга« управління нерухомістю »від Агентства нерухомості? Наскільки це затребувано на російському ринку? ».
Вадим Лященко: «Послуга довірчого управління житловою нерухомістю фізичних осіб існує на московському ринку досить давно, але за моїми спостереженнями, не користується великим попитом. Більшість наймодавців воліють вступати в стосунки з наймачами самостійно, і далеко не завжди згодні на повністю безготівкові розрахунки.
Крім того, є певні складнощі при наданні такої послуги і у агентств - в залежності від обраної ними системи оподаткування базою податку може виявитися не тільки агентську винагороду (що становить від 10% орендної плати і вище), а й повністю все суми платежів, що проходять через агентство . Є й інші нюанси бухгалтерського та податкового обліку цих операцій, що роблять їх досить трудомісткими для АН. На мій погляд, в набагато більшому ступені послуга довірчого управління затребувана росіянами, які придбавають зарубіжну нерухомість ».
Володимир Яковлєв: «Послуга управління хоч і представлена на нашому ринку, але не розвинена ... Мінімальна винагорода становить 10% від вступників платежів. До неї вдаються в основному клієнти, які живуть за кордоном ».
Анатолій Писін: «Послуга" управління нерухомістю "в економ-сегменті, як це розвинене за кордоном, у нас не прижилася. Пов'язано це з менталітетом росіян, їм простіше попросити своїх сусідів, друзів, які живуть поруч доглянути за квартирою, ніж платити комісію агентствам нерухомості. На моїй практиці даною послугою користуються тільки ті клієнти, у яких немає людей, яких можна попросити "доглянути" за квартирою. Або ще, як варіант: власник житла здає квартиру по знайомству трохи нижче ринкової вартості, головним фактором вибору квартиранта - це взаімосімпатія і довіру ».
До питання про довіру. Як точно підмітила Олена Кондрашева, згадуючи про те, що на російському ринку послуга «управління нерухомістю» поки не затребувана або мало затребувана: «Люди повинні довіряти агентствам, а це вже наступна сходинка розвитку ріелторського бізнесу». Хочеться сподіватися, що розвиток піде в цьому напрямку.
Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
Не купуйте квартиру і для себе, краще орендуйте! Так радять кращі експерти з інвестицій в нерухомість, починаючи з професора Єльського університету і нобелівського лауреата Роберта Шиллера і закінчуючи аналітиками з ріелторських і девелоперських компаній різних країн, які відзначають небувале зростання цін на нерухомість і зниження прибутковості. Як бути російському інвестору?
Інвестиційна привабливість квартир у нас за кордоном
Найкращий і простий спосіб визначити, завищені ціни на нерухомість - це порахувати співвідношення ціни квартири до вартості її річної оренди без урахування витрат, відоме в світі як price-to-rent ratio (P / R ratio), або коефіцієнт валової орендної плати (Gross Rent Multiplier). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів, здавати в оренду її можна на 25 тис. Рублів на місяць, тобто в рік 300 тис. руб. P / R = 5 000 000/300 000 = 16,67. Грубо кажучи, 16,5 років піде на повернення вартості квартири, без урахування втрат на витрати.
Цей індекс показує не тільки інвестиційну привабливість житлової нерухомості, але і взагалі доцільність її купівлі. У світі багато експертів не радять вкладати гроші навіть у власне житло, якщо воно продається по надмірно високій ціні.
У США в 70-, 80- і 90-х роках P / R коливався між 10 і 14. В останні роки він, в середньому по країні, дорівнює 20, в окрузі Вашингтона - більше 20, в Бостоні, Нью-Йорку, Лос -Анджелесі - більше 25, в Каліфорнії - більш 35. При цьому фахівці з нерухомості в США вважають, що якщо P / R більше 20, то витрати власника нерухомості будуть вищими за витрати орендаря, тобто вигідніше орендувати житло, ніж купувати. Розрахунок співвідношення P / R по всіх Штатах показав, що в 40 з 50 великих міст на сьогоднішній день нерухомість вигідніше орендувати, а інвестувати в неї категорично не слід.
Більш розгорнуті рекомендації P / R дають аналітики Trulia:
Якщо P / R від 1 до 15, ціни на нерухомість привабливі, і її набагато краще купувати, ніж орендувати; якщо від 16 до 20 - як правило, краще купувати, якщо більше 21 - ціни на нерухомість завищені і її набагато краще орендувати, ніж купувати.
Деякі аналітики вважають, що якщо P / R більше 25, то ринок значно перегрітий і утворює «мильна бульбашка».
За даними Globalpropertyguide, в Європі P / R значно змінюється від країни до країни. Молдова = 10, Україна = 11, Чорногорія = 13, Румунія = 16, Угорщина = 17, Хорватія = 17, Латвія = 18, Болгарія = 21, Німеччина = 23, Італія = 26, Росія = 26, Франція = 28, Фінляндія = 28, Австрія = 28, Мальта = 31, Швейцарія = 32, Греція = 35, Великобританія = 48, Андорра = 49, Монако = 53!
Найнижчий показник у Європі - у найбільш бідних або країн, що розвиваються. Рекордсмен - Молдавія, хороші показники в України, Чорногорії та Румунії. У цих країнах краще купити нерухомість, ніж орендувати, але попит обмежений і ризики досить високі. Ніхто не поспішає масово інвестувати в квартири Молдови або України, наприклад. Привабливе співвідношення P / R обумовлено низькими цінами на покупку житла і відносно високими на оренду.
При цьому в найрозвиненіших і благополучних країнах Європи ціни на нерухомість завищені, а в деяких - вкрай. Росія також потрапляє в цю категорію, але, на жаль, не по визначним економічними показниками, а через багаторічного зростання цін на нафту, слідом за якими підтягувався і фондовий ринок, і нерухомість.
Зростання цін на житло в Росії не унікальний. У 2000-х роках «мильні бульбашки» нерухомості охопили багато країн у світі - США, Англії, Австралії, Нової Зеландії, Франції, Ізраїлю, Греції, Болгарії, Норвегії, Південної Кореї, Китай.
Журнал The Economist писав: «У всьому світі зростання цін на житло є найбільшим міхуром в історії».
P / R також наочно демонструє інвестиційну привабливість нерухомості, тобто чи варто купувати її, щоб здавати в оренду. Однак більш точно результат покаже співвідношення з урахуванням витрат на утримання квартири (податки на майно і ПДФО, комунальні платежі, необхідні ремонтні роботи), зване House P / E ratio і рівне вартості нерухомості (чисельник), поділений на річну оренду мінус річні витрати (знаменник ). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів. Річна оренда - 300 тисяч рублів, річні витрати 100 тисяч рублів, P / E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000/200 000 = 25. Іншими словами, інвестиції в квартиру повністю окупляться через 25 років. Річний чистий прибутковість квартири буде рівна 200 000/5 000 000, помножити на 100%, тобто 0,04 * 100% = 4%.
Однак частіше використовують коефіцієнт валового доходу (Gross Rental Yield), тобто без урахування витрат. Він дорівнює річній оренді, поділеній на вартість нерухомості і помноженої на 100%.
Global property guide привів рейтинг 120 країн світу за прибутковістю (Gross Rental Yield) та інвестиційної привабливості нерухомості з урахуванням цін, політичних і економічних ризиків.
У Росії середня прибутковість житлової нерухомості 3,8% і дуже низька інвестиційна привабливість. Для порівняння: Німеччина - 4,42%, Франція (Париж) - 3,63%, Монако - 1,9%, Іспанія - 3,92%, Англія (Лондон) - 2,09%, Болгарія - 4,66% , США - 4,29%. Найвищі показники прибутковості в Молдавії, Єгипті, Ямайці, Україні та Панамі (9-10%), але тільки в Панамі умови для інвестицій визнали чудовими.
Дійсно, Панама активно розвивається, в проекті по розширенню каналу працюють тисячі зарубіжних фахівців, які знімають житло. В країні безпечно, економіка на підйомі, інвестиції активно залучаються в банківський і будівельний бізнес. У місті Панама можна придбати квартиру за 180 000 доларів (в центрі або на престижному узбережжі), яка буде здаватися в оренду за 1500 доларів на місяць і приносити валову прибутковість в 10% річних або чисту прибутковість (з урахуванням витрат) 7-8%.
Що скажуть експерти
Швидкі розрахунки показали, що в Росії, зокрема в Москві, ціни на нерухомість сильно завищені і інвестиційна привабливість квартир низька. Але поверхневий розрахунок не може врахувати всіх факторів і намалювати детальну картину. У прагненні розібратися в ситуації ми звернулися до найдосвідченішим з наших експертів із запитаннями: чи вигідно сьогодні купувати квартиру в Москві для подальшої здачі в оренду, про яку прибутковості може йти мова і який із сегментів найбільш привабливий?
Вадим Лященко, керівник АН «РБНО»: «Ні, не вигідно в порівнянні з іншими найпростішими інвестиціями - наприклад, банківськими вкладами. Прибутковість рублевих вкладень в нерухомість в Москві при здачі її в оренду добре відома - це в середньому 4-6% річних в рублях. У той же час досить надійні і стійкі банки дають приблизно від 6 до 8,5% річних по карбованцевих внесках з «капіталізацією» (щомісячним приєднанням відсотків до суми вкладу) або від 7 до 10% річних без «капіталізації». Щорічний приріст рублевої вартості квартири, придбаної на вторинному ринку, в розрахунок брати, швидше за все, не варто, так як він дуже малий (1-2% річних, в кращому випадку) і повністю вичерпується витратами власника на поточний ремонт і підтримання квартири в справному стані ».
Економісти пояснюють, що вкладати гроші має сенс в об'єкти з мінімальними ризиками, тобто не піддаються різким коливанням цін, що пропонують невеликий, але фіксований дохід, і ліквідні, тобто ті, які можна швидко продати, якщо виникне така необхідність. На сьогоднішній день, як і зазначив Вадим Лященко, самі мінімальні ризики - у банківських вкладів. Є тільки одна проблема - недовіра до російських банків. Пам'ятаючи про дефолти, обнулення вкладів в недавній російської історії, нинішніх руйнувань, обиватель з середнього класу підсвідомо побоюється класти велику для нього суму на рахунок в банк.
Володимир Яковлєв , Генеральний директор агентства нерухомості «Діамант», також висловлює негативну оцінку: «Ні, є безліч більш вдалих способів вкладення грошей. Найбільш рентабельним є економ-сегмент. Там прибутковість досягає 7% річних. В інших сегментах прибутковість ще нижче - 3-5% річних ».
У розрахунках ми наводили дані по інших країнах, де часто картина не більше райдужна, ніж в Росії. Може бути, все-таки має сенс звернути увагу на європейську нерухомість і шукати там цікавий варіант? Придбати що-небудь і здавати в оренду - і капітал надійний залишається, і дохід йде.
Вадим Лященко: «Інвестиції в європейську нерухомість передбачають вкладення не в рублях, а в євро. Тут картина інша - прибутковість орендного бізнесу в Європі становить ті ж 4-6% річних, але вже в євро, що істотно вище за прибутковість 2% за банківським депозитом (в євро, в РФ). Крім того, в ряді країн росіянам доступна іпотека за ставкою 4-5% річних. Але мінімальна рекомендована сума вкладень вище, ніж в Москві, і починається не з 100-150, а з 300 тисяч євро ».
Володимир Яковлєв погоджується із загальним рівнем європейської прибутковості, але дотримується більш обережного погляду: «Якщо говорити про європейську нерухомості, там середня прибутковість 3-5% в залежності від країни, а тонкощів більше, можливостей оперативного контролю - менше ... Багато росіян вже купилися на зарубіжну вудку - тепер намагаються зі збитками скинути зарубіжні активи ... ». Істотний фактор відзначає Олена Кондрашева , Провідний експерт компанії «Міель», офіс «На Третьяковській»: «Інвестиції в зарубіжну нерухомість 2-3 роки тому успішно набирали обертів, простежувався великий зростаючий інтерес до цього виду нерухомості. Однак сьогодні, з огляду на ситуацію на Україні і європейський курс на введення санкцій і їх жорсткість, інтерес до закордонної нерухомості різко скоротився ».
Ми йдемо своїм шляхом?
Для російського людини, консервативного та осілого по натурі, володіння нерухомістю - не просто вибір оптимальної інвестиції, а заповітна мрія і показник успіху. Якщо йому вдається заробити більше грошей, то він думає про другий нерухомості, традиційно вважаючи, наприклад, квартиру в Москві куди більш розумним вкладенням, ніж відкриття рахунку в банку, побоюючись, що банк може лопнути, рубль може впасти, а квартира - завжди «в ціною ». Міркування економістів про «перегрів» ринку нерухомості, «мильні бульбашки», низької прибутковості не можуть похитнути його віру в квартиру як найнадійніший і вигідний капітал.
Як зазначає Олена Кондрашева, «... інвестиції в нерухомість завжди були одним із способів збереження і примноження коштів. "Оренда - годує", тобто ці гроші йдуть на щомісячне споживання; дають можливість підвищити комфортність життя, підняти самооцінку людини, поліпшити моральний клімат. Здача в оренду житла економ- і бізнес-класу дає в середньому 6-7% річних; преміум-класу - 5-6% ».
Анатолій Юрійович Писін, генеральний директор агентства «Центральний Департамент Нерухомості» аналізує ситуацію з урахуванням психології російського людини: «Прибуток від здачі житла в оренду завжди залишалася одним з найбільш стабільних джерел фінансового благополуччя сім'ї. Питання покупки «додаткової» квартири сьогодні набуло особливої актуальності, якої не мав за всю історію сучасного ринку нерухомості Росії. Однак, з огляду на нинішнє фінансове становище працездатного населення, є не менш актуальним і інше питання - чи вигідно купувати таке житло в кредит? Оскільки вигода від придбання квартири для здачі в оренду «за свої кровні» безперечна і не вимагає оцінки всіх «за» і «проти», вважаю за доцільне розглядати варіанти придбання квартири для здачі в оренду за рахунок залучених ресурсів ».
Анатолій Юрійович добре оцінює перспективи лізингу, особливо «для тих, хто вже давно орендує квартиру і стоїть перед вибором форми придбання власного першого житла», розстрочки і іпотеки з точки зору купівлі квартири в якості інвестицій. «Спочатку може здатися, що процентні платежі по іпотеці різко знижують потенційні доходи інвестора, але з урахуванням таких явищ, як інфляційні процеси, динаміка курсів валют, стабільність ринку нерухомості і т.д., покупка квартири для здачі в оренду за рахунок іпотечного кредиту не так вже й абсурдна. На мій погляд, іпотека з подальшою здачею в оренду буде вигідна лише в тому випадку, якщо стане заходом найближчих 15-20 років. Через 20 років іпотечний кредит буде погашений, а інвестор отримає «чисту», повністю оплачену квартиру ». Однак, як підкреслює Анатолій Юрійович, «важливо оцінити перспективи. Зрозуміло, іпотека, як і будь-який інший кредит, повинна працювати ефективно. Основним інструментом оптимізації кредитних зобов'язань є сума початкового внеску ». В цілому, «чим більше початковий внесок, тим вигідніше здача іпотечної квартири в оренду».
Довіряю вам свою квартиру
У багатьох країнах людині, який купив нерухомість, щоб її здавати в оренду, пропонують послугу «довірчого управління». Уклавши договір, власник квартири передає агентству нерухомості ключі і всі повноваження на переговори з орендарем, стягування плат, дрібний ремонт в квартирі і т.д. Все, з чим господар матиме справу - це отримання орендних платежів на його рахунок в банку (за вирахуванням витрат і комісійних фірми). Ми звернулися до наших експертів із запитаннями: «перспективна послуга« управління нерухомістю »від Агентства нерухомості? Наскільки це затребувано на російському ринку? ».
Вадим Лященко: «Послуга довірчого управління житловою нерухомістю фізичних осіб існує на московському ринку досить давно, але за моїми спостереженнями, не користується великим попитом. Більшість наймодавців воліють вступати в стосунки з наймачами самостійно, і далеко не завжди згодні на повністю безготівкові розрахунки.
Крім того, є певні складнощі при наданні такої послуги і у агентств - в залежності від обраної ними системи оподаткування базою податку може виявитися не тільки агентську винагороду (що становить від 10% орендної плати і вище), а й повністю все суми платежів, що проходять через агентство . Є й інші нюанси бухгалтерського та податкового обліку цих операцій, що роблять їх досить трудомісткими для АН. На мій погляд, в набагато більшому ступені послуга довірчого управління затребувана росіянами, які придбавають зарубіжну нерухомість ».
Володимир Яковлєв: «Послуга управління хоч і представлена на нашому ринку, але не розвинена ... Мінімальна винагорода становить 10% від вступників платежів. До неї вдаються в основному клієнти, які живуть за кордоном ».
Анатолій Писін: «Послуга" управління нерухомістю "в економ-сегменті, як це розвинене за кордоном, у нас не прижилася. Пов'язано це з менталітетом росіян, їм простіше попросити своїх сусідів, друзів, які живуть поруч доглянути за квартирою, ніж платити комісію агентствам нерухомості. На моїй практиці даною послугою користуються тільки ті клієнти, у яких немає людей, яких можна попросити "доглянути" за квартирою. Або ще, як варіант: власник житла здає квартиру по знайомству трохи нижче ринкової вартості, головним фактором вибору квартиранта - це взаімосімпатія і довіру ».
До питання про довіру. Як точно підмітила Олена Кондрашева, згадуючи про те, що на російському ринку послуга «управління нерухомістю» поки не затребувана або мало затребувана: «Люди повинні довіряти агентствам, а це вже наступна сходинка розвитку ріелторського бізнесу». Хочеться сподіватися, що розвиток піде в цьому напрямку.
Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
Не купуйте квартиру і для себе, краще орендуйте! Так радять кращі експерти з інвестицій в нерухомість, починаючи з професора Єльського університету і нобелівського лауреата Роберта Шиллера і закінчуючи аналітиками з ріелторських і девелоперських компаній різних країн, які відзначають небувале зростання цін на нерухомість і зниження прибутковості. Як бути російському інвестору?
Інвестиційна привабливість квартир у нас за кордоном
Найкращий і простий спосіб визначити, завищені ціни на нерухомість - це порахувати співвідношення ціни квартири до вартості її річної оренди без урахування витрат, відоме в світі як price-to-rent ratio (P / R ratio), або коефіцієнт валової орендної плати (Gross Rent Multiplier). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів, здавати в оренду її можна на 25 тис. Рублів на місяць, тобто в рік 300 тис. руб. P / R = 5 000 000/300 000 = 16,67. Грубо кажучи, 16,5 років піде на повернення вартості квартири, без урахування втрат на витрати.
Цей індекс показує не тільки інвестиційну привабливість житлової нерухомості, але і взагалі доцільність її купівлі. У світі багато експертів не радять вкладати гроші навіть у власне житло, якщо воно продається по надмірно високій ціні.
У США в 70-, 80- і 90-х роках P / R коливався між 10 і 14. В останні роки він, в середньому по країні, дорівнює 20, в окрузі Вашингтона - більше 20, в Бостоні, Нью-Йорку, Лос -Анджелесі - більше 25, в Каліфорнії - більш 35. При цьому фахівці з нерухомості в США вважають, що якщо P / R більше 20, то витрати власника нерухомості будуть вищими за витрати орендаря, тобто вигідніше орендувати житло, ніж купувати. Розрахунок співвідношення P / R по всіх Штатах показав, що в 40 з 50 великих міст на сьогоднішній день нерухомість вигідніше орендувати, а інвестувати в неї категорично не слід.
Більш розгорнуті рекомендації P / R дають аналітики Trulia:
Якщо P / R від 1 до 15, ціни на нерухомість привабливі, і її набагато краще купувати, ніж орендувати; якщо від 16 до 20 - як правило, краще купувати, якщо більше 21 - ціни на нерухомість завищені і її набагато краще орендувати, ніж купувати.
Деякі аналітики вважають, що якщо P / R більше 25, то ринок значно перегрітий і утворює «мильна бульбашка».
За даними Globalpropertyguide, в Європі P / R значно змінюється від країни до країни. Молдова = 10, Україна = 11, Чорногорія = 13, Румунія = 16, Угорщина = 17, Хорватія = 17, Латвія = 18, Болгарія = 21, Німеччина = 23, Італія = 26, Росія = 26, Франція = 28, Фінляндія = 28, Австрія = 28, Мальта = 31, Швейцарія = 32, Греція = 35, Великобританія = 48, Андорра = 49, Монако = 53!
Найнижчий показник у Європі - у найбільш бідних або країн, що розвиваються. Рекордсмен - Молдавія, хороші показники в України, Чорногорії та Румунії. У цих країнах краще купити нерухомість, ніж орендувати, але попит обмежений і ризики досить високі. Ніхто не поспішає масово інвестувати в квартири Молдови або України, наприклад. Привабливе співвідношення P / R обумовлено низькими цінами на покупку житла і відносно високими на оренду.
При цьому в найрозвиненіших і благополучних країнах Європи ціни на нерухомість завищені, а в деяких - вкрай. Росія також потрапляє в цю категорію, але, на жаль, не по визначним економічними показниками, а через багаторічного зростання цін на нафту, слідом за якими підтягувався і фондовий ринок, і нерухомість.
Зростання цін на житло в Росії не унікальний. У 2000-х роках «мильні бульбашки» нерухомості охопили багато країн у світі - США, Англії, Австралії, Нової Зеландії, Франції, Ізраїлю, Греції, Болгарії, Норвегії, Південної Кореї, Китай.
Журнал The Economist писав: «У всьому світі зростання цін на житло є найбільшим міхуром в історії».
P / R також наочно демонструє інвестиційну привабливість нерухомості, тобто чи варто купувати її, щоб здавати в оренду. Однак більш точно результат покаже співвідношення з урахуванням витрат на утримання квартири (податки на майно і ПДФО, комунальні платежі, необхідні ремонтні роботи), зване House P / E ratio і рівне вартості нерухомості (чисельник), поділений на річну оренду мінус річні витрати (знаменник ). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів. Річна оренда - 300 тисяч рублів, річні витрати 100 тисяч рублів, P / E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000/200 000 = 25. Іншими словами, інвестиції в квартиру повністю окупляться через 25 років. Річний чистий прибутковість квартири буде рівна 200 000/5 000 000, помножити на 100%, тобто 0,04 * 100% = 4%.
Однак частіше використовують коефіцієнт валового доходу (Gross Rental Yield), тобто без урахування витрат. Він дорівнює річній оренді, поділеній на вартість нерухомості і помноженої на 100%.
Global property guide привів рейтинг 120 країн світу за прибутковістю (Gross Rental Yield) та інвестиційної привабливості нерухомості з урахуванням цін, політичних і економічних ризиків.
У Росії середня прибутковість житлової нерухомості 3,8% і дуже низька інвестиційна привабливість. Для порівняння: Німеччина - 4,42%, Франція (Париж) - 3,63%, Монако - 1,9%, Іспанія - 3,92%, Англія (Лондон) - 2,09%, Болгарія - 4,66% , США - 4,29%. Найвищі показники прибутковості в Молдавії, Єгипті, Ямайці, Україні та Панамі (9-10%), але тільки в Панамі умови для інвестицій визнали чудовими.
Дійсно, Панама активно розвивається, в проекті по розширенню каналу працюють тисячі зарубіжних фахівців, які знімають житло. В країні безпечно, економіка на підйомі, інвестиції активно залучаються в банківський і будівельний бізнес. У місті Панама можна придбати квартиру за 180 000 доларів (в центрі або на престижному узбережжі), яка буде здаватися в оренду за 1500 доларів на місяць і приносити валову прибутковість в 10% річних або чисту прибутковість (з урахуванням витрат) 7-8%.
Що скажуть експерти
Швидкі розрахунки показали, що в Росії, зокрема в Москві, ціни на нерухомість сильно завищені і інвестиційна привабливість квартир низька. Але поверхневий розрахунок не може врахувати всіх факторів і намалювати детальну картину. У прагненні розібратися в ситуації ми звернулися до найдосвідченішим з наших експертів із запитаннями: чи вигідно сьогодні купувати квартиру в Москві для подальшої здачі в оренду, про яку прибутковості може йти мова і який із сегментів найбільш привабливий?
Вадим Лященко, керівник АН «РБНО»: «Ні, не вигідно в порівнянні з іншими найпростішими інвестиціями - наприклад, банківськими вкладами. Прибутковість рублевих вкладень в нерухомість в Москві при здачі її в оренду добре відома - це в середньому 4-6% річних в рублях. У той же час досить надійні і стійкі банки дають приблизно від 6 до 8,5% річних по карбованцевих внесках з «капіталізацією» (щомісячним приєднанням відсотків до суми вкладу) або від 7 до 10% річних без «капіталізації». Щорічний приріст рублевої вартості квартири, придбаної на вторинному ринку, в розрахунок брати, швидше за все, не варто, так як він дуже малий (1-2% річних, в кращому випадку) і повністю вичерпується витратами власника на поточний ремонт і підтримання квартири в справному стані ».
Економісти пояснюють, що вкладати гроші має сенс в об'єкти з мінімальними ризиками, тобто не піддаються різким коливанням цін, що пропонують невеликий, але фіксований дохід, і ліквідні, тобто ті, які можна швидко продати, якщо виникне така необхідність. На сьогоднішній день, як і зазначив Вадим Лященко, самі мінімальні ризики - у банківських вкладів. Є тільки одна проблема - недовіра до російських банків. Пам'ятаючи про дефолти, обнулення вкладів в недавній російської історії, нинішніх руйнувань, обиватель з середнього класу підсвідомо побоюється класти велику для нього суму на рахунок в банк.
Володимир Яковлєв , Генеральний директор агентства нерухомості «Діамант», також висловлює негативну оцінку: «Ні, є безліч більш вдалих способів вкладення грошей. Найбільш рентабельним є економ-сегмент. Там прибутковість досягає 7% річних. В інших сегментах прибутковість ще нижче - 3-5% річних ».
У розрахунках ми наводили дані по інших країнах, де часто картина не більше райдужна, ніж в Росії. Може бути, все-таки має сенс звернути увагу на європейську нерухомість і шукати там цікавий варіант? Придбати що-небудь і здавати в оренду - і капітал надійний залишається, і дохід йде.
Вадим Лященко: «Інвестиції в європейську нерухомість передбачають вкладення не в рублях, а в євро. Тут картина інша - прибутковість орендного бізнесу в Європі становить ті ж 4-6% річних, але вже в євро, що істотно вище за прибутковість 2% за банківським депозитом (в євро, в РФ). Крім того, в ряді країн росіянам доступна іпотека за ставкою 4-5% річних. Але мінімальна рекомендована сума вкладень вище, ніж в Москві, і починається не з 100-150, а з 300 тисяч євро ».
Володимир Яковлєв погоджується із загальним рівнем європейської прибутковості, але дотримується більш обережного погляду: «Якщо говорити про європейську нерухомості, там середня прибутковість 3-5% в залежності від країни, а тонкощів більше, можливостей оперативного контролю - менше ... Багато росіян вже купилися на зарубіжну вудку - тепер намагаються зі збитками скинути зарубіжні активи ... ». Істотний фактор відзначає Олена Кондрашева , Провідний експерт компанії «Міель», офіс «На Третьяковській»: «Інвестиції в зарубіжну нерухомість 2-3 роки тому успішно набирали обертів, простежувався великий зростаючий інтерес до цього виду нерухомості. Однак сьогодні, з огляду на ситуацію на Україні і європейський курс на введення санкцій і їх жорсткість, інтерес до закордонної нерухомості різко скоротився ».
Ми йдемо своїм шляхом?
Для російського людини, консервативного та осілого по натурі, володіння нерухомістю - не просто вибір оптимальної інвестиції, а заповітна мрія і показник успіху. Якщо йому вдається заробити більше грошей, то він думає про другий нерухомості, традиційно вважаючи, наприклад, квартиру в Москві куди більш розумним вкладенням, ніж відкриття рахунку в банку, побоюючись, що банк може лопнути, рубль може впасти, а квартира - завжди «в ціною ». Міркування економістів про «перегрів» ринку нерухомості, «мильні бульбашки», низької прибутковості не можуть похитнути його віру в квартиру як найнадійніший і вигідний капітал.
Як зазначає Олена Кондрашева, «... інвестиції в нерухомість завжди були одним із способів збереження і примноження коштів. "Оренда - годує", тобто ці гроші йдуть на щомісячне споживання; дають можливість підвищити комфортність життя, підняти самооцінку людини, поліпшити моральний клімат. Здача в оренду житла економ- і бізнес-класу дає в середньому 6-7% річних; преміум-класу - 5-6% ».
Анатолій Юрійович Писін, генеральний директор агентства «Центральний Департамент Нерухомості» аналізує ситуацію з урахуванням психології російського людини: «Прибуток від здачі житла в оренду завжди залишалася одним з найбільш стабільних джерел фінансового благополуччя сім'ї. Питання покупки «додаткової» квартири сьогодні набуло особливої актуальності, якої не мав за всю історію сучасного ринку нерухомості Росії. Однак, з огляду на нинішнє фінансове становище працездатного населення, є не менш актуальним і інше питання - чи вигідно купувати таке житло в кредит? Оскільки вигода від придбання квартири для здачі в оренду «за свої кровні» безперечна і не вимагає оцінки всіх «за» і «проти», вважаю за доцільне розглядати варіанти придбання квартири для здачі в оренду за рахунок залучених ресурсів ».
Анатолій Юрійович добре оцінює перспективи лізингу, особливо «для тих, хто вже давно орендує квартиру і стоїть перед вибором форми придбання власного першого житла», розстрочки і іпотеки з точки зору купівлі квартири в якості інвестицій. «Спочатку може здатися, що процентні платежі по іпотеці різко знижують потенційні доходи інвестора, але з урахуванням таких явищ, як інфляційні процеси, динаміка курсів валют, стабільність ринку нерухомості і т.д., покупка квартири для здачі в оренду за рахунок іпотечного кредиту не так вже й абсурдна. На мій погляд, іпотека з подальшою здачею в оренду буде вигідна лише в тому випадку, якщо стане заходом найближчих 15-20 років. Через 20 років іпотечний кредит буде погашений, а інвестор отримає «чисту», повністю оплачену квартиру ». Однак, як підкреслює Анатолій Юрійович, «важливо оцінити перспективи. Зрозуміло, іпотека, як і будь-який інший кредит, повинна працювати ефективно. Основним інструментом оптимізації кредитних зобов'язань є сума початкового внеску ». В цілому, «чим більше початковий внесок, тим вигідніше здача іпотечної квартири в оренду».
Довіряю вам свою квартиру
У багатьох країнах людині, який купив нерухомість, щоб її здавати в оренду, пропонують послугу «довірчого управління». Уклавши договір, власник квартири передає агентству нерухомості ключі і всі повноваження на переговори з орендарем, стягування плат, дрібний ремонт в квартирі і т.д. Все, з чим господар матиме справу - це отримання орендних платежів на його рахунок в банку (за вирахуванням витрат і комісійних фірми). Ми звернулися до наших експертів із запитаннями: «перспективна послуга« управління нерухомістю »від Агентства нерухомості? Наскільки це затребувано на російському ринку? ».
Вадим Лященко: «Послуга довірчого управління житловою нерухомістю фізичних осіб існує на московському ринку досить давно, але за моїми спостереженнями, не користується великим попитом. Більшість наймодавців воліють вступати в стосунки з наймачами самостійно, і далеко не завжди згодні на повністю безготівкові розрахунки.
Крім того, є певні складнощі при наданні такої послуги і у агентств - в залежності від обраної ними системи оподаткування базою податку може виявитися не тільки агентську винагороду (що становить від 10% орендної плати і вище), а й повністю все суми платежів, що проходять через агентство . Є й інші нюанси бухгалтерського та податкового обліку цих операцій, що роблять їх досить трудомісткими для АН. На мій погляд, в набагато більшому ступені послуга довірчого управління затребувана росіянами, які придбавають зарубіжну нерухомість ».
Володимир Яковлєв: «Послуга управління хоч і представлена на нашому ринку, але не розвинена ... Мінімальна винагорода становить 10% від вступників платежів. До неї вдаються в основному клієнти, які живуть за кордоном ».
Анатолій Писін: «Послуга" управління нерухомістю "в економ-сегменті, як це розвинене за кордоном, у нас не прижилася. Пов'язано це з менталітетом росіян, їм простіше попросити своїх сусідів, друзів, які живуть поруч доглянути за квартирою, ніж платити комісію агентствам нерухомості. На моїй практиці даною послугою користуються тільки ті клієнти, у яких немає людей, яких можна попросити "доглянути" за квартирою. Або ще, як варіант: власник житла здає квартиру по знайомству трохи нижче ринкової вартості, головним фактором вибору квартиранта - це взаімосімпатія і довіру ».
До питання про довіру. Як точно підмітила Олена Кондрашева, згадуючи про те, що на російському ринку послуга «управління нерухомістю» поки не затребувана або мало затребувана: «Люди повинні довіряти агентствам, а це вже наступна сходинка розвитку ріелторського бізнесу». Хочеться сподіватися, що розвиток піде в цьому напрямку.
Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
Не купуйте квартиру і для себе, краще орендуйте! Так радять кращі експерти з інвестицій в нерухомість, починаючи з професора Єльського університету і нобелівського лауреата Роберта Шиллера і закінчуючи аналітиками з ріелторських і девелоперських компаній різних країн, які відзначають небувале зростання цін на нерухомість і зниження прибутковості. Як бути російському інвестору?
Інвестиційна привабливість квартир у нас за кордоном
Найкращий і простий спосіб визначити, завищені ціни на нерухомість - це порахувати співвідношення ціни квартири до вартості її річної оренди без урахування витрат, відоме в світі як price-to-rent ratio (P / R ratio), або коефіцієнт валової орендної плати (Gross Rent Multiplier). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів, здавати в оренду її можна на 25 тис. Рублів на місяць, тобто в рік 300 тис. руб. P / R = 5 000 000/300 000 = 16,67. Грубо кажучи, 16,5 років піде на повернення вартості квартири, без урахування втрат на витрати.
Цей індекс показує не тільки інвестиційну привабливість житлової нерухомості, але і взагалі доцільність її купівлі. У світі багато експертів не радять вкладати гроші навіть у власне житло, якщо воно продається по надмірно високій ціні.
У США в 70-, 80- і 90-х роках P / R коливався між 10 і 14. В останні роки він, в середньому по країні, дорівнює 20, в окрузі Вашингтона - більше 20, в Бостоні, Нью-Йорку, Лос -Анджелесі - більше 25, в Каліфорнії - більш 35. При цьому фахівці з нерухомості в США вважають, що якщо P / R більше 20, то витрати власника нерухомості будуть вищими за витрати орендаря, тобто вигідніше орендувати житло, ніж купувати. Розрахунок співвідношення P / R по всіх Штатах показав, що в 40 з 50 великих міст на сьогоднішній день нерухомість вигідніше орендувати, а інвестувати в неї категорично не слід.
Більш розгорнуті рекомендації P / R дають аналітики Trulia:
Якщо P / R від 1 до 15, ціни на нерухомість привабливі, і її набагато краще купувати, ніж орендувати; якщо від 16 до 20 - як правило, краще купувати, якщо більше 21 - ціни на нерухомість завищені і її набагато краще орендувати, ніж купувати.
Деякі аналітики вважають, що якщо P / R більше 25, то ринок значно перегрітий і утворює «мильна бульбашка».
За даними Globalpropertyguide, в Європі P / R значно змінюється від країни до країни. Молдова = 10, Україна = 11, Чорногорія = 13, Румунія = 16, Угорщина = 17, Хорватія = 17, Латвія = 18, Болгарія = 21, Німеччина = 23, Італія = 26, Росія = 26, Франція = 28, Фінляндія = 28, Австрія = 28, Мальта = 31, Швейцарія = 32, Греція = 35, Великобританія = 48, Андорра = 49, Монако = 53!
Найнижчий показник у Європі - у найбільш бідних або країн, що розвиваються. Рекордсмен - Молдавія, хороші показники в України, Чорногорії та Румунії. У цих країнах краще купити нерухомість, ніж орендувати, але попит обмежений і ризики досить високі. Ніхто не поспішає масово інвестувати в квартири Молдови або України, наприклад. Привабливе співвідношення P / R обумовлено низькими цінами на покупку житла і відносно високими на оренду.
При цьому в найрозвиненіших і благополучних країнах Європи ціни на нерухомість завищені, а в деяких - вкрай. Росія також потрапляє в цю категорію, але, на жаль, не по визначним економічними показниками, а через багаторічного зростання цін на нафту, слідом за якими підтягувався і фондовий ринок, і нерухомість.
Зростання цін на житло в Росії не унікальний. У 2000-х роках «мильні бульбашки» нерухомості охопили багато країн у світі - США, Англії, Австралії, Нової Зеландії, Франції, Ізраїлю, Греції, Болгарії, Норвегії, Південної Кореї, Китай.
Журнал The Economist писав: «У всьому світі зростання цін на житло є найбільшим міхуром в історії».
P / R також наочно демонструє інвестиційну привабливість нерухомості, тобто чи варто купувати її, щоб здавати в оренду. Однак більш точно результат покаже співвідношення з урахуванням витрат на утримання квартири (податки на майно і ПДФО, комунальні платежі, необхідні ремонтні роботи), зване House P / E ratio і рівне вартості нерухомості (чисельник), поділений на річну оренду мінус річні витрати (знаменник ). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів. Річна оренда - 300 тисяч рублів, річні витрати 100 тисяч рублів, P / E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000/200 000 = 25. Іншими словами, інвестиції в квартиру повністю окупляться через 25 років. Річний чистий прибутковість квартири буде рівна 200 000/5 000 000, помножити на 100%, тобто 0,04 * 100% = 4%.
Однак частіше використовують коефіцієнт валового доходу (Gross Rental Yield), тобто без урахування витрат. Він дорівнює річній оренді, поділеній на вартість нерухомості і помноженої на 100%.
Global property guide привів рейтинг 120 країн світу за прибутковістю (Gross Rental Yield) та інвестиційної привабливості нерухомості з урахуванням цін, політичних і економічних ризиків.
У Росії середня прибутковість житлової нерухомості 3,8% і дуже низька інвестиційна привабливість. Для порівняння: Німеччина - 4,42%, Франція (Париж) - 3,63%, Монако - 1,9%, Іспанія - 3,92%, Англія (Лондон) - 2,09%, Болгарія - 4,66% , США - 4,29%. Найвищі показники прибутковості в Молдавії, Єгипті, Ямайці, Україні та Панамі (9-10%), але тільки в Панамі умови для інвестицій визнали чудовими.
Дійсно, Панама активно розвивається, в проекті по розширенню каналу працюють тисячі зарубіжних фахівців, які знімають житло. В країні безпечно, економіка на підйомі, інвестиції активно залучаються в банківський і будівельний бізнес. У місті Панама можна придбати квартиру за 180 000 доларів (в центрі або на престижному узбережжі), яка буде здаватися в оренду за 1500 доларів на місяць і приносити валову прибутковість в 10% річних або чисту прибутковість (з урахуванням витрат) 7-8%.
Що скажуть експерти
Швидкі розрахунки показали, що в Росії, зокрема в Москві, ціни на нерухомість сильно завищені і інвестиційна привабливість квартир низька. Але поверхневий розрахунок не може врахувати всіх факторів і намалювати детальну картину. У прагненні розібратися в ситуації ми звернулися до найдосвідченішим з наших експертів із запитаннями: чи вигідно сьогодні купувати квартиру в Москві для подальшої здачі в оренду, про яку прибутковості може йти мова і який із сегментів найбільш привабливий?
Вадим Лященко, керівник АН «РБНО»: «Ні, не вигідно в порівнянні з іншими найпростішими інвестиціями - наприклад, банківськими вкладами. Прибутковість рублевих вкладень в нерухомість в Москві при здачі її в оренду добре відома - це в середньому 4-6% річних в рублях. У той же час досить надійні і стійкі банки дають приблизно від 6 до 8,5% річних по карбованцевих внесках з «капіталізацією» (щомісячним приєднанням відсотків до суми вкладу) або від 7 до 10% річних без «капіталізації». Щорічний приріст рублевої вартості квартири, придбаної на вторинному ринку, в розрахунок брати, швидше за все, не варто, так як він дуже малий (1-2% річних, в кращому випадку) і повністю вичерпується витратами власника на поточний ремонт і підтримання квартири в справному стані ».
Економісти пояснюють, що вкладати гроші має сенс в об'єкти з мінімальними ризиками, тобто не піддаються різким коливанням цін, що пропонують невеликий, але фіксований дохід, і ліквідні, тобто ті, які можна швидко продати, якщо виникне така необхідність. На сьогоднішній день, як і зазначив Вадим Лященко, самі мінімальні ризики - у банківських вкладів. Є тільки одна проблема - недовіра до російських банків. Пам'ятаючи про дефолти, обнулення вкладів в недавній російської історії, нинішніх руйнувань, обиватель з середнього класу підсвідомо побоюється класти велику для нього суму на рахунок в банк.
Володимир Яковлєв , Генеральний директор агентства нерухомості «Діамант», також висловлює негативну оцінку: «Ні, є безліч більш вдалих способів вкладення грошей. Найбільш рентабельним є економ-сегмент. Там прибутковість досягає 7% річних. В інших сегментах прибутковість ще нижче - 3-5% річних ».
У розрахунках ми наводили дані по інших країнах, де часто картина не більше райдужна, ніж в Росії. Може бути, все-таки має сенс звернути увагу на європейську нерухомість і шукати там цікавий варіант? Придбати що-небудь і здавати в оренду - і капітал надійний залишається, і дохід йде.
Вадим Лященко: «Інвестиції в європейську нерухомість передбачають вкладення не в рублях, а в євро. Тут картина інша - прибутковість орендного бізнесу в Європі становить ті ж 4-6% річних, але вже в євро, що істотно вище за прибутковість 2% за банківським депозитом (в євро, в РФ). Крім того, в ряді країн росіянам доступна іпотека за ставкою 4-5% річних. Але мінімальна рекомендована сума вкладень вище, ніж в Москві, і починається не з 100-150, а з 300 тисяч євро ».
Володимир Яковлєв погоджується із загальним рівнем європейської прибутковості, але дотримується більш обережного погляду: «Якщо говорити про європейську нерухомості, там середня прибутковість 3-5% в залежності від країни, а тонкощів більше, можливостей оперативного контролю - менше ... Багато росіян вже купилися на зарубіжну вудку - тепер намагаються зі збитками скинути зарубіжні активи ... ». Істотний фактор відзначає Олена Кондрашева , Провідний експерт компанії «Міель», офіс «На Третьяковській»: «Інвестиції в зарубіжну нерухомість 2-3 роки тому успішно набирали обертів, простежувався великий зростаючий інтерес до цього виду нерухомості. Однак сьогодні, з огляду на ситуацію на Україні і європейський курс на введення санкцій і їх жорсткість, інтерес до закордонної нерухомості різко скоротився ».
Ми йдемо своїм шляхом?
Для російського людини, консервативного та осілого по натурі, володіння нерухомістю - не просто вибір оптимальної інвестиції, а заповітна мрія і показник успіху. Якщо йому вдається заробити більше грошей, то він думає про другий нерухомості, традиційно вважаючи, наприклад, квартиру в Москві куди більш розумним вкладенням, ніж відкриття рахунку в банку, побоюючись, що банк може лопнути, рубль може впасти, а квартира - завжди «в ціною ». Міркування економістів про «перегрів» ринку нерухомості, «мильні бульбашки», низької прибутковості не можуть похитнути його віру в квартиру як найнадійніший і вигідний капітал.
Як зазначає Олена Кондрашева, «... інвестиції в нерухомість завжди були одним із способів збереження і примноження коштів. "Оренда - годує", тобто ці гроші йдуть на щомісячне споживання; дають можливість підвищити комфортність життя, підняти самооцінку людини, поліпшити моральний клімат. Здача в оренду житла економ- і бізнес-класу дає в середньому 6-7% річних; преміум-класу - 5-6% ».
Анатолій Юрійович Писін, генеральний директор агентства «Центральний Департамент Нерухомості» аналізує ситуацію з урахуванням психології російського людини: «Прибуток від здачі житла в оренду завжди залишалася одним з найбільш стабільних джерел фінансового благополуччя сім'ї. Питання покупки «додаткової» квартири сьогодні набуло особливої актуальності, якої не мав за всю історію сучасного ринку нерухомості Росії. Однак, з огляду на нинішнє фінансове становище працездатного населення, є не менш актуальним і інше питання - чи вигідно купувати таке житло в кредит? Оскільки вигода від придбання квартири для здачі в оренду «за свої кровні» безперечна і не вимагає оцінки всіх «за» і «проти», вважаю за доцільне розглядати варіанти придбання квартири для здачі в оренду за рахунок залучених ресурсів ».
Анатолій Юрійович добре оцінює перспективи лізингу, особливо «для тих, хто вже давно орендує квартиру і стоїть перед вибором форми придбання власного першого житла», розстрочки і іпотеки з точки зору купівлі квартири в якості інвестицій. «Спочатку може здатися, що процентні платежі по іпотеці різко знижують потенційні доходи інвестора, але з урахуванням таких явищ, як інфляційні процеси, динаміка курсів валют, стабільність ринку нерухомості і т.д., покупка квартири для здачі в оренду за рахунок іпотечного кредиту не так вже й абсурдна. На мій погляд, іпотека з подальшою здачею в оренду буде вигідна лише в тому випадку, якщо стане заходом найближчих 15-20 років. Через 20 років іпотечний кредит буде погашений, а інвестор отримає «чисту», повністю оплачену квартиру ». Однак, як підкреслює Анатолій Юрійович, «важливо оцінити перспективи. Зрозуміло, іпотека, як і будь-який інший кредит, повинна працювати ефективно. Основним інструментом оптимізації кредитних зобов'язань є сума початкового внеску ». В цілому, «чим більше початковий внесок, тим вигідніше здача іпотечної квартири в оренду».
Довіряю вам свою квартиру
У багатьох країнах людині, який купив нерухомість, щоб її здавати в оренду, пропонують послугу «довірчого управління». Уклавши договір, власник квартири передає агентству нерухомості ключі і всі повноваження на переговори з орендарем, стягування плат, дрібний ремонт в квартирі і т.д. Все, з чим господар матиме справу - це отримання орендних платежів на його рахунок в банку (за вирахуванням витрат і комісійних фірми). Ми звернулися до наших експертів із запитаннями: «перспективна послуга« управління нерухомістю »від Агентства нерухомості? Наскільки це затребувано на російському ринку? ».
Вадим Лященко: «Послуга довірчого управління житловою нерухомістю фізичних осіб існує на московському ринку досить давно, але за моїми спостереженнями, не користується великим попитом. Більшість наймодавців воліють вступати в стосунки з наймачами самостійно, і далеко не завжди згодні на повністю безготівкові розрахунки.
Крім того, є певні складнощі при наданні такої послуги і у агентств - в залежності від обраної ними системи оподаткування базою податку може виявитися не тільки агентську винагороду (що становить від 10% орендної плати і вище), а й повністю все суми платежів, що проходять через агентство . Є й інші нюанси бухгалтерського та податкового обліку цих операцій, що роблять їх досить трудомісткими для АН. На мій погляд, в набагато більшому ступені послуга довірчого управління затребувана росіянами, які придбавають зарубіжну нерухомість ».
Володимир Яковлєв: «Послуга управління хоч і представлена на нашому ринку, але не розвинена ... Мінімальна винагорода становить 10% від вступників платежів. До неї вдаються в основному клієнти, які живуть за кордоном ».
Анатолій Писін: «Послуга" управління нерухомістю "в економ-сегменті, як це розвинене за кордоном, у нас не прижилася. Пов'язано це з менталітетом росіян, їм простіше попросити своїх сусідів, друзів, які живуть поруч доглянути за квартирою, ніж платити комісію агентствам нерухомості. На моїй практиці даною послугою користуються тільки ті клієнти, у яких немає людей, яких можна попросити "доглянути" за квартирою. Або ще, як варіант: власник житла здає квартиру по знайомству трохи нижче ринкової вартості, головним фактором вибору квартиранта - це взаімосімпатія і довіру ».
До питання про довіру. Як точно підмітила Олена Кондрашева, згадуючи про те, що на російському ринку послуга «управління нерухомістю» поки не затребувана або мало затребувана: «Люди повинні довіряти агентствам, а це вже наступна сходинка розвитку ріелторського бізнесу». Хочеться сподіватися, що розвиток піде в цьому напрямку.
Не купуйте нерухомість, щоб її здавати
Не купуйте квартиру і для себе, краще орендуйте! Так радять кращі експерти з інвестицій в нерухомість, починаючи з професора Єльського університету і нобелівського лауреата Роберта Шиллера і закінчуючи аналітиками з ріелторських і девелоперських компаній різних країн, які відзначають небувале зростання цін на нерухомість і зниження прибутковості. Як бути російському інвестору?
Інвестиційна привабливість квартир у нас за кордоном
Найкращий і простий спосіб визначити, завищені ціни на нерухомість - це порахувати співвідношення ціни квартири до вартості її річної оренди без урахування витрат, відоме в світі як price-to-rent ratio (P / R ratio), або коефіцієнт валової орендної плати (Gross Rent Multiplier). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів, здавати в оренду її можна на 25 тис. Рублів на місяць, тобто в рік 300 тис. руб. P / R = 5 000 000/300 000 = 16,67. Грубо кажучи, 16,5 років піде на повернення вартості квартири, без урахування втрат на витрати.
Цей індекс показує не тільки інвестиційну привабливість житлової нерухомості, але і взагалі доцільність її купівлі. У світі багато експертів не радять вкладати гроші навіть у власне житло, якщо воно продається по надмірно високій ціні.
У США в 70-, 80- і 90-х роках P / R коливався між 10 і 14. В останні роки він, в середньому по країні, дорівнює 20, в окрузі Вашингтона - більше 20, в Бостоні, Нью-Йорку, Лос -Анджелесі - більше 25, в Каліфорнії - більш 35. При цьому фахівці з нерухомості в США вважають, що якщо P / R більше 20, то витрати власника нерухомості будуть вищими за витрати орендаря, тобто вигідніше орендувати житло, ніж купувати. Розрахунок співвідношення P / R по всіх Штатах показав, що в 40 з 50 великих міст на сьогоднішній день нерухомість вигідніше орендувати, а інвестувати в неї категорично не слід.
Більш розгорнуті рекомендації P / R дають аналітики Trulia:
Якщо P / R від 1 до 15, ціни на нерухомість привабливі, і її набагато краще купувати, ніж орендувати; якщо від 16 до 20 - як правило, краще купувати, якщо більше 21 - ціни на нерухомість завищені і її набагато краще орендувати, ніж купувати.
Деякі аналітики вважають, що якщо P / R більше 25, то ринок значно перегрітий і утворює «мильна бульбашка».
За даними Globalpropertyguide, в Європі P / R значно змінюється від країни до країни. Молдова = 10, Україна = 11, Чорногорія = 13, Румунія = 16, Угорщина = 17, Хорватія = 17, Латвія = 18, Болгарія = 21, Німеччина = 23, Італія = 26, Росія = 26, Франція = 28, Фінляндія = 28, Австрія = 28, Мальта = 31, Швейцарія = 32, Греція = 35, Великобританія = 48, Андорра = 49, Монако = 53!
Найнижчий показник у Європі - у найбільш бідних або країн, що розвиваються. Рекордсмен - Молдавія, хороші показники в України, Чорногорії та Румунії. У цих країнах краще купити нерухомість, ніж орендувати, але попит обмежений і ризики досить високі. Ніхто не поспішає масово інвестувати в квартири Молдови або України, наприклад. Привабливе співвідношення P / R обумовлено низькими цінами на покупку житла і відносно високими на оренду.
При цьому в найрозвиненіших і благополучних країнах Європи ціни на нерухомість завищені, а в деяких - вкрай. Росія також потрапляє в цю категорію, але, на жаль, не по визначним економічними показниками, а через багаторічного зростання цін на нафту, слідом за якими підтягувався і фондовий ринок, і нерухомість.
Зростання цін на житло в Росії не унікальний. У 2000-х роках «мильні бульбашки» нерухомості охопили багато країн у світі - США, Англії, Австралії, Нової Зеландії, Франції, Ізраїлю, Греції, Болгарії, Норвегії, Південної Кореї, Китай.
Журнал The Economist писав: «У всьому світі зростання цін на житло є найбільшим міхуром в історії».
P / R також наочно демонструє інвестиційну привабливість нерухомості, тобто чи варто купувати її, щоб здавати в оренду. Однак більш точно результат покаже співвідношення з урахуванням витрат на утримання квартири (податки на майно і ПДФО, комунальні платежі, необхідні ремонтні роботи), зване House P / E ratio і рівне вартості нерухомості (чисельник), поділений на річну оренду мінус річні витрати (знаменник ). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів. Річна оренда - 300 тисяч рублів, річні витрати 100 тисяч рублів, P / E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000/200 000 = 25. Іншими словами, інвестиції в квартиру повністю окупляться через 25 років. Річний чистий прибутковість квартири буде рівна 200 000/5 000 000, помножити на 100%, тобто 0,04 * 100% = 4%.
Однак частіше використовують коефіцієнт валового доходу (Gross Rental Yield), тобто без урахування витрат. Він дорівнює річній оренді, поділеній на вартість нерухомості і помноженої на 100%.
Global property guide привів рейтинг 120 країн світу за прибутковістю (Gross Rental Yield) та інвестиційної привабливості нерухомості з урахуванням цін, політичних і економічних ризиків.
У Росії середня прибутковість житлової нерухомості 3,8% і дуже низька інвестиційна привабливість. Для порівняння: Німеччина - 4,42%, Франція (Париж) - 3,63%, Монако - 1,9%, Іспанія - 3,92%, Англія (Лондон) - 2,09%, Болгарія - 4,66% , США - 4,29%. Найвищі показники прибутковості в Молдавії, Єгипті, Ямайці, Україні та Панамі (9-10%), але тільки в Панамі умови для інвестицій визнали чудовими.
Дійсно, Панама активно розвивається, в проекті по розширенню каналу працюють тисячі зарубіжних фахівців, які знімають житло. В країні безпечно, економіка на підйомі, інвестиції активно залучаються в банківський і будівельний бізнес. У місті Панама можна придбати квартиру за 180 000 доларів (в центрі або на престижному узбережжі), яка буде здаватися в оренду за 1500 доларів на місяць і приносити валову прибутковість в 10% річних або чисту прибутковість (з урахуванням витрат) 7-8%.
Що скажуть експерти
Швидкі розрахунки показали, що в Росії, зокрема в Москві, ціни на нерухомість сильно завищені і інвестиційна привабливість квартир низька. Але поверхневий розрахунок не може врахувати всіх факторів і намалювати детальну картину. У прагненні розібратися в ситуації ми звернулися до найдосвідченішим з наших експертів із запитаннями: чи вигідно сьогодні купувати квартиру в Москві для подальшої здачі в оренду, про яку прибутковості може йти мова і який із сегментів найбільш привабливий?
Вадим Лященко, керівник АН «РБНО»: «Ні, не вигідно в порівнянні з іншими найпростішими інвестиціями - наприклад, банківськими вкладами. Прибутковість рублевих вкладень в нерухомість в Москві при здачі її в оренду добре відома - це в середньому 4-6% річних в рублях. У той же час досить надійні і стійкі банки дають приблизно від 6 до 8,5% річних по карбованцевих внесках з «капіталізацією» (щомісячним приєднанням відсотків до суми вкладу) або від 7 до 10% річних без «капіталізації». Щорічний приріст рублевої вартості квартири, придбаної на вторинному ринку, в розрахунок брати, швидше за все, не варто, так як він дуже малий (1-2% річних, в кращому випадку) і повністю вичерпується витратами власника на поточний ремонт і підтримання квартири в справному стані ».
Економісти пояснюють, що вкладати гроші має сенс в об'єкти з мінімальними ризиками, тобто не піддаються різким коливанням цін, що пропонують невеликий, але фіксований дохід, і ліквідні, тобто ті, які можна швидко продати, якщо виникне така необхідність. На сьогоднішній день, як і зазначив Вадим Лященко, самі мінімальні ризики - у банківських вкладів. Є тільки одна проблема - недовіра до російських банків. Пам'ятаючи про дефолти, обнулення вкладів в недавній російської історії, нинішніх руйнувань, обиватель з середнього класу підсвідомо побоюється класти велику для нього суму на рахунок в банк.
Володимир Яковлєв , Генеральний директор агентства нерухомості «Діамант», також висловлює негативну оцінку: «Ні, є безліч більш вдалих способів вкладення грошей. Найбільш рентабельним є економ-сегмент. Там прибутковість досягає 7% річних. В інших сегментах прибутковість ще нижче - 3-5% річних ».
У розрахунках ми наводили дані по інших країнах, де часто картина не більше райдужна, ніж в Росії. Може бути, все-таки має сенс звернути увагу на європейську нерухомість і шукати там цікавий варіант? Придбати що-небудь і здавати в оренду - і капітал надійний залишається, і дохід йде.
Вадим Лященко: «Інвестиції в європейську нерухомість передбачають вкладення не в рублях, а в євро. Тут картина інша - прибутковість орендного бізнесу в Європі становить ті ж 4-6% річних, але вже в євро, що істотно вище за прибутковість 2% за банківським депозитом (в євро, в РФ). Крім того, в ряді країн росіянам доступна іпотека за ставкою 4-5% річних. Але мінімальна рекомендована сума вкладень вище, ніж в Москві, і починається не з 100-150, а з 300 тисяч євро ».
Володимир Яковлєв погоджується із загальним рівнем європейської прибутковості, але дотримується більш обережного погляду: «Якщо говорити про європейську нерухомості, там середня прибутковість 3-5% в залежності від країни, а тонкощів більше, можливостей оперативного контролю - менше ... Багато росіян вже купилися на зарубіжну вудку - тепер намагаються зі збитками скинути зарубіжні активи ... ». Істотний фактор відзначає Олена Кондрашева , Провідний експерт компанії «Міель», офіс «На Третьяковській»: «Інвестиції в зарубіжну нерухомість 2-3 роки тому успішно набирали обертів, простежувався великий зростаючий інтерес до цього виду нерухомості. Однак сьогодні, з огляду на ситуацію на Україні і європейський курс на введення санкцій і їх жорсткість, інтерес до закордонної нерухомості різко скоротився ».
Ми йдемо своїм шляхом?
Для російського людини, консервативного та осілого по натурі, володіння нерухомістю - не просто вибір оптимальної інвестиції, а заповітна мрія і показник успіху. Якщо йому вдається заробити більше грошей, то він думає про другий нерухомості, традиційно вважаючи, наприклад, квартиру в Москві куди більш розумним вкладенням, ніж відкриття рахунку в банку, побоюючись, що банк може лопнути, рубль може впасти, а квартира - завжди «в ціною ». Міркування економістів про «перегрів» ринку нерухомості, «мильні бульбашки», низької прибутковості не можуть похитнути його віру в квартиру як найнадійніший і вигідний капітал.
Як зазначає Олена Кондрашева, «... інвестиції в нерухомість завжди були одним із способів збереження і примноження коштів. "Оренда - годує", тобто ці гроші йдуть на щомісячне споживання; дають можливість підвищити комфортність життя, підняти самооцінку людини, поліпшити моральний клімат. Здача в оренду житла економ- і бізнес-класу дає в середньому 6-7% річних; преміум-класу - 5-6% ».
Анатолій Юрійович Писін, генеральний директор агентства «Центральний Департамент Нерухомості» аналізує ситуацію з урахуванням психології російського людини: «Прибуток від здачі житла в оренду завжди залишалася одним з найбільш стабільних джерел фінансового благополуччя сім'ї. Питання покупки «додаткової» квартири сьогодні набуло особливої актуальності, якої не мав за всю історію сучасного ринку нерухомості Росії. Однак, з огляду на нинішнє фінансове становище працездатного населення, є не менш актуальним і інше питання - чи вигідно купувати таке житло в кредит? Оскільки вигода від придбання квартири для здачі в оренду «за свої кровні» безперечна і не вимагає оцінки всіх «за» і «проти», вважаю за доцільне розглядати варіанти придбання квартири для здачі в оренду за рахунок залучених ресурсів ».
Анатолій Юрійович добре оцінює перспективи лізингу, особливо «для тих, хто вже давно орендує квартиру і стоїть перед вибором форми придбання власного першого житла», розстрочки і іпотеки з точки зору купівлі квартири в якості інвестицій. «Спочатку може здатися, що процентні платежі по іпотеці різко знижують потенційні доходи інвестора, але з урахуванням таких явищ, як інфляційні процеси, динаміка курсів валют, стабільність ринку нерухомості і т.д., покупка квартири для здачі в оренду за рахунок іпотечного кредиту не так вже й абсурдна. На мій погляд, іпотека з подальшою здачею в оренду буде вигідна лише в тому випадку, якщо стане заходом найближчих 15-20 років. Через 20 років іпотечний кредит буде погашений, а інвестор отримає «чисту», повністю оплачену квартиру ». Однак, як підкреслює Анатолій Юрійович, «важливо оцінити перспективи. Зрозуміло, іпотека, як і будь-який інший кредит, повинна працювати ефективно. Основним інструментом оптимізації кредитних зобов'язань є сума початкового внеску ». В цілому, «чим більше початковий внесок, тим вигідніше здача іпотечної квартири в оренду».
Довіряю вам свою квартиру
У багатьох країнах людині, який купив нерухомість, щоб її здавати в оренду, пропонують послугу «довірчого управління». Уклавши договір, власник квартири передає агентству нерухомості ключі і всі повноваження на переговори з орендарем, стягування плат, дрібний ремонт в квартирі і т.д. Все, з чим господар матиме справу - це отримання орендних платежів на його рахунок в банку (за вирахуванням витрат і комісійних фірми). Ми звернулися до наших експертів із запитаннями: «перспективна послуга« управління нерухомістю »від Агентства нерухомості? Наскільки це затребувано на російському ринку? ».
Вадим Лященко: «Послуга довірчого управління житловою нерухомістю фізичних осіб існує на московському ринку досить давно, але за моїми спостереженнями, не користується великим попитом. Більшість наймодавців воліють вступати в стосунки з наймачами самостійно, і далеко не завжди згодні на повністю безготівкові розрахунки.
Крім того, є певні складнощі при наданні такої послуги і у агентств - в залежності від обраної ними системи оподаткування базою податку може виявитися не тільки агентську винагороду (що становить від 10% орендної плати і вище), а й повністю все суми платежів, що проходять через агентство . Є й інші нюанси бухгалтерського та податкового обліку цих операцій, що роблять їх досить трудомісткими для АН. На мій погляд, в набагато більшому ступені послуга довірчого управління затребувана росіянами, які придбавають зарубіжну нерухомість ».
Володимир Яковлєв: «Послуга управління хоч і представлена на нашому ринку, але не розвинена ... Мінімальна винагорода становить 10% від вступників платежів. До неї вдаються в основному клієнти, які живуть за кордоном ».
Анатолій Писін: «Послуга" управління нерухомістю "в економ-сегменті, як це розвинене за кордоном, у нас не прижилася. Пов'язано це з менталітетом росіян, їм простіше попросити своїх сусідів, друзів, які живуть поруч доглянути за квартирою, ніж платити комісію агентствам нерухомості. На моїй практиці даною послугою користуються тільки ті клієнти, у яких немає людей, яких можна попросити "доглянути" за квартирою. Або ще, як варіант: власник житла здає квартиру по знайомству трохи нижче ринкової вартості, головним фактором вибору квартиранта - це взаімосімпатія і довіру ».
До питання про довіру. Як точно підмітила Олена Кондрашева, згадуючи про те, що на російському ринку послуга «управління нерухомістю» поки не затребувана або мало затребувана: «Люди повинні довіряти агентствам, а це вже наступна сходинка розвитку ріелторського бізнесу». Хочеться сподіватися, що розвиток піде в цьому напрямку.
Може бути, все-таки має сенс звернути увагу на європейську нерухомість і шукати там цікавий варіант?
Ми йдемо своїм шляхом?
Однак, з огляду на нинішнє фінансове становище працездатного населення, є не менш актуальним і інше питання - чи вигідно купувати таке житло в кредит?
Ми звернулися до наших експертів із запитаннями: «перспективна послуга« управління нерухомістю »від Агентства нерухомості?
Наскільки це затребувано на російському ринку?
Як бути російському інвестору?
Може бути, все-таки має сенс звернути увагу на європейську нерухомість і шукати там цікавий варіант?