- Середня вартість нерухомості: $ 384 202
- Середня вартість нерухомості: $ 232 449
- Середня вартість нерухомості: $ 487 716
- Середня вартість будинку в Сан-Хосе - негласної столиці Силіконової долини - становить $ 829 792, що...
Коротко про головне
Всі експерти сходяться на думці про те, що динамічний ринок нерухомості США завжди цікавий для спостережень, і для грамотного вкладення коштів дуже важливо знати основні тенденції та настрої цього обширного і настільки різноманітного сектора.
Сьогодні іноземці вважають угоди з нерухомістю США привабливими як ніколи. Їх не зупиняють потенційні ризики, які, втім, є завжди і всюди. До них можна віднести нерівномірні настрою на ринку (депресивність в Детройті, пік з тенденцією перегріву в Каліфорнії), необхідність мати справу з законами іншої держави, коливання валютних курсів і т.д. І, поки місцеві американські інвестори шукають високі доходи за кордоном, представники інших держав користуються відновленим ринком, щоб укласти максимально вигідні угоди з об'єктами США.
Неухильно зростаючий приплив капіталу на американські ринки, а також лімітований обсяг пропозиції поступово змінюють правила гри, що, власне, і спонукає інвесторів до нових інвестицій в ліквідну нерухомість Нью-Йорка, Каліфорнії та Флориди - штатів, споконвічно улюблених не тільки інвесторами з Росії, але і представниками Китаю і Середньої Азії.
Традиційну десятку лідерів по вкладеннях в нерухомість формують найбільші міста країни: Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Вашингтон, Сіетл, Бостон, Атланта, Маямі, Остін і Х'юстон. Однак більша частина цих міст або вичерпала свій інвестиційний потенціал, або «вхідний квиток» на цей ринок так доріг, що по кишені далеко не всім інвесторам. Охолодження інтересу російських покупців до об'єктів Сіетла, Бостона, Атланти і Вашингтона також посприяло різке скорочення ринку авіаперевезень з Росії в США.
Як дістатися
Без пересадок з Москви можна долетіти тільки до Нью-Йорка і Лос-Анджелеса, а щоб дістатися до Майамі, Орландо, Атланти, Чикаго, Далласа, Сіетла або Солт-Лейк-Сіті доведеться зробити як мінімум одну пересадку.
Десятигодинний безпересадочний переліт з Москви в Нью-Йорк і назад авіакомпанією «Аерофлот» обійдеться в 29 000 рублей. Вартість квитка з пересадкою дешевше, приблизно 22 000 на обидва кінці (Swiss Airlines, Lufthansa, United Airlines і багато інших). Прямий переліт в Лос-Анджелес, розташований на іншому узбережжі країни, триває трохи більше 12 годин, а коштує майже вдвічі дорожче (наприклад, «Аерофлот», 48 000 рублів). І помітно дешевше обійдуться авіаквитки з пересадкою в одному з аеропортів Європи. Так, за 26 000 можна долетіти в Ел-Ей з пересадкою у Відні (Austrian Airlines).
Ситуація на ринку нерухомості
Згідно з даними великого американського порталу Zillow, за станом на кінець січня 2017 року середня вартість нерухомості в США становила $ 195 300. Приріст ціни в порівнянні з попереднім місяцем становив 0,6%, а в динаміці за минулий рік ціни збільшилися на 7,2%. За прогнозами фахівців того ж порталу та представників Національної асоціації ріелторів (NAR), до січня 2018 року середня вартість нерухомості в США підвищиться на 3%.
Це як і раніше менше історичного максимуму, зафіксованого в квітні 2007 року, коли вартість одиниці житла в середньому по країні становила $ 196 000, однак повільне і планомірне збільшення вартості тепер стало очевидним. За останні 10-12 років тенденції ринку нерухомості США нагадували американські гірки: хвилеподібні піки максимумів змінювалися настільки ж стрімкими мінімумами, то встановлюючи нові світові рекорди вартості, то «знецінюючи» цілі міста. Сьогодні фахівці прогнозують, що як тільки пройде невизначеність щодо нової адміністрації Білого дому і традиційний сезонний спад активності, ситуація буде розвиватися за сценарієм високого попиту.
Згідно з даними Національної асоціації забудовників, зведення нових об'єктів виросло з 784 000 одиниць в 2012 році до прогнозованого рівня 1,162 млн на 2016 році. Проте на національному рівні, як і раніше спостерігається нестача житлових об'єктів. У 2017 році в США має бути побудовано 1,242 млн одиниць нового житла, і тенденція зростання будівельної активності збережеться в наступні п'ять років. У той час як ціни на нерухомість не повинні зробити різких стрибків, вони, згідно з прогнозами, також збережуть тенденцію до зростання.
Плюси для покупців
Купуючи нерухомість для себе, варто виходити з двох параметрів: особистих переваг (по регіону, клімату, близькості до океану або до гір, любові до гучних мегаполісів або прагненню до тихого життя в «одноповерхової Америці») і наявності робочих місць для реалізації власних талантів. Безумовно, велику частину питань можна відсіяти, провівши «домашню роботу», але приймати остаточне рішення про регіон покупки нерухомості для власного користування потрібно на місці, бачачи все своїми очима.
Якщо нерухомість в США купується з інвестиційною метою, то це повинні бути ліквідні об'єкти в містах з високим числом потенційних орендарів. Так, експерти національного ринку нерухомості виділяють наступні міста: Остін (штат Техас), де житло орендує 42% населення, а середня орендна ставка становить $ 1216 в місяць; Лас-Вегас (штат Невада), де майже половина населення (47%) проживає в орендованому житлі і платить за це близько $ 1 084 і місто Модесто в штаті Каліфорнія - 43% жителів знімають нерухомість за ціною близько $ 1218 в місяць. Непоганий орендний потенціал експерти відзначають у міст Фейетвілл (штат Арканзас), Ріверсайд (Каліфорнія), Сейлем (Орегон), Сан-Антоніо (Техас) і Фінікс (Арізона) - у всіх містах відсоток жителів, які не володіють власним житлом, коливається в районі 35 -37% від загальної чисельності населення, що дозволяє інвесторам заробити на здачі нерухомості в оренду. Житло в одному з перерахованих міст здатне генерувати рентний дохід від $ 891 в місяць.
У великих містах, таких як Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Окленд, Бостон і Нью-Йорк, попит на оренду нерухомості також стрімко зростає. Економічний ефект від покупки житла в місті з великим числом працездатного населення і низьким рівнем безробіття може досягати 30% при здачі нерухомості в оренду.
Найбільш цікаві регіони для інвестицій
Нью Йорк
Середня вартість нерухомості: $ 384 202
Середній дохід від оренди: $ 1 266
Велике Яблуко або Столиця світу - колоритний, багатонаціональний і космополітичний мегаполіс, який ніколи не спить і вабить ілюзією легкого втілення в життя американської мрії. Кожен з п'яти районів міста - Манхеттен, Бруклін, Квінс, Бронкс і Стейтен-Айленд - може запропонувати різні типи житла, від апартаментів і кондомініумів до окремо розташованих будинків і розкішних особняків.
Студію (30 кв. М) в історичному районі Челсі на острові Манхеттен можна придбати за $ 390 000. Здача цієї нерухомості в оренду здатна генерувати близько $ 3500 в місяць. Трохи більша за метражем студія (40 кв. М), але вже в менш престижному Брукліні коштує близько $ 340 000, а здавати її в оренду можна за $ 2350 в місяць. Квартири на знаменитій П'ятій авеню коштують від $ 1,5 млн. Саме бюджетне житло Нью-Йорка можна знайти в Східному Гарлемі - тут студії коштують від $ 160. 000, але з огляду на, що цей район має сумнівну славу самого кримінального, місцеві об'єкти не можна назвати ні ліквідними, ні інвестиційно привабливими.
Майамі (штат Флорида)
Середня вартість нерухомості: $ 232 449
Середній дохід від оренди: $ 1149
Майамі - це незмінний хіт ринку нерухомості США, «багатий» пропозицією, активний ринок. Він приваблює всіх видів покупців - від олігархів до сімей із середнім достатком, від студентів до молодих фахівців. Майамі дуже любить молодь, адже тут є всі можливості для того щоб побудувати кар'єру і користуватися всіма привілеями активного амеріаканского способу життя. Недарма самими затребуваними тут є працівники торгових підприємств, банківського сектора і IT-галузі: левову частку вакансій отримують люди до 35 років. За Майамі-Біч, курортним містечком в передмісті Майамі, донині зберігається слава розважального епіцентру країни. А ідеально відповідними для тихого сімейного життя вважаються такі передмістя Маямі як Кі-Біскейн, Корал Гейблс і Дорал. В рамках облагородження запущених районів у багатьох громадах міста почали зводити нові житлові комплекси і об'єкти комерційної нерухомості. І ще один момент: експерти відзначають, що бажаючим вести «патріархальний» спосіб життя варто врахувати той факт, що населення Майамі дуже лояльно ставиться до нетрадиційних сім'ям.
Як завжди, самі бюджетні об'єкти міста можна знайти в емігрантських районах, вони ж, як правило, і самі кримінальні. У Майамі це район Літл Хайт, де проживають іммігранти з Гаїті та інших країн Карибського басейну. Тут житло (40 кв. М) в кондомініумі коштує від $ 65 500, але не варто плекати ілюзій з приводу ліквідності і прибутковості об'єкта - і здати, і перепродати його буде важко. Якісна квартира в безпечному районі і в безпосередній близькості від океану коштує від $ 330 000-400 000. Будинки в окрузі Майамі-Дейд коштують від $ 220. 000, однак ціни престижних вілл із басейнами та приватними причалами починаються від $ 2 млн.
Лос-Анджелес (штат Каліфорнія)
Середня вартість нерухомості: $ 487 716
Середній дохід від оренди: $ +1271
Незважаючи на те, що Місто Ангелів одночасно вважається епіцентром шоу-бізнесу і перевантаженим мегаполісом, правда про другий за величиною агломерації США полягає в тому, що тут «дійсно збуваються мрії». Саме так на питання про те, чому вони проживають саме тут, відповість і знаменитий мільйонер і молода актриса, «пробує» себе в Голлівуді. Гарний, сонячний, ніколи не сплячий Ел Ей - це надія і амбіції, пристрасть і мода. Місцеві жителі називають себе не інакше, ніж красивим словом Angelenos.
Квартири з двома спальнями в Лос-Анджелесі коштують від $ 200 000 (можна знайти і за $ 100 000, але в середньому якісні об'єкти коштують $ 300 000-350 000), і, за прогнозами, протягом року ці ціни виростуть на 2%. Просторі таунхауси в легендарному Беверлі-Хіллз коштують $ 1,3 млн, а середня вартість будинку в престижному районі Бель-Ейр коливається в районі $ 4 млн. Незважаючи на порівняно високу вартість житла в Лос-Анджелесі, інвестиції тут більш ніж привабливі, наприклад, власник квартири з двома спальнями в Західному Голлівуді (агломерація Лос-Анджелес) вартістю $ 800 000-1 млн c легкістю здасть її в оренду за $ 2500-3000 на місяць, і попит на таку нерухомість достатньо високий.
Що стосується Сан-Франциско, то ситуацію тут підігріває дефіцит житлового фонду і швидко розвивається ринок праці. Все логічно: в регіонах з низькою будівельної активністю, здоровим ринком робочої сили і міцною демографічної складової попит на житло завжди буде стабільно високим.
Невід'ємною частиною Сан-Франциско давно стала Силіконова або, вірніше, Кремнієва долина. Настільки часто вживане назва є лише умовною територією, яку можна знайти на географічних картах. Найбільшими і найбільш значущими містами тут вважаються Сан-Хосе і Пало-Альто, а місцеві компанії на слуху навіть у тих жителів планети, які далекі від світу високих технологій. Саме в Силіконовій долині зафіксована найщільніша концентрація фахівців IT-галузі, які вважаються одними з найбільш високооплачуваних в країні. Ринок оренди тут настільки мізерний, що багато співробітників корпорацій перебираються в розташований неподалік Сакраменто і інші міста вглиб материка. Висока платоспроможність і відносний дефіцит житла привели до того, що ціни на нерухомість в середньому по округу Сан-Франциско досить високі (в середньому $ 700. 875), а з інвестиційної точки зору ці об'єкти не дуже привабливі. Так, щоб отримати $ 1000. рентного доходу, інвестор в Сан-Франциско повинен вкласти $ 551 000 - найвищий показник по всій території США.
Середня вартість будинку в Сан-Хосе - негласної столиці Силіконової долини - становить $ 829 792, що майже в чотири рази перевищує середню вартість будинку в США. А в самому Сан-Франциско за квартиру (74 кв. М) з однією спальнею в новобудові престижного району Лоуер Пасифік Хайтс доведеться заплатити $ 930 000.
перспективні напрямки
Крім великих метрополій, фахівці ринку нерухомості, що займаються постійним аналізом сегмента, публікують свої прогнози найбільш «гарячих» точок, і ось їх думку про те, в яких містах США варто купувати нерухомість в 2017 році.
Даллас (штат Техас)
Середня вартість нерухомості: $ 233 000
Прогноз зростання вартості на найближчі три роки: + 31%
У 2017 році один з найбільших техаських міст лідирує в рейтингу найбільш популярних напрямків для інвестицій в нерухомість, тоді як в 2016 році Даллас займав тільки шосту сходинку. Фахівці прогнозують, що в трирічній перспективі ціни тут виростуть на 31%, а це найоптимістичніший показник серед усіх великих міст США. За підсумками минулого року число робочих місць тут збільшилася майже на 4%, а ціни на житло виросли на 9%. У найближчі три роки приріст чисельності населення перевищить 6%, а значить, попит на житло і ціни на нерухомість будуть тільки рости. У порівнянні з середніми показниками і доходами місцевого населення, нерухомість Далласа на сьогоднішній день вважається недооціненою.
Джексонвілл (штат Флорида)
Середня вартість нерухомості: $ 225 000
Прогноз зростання вартості на найближчі три роки: + 30%
Це найбільш густонаселений місто сонячної Флориди, чисельність населення якого щорічно збільшується в середньому на 5%. З урахуванням того, що ринок робочих місць та трудової міграції теж зростає, житло в Джексонвілл бачиться оптимальним інвестиційним варіантом. За оцінками експертів, місцева нерухомість недооцінена в середньому на 8%.
Орландо (штат Флорида)
Середня вартість нерухомості: $ 219 000
Прогноз зростання вартості на найближчі три роки: + 28%
«Зміцнювати хорошими темпами економіка, приріст населення і збільшення числа робочих місць відкривають цілий ряд перспектив перед інвесторами в місцеві об'єкти нерухомості», - говорить керівник аналітичного агентства Local Market Monitor, США, а до настільки авторитетним рекомендаціям варто прислухатися.
Сіетл (штат Вашингтон)
Середня вартість нерухомості: $ 416 000
Прогноз зростання вартості на найближчі три роки: + 26%
За минулий рік саме в Сіетлі було зафіксовано рекордне зростання цін на нерухомість - на 12%, при цьому середній «цінник» входить в трійку найвищих в країні. Фахівці схильні пов'язувати ситуацію, що склалася з нездатністю будівельників встигати за зростаючої чисельністю населення і припливом робочої сили. Протягом найближчих трьох років попит як на покупку, так і на оренду буде перевищувати пропозицію, а значить, обіцяє чималі дивіденди тим, хто встигне вкласти кошти в зростаючий ринок.
Солт-Лейк-Сіті (штат Юта)
Середня вартість нерухомості: $ 277 000
Прогноз зростання вартості на найближчі три роки: + 25%
Найбільше місто штату і столиця XIX зимових Олімпійських ігор також вважається одним з лідерів сучасного ринку нерухомості США. Щорічно ціни на житло тут ростуть в середньому на 8%, а кількість робочих місць і нових жителів міста збільшуються на 2-3%. І хоча ціни на місцеві об'єкти нерухомості не можна назвати недооціненими, у них все ще залишається потенціал зростання.
Тонкощі процесу купівлі-продажу
Для іноземців існує ряд обмежень на володіння нерухомістю в Америці, але для тих, хто купує житло для подальшої здачі в оренду, законодавчі «ліміти» незначні. На федеральному рівні на нерезидентів поширюється лише кілька обмежень (наприклад, про покупку іноземцями сільськогосподарських земель або Закон штату Оклахома про неможливість купувати землі іноземцями), але для практичних цілей в більшості випадків вони не мають великого значення.
Кожен штат має свої тонкощі процедури покупки нерухомості, так само як існує своя специфіка в залежності від округів і міст одного штату. Іноземцям, які не володіють усіма деталями процесу і нюансами законодавства, при покупці американського житла простіше, швидше і вигідніше найняти агента. Його послуги будуть коштувати близько 6% від вартості нерухомості. До того ж, як правило, ці витрати бере на себе продавець.
На плечі покупця лягає необхідність оплачувати титульне страхування (0,5-1%) іреестровие мита (0,2-0,5%). Витрати на юридичний супровід, за усталеною практикою, діляться порівну між продавцем і покупцем (по 0,5-1%). При продажу необхідно сплатити податок на перехід права власності (1-1,425%) і комісійну винагороду агенту (близько 6%, але точний розмір обмовляється індивідуально). Варто зазначити, що податок на перехід права власності або так званий Передавальний податок в п'яти штатах - Міссісіпі, Міссурі, Нью-Мексико, Північна Дакота і Вайомінг - не застосовується зовсім.
Оподаткування американської нерухомості
Нерезиденти зобов'язані платіті прибутковий податок з доходу, отриманий на территории США, причому подаваті Декларацію можна від себе особисто, від глави домогосподарств, від подружньої пари, Чиї доходи вважаються спільно, и від подружньої пари, Чиї доходи вважаються окремо. Федеральний прибутковий податок розраховується за прогресивний шкалою І, в залежності від уровня доходу, має ставку від 10% до 39,60%. Також існують податки штатів, ставки яких в кожному штаті різні, наприклад, в штаті Нью-Йорк цей податок варіюється від 4% до 8,82%. Нерезиденти зобов'язані сплачувати податок з доходу від оренди як на федеральному, так і на рівні штату, де цей дохід отриманий.
При продажу нерухомості, яка була у власності більше року, продавець зобов'язаний сплатити податок у розмірі 20%, якщо ж термін володіння об'єктом становить менше 12 місяців, то угода вважається інвестиційною і підлягає оподаткуванню як стандартний прибутковий податок (до 39,6%). Однак за допомогою грамотного фахівця з оподаткування можна оптимізувати (зменшити) суму податку, списавши витрати на утримання об'єкта нерухомості (наприклад, в залік йдуть відсотки за іпотеку, страховка, платежі в асоціацію домовласника, витрати на ремонт та ін.).
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Христину Меньщикову ( Корпорація «Адвекс.Недвіжімость» ), Яну Добровольську ( Країна Плюс ) І Володимира Олейникова ( Rover Group Realty ).
фото: Дмитро Кругляк / flickr
Ольга Шошина
HomesOverseas.ru