Останнім часом, кількість укладених угод з купівлі-продажу нерухомості в Білорусі зростає впевненими темпами. Як правило, велика їх частина оформляється за допомогою ріелтерських агентств . Але є і ті, хто проводять такі дії самостійно. І в першому і в другому випадках, необхідно розуміти, що покупка квартири - справа тонка і вимагає певних навичок і знань.
І так, ви маєте певну суму грошей і ваші фантазії малюють вам небувалі апартаменти в улюбленому районі. Дійсність виявляється зовсім інший. Часом, в процесі пошуку шуканого житла вашої мрії, змінюються всі початкові плани і бачення квартири вашої мрії. Але ось, сталося. Ви знайшли свій варіант. І на ейфорії виникає питання: з чого почати? Яким повинен бути перший крок при процедурі оформлення договору на покупку нерухомості?
Радісно зітхнувши від щастя, що квартира знайдена - починаємо перевірку документів вашої майбутньої квартири. Для початку необхідно переконатися, що продавець має всі повноваження і має відповідні правовстановлюючі документи. А це: договір купівлі-продажу; свідоцтво про право на спадщину; договір міни; договір дарування; договір приватизації; реєстраційне посвідчення.
Належність квартири продавцеві підтверджується свідоцтвом про право власності. Даний документ включає в себе такі відомості: інформація про власників нерухомості; інформація про сам об'єкт нерухомості: де, коли, ким і на підставі яких документів було зафіксовано право власності за даним житловому приміщенню на даного продавця. А також, найважливіше - інформація про можливі обмеження (обтяження) права власності продавця на куповану житлоплощу.
Необхідно знати, що дані, що містяться в свідоцтві на право власності, можуть застарівати. Але не варто засмучуватися і лякатися. На допомогу вам прийде Єдиний Державний Реєстр Нерухомого Майна. Досить взяти виписку з цієї установи, яка буде містити всі відомості про продавця та його правах, квартирі і операціях по ній. Цей документ також включає в себе: опису квартири; зареєстровані на неї права; обмеження прав; відомості про існуючі на момент видачі виписки домагання на права і заявлених в судовому порядку вимоги щодо даного об'єкта нерухомості.
Отримати виписку не складно. Вона видається по пред'явленню документа, що посвідчує особу, заяви про видачу і оплату.
Тим, хто викуповує частку в квартирі знаходиться в частковій власності, необхідно врахувати такий нюанс. Учасники часткової власності мають переважне право купівлі. Що це означає? Тільки те, що продавець повинен сповістити в письмовій формі всіх учасників про свої наміри із зазначенням ціни та умов продажу. І тільки при відмові пайових учасників нерухомості від покупки частки, продавець має право пропонувати дану частку третім особам.
Наступний крок покупця - похід в РСЦ. У цій організації перевіряються відомості про прописаних громадян в цікавій для вас квартирі. Тут необхідно загострити увагу на тих, хто колись був прописаний у цій квартирі, але не втратив права користування даним житловим приміщенням. Під цю категорію громадян потрапляють особи, які перебувають в місцях позбавлення волі, що знаходяться в рядах збройних сил РБ і т.д. Для продажу квартири від цієї категорії громадян має бути отримана письмова згода. Якщо не передбачити цей момент - наслідки можуть бути не дуже райдужними. У тепер уже вашій квартирі може оселитися зовсім стороння вам людина - не дуже радісна перспектива і, що набагато гірше - визнання недійсним договір купівлі-продажу. У будь-якому випадку, страждаєте ви, як покупець.
Відповідно до нашого законодавства, продажу підлягають лише приватизовані квартири, якщо мова йде про вторинний ринок житла. Здавалося б, що за небезпечний звір може чекати покупця в цій частині оформлення договору купівлі-продажу. На жаль, може. Всі ми люди, всі ми люди ... Відповідно всі можуть допускати помилки. Так і в процесі приватизації завдяки випадку або навмисно могли бути допущені порушення. Одне з найпоширеніших - поза обліком чиї-небудь права. І найчастіше це стосується неповнолітніх дітей. Діти можуть мати право власності (бути співвласниками після приватизації державної квартири або брати участь в договорі купівлі-продажу), або мати право користування житлом. Щоб продати таке житло, необхідно отримати дозвіл органів опіки та піклування. Найчастіше, при приватизації виявляються недотримання і права були відсутні в період приватизації мешканців і, звичайно ж, для продажу квартири потрібно і їх згоду теж. Бувають випадки, коли в документах не вказані або вказані не точно частки членів сім'ї, про що продавець квартири може і не знати. А виявити таке порушення при стандартній перевірці - дуже складно. У таких випадках краще всього підстрахуватися і отримати в місцевій адміністрації додаткову довідку про нарахування житлової квоти.
Особливу увагу і скурпулезность при перевірці нерухомості буде потрібно при оформленні договору купівлі-продажу в основі якого лежить свідоцтво про право на спадщину. Тому, купуючи квартиру, де правовстановлюючим документом є свідоцтво про право на спадщину, вам вкрай необхідно перевірити всіх спадкоємців, будь то згідно із законом чи за заповітом, які можуть оскаржити спадок і відсудити собі частку в майні, що успадковується і т.д. І якщо згодом суд визнає, що один із спадкоємців мав право власності на частку в цій квартирі, договір купівлі-продажу буде визнаний недійсним.
Прочитавши цю інформацію, не треба полегшено зітхати і думати, що ви знаєте всю підводну частину айсберга при оформленні квартири в свою власність. Для повної надійності угоди, покупцеві слід переконатися, що власник житла не перебуває на обліку ні в наркологічному, ні в психоневрологічному диспансері. Тому, як в такому випадку або сам власник, або раптово з'явилися родичі можуть оскаржити угоду в будь-який момент. І всі ваші зусилля, і грошові кошти просто напросто пропадуть дарма. Щоб уникнути такого сумного результату ваших зусиль, при найменшій підозрі на фізичну і психічну недієздатність продавця, необхідно огляд власника в медичній установі, що продавець на момент підписання договору знаходиться в адекватному стані і відповідає за свої дії і вчинки. Загальне переконання, що підпис нотаріуса - запорука успіху в даній угоді є хибною. Необхідно розуміти, що державний службовець встановлює тільки цивільну дієздатність продавця. Якщо ви не можете розвіяти свої побоювання і сумніви щодо здоров'я власника - слід відмовитися від підписання договору купівлі-продажу і почати пошуки житла заново.
При здійсненні операції з продавцем, який діє на підставі генеральної довіреності, в першу чергу, покупцеві необхідно переконатися не настали обставини, які припиняють дію даної довіреності. Цими обставинами можуть бути: закінчення строку довіреності, відгук довіреності, смерть довірителя, визнання довірителя недієздатним. При знаходженні власника за кордоном - довіреність повинна бути завірена нотаріусом тієї держави, на території якого він знаходиться. І для повної переконливості і перестраховки необхідно перевірити апостиль документа про легалізацію нотаріальний акт на території РБ.
Ви виконали величезну роботу. Перевірили всі документи, зібрали всі довідки для того, щоб угода була прозорою і відбулася. Але святкувати успіх ще зарано. Наступний крок при при покупці квартири не менш важливий. Він є основоположним для того, щоб стати власником нерухомості вашої мрії. це оформлення договору купівлі-продажу . Що потрібно врахувати на цьому етапі?
Copyright ТОВ «Час-Пік» © 2014. Всі права захищені.
І на ейфорії виникає питання: з чого почати?Яким повинен бути перший крок при процедурі оформлення договору на покупку нерухомості?
Що це означає?
Що потрібно врахувати на цьому етапі?