Кому потрібні в Одесі ріелтори?

Ріелтор - професія нехай і не найпотрібніша, але в Одесі дуже популярна. «Одесская жизнь» розбиралася, як серед безлічі визначити гідного професіонала, який допоможе купити, продати або зняти хороше житло.

семеро няньок

Очевидно, що сьогодні Одеса переживає бум нерухомості. На популярному сайті продажів OLX кожне четверте оголошення про продаж квартири в Україні - одеське. А якщо дивитися тільки новобудови, то вже 40%. Шістдесят тисяч оголошень - навіть більше, ніж в Києві! Можна сказати, що одночасно в Одесі продається ціле селище Котовського.

- У нас завжди любили ділити шкуру невбитого ведмедя і продавати повітря. Дійсно, одеський ринок нерухомості «апетитний», але бажаючих «відкусити» від нього занадто багато, - пояснює експерт з нерухомості Сергій Марченко.

За його словами, одні і ті ж квартири продають десятки ріелторів, які розміщують свої оголошення на всіх можливих сайтах і форумах.

Згідно електронній базі 2ГІС, в Одесі зараз 156 агентств нерухомості. Серед них є і мережеві, так що в місті налічується близько 250 агентських офісів. У кожному сидить директор і кілька співробітників. У головних офісах рахунок працівникам йде на десятки. А ще є відділи продажів будівельних компаній і приватні ріелтори. Це тисячі людей, кожен з яких норовить вам якщо не продати, то порадити.

- У 2015 році тільки в нових будинках було здано 386 тис. Кв. метрів житла, - говорить Марченко. - Це близько 300 млн. Доларів. В середньому агентство отримує від кожної угоди 5%. Ринок вторинного житла - не менше ніж, як і ринок оренди. Продається і комерційна нерухомість. Сукупний дохід одеських ріелторів можна оцінити в 40-50 млн. Доларів на рік, - вважає експерт.

До речі, в Ізраїлі агентства нерухомості беруть за свої послуги 2% від угоди. У нас стільки бере ріелтор, якщо «сидить на відсотку», а не на зарплаті. Решта 3% він віддає агентству.

Як вибрати ріелтора?

Недолік багатьох ріелторів - низька кваліфікація. Як правило, вони працюють недовго і, можливо, незабаром звільняться, так нічого і не продавши. При цьому продати хочеться дуже. І тут в хід йдуть будь-які хитрощі, починаючи від нав'язливих рад ( «уютненькая квартирка, жаліти будете!») До використання підставних покупців, які показують незвичайний інтерес до тієї ж квартирі, що й ви.

Про те, як вибрати ріелтора, нам розповіла Людмила Заболотна - колишній маклер з великим досвідом, яка вже багато років працює журналістом в сфері нерухомості.

• Індивідуальний підхід. Грамотний консультант дізнається, де ви працюєте, якого віку у вас діти, чи є автомобіль і плануєте ви перепланування. Це дозволить йому визначити, що саме вам треба і розповісти про можливі нюанси. Адже десь переповнена школа, а в таких-то будинках спальні виходять на схід і вже в 7 ранку доводиться прокидатися від нещадного сонця. Звичайний ріелтор цього не розповість, а тут же запропонує вам список квартир підходящої вартості.
• Ерудиція. Професіонал знає безліч варіантів планування і сипле дивними термінами «болгарка», «сорочечка», «югославський проект». Не сумнівайтеся, такий ріелтор знає толк в житло.
• Людина-довідник. Якщо ви купуєте квартиру в новому будинку, ріелтор зобов'язаний знати:

1. Термін здачі будинку в експлуатацію;
2. Історію забудовника і виконаних їм об'єктів;
3. Особливості планування квартир і стінових матеріалів.

• "Не раджу". Це кодове слово гарного ріелтора. Поганий - буде впихати вам все, що у нього на очах. Від такого фахівця краще відразу бігти.

РОБИ ТАК! Пам'ятайте, що вибір квартири - це серйозно і надовго. Але врахуйте, майже завжди діє «Правило 10 показів». Якщо ви не вибрали спочатку (за 10 показів), то потім бачите в пропонованих квартирах одні недоліки. Найчастіше такий клієнт впадає у відчай і потім вибирати вже не в змозі.

Навіщо платити більше?

«Штучні посередники, які надають віртуальну послугу» - так називає агентства нерухомості юрист Анна Коваленко.

- Всі операції, які супроводжують угоду, можна виконати за допомогою нотаріуса, до якого вам і так доведеться йти, - стверджує експерт. - Нотаріус несе відповідальність за кожен свій крок, а ось ріелтор може бути навіть не оформлений офіційно. Виникнуть проблеми, а його і слід прохолов. Нарешті, навіть якщо ви довіряєте ріелтору, його дії слід контролювати, оскільки співробітники агентств нерухомості не завжди мають достатній досвід роботи.

На думку Анни, звертатися в агентства варто лише тим покупцям, у яких є гроші, але немає часу на самостійний пошук квартири і вивчення всіх обставин. Іншим юрист радить «йти у вільне плавання». Перш за все, це набагато дешевше - замість 5% від вартості угоди за послуги посередника ви заплатите від 4 до 10 тис. Гривень (стільки коштують послуги та консультація нотаріуса).

Не забувайте, що покупець і продавець платять також держмито за оформлення угоди, 1% -ий податок від вартості квартири і такі ж відрахування в пенсійний фонд. Щоб угода була вигідною, грошима краще не розкидатися.

РАДА ЕКСПЕРТА

Юрист Анна Коваленко радить всім, хто купує житло самостійно або хоче проконтролювати ріелтора, звернути увагу на кілька важливих моментів.

Суди. Якщо квартира була продана на підставі рішення суду або оскаржувалася як спадок, з нею можуть виникнути проблеми. Трапляється, що справа відкривають «за нововиявленими обставинами». Навіть якщо квартира залишиться за вами, ситуація неприємна. Відстежити історію квартири можна через нотаріуса або самостійно - в Державному реєстрі судових рішень. Імена героїв тяжби там не вказуються, але адреси, як правило, залишаються.

Ріелтори зручні тим, що можуть мати контакти з МБТІ. За подяку працівник служби може вивчити всю «історію продажів» цікавить вас квартири.

Довідка про склад сім'ї. Про неї ріелтори часто забувають. Потім виявляється, що покупцеві доводиться платити комуналку за таких-то прописаних родичів продавця, а потім ще і виписувати їх за свій рахунок.

Переваги договору. Якщо ви боїтеся, що без нагляду ріелтора продавець не передасть вам ключ або, наприклад, покупець на наступний ранок викине все, що ви не встигли відвезти, пам'ятайте: ці обставини можуть бути прописані вами в договорі, який укладається у нотаріуса.

ДОБРІ СУСІДИ. Як показує досвід, вичерпну інформацію про квартиру ви можете отримати від сусідів, достатньо зателефонувати в кілька дверей. Вам розкажуть і про суди, і про далеких родичів. Та й самі по собі сусіди - важлива обставина, яку слід враховувати при покупці квартири.

КОМУНАЛЬНІ БОРГИ. Перевіряти квартиру на наявність боргів за послуги ЖКГ і постачальників послуг вже стало правилом. І все ж, постарайтеся похапцем не забути про це.

Злети і падіння

Злети і падіння на ринку нерухомості Одеси траплялися неодноразово. Причому злети завжди були багатообіцяючими, а падіння - раптовими.

Дві третини з існуючих нині будівель старої Одеси були побудовані в ході декількох «будинкових гарячек». Вони тривали близько 5-6 років і змінювалися повним «штилем». Щось подібне сталося і в 2000-і роки. Тоді в агентства нерухомості влаштовувалися все, кому не лінь. Але потім прийшов безжалісний 2008 рік та гарне життя закінчилася.

Протягом останніх 2-3 років на ринку житла теж видалися «врожайними». Але чи надовго? Наше джерело в одному з великих агентств нерухомості стверджує, що хороший попит на квартири протримається максимум рік-півтора.

- Зараз ми змушені скорочувати співробітників, які працюють з іноземцями - турками, ізраїльтянами, німцями. Час, коли вони цікавилися нашою нерухомістю, добігає кінця. Менше стало і внутрішніх покупців, особливо з Донбасу. Зростає число угод з росіянами і білорусами, але їх мало, - сказав наш співрозмовник.

Сергій Марченко, урбаніст, аналітик ринку нерухомості:

- Зараз ринок одеської нерухомості увійшов у стадію насичення і тепер за клієнтів доведеться поборотися. На практиці це означає, що ціни підуть вниз. Але дешевшати будуть поодинокі об'єкти, чиї забудовники зацікавлені в якнайшвидшому продажі. Перші симптоми ми бачимо вже зараз, а восени-взимку, після закінчення «високого сезону», акції та знижки можуть стати масовими. У той же час, не потрібно чекати кращих цін, а купувати зараз.

Михайло Денисенко

* Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту і натисніть Ctrl + Enter.